不動産のトークン化: 未来の資産所有競争が始まる

ドバイは、数兆ドル規模の不動産トークン化計画に向けて大きな一歩を踏み出しました。

先週、ドバイ土地局（DLD）とトークン化インフラプロバイダーのCtrl Altは、トークン化された不動産資産の導入しました二次市場取引機能を発表し、ドバイの不動産トークン化プロジェクトパイロットの第2フェーズの開始を示しました。

この不動産担保トークンの二次市場により、DLDとCtrl Altは500万ドル超の不動産トークンの再販を可能にし、部分的な不動産所有を実現します。

このフェーズは、10件のドバイ物件がトークン化され、1,850万ディルハム相当の不動産価値を示した成功したパイロット段階を基盤としています。

その段階で約800万トークンが発行され、現在は管理された環境で再販が可能です。この動きは、ブームを経験しています2025年に総取引額が9160億ディルハム（約2,490億米ドル）に達した記録的なブームを経験しているドバイの不動産セクター全体への投資家アクセスを拡大します。

取引は、プロジェクトの配信プラットフォーム上で規制された枠組み内で行われ、取引の完全性が確保されます。

このプロジェクトのために、Ctrl AltはXRP Ledgerブロックチェーンを選択しました。最近、このブロックチェーンは規制された主体がゲート付き分散型取引所（DEX）を運営できる新しいアップグレードを有効化しました。すべての取引はXRP Ledger上で実行・記録され、資金はRipple Custodyによって保護されます。

「私たちは、ドバイ土地局とVARAと協力してプロジェクトの第2フェーズに取り組めることを誇りに思います。政府と機関レベルのイノベーションが協力して市場をリードするデジタルレールを構築できることを示しています」とCtrl AltのMENA担当CEOロバート・ファークハーは述べました。「ネイティブトークン化は、資産が発行後に効率的に移動できるときに初めてその真価を発揮し、二次市場取引はその結果に不可欠です。」

この取り組みにより、ドバイは不動産トークン化のグローバルハブになることを目指しています。不動産トークン化とは、物理的な不動産の所有権をブロックチェーン上で購入・販売・取引可能なデジタルトークンに変換するプロセスです。各トークンが不動産の一部の持分を表すことで、参入障壁が大幅に下がります。

ここでの最低投資額は従来の不動産投資に比べてかなり低く、市場をより広範な投資家層に開放し、流動性を高め、いつでも投資の参入・退出が容易になります。

一方、分散型で不変かつ国境を越えるブロックチェーン技術は、所有権と取引を透明かつ安全に記録する方法を提供し、記録と決済を効率化します。仲介者を排除することで、取引はより迅速かつコスト効果的になります。

これらの利点は従来の金融機関の関心を集めていますが、独自のリスク、例えばフィッシング詐欺などや管轄権の不統一がトークン化のトレンドに対するボトルネックとなっています。流動性を制限する薄い二次取引も成長を阻む要因です。

ブロックチェーン自体は、フィッシング詐欺やスマートコントラクトのバグなどの独自のリスクを抱えており、強固なサイバーセキュリティ対策が必要です。これらの課題にもかかわらず、実体資産のトークン化は勢いを増し続けています。

ドバイのトークン化された不動産推進

不動産は巨大な市場であり、Statistaによると2026年までに673兆ドルに達し、2029年までに市場規模は727兆ドルに上昇すると予測されています。

急成長している市場の中で、ポルトガル、韓国、サウジアラビア、そしてドバイは大きなブームを経験しています。

不動産トークン化が新たな投資パラダイムを解き放つ能力と、デジタル化へのドバイの関心が高まっていることから、UAE最大かつ最も人口の多い都市は、トークン化を規制枠組みと公共不動産インフラに積極的に組み込んできました。

昨年、DLDは2033年までに同市の不動産市場の7％（約160億ドル）をトークン化するロードマップを策定しました。

このロードマップに沿って、同機関はまずCtrl Altおよび不動産フィンテック企業Prypcoと提携し、Prypco Mintというプラットフォームを開発し、XRP Ledger上で不動産権利証書をトークン化しました。銀行パートナーはZand Bankです。

このプラットフォームは、投資家が現地通貨で地元不動産の部分所有権を購入できるようにし、最低2,000ディルハム（約544ドル）から始められます。当初はUAEのIDカード保有者のみでディルハム取引のみ対応していますが、DLDはアクセスを世界的に拡大し、後にさらにプラットフォームを統合する計画です。

5月に同機関は最初のトークン化不動産を成功裏に開始し、24時間以内に全額が購入されました。その1か月後、DLDはPrypco Mintを通じて第2のトークン化不動産プロジェクトを2分未満で完売させ、10,700人以上の潜在的購入者の待機リストを生み出しました。

この強い投資家の反応は、Prypco創業者兼CEOのアミラ・サジワニによって「投資家はよりスマートでアクセスしやすい不動産投資の方法を求めている」というサインと表現されました。

二次市場取引が開始されたことで、政府はパイロットの第2フェーズに着手しました。このフェーズは、市場効率性、運用準備状況、現行不動産法との整合性を評価し、透明性と投資家保護を強化することを目的としています。

プロジェクトのインフラパートナーであるCtrl Altは、フェーズ1で権利証書所有権を表すトークンを発行し、現在はフェーズ2の二次市場機能の展開も支援しています。

このプラットフォームはDLDシステムと直接統合され、権利証書トークンの発行、管理、オンチェーン転送が可能になっています。また、ブロックチェーン記録が政府の不動産登記簿と同期していることも保証します。

「私たちの目標は、DLDとVARAが求めるコントロールとガバナンスを維持しつつ、エコシステム全体にとって効率的な二次市場インフラを構築することでした」と、Ctrl AltのCPOであり、ライセンスを持つ仮想資産サービスプロバイダー（VASP）であるMatt Achesonは述べました。同社は不動産だけでなく、プライベートクレジット、ファンド、商品など、総額8億5,000万ドル以上の資産をトークン化しています。

現在の第2フェーズでは、トークンは資産参照型仮想資産（ARVA）トークンと組み合わされ、二次市場での規制された転送を可能にしています。この第二層は、誰がどの条件でトークンを取引できるかを管理し、すべての取引が遵守されることを保証します。

「これを実現するために、Ctrl AltはARVA管理トークンと所有権トークンの二重運用をシームレスにオンチェーンで行う高度な技術フレームワークを構築しました。」

– Acheson

したがって、Ctrl Altはトークン化技術の基盤となる複雑さを管理し、PRYPCOのような配信プラットフォームはエンドユーザーにスムーズな部分所有不動産体験を提供することに専念しています。

トークン化のグローバル展開

ドバイでは、不動産トークン化がパイロットプログラムから規制された高成長市場へと急速に進化しています。しかし、このトレンドはUAEに限らず、中東、アジア、ヨーロッパ、北米の政府、金融機関、民間開発者がブロックチェーンベースの所有権モデルをますます探求しています。

最近、サウジアラビアは不動産権利証書のトークン化転送に成功しました。このマイルストーンにより、同国はサウジビジョン2030で示されたデジタルトランスフォーメーション目標に向けて確固たる一歩を踏み出しました。

この取引は、不動産開発基金（REDF）と政府支援の手頃な住宅ソリューション開発者であるNational Housing Company（NHC）との間で実行されました。

この取引では、droppRWAの主権レベルのインフラを利用し、トークン標準、コンプライアンスロジック、発行フレームワークから安定したデリバリー対支払いメカニズムまで全てを提供しました。

「私たちは、王国初のエンドツーエンドのブロックチェーン検証不動産取引を成功裏に実行し、不動産所有権のトークン化に関する政府が作成した最初の標準を使用しました。取引を公式記録に直接リンクさせることで、参加者が拡大し、外国直接投資の信頼が強化され、流動性が向上し、開発資金が加速し、新たなPropTechイノベーションが可能になります。」

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Minister of Municipal Rural Affairs and Housing

カザフスタンの中央銀行さえも不動産トークン化のパイロットを開始しています。

このプロジェクトでは、商業用不動産担保トークンが発行され、各トークンは1平方メートルの不動産を表します。現在、このパイロットは規制サンドボックス内で慎重に監督されながら実施され、参加の明確なメカニズムを作り、広範な採用への基盤を築くことを目的としています。

トークン化のトレンドは、Bed Bath & Beyond (BBBY )が資産トークン化プラットフォームを立ち上げる計画を発表することにもつながりました。

これは不動産から始まり、所有物の価値を確認し、資金調達に一元的にアクセスできるようにします。

「住宅所有者や実体資産保有者に対して責任あるコンプライアンス遵守の流動性パスを提供することが、当社の戦略であり長期的ビジョンです」とCEOのMarcus Lemonisは述べました。

このeコマース小売業者は、ブロックチェーン技術企業Tokens.comの取得にも関心を示しており、すでにtZEROとGrainChainを含むポートフォリオを拡大します。

一方、南アジアでは、米国大統領ドナルド・トランプの家族が部分的に所有する暗号企業World Liberty Financial（WLFI）と高級不動産開発会社DarGlobalが、モルディブのトランプブランドリゾートをトークン化する計画を発表しました。

DarGlobalのCEO Ziad El Chaarによれば、トークン化は現在アクセスできない多くの投資家に不動産投資を可能にします。

「これは不動産投資にとって画期的な出来事です」とChaarは述べました。「私たちは、適格投資家が開発中の高品質不動産のローン収益権にアクセスし、取引し、最終的に流動性を得る方法を再考しています。」

この取引は、Mar-a-Lagoで開催されたWorld Liberty Financialフォーラムで発表され、Franklin TempletonのCEO Jenny JohnsonやGoldman SachsのCEO David Solomonなどの伝統的金融（TradFi）関係者、CoinbaseのCEO Brian Armstrong、Binance創業者のChangpeng Zhao、上院議員のAshley MoodyとBernie Moreno、ホテル億万長者のBarry Sternlicht、FIFA会長Gianni Infantino、ラッパーのNicki Minajらが出席しました。

計画は、モルディブのTrump International Hotel & Resortのローン収益権をトークン化することで、約100の超高級ビーチと水上ヴィラを備えるラグジュアリーホスピタリティ施設です。完了は2030年を予定しています。

このトークンオファリングは、適格投資家に固定利回りと不動産からのローン収益の両方を提供します。

具体的には、プライベートプレースメントで提供され、認証された適格投資家のみに販売されます。初回オファリングへのアクセスは、選択されたウォレットとサードパーティパートナーを通じて可能になります。トークンは、WLFI Marketsを通じて保有物をローン担保として使用できるなど、追加のオンチェーンユーティリティを持つ可能性があります。

「私たちはWorld Liberty Financialを設立し、分散型金融を世界に開放しました」と共同創業者のEric Trumpは述べ、この発表により「トークン化された不動産へのアクセスを拡大しています」と付け加えました。「初めて、適格な参加者が象徴的な不動産の一部になることができます。」

現在開発中のリゾートのトークン化は、従来資産をオンチェーントークンに変換するインフラを提供するトークン化企業Securitizeとのパートナーシップで行われます。

このプラットフォームは、BlackRockがオンチェーン米ドルマネーマーケットファンドBUIDLで使用しており、総額24億6,000万ドルを保有しています。

「不動産は効果的にトークン化するのが最も難しい資産クラスの一つです」とSecuritizeの共同創業者兼CEO Carlos Domingoは述べました。「コンプライアンス、ガバナンス、市場構造を考慮したスケーラブルなオンチェーン不動産製品は、世界的に需要が高まると信じています。」

同フィンテック企業は、2025年最初の9か月で収益が841％増加し、5,560万ドルに達したと最近報告しました。

これは、同社がNASDAQでティッカーSECZで上場するためのSEC提出書類の一部として、Cantor Fitzgeraldが支援するブランクチェック会社Cantor Equity Partners II（CEPT）との合併を通じて共有されましたが、まだ株主と規制当局の承認は得られていません。

転換点

実体資産（RWA）トークン化のトレンドが徐々に世界中に広がっていることは明らかです。

トークン化は10年にわたり開発されてきましたが、ここ数年で伝統的金融での関心が高まりました。JPMorganのような大手銀行やBlackRockのような大手資産運用会社、TradFiの巨人はトークン化資産を提供に組み込むケースが増えています。

この採用は、ブロックチェーンベースの決済インフラへの需要の加速、時代遅れの金融インフラの近代化の必要性の高まり、そしてトークン化資産が今後10年で数兆ドル規模の市場に拡大するという予測が高まる背景で進んでいます。

Boston Consulting Group（BCG）とRippleの報告書は、ステーブルコインを含むトークン化資産市場が2033年までに19兆ドルに達し、技術の成長が「転換点」に近づくと見積もっています。

この成長は、報告書の中程度の12兆ドル予測と、より楽観的な23.4兆ドル予測の中間に位置しています。

トークン化された米国財務省証券はすでに早期成功を収めており、企業財務担当者が仲介者なしで余剰資金をトークン化された短期国債に移すことが可能です。また、報告書はプライベートクレジットや炭素排出量のトークン化もユースケースとして強調しており、ブロックチェーンは従来不透明で流動性の低い市場に透明性、追跡可能性、部分所有権を提供できます。

すでに、RWAトークン化は250億ドルの価値を超えており、米国財務省債務、商品、プライベートクレジット、社債、公開・非公開株式、機関系代替ファンド、不動産を含みます（rwa.xyzのデータ）。この価値は過去2年間で約10倍に成長しました。

すべての資産の中で、不動産はオンチェーンへの移行が最も遅い部類です。これまでに、世界で64件の不動産（総額3億7200万ドル）がトークン化されましたが、これは昨年初めの2700万ドルから13倍以上に増加しています。

不動産のトークン化は世界の不動産市場のごく一部に過ぎませんが、デロイトの予測によれば、2035年までに4兆ドル規模の不動産がトークン化される見込みです。

「トークン化された不動産は新たな市場や製品への道を切り開くだけでなく、運用効率の低さ、投資家への高い管理コスト、リテール参加の制限といった課題を克服する機会を不動産組織に提供します」とデロイトは昨年の報告書で述べました。

コンサルティング大手が予測するグローバルなトークン化不動産エコシステムの成長は、主に3つの要素にわたると見込まれています。

ローンと証券化のトークン化所有は、報告書が予測するトークン化不動産の中で最も大きなシェアを占める要素の一つで、2035年までに2.39兆ドルに達し、市場浸透率は0.55％になると見込まれています。

これらは2008年の世界金融危機での役割とその後の規制監督のため、トークン化の候補としては適さないかもしれませんが、報告書はブロックチェーン資産担保証券が投資家の大きな関心を集めていると指摘しています。

しかし、プライベート不動産ファンドは最も潜在性が高く、市場浸透率は8.5％で、9年で1兆ドルに達すると予測されています。

これらのファンドは、オンチェーンで新たなファンドを発行するか、オフチェーンのファンドをトークン化することでトークン化でき、デロイトは仲介者の役割を減らすことでより効率的なファンドを創出できると指摘しています。単一または相互接続されたプラットフォームは、株式権益の発行、資産サービス、取引をシームレスに処理できると述べています。

同時に、建設中または未開発土地のトークン化所有は、この期間に500億ドルに達し、市場浸透率は0.80％になると予想されています。

データセンターやインフラプロジェクトへの関心が再燃する中、トークン化による部分所有は、資本集約的な開発プロジェクトへの所有権と魅力的なリターンを投資家に提供できるでしょう。

デロイトによれば、不動産資産のトークン化は「機関投資家が投資仮説に合致したトークンでカスタムポートフォリオを作成できるようにする」と述べています。また、従来の金融商品は高度なパーソナライズが欠けていましたが、トークン化はそれを可能にします。

EYの報告書によると、投資家は2027年までにトークン化資産へのポートフォリオ配分を2％増やすと予測されています。興味深いことに、不動産ポートフォリオにおけるトークン化資産の配分は、2027年以降に4.7％増加し、6％に達すると見込まれています。

報告書はまた、富裕層個人投資家（HNWIs）の49％と機関投資家の56％の間で、不動産がトークン化代替資産のトップまたは第2位にランク付けされたことを明らかにしました。

これらすべての調査結果は、ブロックチェーンが不動産市場を変革する可能性への信頼が高まっていることを示しています。

Starwood Capitalが1,200億ドル以上の運用資産（AUM）を管理するSternlichtによれば、トークン化は業界を革命的に変える可能性があります。「技術は優れている」と「未来だ」とSternlichtは述べました。彼はトークン化の現状をAIに例え、「これはAIよりも物理的世界でさらに早い段階だ」と言いました。彼は付け加えました：

「これは世界にとって素晴らしいことであり、世界はそれに追いつくだけです。」

結論

不動産トークン化の未来は明らかに明るく、開発者、投資家、技術提供者、政府の間で大きな関心を集めています。技術が進歩し、インフラが成熟し、規制の明確化が進むにつれて、トークン化された不動産は成長し、より適正な価格設定と投資戦略をもたらすでしょう。