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デジタル証券がプライベート不動産マーケットプレイスを変革する方法 – Thought Leaders
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全体像: 資産クラスとしての不動産
世界規模で見ると、不動産は歴史的に公開株式と同様のパフォーマンスを示してきました（7.05% 対 6.89%）。この資産クラスは低ボラティリティで安定したリターンを提供するだけでなく、近年では不動産投資が10%以上のリターンを上げるケースが比較的一般的になっています。不動産全体はかなり景気循環的で、景気が良い時に上昇し、悪い時に下落します。しかし、より細分化すると、マルチファミリー不動産は、より変動の激しい商業不動産セグメントとは対照的に、防御的な投資と見なされることが多いです。現在の低金利環境は、この投資の安定した固定収入に似たキャッシュフロー特性に最適な状況を作り出しています。歴史的に、この資産クラスは不動産開発業者、富裕層、機関投資家に限定されていました。しかし、ファンドマネージャーや不動産開発業者がより多くの投資家から資本をプールしようとし、個人投資家向けプラットフォームや選択肢が開かれるにつれ、不動産マーケットプレイスはプライベート投資領域でますます一般的になっています。
不動産投資の世界で最大の参入障壁は、大口投資額と高額な法的・取引コストです。実物不動産への投資は、特に現在の経済状況において極めて排他的になり得ます。投資資金を調達したい個人は、徹底的な信用審査を受け、実質的な収入や資産を示す必要があります。さらに、不動産市場は比較的不透明であり、情報の非対称性が大きな価格の誤評価につながることがしばしばあります。
不動産投資信託（REIT）は、前述の課題に対する最初の「解決策」でした。これらのファンドは実質的に公的市場から資本をプールし、物件の収益を配当という形で投資家に分配します。投資家は資産の価値上昇からも利益を得られます。しかし、投資家はどの物件やプロジェクトに投資するかを選択できず、リターンとリスク許容度はファンドマネージャーの裁量に委ねられます。要するに、REITは投資家の選択肢を制限します。
しかし、プライベート不動産マーケットプレイスは、個人が自分のポートフォリオをより選択的に構築できるようにし、資金配分や物件の審査に対する権限を高めます。過去10年間で、最も著名なプライベート不動産マーケットプレイスは平均年率12.16%のリターンを生み出しており、S&P 500は平均10.88%です。リスクレベルに関しては、不動産はほとんどの配当が賃料収入から来るため、信頼性の高い安定したキャッシュフローを生み出すことで知られています。開発案件はややリスクが高いものの、通常は高いリターンをもたらします。債務発行も不動産クラウドファンディング領域で一般的ですが、提供案件の3分の2以上はエクイティまたは収益分配型に分類されます。
米国の主要な不動産マーケットプレイスのいくつかは10億ドル以上を調達し、投資家にかなりの現金リターンを分配しています。以下をご覧ください:
全体のオンライン不動産マーケットプレイスの規模は約900億ドルと推定されており、2018年中頃の800億ドルから増加しています。
投資家へのメリット
最低投資額が低く、粒度が細かくなることで、不動産マーケットプレイスは平均的な投資家が物件に資金を配分する方法を変えつつあります。これにより不動産市場の民主化が進んでいます。個別の物件を選択することで、投資家は自分のリスク許容度に合わせやすくなります。投資家が自らポートフォリオに含める物件を直接コントロールできるため、リスク回避型の投資家は低リスク案件を選び、リスク志向型の投資家は高リターンを期待できる高リスク案件を探すことが可能です。以下をご覧ください:
リターンが1単位増加するごとに、リスク回避型投資家の効用は次第に小さくなります（効用逓減）。リスク志向型投資家にとっては、効用は段階的に上昇します。公開REITはその中間に位置するため、両方の投資家はファンドのリスク水準に不満を抱くでしょう。リスク回避型投資家は取るリスクに対して十分な補償を受けられず、リスク志向型投資家はファンドが提供できる以上のリターンを求めます。
プライベート不動産マーケットプレイスでは、投資家はプロジェクトのメニューから自分が魅力的と感じるものを自由に選択できます。これにより、投資家は自分の状況に応じて最も快適な案件を選べるため、リスク許容度の配分がより効率的になります。
不動産マーケットプレイスは個別案件への投資を可能にしますが、投資家は単一資産リスク（つまり、投資が単一プロジェクトに過度に依存するリスク）に直面する可能性があります。この課題に対処するため、マーケットプレイスは投資家に高度に分散されたポートフォリオを構築するよう促す必要があります。たとえばCrowdstreetは、投資家のリスク許容度に合わせてカスタム構築されたポートフォリオへの投資オプションを提供しています。また、投資家のカウンターパーティリスクを最小化するために、案件をできるだけ徹底的に審査することも重要です。
しかし、この投資プロセスを最適化する最も効率的な方法を見つけることには課題があります。不動産マーケットプレイスは様々な法域の参加者を審査し、投資家に対して完全な情報開示を行う必要があります。さらに、配当の分配や取引決済はほぼ常に手動で行われ、古い金融ルートを通すことが一般的です。したがって、不動産マーケットプレイスがデジタル証券を活用する大きな機会が存在します。
新たな市場: デジタル証券を活用した不動産マーケットプレイス
将来の不動産投資プラットフォームは、分散型台帳技術を活用せざるを得ないことは疑いありません。これらのプラットフォームは、従来の不動産マーケットプレイスと同様の利点を投資家に提供しつつ、デジタル証券という付加価値をもたらすことができます。現在、世界で約16の不動産投資プラットフォームがデジタル証券を使用しています。これらは主に米国と欧州に集中しており、二次取引所に上場している資産はごくわずかです。
これらのマーケットプレイスの一部（特に中東や欧州）は、デジタル証券発行の多目的プラットフォームであり、不動産オファリングも取り扱っています。あるものは不動産担保型デジタル証券の発行に特化しています。発行者がマルチファミリー物件をトークン化し始めるにつれ、今後1年で不動産市場におけるデジタル証券の採用は大幅に増加すると予想されます。
デジタル証券は、時代遅れの仕組みに対する革新的な解決策を提供します。不動産をデジタル化することで、保有資産の閲覧やパフォーマンス分析のプロセスを効率化できます。転送可能なデジタル資産を安全に保管できるオンラインプラットフォームの概念は、フラクショナルエクイティの所有方法を変革するでしょう。
ブローカーディーラーネットワークは、デジタル化が重要である根底にあります。ブロックチェーンと分散型台帳技術は、デジタル証券の転送性を支える基盤インフラを提供します。証券のシームレスなプラットフォーム間フローを可能にするシステムを構築することで、ブローカーディーラーは相互に接続し、投資家により多様な資産を提供できるようになります。これにより、市場の不透明性が除去され、エンティティ間の障壁がなくなることで、取引の分配が強化されます。投資はオンラインで調達されるため、従来のプライベート証券に比べて投資家が利用できる機会の総量ははるかに大きくなります。
さらに、透明性が高まることで、より正確な証券価格設定とリスク評価が可能になり、仲介手数料も低減するため、投資家の参入障壁が下がります。将来的には、投資家はライセンスされた取引所にアクセスすることで流動性を得られ、プライベート証券の流通速度とアクセス性が大幅に向上します。
不動産マーケットプレイスは、投資機会へのアクセス拡大というトレンドの中心にあり、デジタル証券はそのトレンドを拡大・加速させる最適な手段です。
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- 出典: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, ページ 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
- 出典: Investopedia, 不動産クラウドファンディングサイト、 https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
- 出典: Macrotrends, S&P 500 歴史的年次リターン、 https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
- 出典: EY, 不動産クラウドファンディング、 https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf
