UDRとApollo、20億ドル規模のアパートメント合弁事業を設立へ

UDR, Inc. (UDR ) およびApolloは2026年10月21日、合計7,059戸、評価額約20億ドルのアパートメント19物件からなるポートフォリオを保有する、新たな長期合弁事業を設立する意向を発表した。両社の共同発表によると、Apolloが運用するファンドと関連会社が、新たに設立される合弁事業に13億4,000万ドルの株主資本を投じ、約3分の2の持分を取得する。一方、UDRは3分の1の持分を維持し、同合弁事業を連結する。

取引完了後も、UDRはポートフォリオの運営・管理を継続し、資産管理報酬を受け取る。両社によると、取引完了後、このポートフォリオの還元利回りは約6.0％となる見込みで、住戸当たりの平均収入は2,058ドル、物件の築年数は39年となる。

買い戻しオプションと取引完了の予定

UDRはまた、取引完了から5周年を迎える時点で始まる一定期間、想定固定リターン7.00～7.50％という条件で、合弁事業におけるApolloの持分を買い戻すオプションを保持する。取引は、契約書類の締結および一般的なクロージング条件の充足を条件として、2026年10月29日に完了する見込みだ。

Citigroup Global Markets Inc.とWells Fargo Securities, LLCはUDRのストラクチャリング・エージェントおよび財務アドバイザーを務め、ScotiabankはApolloの財務アドバイザーを務めた。

「株主資本へのアクセスは、UDRの戦略上の優先事項の一つです」と、UDRの会長兼社長兼最高経営責任者（CEO）であるTom Toomeyは述べた。Toomeyは、この取引によって同社は市場における有望な機会と自身が表現するものを追求できるようになる一方、完全所有ポートフォリオの質を高め、バランスシートを強化できると語った。また、資産を合弁事業に移し入れたり、そこから移し出したりできる柔軟性に加え、時間をかけて価値創出を実現できることも、株主にとって利点になると述べた。

ApolloのパートナーであるJamshid Ehsaniは、UDRを不動産業界で広く認められたリーダーと評し、この取引を「UDRのニーズに合わせた、費用対効果の高い資本ソリューション」と表現した。また、この投資は、Apolloのハイグレード・キャピタル・ソリューションズ事業が有力企業と連携し、支援する力を示すものだと述べた。

UDRの最高財務責任者（CFO）であるDave Braggは、この取引によって利益が増加すると見込んでおり、調達資金をより高い成長が見込める資産への投資やその他の一般的な事業目的に充てる意向だと述べた。資金の一部は債務削減にも使用する。

SECへの提出書類と2026年業績見通しの引き上げ

UDRは2026年10月21日付の8-K様式による報告書で合弁事業を報告し、項目7.01（Regulation FD）に基づき開示するとともに、合弁事業に関するプレスリリースを別紙99.2として提出した。提出書類によると、同社が拠出するポートフォリオは、合計7,059戸の19物件からなり、評価額は約20億ドルである。この報告書は2026年10月21日午前8時05分10秒にSECのEDGARシステムで受理され、上席副社長兼最高財務責任者（CFO）のDavid D. Braggが署名した。

同日付の別途発表したリリースを別紙99.1としてSECに提出し、UDRは2026年通期の業績見通しのレンジを引き上げるとともに、第3四半期の速報値を公表した。同社は、この更新が、予定されている20億ドル規模のApolloとの提携に伴うものだと説明した。2026年通期の希薄化後1株当たり純利益の見通しは、従来の1.03～1.11ドルから1.58～1.60ドルに引き上げた。また、希薄化後1株当たり調整後FFOの見通しは、従来の2.49～2.57ドルから2.54～2.56ドルに引き上げた。2026年通期の希薄化後1株当たりFFOの見通しは、従来の2.47～2.55ドルから2.48～2.50ドルに変更した。

2026年第3四半期について、UDRは希薄化後1株当たり純利益の速報値を0.67ドルと見込んでいる。これは、従来公表していた希薄化後1株当たり0.13～0.15ドルの見通しと比べた数値である。また、希薄化後1株当たり調整後FFO（FFOA）の速報値は0.65ドルと見込んでおり、従来の0.63～0.65ドルのレンジの上限に当たる。同社は、2026年の全期間における1株当たり純利益、FFO、FFOA、および業績見通しはApolloとの取引の影響を受けないと説明した。また、既存物件ベースの成長指標については、2026年9月30日時点でUDRが完全所有していた合弁事業の19物件を除外するよう調整したと述べた。UDRは、速報値は未監査であり、四半期報告書の作成とレビュー手続きの完了に伴い修正される可能性があるとした。

同じ発表では、同社の第3四半期の資本配分に関する取り組みも詳述された。UDRは、シアトルとナッシュビルでそれぞれ1件、合計412戸の集合住宅団地を売却し、総売却額として1億8,300万ドルを得た。また、ワシントンD.C.都市圏にある296戸の集合住宅についても、約6,850万ドルの総売却額で売却契約を締結している。ナッシュビルにある360戸の集合住宅を拠出し、約1億320万ドルの現金を受け取ったことで、同社はLaSalle Investment Managementとの合弁事業を約9億5,830万ドルに拡大した。さらに、従来の債務および優先株式の合弁事業における持分の清算に伴い、カリフォルニア州インランド・エンパイアの483戸の集合住宅と、オレゴン州ポートランドの286戸の集合住宅を取得した。両物件の評価額合計は3億5,440万ドルで、追加の現金支出は2億3,500万ドルだった。UDRはまた、オーランドにある稼働の安定した集合住宅への優先株式投資について、約2,950万ドルの全額返済を受けた。

UDRは、2026年第3四半期の最終業績を2026年11月2日に発表し、2026年11月3日午後12時（米国東部時間）にウェブキャストと電話会議を開催すると発表した。