不動産トークン化のリスクと軽減策

元の記事では、2021年11月時点のトークン化不動産の時価総額は2,990万ドル超、取引高は約7万5,000ドルと報告されていました。これは過去の推計値で、取引高の集計期間は示されていません。トークン化は不動産への投資方法を広げる可能性がありますが、それだけで安全な低リスク投資になるわけではありません。資産のトークン化を支援するStoboxのチームが、不動産トークン化のリスクと軽減策を解説します。

不動産トークンのリスク

まず、投資を求める発行会社が直面する可能性のあるリスクの種類を定義しましょう。

物件の質や管理体制の問題

所有者が必要な維持管理に十分な資金を投じなければ、物件の魅力や価値が低下するおそれがあります。立地、周辺インフラなども重要です。投資家が将来性を評価できるよう、所有者はセキュリティトークン・オファリング（STO）に備え、収益を生む可能性のある物件とその情報を提示する必要があります。

不十分なビジネスモデル

将来性のある物件を用意するだけでは十分ではありません。会社がどのように利益を生み、投資家に分配するのかというビジネスモデルも重要です。例えば商業用物件と住宅では、賃貸契約の条件や検討事項が異なります。トークン化の前に事業モデルを定め、投資家に明確に説明する必要があります。

市場の変動に伴うリスク

不動産市場は、世界や地域のマクロ・ミクロ経済動向の影響を受けます。2007〜2008年の金融危機は、米国の住宅市場の上昇とその後の下落がもたらした影響を示しています。この景気後退期には、住宅ローン担保証券（MBS）やデリバティブの多くが大きく値下がりしました。危機は世界規模でも地域限定でも起こり得るため、投資家と発行会社は関連情報を追い、動向を分析する必要があります。

流動性の不足

トークン化は投資持分の小口化や移転を容易にする可能性がありますが、売買が活発な市場を自動的に生み出すわけではありません。保有者が長期保有を選ぶなどして、売却時に買い手が見つからない場合があります。ここで難しくなるのはトークンの売却であり、物件そのものの売却とは区別が必要です。取引高が少ない場合や、利用される流動性プールの資金が乏しい場合には、大口投資家の売却がトークン価格に大きく影響するおそれがあります。

不動産トークンのリスクを軽減する方法

主なリスクを把握したうえで、それぞれを軽減するための対策を検討できます。

徹底的なデューディリジェンス

トークン化された不動産でも通常の不動産でも、投資前の十分な調査が重要です。発行会社は、チーム、経験、物件の管理体制、ビジネスモデルなどを説明する資料を用意すべきです。投資家が投資条件を詳しく確認し、判断に時間をかけることも想定しておく必要があります。

適用法令の遵守

トークン化に先立ち、対象の法的構造や地域にどの規則が適用されるかを確認する必要があります。専門家は許認可や報告義務の整理を支援できます。適用される本人確認（KYC）やマネーロンダリング対策（AML）の要件を満たすとともに、融資金融機関などの契約相手が仕組みを理解し、必要な同意が得られていることも確認します。

投資家への価値提案

他の投資と同様に、投資家にとって意味のある提案が必要です。明確な事業モデル、良好な物件状態、危機への対応計画、適切なマーケティングは提案の質を高めます。ただし、対応計画がトークン価格を保証するわけではありません。記事の執筆者は、Stoboxのような専門会社がマーケティングも支援できると説明しています。

まとめ

トークン化は不動産の資金調達に新たな可能性をもたらしますが、投資家と発行会社の双方がリスクを検討する必要があります。十分な準備、法的要件の把握、説得力のある提案は、新規施設の建設や既存物件の改修に必要な資金を集めるうえで役立ちます。資金調達の成功や投資収益が保証されるわけではありません。