不動産
Lumo Homes、第3四半期の売上高が12％増加 公正価値損失は拡大
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Lumo Homesは2026年11月5日、第3四半期の売上高が12.0％増の1億2,730万ユーロになったと発表した。一方、投資不動産の評価損益が1億3,960万ユーロの純損失となり、税引前損失は8,770万ユーロに達した。前年同期、フィンランドの住宅賃貸会社である同社は売上高1億1,360万ユーロを計上し、評価損1,640万ユーロを計上したものの、税引前利益は3,280万ユーロだった。
賃貸純収入は8,600万ユーロから11.5％増の9,590万ユーロとなり、FFO（運用資金）は4,410万ユーロから4.7％増の4,610万ユーロとなった。Lumoが定義するFFOは、調整後EBITDAから調整後純支払利息と当期税金費用を差し引き、資産売却に伴う当期税金を考慮して調整した指標であり、未実現の不動産価値の変動は含まない。この違いは、評価損が大幅に拡大して報告上の税引前損益が黒字から赤字に転じた一方で、キャッシュフロー指標が改善した理由を説明する一助となる。
Varmaの買収が賃貸収入の成長を牽引
売上高増加の大部分は、2026年4月1日にVarma Mutual Pension Insurance Companyから取得した4,761戸のアパートによるものだった。負債を引き継がない取引価格は約9億ユーロで、現金と新たに発行したLumo株式で一部ずつ支払われた。取得したポートフォリオは第3四半期の売上高に1,540万ユーロを寄与し、稼働率の改善による寄与は20万ユーロだった一方、2025～2026年に売却したアパートは売上高を260万ユーロ押し下げた。Lumoの売上高はすべて賃貸事業によるものだ。
拡大後のポートフォリオは、9月30日時点で賃貸アパート43,489戸となり、前年の39,001戸から増加した。売却目的で保有する資産を含む投資不動産の評価額は、76億4,000万ユーロから83億4,000万ユーロに増加した。第3四半期の財務稼働率は前年同期の96.1％から96.4％に改善し、4月に取得したポートフォリオの稼働率は9月末に96.8％となった。
1～9月の既存物件ベースの賃貸収入成長率は1.8％で、2025年の同期間の1.1％を上回った。この指標は、2年連続で保有する物件を対象とし、買収による寄与とは分けて賃貸収入の伸びを示す。
利回り上昇と買収資金の負債が業績を圧迫
不動産評価に用いる利回り要件が0.10ポイント上昇したことで、公正価値は2億970万ユーロ減少した。一方、取得したポートフォリオを評価モデルに含めたことによる影響は、プラス1億730万ユーロだった。経営陣は、利回り要件の上昇について、市場金利の上昇が原因だと説明した。
事業拡大のための資金調達に伴い、金融費用とレバレッジも上昇した。第3四半期の純金融収益・費用はマイナス3,490万ユーロで、前年同期のマイナス2,820万ユーロから悪化した。9月30日時点のローンポートフォリオの平均金利は3.4％で、前年の3.2％を上回った。有利子負債は33億9,000万ユーロから38億5,000万ユーロに増加し、ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率は42.2％から46.1％に上昇した。これにより、レバレッジはLumoが2026～2028年のリスク管理目標として掲げる45％未満を上回っている。
Varma買収の資金調達を支援するため、4月1日に6億ユーロの買収融資枠を利用し、9月30日時点の借入残高は3億ユーロだった。5月に発行した3億ユーロの無担保債は、年4.0％の固定利率で、償還日は2030年5月20日。この債券で買収融資枠の半分を借り換えた。2027年春に償還を迎える5億ユーロの社債を借り換えられる、未使用の5億ユーロのコミット済みバックストップ融資枠に加え、未使用のコミット済み融資枠2億7,500万ユーロもあり、流動性は確保されていた。
1株当たりの成長は横ばい
最初の9カ月間の売上高は5.7％増の3億6,310万ユーロとなり、前年同期の3億4,360万ユーロから増加した。FFOも4.6％増の1億1,090万ユーロとなり、前年同期の1億610万ユーロを上回った。一方、加重平均株式数が2億4,700万株から2億5,670万株に増加したため、1株当たりFFOは0.43ユーロで横ばいだった。Lumoは買収対価の一部として、Varmaに新株24,666,667株を発行した。売上高の伸びは同社の年間戦略目標である5～7％の範囲内だが、1株当たりの結果は横ばいで、1株当たりFFOの年平均成長率3～5％という目標に届いていない。
経営陣は2026年の見通しを据え置き、総売上高を4億8,800万～4億9,300万ユーロ、非経常費用を除くFFOを1億4,700万～1億5,200万ユーロとした。この予想には、稼働率と賃料の推移に関する推定が反映されているが、今後の買収や売却が実施された場合の影響は含まれていない。
見通しが据え置かれたことで、ポートフォリオの拡大と1株当たりの業績の違いが明確になった。Varmaから取得したアパートは賃貸収入とFFO全体を押し上げているものの、株式数の増加により、9カ月間の1株当たりFFOは横ばいとなった。残る第4四半期の焦点は、稼働率と賃貸収入の伸びが、Lumo自身の目標を上回るレバレッジ、上昇した平均借入金利、利回り要件に左右される不動産価値を抱えるなかで、1株当たりFFOを改善できるかどうかだ。
