S&P Cotality Case-Shiller指数、実質価値の下落の中で年率1.9%の上昇を記録

S&P Dow Jones Indicesは2026年9月29日に2026年7月のS&P Cotality Case-Shiller指数の結果を発表し、米国全9つの国勢調査地区をカバーするU.S. National Home Price NSA Indexが1.9%上昇したことを報告した。これは前月の1.6%上昇からの増加である。米国の住宅価値は実質ベースで14か月連続で下落しており、7月のインフレ率3.4%は住宅価格上昇率1.9%を約1.5ポイント上回っている。

10都市コンポジットは7月に年率3.4%の上昇を記録し、前月の3.0%上昇から増加した。一方、20都市コンポジットは前年同月比で2.5%上昇し、前回の2.2%上昇から増加した。2026年7月の指数水準は、U.S. National Indexが337.31、Composite-10が373.86、Composite-20が350.36で、リリースのデータ表に示されている。

S&P Dow Jones Indicesのコモディティ部門准ディレクター、Rebecca Kaufman氏は、インフレ率がやや低下し、名目上の住宅価格上昇が強まったことで、7月の消費者物価上昇と住宅価格上昇のギャップが縮小したと述べた。彼女によれば、7月の消費者物価は年率3.4%の上昇で、6月の3.5%からやや低下したという。インフレ上昇の大部分はエネルギー部門に集中しており、エネルギー価格は14.7%、ガソリン価格はそれぞれ24.6%上昇した。一方、食料とエネルギーを除くコアインフレは前年同月比で2.5%上昇した。「この区別は重要です。住宅やその他のコアカテゴリーにおける持続的なインフレは、エネルギー主導の価格変動よりも住宅の手頃さに直接的な影響を与える傾向がある」とKaufman氏は語った。

季節調整前は、U.S. Nationalと10都市コンポジット指数がそれぞれ月間0.12%と0.03%の上昇を記録し、20都市コンポジットは0.01%の減少を示した。季節調整後は、National、10都市コンポジット、20都市コンポジット指数がそれぞれ0.3%、0.4%、0.3%の上昇を示した。

Kaufman氏は、季節調整を行っていないNationalおよびComposite指数が季節調整済み指数よりも月間上昇幅が小さいという点で、典型的な季節パターンからの顕著な逸脱と述べた。このパターンは、7月の住宅価格に季節要因が大きく影響したことを示唆していると彼女は指摘した。個別の都市別では、季節調整前の7月対6月の変化は、クリーブランドで0.97%の上昇、ニューヨークで0.52%の上昇から、サンフランシスコで0.61%の下落、シアトルで0.46%の下落まで幅があった。

20都市圏における地域別の乖離

シカゴは7月に6.9%の上昇で20都市の中で最も高い年率上昇を記録し、5か月連続で全都市をリードしたとKaufman氏は述べた。次いでニューヨークが5.8%、クリーブランドが4.2%だった。シアトルは2か月連続で最大の年率下落を示し、1.6%減少した。続いてラスベガスが1.3%減、デンバーが1.1%減少した。7月の最強市場と最弱市場の間には、約9ポイントの差があった。

20都市表の他の地域では、1年変化率はマイアミが3.53%上昇、サンフランシスコが3.48%上昇、ボストンが2.68%上昇、ワシントンが2.16%上昇、ミネアポリスが1.72%上昇、サンディエゴが1.63%上昇、ロサンゼルスが1.24%上昇だった。一方、アトランタ、シャーロット、フェニックスはそれぞれ0.28%、0.29%、0.05%の上昇を記録した。同期間でダラスは0.44%下落、ポートランドは0.65%下落、タンパは0.73%下落した。

Kaufman氏は、7月にも長年続く東西の格差が残っており、東部の8つの都市圏のうち6つが7月対6月で前年同月比の変化が大きく、対照的に西部の8つの都市圏のうち2つだけが同様の変化を示したと述べた。

デトロイトのデータ遅延、改訂および指数構築

Cotalityはデトロイト都市圏で最も人口の多いウェイン郡の記録事務所からの取引遅延が続いており、これが7月の取引データに影響を与えている。その結果、2026年9月29日のリリースでは、デトロイトS&P Cotality Case-Shiller指数の2026年7月分の有効な更新は提供されていないが、6月分の有効な更新を算出できるだけのデータはあり、リリースの表に掲載されている。S&P DJIは、取引データが欠落している月について、デトロイト指数の値の更新を引き続き提供すると述べた。

リリースによれば、過去24か月分の指数は追加のソースデータの受領に基づき改訂される可能性がある。ピーク・トラフ表によると、National指数は2022年6月に308.07のピークに達し、2023年1月に292.68のトラフまで下落した。これはピークから5.0%の下落である。現在、指数はそのトラフより15.0%上回り、2022年のピークより9.3%上回っている。10都市コンポジットは2022年6月のピークより13.0%上回り、20都市コンポジットは自身のピークより9.9%上回っている。

S&P Cotality Case-Shiller Indices は毎月最終火曜日の東部標準時午前9時に公表され、データ系列には27年以上の履歴が利用可能です。各指数は、公開されているアームズレングス取引データの全体から数千戸の個別住宅の価格ペアを組み合わせて算出され、指数は2000年1月を基準値100としています。たとえば指数が150であれば、対象市場の標準的な住宅が2000年1月以降に50%の価格上昇を示したことを意味します。米国ナショナル住宅価格指数は、9つの国勢調査区分の一戸建て住宅価格指数を合成したもので、四半期ごとに算出されます。一方、10-City と 20-City コンポジットは、それぞれの都市圏指数を時価加重平均したものです。ヘッドライン指数は季節調整を行っていないデータを使用しており、リリースによれば2006年初頭以来、市場はこのデータを追跡・報告してきました。分析目的のために、季節調整済みデータセットも公表されており、ヘッドライン指数に加えて、階層価格指数を持つ20市場のうち17市場と、追跡対象のコンドミニアム市場5つが含まれます。これらの指数は Cotality, Inc. が作成し、S&P Dow Jones Indices と Cotality の間の契約に基づいて生成・公表されています。