NNN REIT、処分ガイダンスを引き上げ Core FFOの1株当たり成長率は5.9%
NNN REIT 2026年11月4日の第3四半期決算発表によると、Core FFO（コア営業活動による資金）は前年同期の1億5,940万ドル（希薄化後1株当たり0.85ドル）から1億7,260万ドル（同0.90ドル）に増加した。1株当たりCore FFOの成長率は5.9%となり、調整後営業活動による資金（AFFO）も1株当たり0.91ドルへ5.8%増加した。また、NNN REITは2026年の物件売却目標を引き上げる一方、Core FFOとAFFOのガイダンスは据え置いた。 売上高は2億3,020万ドルから2億4,970万ドルに増加し、うち賃貸収入が直近の合計額の2億4,840万ドルを占めた。純利益は9,680万ドルから1億990万ドルに増え、希薄化後1株当たり利益は0.51ドルから0.57ドルに上昇した。直近四半期には、不動産売却益として1,500万ドルを計上した。前年同期は1,260万ドルだった。 営業活動による資金（FFO）は、純利益を起点に、不動産の減価償却費を加算し、物件売却益を差し引いたうえで、減価償却対象の不動産に係る減損損失を加算して算出する。さらにCore FFOでは、会社が発生頻度の低い項目、異例の項目、または中核となる不動産事業に関係しないとみなす項目を除外する。一方、AFFOは特定の非現金項目についてFFOを調整した指標である。こうした調整により、これらのREITの運営指標は、物件売却益を含むGAAP（米国会計基準）に基づく利益と区別される。 買収が進むなか、稼働率も回復 NNNのポートフォリオの稼働率は2026年9月30日時点で99.2%となり、6月30日時点の99.1%、前年同期の97.5%から上昇した。同REITは全米50州、コロンビア特別区、プエルトリコに合計3,817物件を所有し、総面積は約4,080万平方フィートに及んだ。加重平均残存賃貸借期間は10.1年だった。 年換算ベース賃料は9億7,400万ドルに達し、NNNの発表によると前年から6.8%増加した。この指標は、期間末時点で契約中の賃貸借契約について、月額の現金ベース賃料を年換算したものだ。将来予定されている賃料の引き上げ、その後の賃貸契約締結、契約満了は反映しないため、収益予測ではなく、特定時点の状況を示す指標となる。 NNNは四半期中に76物件へ2億2,170万ドルを投資した。加重平均当初現金還元利回りは7.3%、加重平均賃貸借期間は19.6年だった。還元利回りは、当初の現金ベース年間賃料を物件の購入総額で割って算出する。 一方、物件売却の規模はより小さく、32物件の売却による純売却収入は5,070万ドルだった。収益を生む21物件からは、加重平均還元利回り7.8%で3,730万ドルを得た一方、空室の11物件からは1,340万ドルを得た。2026年の最初の9カ月間では、NNNは83物件を売却し、純売却収入は1億2,330万ドルとなった。このように四半期中には、賃貸借期間の長い物件の取得と、収益物件および空室物件の双方の売却が行われた。 株式による資金調達で投資計画向けの流動性を確保 NNNは四半期中に約201万株の普通株式を発行した。その大半は市場価格連動型株式発行プログラムに基づく先渡し売却契約の決済に充てられ、純調達額は8,950万ドルとなった。9月30日時点では、さらに約450万株が未決済の先渡し売却契約の対象となっていた。NNNは、これらの契約の決済時に、同日までの先渡し価格調整を含め、約2億400万ドルの純調達額を見込んでいた。 利用可能な流動性は合計14億ドルで、内訳は未使用の融資枠12億ドル、見込みの先渡し株式発行による調達額、および現金270万ドルだった。総有利子負債は51億ドルで、加重平均金利は4.2%、加重平均満期は9.8年だった。NNNは担保設定資産がなく、変動金利のエクスポージャーも2.3%にとどまると報告した。 NNNが算出した純有利子負債は、年換算EBITDAreの5.6倍だった。未決済の先渡し株式を含めたプロフォーマベースでは5.3倍となる。EBITDAreはNareitの指標で、純利益に支払利息、法人税等、減価償却費、償却費、不動産売却損益、減損損失を反映して調整する。プロフォーマ純有利子負債では、見込みの先渡し株式発行による調達額を差し引くため、比率の低下には、まだ決済されていない資本が織り込まれている。 最高経営責任者（CEO）のSteve Horn氏は、四半期の業績について「ポートフォリオの堅調な傾向、着実な投資活動、そして時機を捉えた株式資本市場での資金調達の実行が続いた」と述べた。また、利用可能な流動性とバランスシートが、同社の投資計画の実行を支えていると説明した。 四半期配当は1株当たり0.62ドルで、前年同期の0.60ドルから増加した。配当金の支払額はAFFOの68%を占め、前年同期の配当性向70%から低下した。つまり、1株当たりの配当は増えた一方、AFFOに占める配当支払額の割合は小さくなった。 NNNは2026年のガイダンスで、Core FFOを1株当たり3.50～3.54ドル、AFFOを3.55～3.59ドルに据え置いた。取得額のガイダンスも7億～8億ドルで変更はなかった。最初の9カ月間の投資額は、加重平均還元利回り7.3%で206物件、合計6億5,810万ドルに達していた。同社は物件売却額のレンジを、1億2,000万～1億6,000万ドルから1億6,000万～1億8,000万ドルに引き上げた。 修正後の業績見通しからは、事業拡大と資金調達の明確なバランスがうかがえる。NNNは買収目標と1株当たりの業績目標を維持する一方、売却する物件を増やす見込みであり、流動性に含まれる株式資本の一部はまだ決済されていない。物件売却のペースと将来の株式発行に関する決済が、開示された投資計画の資金調達方法を左右する重要な要素であり続けている。
ホテルの利益率拡大を受け、DiamondRockは2026年見通しを引き上げ
DiamondRock Hospitality Companyは、2026年9月30日に終了した四半期の業績を発表した後、2026年11月3日に通期見通しを引き上げた。普通株主に帰属する純利益は前年同期比65.7%増の3,330万ドルとなり、宿泊施設を中心とするREITは、コンパラブルRevPAR、調整後EBITDA、調整後FFOの予想を上方修正した。 増額の背景にある業績上の要因は、利益率の拡大だった。コンパラブル総売上高が6.4%増加する一方、コンパラブルホテル営業費用の伸びはそれを下回る3.9%にとどまり、2億590万ドルとなった。この差により、コンパラブルホテル調整後EBITDAは12.5%増の9,170万ドルとなり、利益率は166ベーシスポイント拡大して30.81%となった。 全社の調整後EBITDAは7.2%増の8,480万ドルとなり、希薄化後1株当たり調整後FFOは10.3%増の0.32ドルとなった。経営陣は、通期予想の引き上げについて、第3四半期の業績が予想を上回ったことと、第4四半期の予約ペースが改善したことを理由に挙げた。 修正後の見通しと従来の予想は以下のとおり。 指標 従来の見通し 修正後の見通し コンパラブルRevPARの伸び率 2.5%から4.0% 4.75%から5.25% 調整後EBITDA（百万ドル） 310.0～320.0ドル 322.0～327.0ドル 調整後FFO（百万ドル） 245.5～255.5ドル 256.5～261.5ドル 希薄化後1株当たり調整後FFO 1.18～1.23ドル 1.24～1.26ドル この予想にはThe Bellmoor Inn & Spaが含まれるが、追加の買収や資産売却、自社株買いは想定していない。 客室料金と稼働率が売上高の伸びを後押し 実際の総売上高は前年の2億8,540万ドルから4.3%増加し、2億9,760万ドルとなった。コンパラブル平均客室単価は3.8%上昇して290.46ドルとなり、稼働率は前年の75.8%から77.8%に上昇した。これらの伸びを受け、コンパラブルRevPARは6.6%増の226.01ドルとなり、コンパラブル総RevPARも6.5%増の344.13ドルとなった。 最高経営責任者（CEO）のJeffrey J. Donnellyは、当四半期について、ポートフォリオ全体での業務効率の向上に加え、「個人旅行と団体旅行の両セグメントで堅調な需要と客室料金の上昇」が見られたと述べた。 純利益は、資金調達コストの低下からも恩恵を受けた。支払利息は1,710万ドルから1,460万ドルに減少した。また、2025年の同四半期には債務消却損585万ドルを計上したが、今回は発生しなかった。こうした比較要因は、最終利益が調整後EBITDAを大幅に上回る伸びとなった理由を説明している。 Bellmoorの買収と設備投資 2026年10月1日、DiamondRockはデラウェア州リホボスビーチにある79室のBellmoor Inn & Spaを3,100万ドルで買収した。この独立系リゾートは完全所有権付きで取得され、運営は第三者に委託されている。買収価格は、2026年8月までの直近12カ月間におけるホテル調整後EBITDAの10.4倍に相当し、ホテル純営業利益に対する還元利回りは8.6%だった。 DiamondRockは、資産運用施策と計画中の閑散期の設備投資を経て、この物件のホテル純営業利益（NOI）利回りが約9.5%で安定すると見込んでいる。また、第4四半期には調整後EBITDAと調整後FFOのそれぞれに約20万ドル寄与すると予想している。 REITは2026年の最初の9カ月間に設備改善へ5,920万ドルを投じ、通年の支出は7,500万～8,000万ドルになると見込んでいる。9月30日時点で、加重平均金利5.1%の無担保タームローン3本による負債総額は11億ドルで、無制限使用可能な現金を約1億4,000万ドル保有し、未使用のリボルビング信用枠で4億ドルを利用できる状態にあった。公表された純負債のEBITDA倍率は3.0倍だった。 四半期普通配当は1株当たり0.11ドルへ22%増額され、2026年10月14日に支払われた。同社は、2026年の課税所得の見込みに応じて、通常の四半期配当に加え、第4四半期分の端数配当を宣言する予定だ。…
Braemar、Four Seasons Resort Scottsdaleを3億7,200万ドルで売却
Braemar Hotels & Resorts 2026年11月3日に発表したとおり、同社は210室を擁するFour Seasons Resort Scottsdaleを3億7,200万ドルで売却し、取引を完了した。売却代金と手元資金は、分離契約に基づき外部アドバイザーに支払う残りの手数料に充てられる見込みだ。 売却価格は1室当たり180万ドルで、通常の按分計算や調整が適用される。想定設備投資額2,300万ドルを含めると、2026年9月までの直近12カ月の純営業利益に対する還元利回りは5.8%、ホテルEBITDA倍率は15.0倍となる。ホテルEBITDAは、非支配持分に帰属するEBITDAを差し引いた、物件レベルの利益指標であり、支払利息、ローン費用の償却、減価償却費、法人税およびホテル以外の所有関連費用を控除する前の金額を指す。 Braemarは2022年に同リゾートを取得し、レバレッジを考慮しない投資収益率は約15%だったと報告した。これは最低目標の10%を上回る。「11月中旬に自主管理型REITへの移行を完了する予定で、順調に進んでいます」と、社長兼最高経営責任者のRichard J. Stocktonは述べた。 Ashfordとの分離に向けた資金確保 今回の取引完了に先立ち、2026年9月29日に最終契約が発表されており、Braemarは返還不可の手付金として1,000万ドルを受け取っていた。2026年10月8日のポートフォリオ更新では、2026年10月22日の取引完了を見込んでいた。分離に伴い、同社がAshfordに支払う残りの債務は、会社売却手数料とマスター契約解除手数料である。 今回の売却は、この一連の取り組みで売却された最新の資産となる。Braemarは2026年7月14日、Ritz-Carlton Sarasota、Hotel Yountville、Bardessono Hotel and Spaを合計4億3,750万ドルで売却し、続いて同年8月21日にPier House Resort & Spaを1億9,000万ドルで売却した。Braemarは、これらの売却やその他に予定していた借り換えにより、手数料の支払いに十分な資金を確保できると見込んでいた。 ポートフォリオ縮小でコスト低減を見込む 10月に示された今後のポートフォリオは7物件で構成されていた。このポートフォリオについてBraemarが報告した2026年6月30日までの直近12カ月の売上高は3億8,140万ドル、ホテルEBITDAは8,790万ドル、ホテルEBITDAマージンは23.0%だった。一方、移行に伴い短期的にEBITDAが減少することも認めており、その主な要因は、最近完了した資産売却を反映したことにある。 Ashfordとのアドバイザリー関係を終了した後、Braemarは、アドバイザリー料および関連手数料を含む年間の全社一般管理費が約4,200万ドルから約1,500万ドルに減少し、年間2,500万ドルを超えるコスト削減につながると見込んでいる。 また、この更新では、2026年9月時点のプロフォーマ純負債が、総資産に占める割合で約50%から約36%に低下すると予測していた。純負債は、有利子負債総額から使途制限のない現金、使途制限のある現金および貸付金債権を差し引いた額を指す。総資産は、総資産に減価償却累計額を加えた額である。 したがって、Scottsdaleの売却完了はホテルポートフォリオの拡大ではなく、事業構造の転換に資金を充てるものだ。Braemarは売却した物件の収益を手放す一方、自主管理型REITとして全社コストの削減とレバレッジの低下を目指している。Ashfordとの分離を完了するにあたり、こうしたコスト削減とバランスシートの改善が短期的なEBITDAの減少を補えるかどうかが、財務面での最大の焦点となる。
Boardwalk REIT、第3四半期は公正価値損失の拡大で利益減少
Boardwalk Real Estate Investment Trustの 2026年11月3日付の決算発表によると、カナダドル建てで、第3四半期の利益は42.8%減の2,150万カナダドルとなった。公正価値損失（純額）は前年同期の1,440万カナダドルから3,130万カナダドルに拡大した。 付属の四半期報告書で、経営陣は、投資不動産の公正価値損失の拡大が利益減少の主因だと説明した。評価額の低下は主に、一部市場での還元利回りの上昇と、2026年の教育税引き上げを受けたアルバータ州の固定資産税調整によるものだという。この評価損の影響により、最終利益の大幅な減少と、賃貸事業のより小幅な悪化との差が生じている。 固定資産税の伸びが同一物件の賃貸収入の伸びを上回る 同一物件ベースの賃貸収入は0.9%増の1億4,660万カナダドルとなった一方、対象物件の賃貸費用合計は5.3%増加した。固定資産税は14.9%増の1,390万カナダドルに上り、同一物件ベースの純営業利益（NOI）は1.1%減の9,820万カナダドルとなった。同一物件ベースの営業利益率（NOIを賃貸収入で割って算出）は、68.4%から67.0%に縮小した。同一物件ベースの実績には、少なくとも24か月間にわたり全額所有している物件が含まれ、売却済み資産は除外されるため、継続保有ポートフォリオの業績を把握できる。 稼働率はまちまちの結果となった。ポートフォリオ全体の平均稼働率は96.6%から96.8%に上昇した一方、同一物件ベースの稼働率は97.7%から97.0%に低下した。それでも、同一物件ベースの賃貸収入は2026年第2四半期比で0.7%増加した。 地域別ではカルガリーに圧力が集中し、同一物件ベースのNOIは4.9%減少した。経営陣によると、主な要因は供給増加と競争激化に伴う市場賃料の低下と空室率の上昇で、固定資産税と賃金の上昇も影響した。Boardwalk最大の市場であるエドモントンでは、1.3%減となった。 運営活動から得られる資金（FFO）は、公正価値の変動、資産売却損益などを利益に反映して調整するBoardwalk独自の非GAAP指標で、8.7%減の6,020万カナダドルとなった。投資口当たりFFOの減少はかなり小さく、1.6%減の1.21カナダドルだった。報告書の投資口当たりの増減分析によると、自己投資口買い戻しが0.09カナダドル押し上げ、資金調達費用による0.11カナダドルの押し下げと、物件売却に伴う0.08カナダドルの減少を緩和した。 資産売却と自己投資口買い戻しが投資口当たりの業績を下支え 第3四半期にBoardwalkは、オンタリオ州ロンドンとアルバータ州グランドプレーリーにある中核外の物件10件（計411戸）を総額7,020万カナダドルで売却した。また9月1日には、計328戸からなる4物件の持分50%をDGAM Real Estate Fundに1億4,600万カナダドルで売却し、取引を完了した。 四半期末後、Boardwalkはエドモントンの3物件（計536戸）を1億650万カナダドルで売却することを決定した。この取引は2026年11月に完了する見込みであり、第3四半期中に完了した売却ではない。 通常の発行体買付制度は、買い戻し口数が上限の4,018,000口に達したことを受け、2026年9月28日に終了した。2025年11月の同制度更新以降、Boardwalkは加重平均価格65.26カナダドルで投資口を買い戻して消却するため、2億6,220万カナダドルを投じた。 こうした買い戻しは、9か月間の業績に明確な効果をもたらした。FFO総額は1.6%減の1億8,160万カナダドルとなったものの、投資口当たりFFOは2.6%増の3.54カナダドルとなり、増減分析では自己投資口買い戻しの効果が0.15カナダドルとされた。9か月間の同一物件ベースのNOIは2.0%増の2億9,210万カナダドルだった。 経営陣は通期見通しを更新し、同一物件ベースのNOI成長率を従来の1.0%～3.5%から1.0%～2.0%に、投資口当たりFFOを4.60～4.80カナダドルから4.65～4.75カナダドルに修正した。今回の修正では、NOIの上限を引き下げる一方、投資口当たりFFOの予想レンジの下限を引き上げた。 資金調達費用がキャッシュ創出を圧迫 第3四半期の営業活動によるキャッシュフローは、前年同期の9,170万カナダドルから32.1%減の6,230万カナダドルとなった。経営陣は主な要因として、担保付債務の利息と固定資産税の増加を挙げ、光熱費と管理費の減少が一部を相殺したと説明した。9か月間の資金調達費用は9,350万カナダドルから1億860万カナダドルに増加した。加重平均住宅ローン金利は、2025年12月31日の3.35%から2026年9月30日には3.53%に上昇した。 現金と未使用の信用枠を合わせた利用可能流動性は4億320万カナダドルだった。Boardwalkが、現金控除後の調整済み不動産債務を連結EBITDAで割って算出する負債対EBITDA比率は、2025年末の9.99から9.02に改善した。 それでも、借り換えは引き続きコスト圧力となっている。2026年に満期を迎える住宅ローンのうち、さらに2億1,670万カナダドル分の適用金利は平均2.28%である一方、Boardwalkが見積もる現在の5年物保険付き融資金利は約4.05%だ。 今回の四半期決算は、Boardwalkが明確なトレードオフに直面していることを示している。資産売却と自己投資口買い戻しは投資口当たりの業績と流動性を下支えしているが、固定資産税と金利の上昇がキャッシュ創出を圧迫する一方、カルガリーの賃貸市場では競争が続いている。現在の買い戻しが完了したため、引き締められた見通しの達成は、最終四半期の稼働率、賃貸収入、営業費用の管理に、これまで以上にかかっている。
Community Healthcare Trust、第3四半期の純利益が310万ドルに増加
Community Healthcare Trust 第3四半期の業績を発表したのは2026年11月3日で、9月30日に終了した四半期の純利益は約310万米ドル、希薄化後1株当たり0.09ドルとなった。前年同期は164万ドル、1株当たり0.03ドルだった。同社は医療不動産投資信託として、物件の売却、取得に関する契約、内部留保資本と資産の入れ替えによる成長資金の確保計画についても明らかにした。 売上高は3,109万ドルから3,244万ドルに増加した。不動産の減価償却費・償却費を加算し、不動産の売却損および減損損失を除外する指標である運用資金（FFO）は、希薄化後1株当たり0.50ドルから0.54ドルに増加した。定額賃料や株式報酬などの項目も調整する調整後FFOは、1株当たり0.56ドルから0.58ドルに増加した。 一般管理費は、第2四半期の489万ドルから419万ドルに減少した。同社によると、四半期比での改善には、制限付き株式報酬の償却が完了し、業績連動型ユニットが失効したことで繰延報酬費用が約90万ドル減少したことが一部寄与した。一方、新たに第3四半期に付与した報酬の償却費が一部相殺要因となった。金利費用が708万ドルから752万ドルに増加したにもかかわらず、前年同期比で利益は増加した。 分配可能現金が減少 FFOと調整後FFOは増加したものの、分配可能資金の増加にはつながらなかった。第3四半期の補足報告書によると、賃貸仲介手数料、テナント向け改修費、継続的な設備投資を、その他の非現金項目の調整後の調整後FFOから差し引いて算出する、同社独自の分配可能資金は1,179万ドルだった。これは第2四半期の1,299万ドル、前年同期の1,186万ドルを下回った。 第3四半期の控除項目には、賃貸仲介手数料105万ドル、テナント向け改修費184万ドル、継続的な設備投資158万ドルが含まれた。こうした物件単位の費用は、分配可能現金が主要な営業指標とは逆の動きを示した理由の一端を説明している。 資産の入れ替えが買収計画を後押し 四半期中に売却した1物件から、純売却収入約10万ドルを得た一方、売却損70万ドルを計上した。四半期末後に売却した2物件からは、合計約3,150万ドルの純収入を得た。同社はこの資金を、第1031条に基づく同種資産交換による買収と一般事業目的に充てる予定だ。 4物件について、合計購入予定価格約9,900万ドルで最終的な購入契約を締結している。契約の対象となる物件の完成と稼働が条件となる。同社は投資利回りを約9.1%～9.75%と見込み、最初の買収は2026年第4四半期、2件目は2027年第1四半期、残る2件は2027年半ばから2028年初めの間に完了する見通しだ。ただし、取引の時期や最終的な成立を保証するものではない。 取締役会は11月3日、前四半期と同額の四半期配当として1株当たり0.33ドルを決議した。11月の投資家向けプレゼンテーションでは、2026年8月に配当を0.48ドルから同水準へ引き下げたことに触れ、買収候補として新たに開発された入院リハビリ施設4棟を挙げている。 経営陣は、配当引き下げによって24カ月間で2,500万～3,000万ドルを内部留保し、期待利回り9%～12%で再投資することを見込んでおり、内部留保資本と資産の入れ替えで成長資金を賄う計画だ。同社は第3四半期、市場価格で随時株式を発行するプログラムを通じた株式発行を行わなかった。 テナントとの取引が未決着のなか、稼働率は小幅上昇 賃貸稼働率は第2四半期の89.8%から90.1%に上昇したが、前年同期比では横ばいだった。経営陣が掲げる戦略目標は92%である。直近12カ月の契約継続率は69.1%で、前年同期の78.3%から低下した。第3四半期の賃貸活動には、新規契約21,000平方フィート、契約更新88,000平方フィートが含まれた。9月30日時点で、ポートフォリオは36州にまたがる196物件で構成され、総面積は約450万平方フィート、投資額は約12億ドルだった。 6物件を使用する高齢者向け精神科病院の運営会社は、四半期中に約50万ドルの賃料を支払った。これは第2四半期を約20万ドル上回る。同テナントは2025年7月、精神科医療サービス提供会社に事業を売却する意向表明書に署名した。買収予定者は現在、法務・事業面のデューデリジェンスを最終段階まで進めるとともに、対象物件の新規賃貸借契約を含む最終的な購入契約書を作成している。ただし同社は、取引の時期や最終的な成立を保証できない。 今四半期のCommunity Healthcare Trustは、FFOと調整後FFOが増加した一方で、分配可能現金が減少した。次に問われるのは、賃貸状況が改善し、未決着のテナント取引に結論が出るなか、内部留保資本と物件売却によって計画中の買収に必要な資金を確保できるかどうかだ。
JLL Income Property Trust、ボストン西部の倉庫を3,600万ドルで取得
JLL Income Property Trustは2026年11月3日に発表し、マサチューセッツ州ノースボローにあるWest Boston Distribution Centerを約3,600万ドルで取得した。クラスAの同物件はボストン大都市圏統計地域の西部に位置し、賃貸借期間が長く残っているほか、契約に基づく年間賃料の増額が定められている。 賃貸借契約の条件と建物の改修 物件の公式ページによると、建物の面積は54,000平方フィートで、2012年に建設された。最近更新された賃貸借契約の残存期間は14年で、賃料は毎年2.5%増額される条件となっており、物流事業者に100%賃貸されている。したがって、既存の賃貸借契約と予定されている賃料増額は、今回の取得で開示された収益構成の中核をなす。 改修には、ドックドア20カ所の増設、新しい電動フォークリフトの導入、10,000平方フィートの整備施設の増設が含まれる。敷地内には乗用車用駐車スペースが116台分、トレーラー用駐車スペースが306台分ある。I-495とI-90へのアクセスにより、物件はボストン広域圏の交通網につながっている。同社によると、この立地はテナントにとって地理的な空白を埋め、地域内および全国規模の配送を可能にする。 ボストン広域圏における物流施設への集中 信託の注目物件の掲載情報によると、取得時期は公表に先立つ2026年10月とされている。ウエスト・ボストンに関する開示は、西部ボストンのサブマーケットにあるWorcester Distribution Centerを約9,000万ドルで取得したとの2026年9月30日の発表に続くものだ。Worcester Distribution Centerは2022年に完成し、延床面積は約396,000平方フィートで、単一のテナントに長期契約で全館賃貸されている。その先行発表では、約70億ドルのポートフォリオの39%を倉庫が占めていると報告されており、ウエスト・ボストンでの取得に先立ち、産業用不動産を重視する姿勢が示されていた。 ボストン西部の物件取得を発表した時点で、同信託はポートフォリオの株式投資およびデット投資が約71億ドルに上ると報告した。倉庫は最大のセクター配分を占め、比率は40％、66件の物流施設にまたがる資産額は27億ドルだった。今回の取得は、ポートフォリオの新たな方向性を示すものではなく、すでに確立されているセクター重視の姿勢をさらに強めるものだ。 JLL Income Property Trustの社長兼CEO、Allan Swaringenは次のように述べた。「倉庫セクターは当社のコアファンドの運用成績を押し上げてきました。過去3年間に市場全体で評価額の調整が進む中でも、同セクターのファンダメンタルズが底堅いことが示されています。今後については、当社の調査チームはこのセクターで引き続き賃料が上昇すると予想しています。」 Swaringenは、ボストン広域圏における供給の限られた状況と強い需要、物件のインフィル立地、そして同社が信用力の高いテナントと評価する入居者の存在が、今回の取得を同信託の投資方針に合致させたと説明した。 今回の取引により、すでにポートフォリオで最大の配分を占める物流施設分野に、契約で定められた賃料増額と、最近改修された配送施設が加わる。賃貸借契約の条件は、今回の取得において開示された契約上の要素である。一方、倉庫賃料が今後も上昇するという経営陣の見通しは将来予測に当たり、今後のポートフォリオの実績によって裏付けられる必要がある。
純損失の拡大を受け、NexPoint Residential Trustは2026年のコアFFO見通しを引き下げ
NexPoint Residential Trust 第3四半期決算を発表し、2026年11月3日、四半期純損失が拡大した一方で売上高が増加したことを受け、通期のコアFFOおよび既存物件NOIの見通しを引き下げた。2026年9月30日終了四半期の売上高は6,450万ドルとなり、前年同期の6,280万ドルから増加した。一方、普通株主に帰属する純損失は1,150万ドル（希薄化後1株当たり0.45ドル）となり、前年同期の780万ドル（希薄化後1株当たり0.31ドル）から拡大した。 同社の調整後営業活動による資金（FFO）指標であるコアFFOは、前年同期の1,770万ドル（希薄化後1株当たり0.70ドル）から1,340万ドル（同0.52ドル）に減少した。株式報酬費用をさらに調整したAFFOは、2,020万ドルから1,620万ドルに減少した。経営陣は、純損失の拡大は主に不動産運営費用が200万ドル、支払利息が260万ドル増加したことによるもので、売上高の160万ドル増加が一部を相殺したと説明した。 既存物件では費用の伸びが売上高を上回る 連結売上高の増加は、既存物件のポートフォリオによるものではなかった。第3四半期決算補足資料によると、比較対象の両期間を通じて保有していた35物件、12,980戸からなる既存物件群（ポートフォリオの約98％を占め、Sedona at Lone Mountainを除く）の売上高は6,200万ドルとなり、0.7％減少した。賃貸収入は1.4％減少したが、その他収入が29.4％増加し、減少幅を和らげた。既存物件以外の物件からは140万ドルの売上高があり、既存物件の減収にもかかわらず連結売上高の増加に寄与した。 既存物件の稼働率は70ベーシスポイント低下して92.9％となり、実効月額平均賃料も0.7％下落して1,487ドルとなった。運営費用はこれを大きく上回るペースで増加し、11.2％増の2,640万ドルとなった。修繕・維持費は20.0％、固定資産税は15.4％、光熱費は11.8％それぞれ増加した。その結果、既存物件の純営業収益（NOI）は8.2％減の3,560万ドルとなった。これは、当四半期の物件運営の悪化が、稼働率と賃料の低下だけでなく、費用の上昇も反映していたことを示している。 賃貸関連指標からは、こうした圧力が第4四半期にも続いていることがうかがえる。第3四半期の新規契約の賃料改定率はマイナス4.5％で、契約更新時のプラス3.2％と対照的だった。10月も新規契約の賃料改定率はマイナス3.6％とマイナス圏にとどまった一方、更新時はプラス2.1％となり、期末稼働率は92.3％だった。 2026年の見通しを下方修正 NXRTが改定した予想では、通期のコアFFOは希薄化後1株当たり2.17～2.27ドルで、中央値は2.22ドルとなる。従来の中央値は2.45ドルだった。1株当たり損失の予想は1.72～1.63ドルとなり、損失額の中央値は1.68ドルと、従来の1.54ドルを上回る。 既存物件の前提を見れば、業績見通しを見直した理由が分かる。通期売上高の伸び率は、従来のプラス0.2％からマイナス0.9％を中央値とする見通しに変わった一方、総費用の伸び率は2.1％から4.4％に上昇した。既存物件NOIはマイナス5.1％からマイナス3.6％の範囲となる見込みで、中央値はマイナス4.3％。従来の中央値はマイナス1.0％だった。これらの予想は、通期の既存物件群35物件を対象としている。 同社は買収額の中央値を1億ドルから1億1,600万ドルに引き上げ、売却額の中央値は1億ドルで据え置いた。想定される取引額は1株当たり損失とコアFFOの見通しに織り込まれているが、実際の買収額や売却額はこれらの前提から大きく異なる可能性がある。 負債と資本政策 2026年9月30日時点の有利子負債残高は16億2,000万ドルで、前年の15億ドルから増加した。10月1日、NXRTはリボルビング信用枠からさらに3,300万ドルを引き出し、同信用枠の元本残高は1億1,210万ドル、信用状の残高は200万ドルとなった。 翌日、REITはノースカロライナ州ローリーにある228戸の物件、Midtown Crossingを3,200万ドルで取得し、実質所有割合は100％となった。10月26日、取締役会は2年間で最大1億5,000万ドルの普通株買い戻しを承認した。これは買い戻しの完了を意味するものではなく、買い戻し枠の承認である。また、2026年12月15日時点の株主に対し、同年12月31日に支払う1株当たり0.53ドルの四半期配当を承認した。 今回の四半期決算から、NXRTの事業運営における明確な課題が浮かび上がる。買収によって連結売上高を増やせる一方、費用と支払利息の上昇に伴い、物件単位の収益は減少している。10月も新規契約の賃料改定率がマイナスで、既存物件NOIの見通しも引き下げられたなか、最終四半期の焦点は、NXRTが買収や自社株買いの可能性に対応しながら、負債と支払利息の増加を管理し、既存ポートフォリオを安定させられるかどうかだ。
Braemar、Ritz-Carlton Lake Tahoe向けに6,000万ドルの融資を確保
Braemar Hotels & Resortsが2026年11月3日に発表したのは カリフォルニア州Truckeeにある170室のRitz-Carlton Lake Tahoeの住宅ローンを、6,000万ドルの融資で借り換えたことだ。今回完了した融資によって変動金利型の住宅ローンが置き換えられ、高級ホテルを所有する同社の次の確定債務満期は2028年12月となる。 新たな融資の当初期間は3年で、1年の延長オプションが2回設定されている。金利はSOFRに2.65%を上乗せした水準である。借り換え前の融資は残高が4,340万ドルで、金利はSOFRに3.25%を上乗せした水準、最終満期は2027年1月だった。SOFRに対する公表マージンの差から算出すると、スプレッドは60ベーシスポイント縮小した。一定の条件を満たせば、当初の融資額に含まれるものではなく、将来的に追加で1,500万ドルを借り入れることができる。 「今回の借り換えが成立し、当社の一流の高級資産の一つについて債務満期を延長するとともに、市場で金利スプレッドが縮小している機会を生かせたことを喜ばしく思います」と、Braemarの社長兼最高経営責任者（CEO）であるRichard J. Stocktonは述べた。 短期延長から借り換えへ Braemarはすでに、融資への対応として短期間の延長を利用していた。2026年6月29日、同社は同じ住宅ローンの満期を延長し、当初の満期だった2026年7月15日を2026年10月15日とした。さらに、同じ金利条件で、同社の裁量により3カ月延長できるオプションが設けられていた。当時、これがBraemarに残された唯一の2026年満期だった。Stocktonは当時、2026年後半にこの融資を借り換えれば、最終満期を迎えるほかの債務は2028年までなくなると述べていた。 経営陣はその後、2026年10月8日の投資家向けプレゼンテーションで、Lake Tahoeの取引案を、単一資産を対象とするスプレッド縮小と現金引き出しを伴う借り換えとして説明した。経営陣は、SOFRに対するスプレッドが50～70ベーシスポイント縮小し、2027年の支払利息が20万～30万ドル削減され、最終満期が2027年から2031年に延長されると見積もった。スプレッドと満期に関する数値は当時の貸し手の条件に基づき、利息削減額の見積もりには当時の融資残高と1カ月物Term SOFRのフォワードカーブが用いられた。2031年の満期は延長オプションをすべて行使することを前提としており、これらの数値はいずれも実現した利息削減額を示すものではない。実際に完了した取引のスプレッド縮小幅は、この範囲内に収まっている。 物件収益と債務計画全体 この大規模な住宅ローンに対し、物件の直近12カ月の収益は比較的小さい。2026年6月30日までの12カ月間に、BraemarがLake Tahoeで計上したホテル総収入は5,460万ドル、ホテル純損失は780万ドル、Hotel EBITDAは760万ドルだった。Hotel EBITDAはBraemarが独自に定義する指標であり、物件レベルの純利益または損失に、支払利息および融資費用の償却、減価償却費および償却費、法人所得税、ホテル以外のEBITDAに係る所有費用を反映したうえで、連結事業体の非支配持分に帰属するEBITDAを差し引いたものを指す。同日時点で、Hotel EBITDAマージンは13.8%、物件への総投資額は1億6,800万ドルだった。 Lake Tahoeは、10月に示された融資プログラムの一部にすぎない。もう一つの案では、Ritz-Carlton St. Thomas、Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach、The Notary Hotel、Sofitel Chicago Magnificent Mileをまとめ、4物件を対象とする別個のCMBSローンを組成する。この計画中のローンプールとLake Tahoeの取引を合わせると、経営陣は追加の利息削減額を合計480万～550万ドル、加重平均金利の引き下げ幅を154ベーシスポイントと見積もった。 Lake Tahoeの取引は計画の一部を完了するものだが、プログラム全体で見込まれた利息削減額が実現したことを示すものではない。満期が近い債務を、より大規模でスプレッドの低い不動産ローンに置き換える取引である。残る焦点は、別途予定されている4ホテルの借り換えがどのように実行されるか、そして最終条件が経営陣の10月の説明どおりの経済効果をもたらすかどうかだ。
675 Third Avenue、Northwindから2億3,100万ドルの建設融資を獲得
Northwind Groupは2026年11月2日、マンハッタンの675 Third Avenueについて、第一順位抵当権付きの2億3,100万ドルの建設融資を組成したと発表した。この融資は、オフィスタワーを最大450戸の賃貸住宅に転用するためのもの。 物件は32階建てで、延べ床面積は337,000平方フィート。ミッドタウン・イーストに位置する。融資金は既存債務の返済に充てられ、転用工事にも使われる。住宅計画では、467-mプログラムに基づき、全住戸の25％をアフォーダブル住宅とする。 Nathan Berman氏のMetro Loft ManagementとDavid Werner Real Estate Investments（DWREI）による共同事業体が、転用を主導している。同事業体は2025年4月、Northwindから9,000万ドルの取得融資を受けて建物を取得した。その後、計画策定と開発準備を進めてきた。Northwindは、これにより本物件は実行に完全に着手できる状態になったとしている。 Collaborative Construction Managementが建設マネージャーを務め、Gensler Architecture, Design & Planningが設計監理建築家として起用された。Polsinelli GroupのJohn Vavas氏が、この取引でNorthwindを代理した。 Northwindの創業者兼マネージングパートナーであるRan Eliasaf氏は、今回の取引は同社にとってニューヨーク市で9件目となる転用向け融資であり、建設完了までプロジェクトを進めるための資本再構成だと述べた。また、融資元が取得時から本物件とスポンサーをよく把握していることを理由に挙げた。 「こうした複雑なプロジェクトには、取得から建設、賃貸開始まで、すべての段階を引き受けられる融資元が必要です」とEliasaf氏は述べた。 DWREIの社長であるDavid Werner氏は、Metro Loftを「業界トップクラスの運営会社」と評し、複雑なプロジェクトを確実に実行できるようNorthwindが支援したと評価した。Metro Loftの創業者兼プリンシパルであるNathan Berman氏は、取引の成立に尽力したNorthwindのチームに謝意を示した。 NorthwindデットファンドIII Northwindの最新のデットファンドであるNDF IIIが、今回の融資を組成した。Northwindは別途、2026年10月21日にファンドの最終募集完了を発表し、コミットメント総額が10億ドルに達したと明らかにした。これは目標額の5億ドルの2倍に当たる。投資家には、国内外の年金基金、保険会社、銀行、ファミリーオフィス、超富裕層が含まれる。 同ファンドは主に、米国の主要ゲートウェイ市場でシニア担保付きブリッジローンを組成する。融資対象には、物件取得、建設、オフィスから住宅への転用、開発準備、賃貸開始に向けた事業が含まれる。NDF IIIはNorthwindにとって3本目の不動産デットファンドであり、クレジットファンド全体では5本目となる。2017年に始まった同社の主力不動産クレジット戦略を引き継ぐファンドだ。 Northwindによると、NDF IIIは2025年1月に初回募集を完了し、最終募集完了の発表までに15億ドルの融資を組成した。融資対象となった市場には、ニューヨーク市、サウスフロリダ、ロサンゼルス、シカゴなどが含まれる。 675 Third Avenueでは、初期の建設作業がすでに始まっている。発表では、住宅への転用工事の完了時期は明らかにされていない。
PNK Group、12棟の産業用不動産ポートフォリオの売却を検討
PNK Groupは2026年11月2日、同社が示す潜在価値が約10億ドルに上る近代的な産業用不動産ポートフォリオの売却を検討していると発表した。発行体の発表によると、対象は合計約700万平方フィートの12棟。売却案は引き続き検討段階にあり、同社は契約締結や取引完了を発表していない。この潜在価値はPNK Groupによるポートフォリオの評価額であり、合意済みの売却価格ではない。 ポートフォリオの総面積の75％超は、同社が信用力の高い一流企業とするテナントとの長期賃貸契約がすでに結ばれている。賃貸中の部分は、現在取得可能だ。この割合はポートフォリオ全体の面積に占める比率であり、賃貸中の建物の棟数を示すものではない。 残りの部分は、賃貸収入が安定した段階で投資家向けに取得可能となる。PNK Groupは、その条件がいつ満たされると見込んでいるかを明らかにしておらず、残りの部分の床面積や賃貸収入についても個別に開示していない。 このポートフォリオには、PNK Group独自の技術を用いて建設された建物が含まれる。具体的には、断熱仕様の3層構造の鉄筋コンクリート壁パネルや、重量物に耐えられるよう設計された厚さ8インチの鉄筋コンクリート床スラブなどがある。屋根には建物に応じて最長30年の長期保証が付く。つまり、示されている最長の保証期間がすべての物件に一律に適用されるわけではない。 PNK Groupは、汎用性をポートフォリオの主な強みの一つに挙げている。大規模な改築を行わずに、倉庫や配送センター、または製造施設として建物を利用できるという。発表では、これらは建物の用途として可能な選択肢が示されているにとどまり、各物件の現在の用途は明らかにされていない。 PNK Groupは、売却の可能性に関する独占的なアドバイザーとしてJLLを起用した。JLLは、買い手候補との接触や交渉、取引プロセスの支援を担当する。 PNK Groupは、自社を、エンジニアリング、製造、開発を一貫して手がける企業と説明している。独自の技術革新を開発し、産業建設において世界をリードするエンジニアリングソリューションを活用しているという。同社によれば、その手法は高精度で大規模なプレハブ部材を基盤としており、産業用建物の建設を簡素化し、工期を短縮する。 発表では、買い手候補は明らかにされず、取引のスケジュールも示されていない。そのため、買い手が誰になるのか、売却が実現する場合にいつ行われるのかは、いずれも未定である。
Security Properties、Cooper Apartmentsを3,775万ドルで取得
Security Propertiesは、シアトルのビター・レイク地区にある186戸の集合住宅Cooper Apartmentsを3,775万ドルで取得した。同社の2026年11月2日の発表によると、今回の取得は、同社の投資家ネットワークから調達したプライベートエクイティ資金と併せて、Security Properties Multifamily Fund 7向けに行われた。 Cooperは、同ファンドにとって13件目の市場賃料物件の取得となる。Security Propertiesによると、取得価格は1戸当たり約20万3,000ドルで、2019年の売却価格5,275万ドルを28％下回り、現在、同等の集合住宅を建設する場合の推定費用の半分未満だった。 所在地は13530 Linden Ave. N.。5階建ての同物件は1993年に建設され、シアトル中心部から北へ車で約15分の場所にある。2020年から2024年にかけて、680万ドルを超える資本改善工事が完了した。工事には、屋根の全面交換、外壁の再塗装、共用アメニティスペースの包括的な改修と近代化が含まれる。住戸のうち179戸は、全面または一部の改修が完了している。 アメニティには、ファイヤーピットとグリルを備えたビアホール風の中庭、シェフ仕様のキッチンを備えたクラブハウス、専用のヨガルームがあるフィットネスセンター、コワーキングスペース、拡張されたドッグパーク、入退場管理付きの屋内駐車場がある。 Security Propertiesの分析によると、Cooperの1戸当たり取得価格は、2025年6月以降にシアトル、ショアライン、リンウッド、エドモンズで売買された比較対象となる11件の集合住宅すべてを下回った。これらの売買価格は、1戸当たり約27万ドルから42万6,000ドルだった。最高投資責任者のMark Bates氏は、この種の物件を見つけるには、地域に関する深い知識と、好機を逃さず行動する力が必要だと述べた。「この市場では再現が非常に難しい取得価格で購入できました」と同氏は語った。 この取引ではCBREが仲介を務めた。Security PropertiesはCBREのデータを引用し、シアトル北部、リンウッド、ショアラインにおける集合住宅の供給戸数は、2024年に2,626戸でピークに達したと述べた。予測では、供給戸数は2026年と2027年に年間約500戸へ減少し、2028年と2029年にはゼロになるとされている。 Cooperの既存入居者向け平均賃料は月額1,866ドル。Security Propertiesはこの金額を、Redfinのデータに基づくシアトル北部の住宅価格中央値の物件を所有する場合の推定月額費用5,572ドルと比較した。 資金調達責任者のCasey Hursh氏は、資金調達が数週間でまとまったと述べた。その迅速さは、投資家が取得案件の内容と、希望するリターン水準との適合性をすぐに理解したことによるという。 今回の取引に先立ち、Security Propertiesは2025年にシアトルの5物件からなるポートフォリオを4億80万ドルで取得し、2026年初めにはワシントン州イサクアでLangaraを購入している。 すでに完了した工事に加えて、Security Propertiesが追加の改修を計画しているかどうかは、発表では触れられていない。
Alta Developers、フォートローダーデール中心部のタワー建設に1億4,020万ドルの融資を確保
ニューヨークを拠点とする投資運用会社JVP Managementは、2026年11月2日の発表で、フォートローダーデール中心部の100 SW 6th Streetに建設される35階建ての高級賃貸タワー「Alta New River」について、Alta Developersに1億4,020万ドルの優先建設融資を提供したと明らかにした。同タワーには、平均約840平方フィートの高級賃貸住宅が400戸設けられる。この融資は、JVPにとってAltaとの3件目の取引となる。 「この融資はAltaと直接協議し、組成しました。これは、スポンサーとの間に築いてきた信頼と、融資実行から完成まで一貫して信頼できる唯一の資本パートナーとして支援できる当社の力を示すものです」と、JVP Managementのクレジット戦略責任者Anthony Shaskusは述べた。Shaskusは、Alta New RiverはJVPが融資対象として求める、立地と品質に優れたプロジェクトだと説明。また、フォートローダーデール中心部では、設備の充実した新築物件に対する賃貸需要が安定して続いていると述べ、Altaが南フロリダ各地で高級集合住宅を手がけてきた実績を挙げた。 計画されている共用施設には、カバナや寝椅子を備えたリゾート風のプールデッキ、屋外キッチン、バーベキューエリアが含まれる。建物にはこのほか、ピラティス専用スペースと筋力トレーニングスペースを設けたフィットネスセンター、コワーキングラウンジ、クラブルーム、スパ、9階建ての駐車場が整備される。発表によると、住戸の内装と共用施設は、地域の高級コンドミニアムに匹敵する水準で仕上げられている。 敷地はNew River Riverwalkから2ブロック、Las Olas Boulevardから徒歩すぐの場所にある。高速鉄道でマイアミ、ウェストパームビーチ、オーランドへ運行するBrightlineのフォートローダーデール駅も、1マイル未満の距離に位置する。 建設チームとスケジュール 建設は2026年11月に始まる見込みで、完成は2028年第4四半期を予定している。ゼネコンはKaufman Lynn Constructionが務める。設計はDorsky + Yue International、インテリアデザインはOne Line Design Studioが主導し、完成後の物件管理はGreystarが担う。融資は、JVP ManagementのShaskus、Aaron Jurist、Liam Daiが組成した。 Alta Developersは公式プロジェクトページで、同じ100 SW 6th Streetの住所にある開発計画を「New River Central」の名称で掲載している。Dorsky &…
Skanska、プラハ住宅開発プロジェクト第4期に22億チェコ・コルナを投資
Skanskaは、チェコ共和国プラハにある住宅プロジェクト「Emil Kolben District」の第4期に22億CZK（約10億SEK）を投資すると、2026年11月2日に発表した。同工期の建設契約額は13億CZK（約5億9,000万SEK）で、2026年第4四半期のSkanskaの欧州受注高に計上される予定だ。 第4期では、省エネルギー型マンション272戸と非住宅用ユニット5戸を整備する。建築デザインは敷地の産業遺産から着想を得ており、新たな公共空間も設ける。こうした空間は、地元地区の代表者やランドスケープアーキテクトと協力して計画され、レクリエーションエリアに加え、生物多様性を支えるための設備も備える。 「Emil Kolbenプロジェクトは、魅力的な顧客向けの提案を備え、この市場で有利な位置にあります。比較的大規模なこの期では、先行販売率が30％を超えており、そのことにも表れています。完成すれば、1,000戸を超える住宅を供給することになります」と、Skanska Residential Development Europeの事業部門社長、Björn Mattsson氏は述べた。 この期では、エネルギー効率、持続可能な技術の活用、そして都心への優れたアクセス性を重視する、環境負荷の低い暮らしのコンセプトを採用し、自動車での移動の必要性を減らす。Skanskaによると、プロジェクトでは認証済みの資材を使用し、飲料水を効率的に管理する。また、建物はBREEAMサステナビリティ認証の「Very Good」レベルの要件を満たしている。 20世紀のチェコの実業家Emil Kolbenにちなんで名付けられたEmil Kolben Districtは、5期にわたり住宅1,069戸を整備する計画で、総面積は51,000平方メートルに及ぶ。Skanskaは2025年1月9日、プロジェクト第3期を発表した。投資額は9億5,600万CZK（約4億4,000万SEK）で、低エネルギー住宅134戸が対象となり、発表時点でその45％が販売済みだった。第3期の建設契約額は6億6,200万CZK（約3億SEK）で、2025年第1四半期の欧州受注高に計上された。着工は2025年1月、完成は2026年から2027年にかけての時期を見込んでいた。当時Skanskaは、第3期の建物が国際的な環境性能認証BREEAMの厳格な要件を満たし、評価も「Very Good（非常に良い）」レベルになると述べていた。また、建物の隣にはハーブ花壇、ピクニック用の設備、自然散策路の休憩ポイントを設ける計画で、近隣の公園や池、遊び場、円形劇場、自転車道も、地域住民にレクリエーションの機会を提供する予定だった。 第4期の建設は2026年11月に始まり、2029年春の完成を見込む。
Simon、シアトルの屋外型商業施設University Villageを取得へ
Simon Property Groupは2026年10月30日、傘下企業の1社が、ワシントン州シアトルにある屋外型商業施設University Villageを取得する契約を締結したと発表した。企業の投資家向け情報サイトに掲載された取得発表によると、この取引は通常のクロージング条件が満たされることを前提に、2026年第4四半期に完了する見込みだ。発表では、取得価格やその他の財務条件は明らかにされなかった。 Simon Property Groupの最高経営責任者（CEO）、社長兼最高執行責任者（COO）であるEli Simonは、「University Villageは卓越した商業施設であり、当社のポートフォリオに加わることを歓迎します」と述べた。また今回の取得は、活況を呈する市場で、個性と高い品質を備えた資産を保有するという同社の方針を示すものだとし、買い物客や小売事業者、シアトル地域全体に向けて、同施設の成功をさらに発展させていくことを楽しみにしていると語った。 1950年代からシアトルの街を彩る商業施設 University Villageは1950年代、シアトル中心部の北、University of Washingtonの近くに開業した。発表によると、施設には長年にわたり、オーナー自らが経営するブティックやさまざまな店舗、地元の飲食店が集まり、その多くが何年にもわたって営業を続けてきた。現在、この屋外型のショッピング・飲食施設には100を超える店舗やサービス施設があり、Apple、RH Gallery、Crate & Barrel、Room & Board、Sézane、Lululemon、Aritzia、Vuori、Din Tai Fungなどが出店している。 University Villageのウェブサイトによると、施設の住所はシアトルの2623 NE University Village St.で、中心部から車で約10分の距離にある。同サイトは、Apple、Vuori、RH Gallery、Warby Parkerなど全国的に知られるブランドと、 Ravenna Gardens、The Confectionery、Village Maternityなど地元経営の店舗が共存するテナント構成を紹介している。また、飲食店にはDelfino’s Chicago Style PizzaやDin Tai Fungから、Hello Robin Cookies、Trophy…
Digital Realty、2026年のCore FFO見通しを引き上げ、2026年第3四半期の契約獲得額は過去最高に
Digital Realtyは2026年10月29日、2026年第3四半期の売上高が19億ドルとなり、前年同期比で21％増加したと発表しました。また、年間換算したGAAPベース賃料が持分比率100％ベースで8億5,500万ドルに達する見込みの過去最高の契約を締結したことを受け、通期の1株当たりCore FFO見通しを引き上げました。同社の2026年第3四半期決算発表によると、 2026年第2四半期に計上した2億100万ドルのプロモート収入を除くと、売上高は前四半期比で10％増加しました。同社の純利益は1億9,400万ドル、普通株主に帰属する純利益は1億8,500万ドルで、1株当たり利益は0.48ドルでした。前四半期の1株当たり1.21ドル、2025年第3四半期の同0.15ドルと比べています。調整後EBITDAは9億7,800万ドルで前四半期並みとなり、前年同期比では13％増加しました。1株当たりの数値はすべて、希薄化後ベースで表示しています。 FFO（Funds From Operations）は7億4,200万ドル、1株当たり1.97ドルでした。2026年第2四半期の1株当たり2.73ドル、前年同期の同1.65ドルと比べています。純プロモートを除くCore FFOは1株当たり2.10ドルで、前四半期の2.13ドル、2025年第3四半期の1.89ドルを下回りました。2026年9月30日までの9カ月間では、1株当たり6.27ドルでした。為替変動の影響を除いた純プロモート除外後のCore FFOも、当四半期は1株当たり2.10ドル、9カ月間では6.18ドルでした。調整後FFOは6億8,600万ドル、希薄化後1株当たり1.81ドルでした。1株当たりおよび普通持分1口当たりの配当は1.22ドルで、希薄化後AFFOに対する配当性向は67.4％となりました。 「Digital Realtyは第3四半期、過去最高のリース契約、拡大する契約残高、そして2桁の利益成長を再び達成し、実行力の実績をさらに積み上げました」と、社長兼最高経営責任者（CEO）のAndy Powerは述べました。 リース契約と投資の動向 Digital Realtyの持分比率ベースで、第3四半期の契約獲得額は過去最高の6億2,700万ドルとなりました。このうち、0～1メガワットと相互接続の区分も過去最高の1億5,200万ドルに達し、内訳は0～1メガワット区分が1億3,000万ドル、相互接続が2,200万ドルでした。当四半期に締結した新規リースの契約締結日から契約上の開始日までの加重平均期間は17カ月でした。四半期末時点で、契約済みながら未開始のリースの残高は、年間換算GAAPベース賃料で持分比率100％ベースで過去最高の25億ドル、Digital Realtyの持分比率ベースで18億ドルとなりました。 Digital Realtyは当四半期、年間換算現金賃料収入2億6,100万ドルに相当する更新リースも締結しました。当四半期に締結した更新リースの賃料は、現金ベースで11.8％、GAAPベースで17.0％上昇しました。 当四半期に締結した新規リースの年間換算GAAPベース賃料は、Digital Realtyの持分比率ベースで、南北アメリカが75.6メガワットで2億4,290万ドル（1キロワット当たり平均267ドル）、欧州・中東・アフリカ（EMEA）が29.5メガワットで7,810万ドル（1キロワット当たり220ドル）、アジア太平洋地域が79.7メガワットで2億8,340万ドル（1キロワット当たり296ドル）でした。発表資料の概要表では、合計はDigital Realtyの持分比率ベースで184.8メガワット、6億2,660万ドル、持分比率100％ベースで267.2メガワット、8億5,530万ドルとされています。 Digital Realtyは当四半期、7億4,200万ドル相当の土地を取得しました。取得した土地には、10億ワットを超えるIT容量を支えるインディアナポリス都市圏近郊の土地、ハイパースケールおよびエンタープライズ向けコロケーション容量を支えるアトランタのFort Gillemキャンパス隣接地、合計360メガワットを支えるシカゴ都市圏の2区画、最大600メガワットの開発を支えるシャーロット都市圏の土地、ドイツ・フランクフルトにある同社のOstendキャンパス近郊で最大14メガワットを支える土地、そして最大5メガワットを支えるギリシャ・クレタ島近郊の土地が含まれます。 同社はまた、トルコ全土でデータセンターを開発するため、Rönesans Infrastructureとの新たな合弁事業を3,300万ドルで開始しました。この合弁事業の最初の投資案件はアンカラのデータセンターで、22メガワットを超えるIT容量に対応する見込みです。四半期末後、Digital Realtyはベルギーのブリュッセル近郊の土地を約1,500万ユーロ（1,700万ドル）で取得し、フランスのDugnyにある同社キャンパスの敷地に対する土地の完全所有権も約8,000万ユーロ（9,000万ドル）で取得しました。また、一部の少数株主からTeracoの株式を追加で16％、約6億8,800万ドルで取得しました。主に普通株340万株の発行を通じた取得で、持分比率は61％から約77％に上昇しました。四半期末後、同社は北米の安定稼働中のハイパースケールデータセンターに重点を置く新たな永久資本戦略について、当初の中核投資家による株式出資コミットメント14億ドルを確保しました。 資本市場と2026年の見通し 2026年9月30日時点の有利子負債残高は約195億ドルで、内訳は無担保債務179億ドル、担保付き債務など約16億ドルでした。純有利子負債／調整後EBITDA倍率は5.2倍、有利子負債と優先証券の合計が企業価値に占める割合は23.2％、固定費カバレッジ倍率は4.8倍でした。 当四半期、同社は市場価格での株式発行プログラムを通じて普通株式約240万株を売却し、加重平均売却価格は1株当たり191.84ドル、手取額は約4億5,000万ドルとなった。年初来では、同プログラムを通じて約1,590万株を加重平均売却価格1株当たり185.98ドルで売却し、手取額は約29億ドルとなっている。 2026年10月、Digital Realtyは、2036年満期のユーロ債（利率5.125%）を10億ユーロ発行し、約10億ユーロ（11億ドル）の手取額を得た。また、2029年満期のスイスフラン建て債（利率1.6803%）を2億2,500万スイスフラン、2032年満期のスイスフラン建て債（利率2.0600%）を1億8,500万スイスフラン、2036年満期のスイスフラン建て債（利率2.4150%）を1億スイスフラン発行し、手取額は合計で約5億800万スイスフラン（6億1,100万ドル）となった。 Digital Realtyは、2026年の1株当たりコアFFO（ネット・プロモート収入を除く）見通しを、2026年7月23日時点の8.15～8.20ドルから8.30～8.35ドルへ引き上げた。また、為替変動の影響を除いた1株当たりコアFFO（ネット・プロモート収入を除く）の見通しも、8.10～8.15ドルから8.25～8.30ドルへ引き上げた。NAREIT定義による1株当たりFFOの見通しは8.40～8.45ドルから8.55～8.60ドルへ上昇した一方、希薄化後1株当たり純利益の見通しは3.10～3.15ドルから2.90～2.95ドルへ引き下げられた。 プロモート収入を除く総収益の見通しは、68億5,000万～69億5,000万ドルから70億5,000万～71億2,500万ドルへ引き上げられ、調整後EBITDAの見通しも37億5,000万～38億5,000万ドルから38億～38億5,000万ドルへ引き上げられた。同社は更新賃貸契約の賃料上昇率について、現金ベースで10.0～12.0%、GAAPベースで13.0～15.0%を想定しており、見通しを引き上げた。また、「同一資本ベース」の現金NOI成長率の見通しも、4.25～5.25%から5.25～5.75%へ引き上げられた。資産売却および資産拠出の想定額は10億～15億ドルから15億～20億ドルへ増額された一方、パートナー拠出分を差し引いた開発設備投資額は42億5,000万～47億5,000万ドルで据え置かれ、安定稼働後の平均利回りは10.0%以上とされた。一般管理費（G&A）の見通しは6億2,000万～6億3,000万ドルから6億4,000万～6億5,000万ドルへ引き上げられた。また、見通しの表には、10月に約4.0%の金利条件で実施済みの長期債発行約17億5,000万ドルが反映されている。 Digital Realtyは、2026年10月29日午後5時（米東部時間）に、Power氏および最高財務責任者（CFO）のMatt Mercier氏が参加する投資家向け電話会議を開催する予定とした。説明会に合わせたプレゼンテーションは、電話会議の前に同社ウェブサイトの「投資家向け」セクションに掲載される予定で、ウェブキャストは1年間アーカイブされる。
