JLL Income Property Trust、ボストン西部の倉庫を3,600万ドルで取得

JLL Income Property Trustは2026年11月3日に発表し、マサチューセッツ州ノースボローにあるWest Boston Distribution Centerを約3,600万ドルで取得した。クラスAの同物件はボストン大都市圏統計地域の西部に位置し、賃貸借期間が長く残っているほか、契約に基づく年間賃料の増額が定められている。

賃貸借契約の条件と建物の改修

物件の公式ページによると、建物の面積は54,000平方フィートで、2012年に建設された。最近更新された賃貸借契約の残存期間は14年で、賃料は毎年2.5%増額される条件となっており、物流事業者に100%賃貸されている。したがって、既存の賃貸借契約と予定されている賃料増額は、今回の取得で開示された収益構成の中核をなす。

改修には、ドックドア20カ所の増設、新しい電動フォークリフトの導入、10,000平方フィートの整備施設の増設が含まれる。敷地内には乗用車用駐車スペースが116台分、トレーラー用駐車スペースが306台分ある。I-495とI-90へのアクセスにより、物件はボストン広域圏の交通網につながっている。同社によると、この立地はテナントにとって地理的な空白を埋め、地域内および全国規模の配送を可能にする。

ボストン広域圏における物流施設への集中

信託の注目物件の掲載情報によると、取得時期は公表に先立つ2026年10月とされている。ウエスト・ボストンに関する開示は、西部ボストンのサブマーケットにあるWorcester Distribution Centerを約9,000万ドルで取得したとの2026年9月30日の発表に続くものだ。Worcester Distribution Centerは2022年に完成し、延床面積は約396,000平方フィートで、単一のテナントに長期契約で全館賃貸されている。その先行発表では、約70億ドルのポートフォリオの39%を倉庫が占めていると報告されており、ウエスト・ボストンでの取得に先立ち、産業用不動産を重視する姿勢が示されていた。

ボストン西部の物件取得を発表した時点で、同信託はポートフォリオの株式投資およびデット投資が約71億ドルに上ると報告した。倉庫は最大のセクター配分を占め、比率は40％、66件の物流施設にまたがる資産額は27億ドルだった。今回の取得は、ポートフォリオの新たな方向性を示すものではなく、すでに確立されているセクター重視の姿勢をさらに強めるものだ。

JLL Income Property Trustの社長兼CEO、Allan Swaringenは次のように述べた。「倉庫セクターは当社のコアファンドの運用成績を押し上げてきました。過去3年間に市場全体で評価額の調整が進む中でも、同セクターのファンダメンタルズが底堅いことが示されています。今後については、当社の調査チームはこのセクターで引き続き賃料が上昇すると予想しています。」

Swaringenは、ボストン広域圏における供給の限られた状況と強い需要、物件のインフィル立地、そして同社が信用力の高いテナントと評価する入居者の存在が、今回の取得を同信託の投資方針に合致させたと説明した。

今回の取引により、すでにポートフォリオで最大の配分を占める物流施設分野に、契約で定められた賃料増額と、最近改修された配送施設が加わる。賃貸借契約の条件は、今回の取得において開示された契約上の要素である。一方、倉庫賃料が今後も上昇するという経営陣の見通しは将来予測に当たり、今後のポートフォリオの実績によって裏付けられる必要がある。