BlackstoneのBXREXプログラム、初の1031 DSTオファリングを完了

Blackstone Real Estateは2026年9月21日に、初のDelaware Statutory Trust（DST）オファリングが全額引受完了したことを発表しました。この構造は、商業不動産所有者が売却代金を別の「同種」物件に再投資し、1031交換を通じて資本利益税を繰延べることを目的としています。

この初回オファリングのポートフォリオは、サンベルト地域にある2つのクラスAの設備が充実したマルチファミリープロパティで、総戸数は600ユニットを超えます（Blackstoneの発表による）。これらの資産はBlackstone Real Estate Income Trust, Inc.（BREIT）によって特定され、同発表では同社がデータセンター、産業施設、賃貸住宅に集中した、1,200億ドル超の機関投資家向けポートフォリオを保有していると述べられています。発表では、完了したオファリングの金額や特定のトラスト名は開示されませんでした。

「初のDSTオファリングが全額引受完了し、投資家が1031目標を達成できるよう支援できたことを大変嬉しく思います。Blackstone Real Estate Exchangeプログラム（「BXREX」）は、Blackstoneの不動産プラットフォームの全リソースに支えられており、当社はこの分野で独自のポジションを有していると考えています」と、Katie Keenan氏（BlackstoneのCore+ Real Estate事業グローバルヘッド兼BREIT最高経営責任者）が述べました。

SEC提出書類におけるオファリング条件

2025年10月31日に証券取引委員会（SEC）に提出されたForm Dは、BXREX Portfolio I DST（2025年に設立されたDelaware Statutory Trustで、以前はBR‑X Portfolio I DSTという名称でした）を対象としています。この書類では、スポンサーとしてBlackstone Real Estate Exchange LLC、トラストマネージャーとしてBXREX Portfolio I Manager LLC、親デポジタとしてBXREX Portfolio I Depositor LLCが、いずれもニューヨークの345 Park Avenueに所在すると記載されています。また、住宅産業グループにおけるRule 506(b)の免除株式オファリングで、総オファリング額は$175,555,053、最低投資額は$1,000,000と説明されています。書類には、認定外投資家はおらず、販売も行われていないことが報告されており、最初の販売日はまだ未定です。

この書類では、Blackstone Securities Partners L.P.（CRD 17917）が全米での販売手数料の受領者として記載されており、推定販売手数料は$6,144,427、手数料および経費に使用される総収益は$1,755,551と見積もられています。これには、関連者に発生する可能性のあるファシリテーション・フィーも含まれます。署名はLeon Volchyok上級マネージングディレクターによるものです。

2026年5月11日に提出された第2のForm Dは、BXREX Portfolio II DST（同じスポンサー、マネージャー、デポジタ構造および同様のRule 506(b)免除の下で2026年に設立されたトラスト）を対象とし、商業産業グループに属します。この書類では、総オファリング額が$187,308,863、最低投資額が$500,000と記載されており、推定販売手数料は$6,555,810、手数料および経費に使用される総額は$1,873,089と見積もられています。こちらも販売はなく、最初の販売日は未定で、署名はVolchyokによるものです。

1031および721エクスチェンジの仕組み

BlackstoneがBXREXプログラムページで説明しているように、所有者は物件を売却し、売却代金は直接Qualified Intermediary（専門のエスクローエージェント）に渡ります。投資家は売却日から45日以内に「同種」代替物件を特定し、180日以内に取得を完了します。DSTの受益権は「同種」代替物件として機能します。DSTは機関投資家向けの高品質な収益不動産を所有する受動的トラストで、投資家は投資期間中に通常は収益を受け取ります、と同社は述べています。

少なくとも2年間の保有期間が経過した後、REIT Operating Partnershipは、内部収益コード第721条に基づく721エクスチェンジを通じてDST物件を購入するオプション（義務ではない）を有し、投資家は税金繰延べベースを維持したままオペレーティングパートナーシップユニットを受け取ります。オプションが行使されない場合、DSTは不動産を売却し、投資家に将来の1031エクスチェンジ機会を提供することができる、とプログラム資料は述べています。

Blackstoneは、1031エクスチェンジを実行しない場合、所有者は連邦税と州税を合わせて35％を超える税負担に直面する可能性があると述べています。同社は、購入価格$1百万、売却価格$3百万の無担保物件を例に挙げ、エクスチェンジを行うことで所有者は増分純収益を50％以上多く保有できることを示しています。前提条件として、減価償却$700,000、資本利益税20％、純投資所得税3.8％、減価償却取り戻し税25％、カリフォルニア州税率13.3％が設定されています。

BREITは2026年7月23日付の2026年第2四半期株主レターで本プログラムの開始を開示し、BlackstoneとBREITが最近BXREXを立ち上げたことが、資金調達戦略の拡大と多様化の機会であると述べました。同レターでは、BXREXは不動産所有者が適格物件をBlackstone Real Estateが特定・管理する機関投資家向け不動産へ、DST構造を通じて交換できると説明しています。

同じ手紙で、BREITは2026年6月30日時点で、純資産価値が570億ドル、総資産価値が1,040億ドル、4,531件の不動産、稼働率94％、レバレッジ比率44％、固定金利資金調達率83％であると報告し、ポートフォリオは約90％が賃貸住宅、産業用施設、データセンターに、約65％がサンベルト市場に集中していると述べました。BREITは、2017年1月の設立以来、過去12か月のクラスI純利益率が10.3％、年率換算のクラスI純利益率が9.4％であると報告し、2026年第2四半期がほぼ4年ぶりに正の純フローを記録した最初の四半期であると付け加えました。

プログラムページは、2025年12月31日時点で、6180億ドル規模のグローバル不動産ポートフォリオ価値と12,500件の資産を有し、30年以上の実績があると記載しています。また、Real Capital Analyticsが2026年3月31日時点で算出した推定時価総額に基づき、Blackstoneを世界最大の商業不動産所有者とし、Green Street Advisorsが2025年12月31日時点で評価したところ、世界最大の商業不動産借入者であると説明しています。