Extra Space Storage、第3四半期のコアFFOが4.3%増加、2026年見通しを上方修正

Extra Space Storage Inc. (EXR ) 2026年9月30日終了の第3四半期における普通株主帰属の純利益は、希薄化後1株当たり1.17ドルとなり、前年同期から50.0%増加した。前年同期には、売却目的で保有していた不動産資産の売却損1億510万ドルが含まれていた。同社が2026年10月27日に発表した四半期決算リリースによる。ソルトレークシティーに本社を置くセルフストレージREITで、S&P 500構成銘柄でもある同社は、普通株主および持分保有者に帰属するFFOが希薄化後1株当たり2.12ドル、特定の調整項目を除外したコアFFOが希薄化後1株当たり2.17ドルとなり、前年同期比で4.3%増加したと発表した。

当四半期の総収益は8億8,980万ドルで、2025年第3四半期の8億5,850万ドルから増加した。内訳は、物件賃貸収益が7億6,080万ドル、テナント再保険収益が9,420万ドル、管理手数料その他の収益が3,480万ドルだった。2026年9月30日までの9カ月間では、普通株主帰属の純利益は希薄化後1株当たり3.56ドルとなり、前年同期比10.2%増加した。FFOは希薄化後1株当たり6.16ドル、コアFFOは同6.37ドルで、3.9%増加した。

「当社のプラットフォーム、ポートフォリオ、そして従業員は引き続き競合を上回る成果を上げており、1株当たりコアFFOは4.3%増加し、既存店の業績も加速しています」と、最高経営責任者（CEO）のJoe Margolisはリリースで述べた。Margolisは、当四半期に機を捉えて自社株を買い戻したと説明し、規律ある資本配分に引き続き注力していると語った。

既存店の業績

同社によると、既存店収益は2025年第3四半期比で2.7%増加し、既存店営業費用は1.8%減少した。その結果、既存店純営業利益（NOI）は4.6%増加した。既存店NOIは5億470万ドルで、既存店収益7億170万ドル、営業費用1億9,700万ドルだった。

2026年9月30日時点の既存店稼働率は94.0%で、前年の93.7%から上昇した。当四半期の既存店平均稼働率は94.3%で、前年同期の94.1%を上回った。既存店の費目別では、修繕・保守費が20.0%、保険料が16.5%、マーケティング費が6.8%、給与・福利厚生費が4.6%それぞれ減少した一方、固定資産税とオフィス費用はいずれも4.9%増加した。

既存店対象物件群は、2025年1月1日までに安定稼働に達した、全額出資・運営の1,869店舗で構成されていた。同社は2026年1月1日に対象物件群を1,804店舗から1,871店舗へ更新した。その後、2026年第1四半期に発生した災害損失を受けて物件を1件除外し、第3四半期には再開発のため物件を1件除外した。

当四半期、同社は稼働中の店舗を4店舗、総額4,860万ドルで取得した。また、ジョイントベンチャーのパートナーと共同で1店舗の開発を完了し、総費用は約1,660万ドル、そのうちExtra Space Storageの投資額は1,570万ドルだった。同社は住宅ローンおよびメザニンのブリッジローンを1,950万ドル組成した。四半期末時点のブリッジローン残高は約14億ドルで、さらに5,920万ドル相当のブリッジローンが四半期末後に実行されたか、2026年中の実行に向けて契約済みである。9カ月間では、稼働中の店舗を22店舗取得し、連結対象のジョイントベンチャー1社におけるパートナーの持分を総額1億5,190万ドルで取得した。また、ブリッジローンを1億6,560万ドル組成し、住宅ローン担保のブリッジローンを3,080万ドル売却した。

Extra Space Storageは当四半期、第三者向け管理プラットフォームに78店舗を追加したが、純減は1店舗だった。2026年9月30日時点で、第三者所有者の店舗を1,963店舗、非連結ジョイントベンチャーの店舗を408店舗管理しており、管理店舗数は合計2,371店舗だった。同社は、自社が米国最大のセルフストレージ管理会社であるとしている。

自社株買い、バランスシート、2026年見通しの上方修正

同社は当四半期、普通株式を2,390,497株、総額3億2,710万ドルで買い戻した。1株当たりの平均取得価格は136.85ドルだった。四半期末後には、164,724株を総額2,180万ドル、1株当たり平均132.45ドルで買い戻し、従来の5億ドルの自社株買いプログラムの枠を全額使い切った。2026年10月15日、取締役会は総額最大5億ドルの自社株買いを認める新たなプログラムを承認した。2026年9月30日までの9カ月間では、同社は2,401,606株を総額3億2,860万ドル、1株当たり平均136.81ドルで買い戻した。

2026年7月、Extra Space Storageは、2032年満期の無担保シニア債4.90％、総額5億5,000万ドルの公募を完了した。2026年9月30日時点で、同社のコマーシャルペーパープログラムの総枠は10億ドルで、発行残高は8億5,000万ドルだった。また、同四半期にATM株式発行プログラムに基づく株式発行はなく、発行可能額は8億ドル残っていた。固定金利債務は総債務の79.6％を占め、変動金利債権の影響を差し引くと89.3％だった。固定金利債務と変動金利債務の加重平均金利はそれぞれ4.3％、4.8％で、合計では4.4％だった。加重平均残存期間は約4.0年だった。2026年9月30日時点の総資産は290億ドルで、普通株式の発行済み株式数は208,884,163株だった。

同四半期に同社は、稼働中の物件1件、土地1区画、売却を予定していた物件1件を売却し、これらの取引により580万ドルの純損失が生じた。2026年9月30日、同社は、2026年9月15日の営業終了時点で株主名簿に記載されていた株主に対し、第3四半期の普通株式配当として1株当たり1.62ドルを支払った。

2026年12月31日終了の通期について、Extra Space StorageはコアFFOの予想を1株当たり8.40～8.50ドルに引き上げた。従来予想は、2026年7月28日に発表した8.25～8.40ドルだった。同社は既存店ベースの年間予想も引き上げ、売上高成長率を1.00～2.00％から2.00～2.50％に、費用の伸び率を1.00～2.00％から0.00～0.50％に、NOI成長率を0.50～2.50％から2.50～3.50％に変更した。また、通期の買収額の想定を3億ドルから4億ドルに引き上げ、年間のブリッジローン平均保有残高の想定を14億7,500万ドルから14億2,500万ドルに引き下げた。同社は、これらの予想は将来予測に関するものであり、現在および将来の市場環境に対する経営陣の見解に基づいていると述べた。

発表資料によると、同社は2026年8月24日、社長のNoah Springerが2027年1月1日付で最高経営責任者（CEO）に就任すると発表した。Margolisは年末に退任し、取締役会のアドバイザーを務める。同社の取締役会は、この人事移行を全会一致で承認した。

2026年9月30日時点で、同社は43州とワシントンD.C.において、セルフストレージ施設4,411カ所を所有および／または運営していた。これらの施設はExtra Spaceブランドで展開され、収納ユニットは約300万室、賃貸可能面積は約3億4,220万平方フィートに上った。同社は2026年10月28日水曜日の午後1時（米国東部時間）に決算説明会を開催し、業績について説明する。録音は同社の投資家向けウェブサイトで30日間聴取できる。