不動産
米国人口の高齢化に伴う投資対象トップ5ヘルスケアREIT（2026）
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投資テーマとしての高齢化
人口が高齢化するにつれて、医療サービスの需要も増加しています。これは投資家にとって長期的に有望なテーマとなり得ます。ベビーブーマー世代（1946年から1964年生まれ）の高齢化は予測可能な人口動態であり、最年少層が2029年までに65歳になる見込みです。
例えば、当サイトでは投資に適した5つのヘルスケアETF、トップ5 AI＆デジタルバイオテクノロジー企業、またはトップ5 ブルーチップ製薬企業など、関連する多数の記事で取り上げています。
別の選択肢として、医療施設への需要に賭けることが考えられます。病院、リタイアメントホーム、ケアセンター、その他関連する不動産資産は、人口が高齢化し続ける限り、常に需要があり続けます。
投資家がこのトレンドにアクセスする有力な方法の一つが、ヘルスケアREIT（不動産投資信託）です。REITは何千、時には何万もの不動産資産を管理する企業の上場株式であり、米国では税引前利益の少なくとも90％を配当として株主に分配することが法律で義務付けられています。したがって、インカム重視のポートフォリオ構築にも適した選択肢です。
ヘルスケアREITの場合、資産価値と収益は広範な不動産市場とはかなり相関が低く、医療や高齢者向け施設への需要に主に依存します。
人口の高齢化
ここ数年で人口の高齢化は進んでいますが、今後起こる変化に比べればまだ小規模です。ヘルスケアREITにとって最も重要な層は80歳以上の人口であり、医療支援やシニアハウジング、専門ケアを必要とする可能性が最も高いです。
2007年から2024年にかけてこの層は緩やかに増加しただけでしたが、今後は急速に拡大し、2030年までに28％の成長が見込まれています。
出典: Ventas
具体的な数字で言えば、2024年から2026年の間に追加で50万人の米国人が80歳に達し、2027年から2030年の間にさらに87万6千人が80歳以上になる見込みです。また、人口の20％が65歳以上になると予測され、これにより慢性疾患を抱える米国人は2029年までに1億3千万人から1億8千万人へと増加する可能性があります。
出典: Ventas
平均すると、シニアハウジングは他の住宅形態ほど変動しません。高齢者層は比較的安定した収入と住宅ニーズを持つためです。例えば、2009年の金融危機の間でもシニアハウジングの稼働率は2〜4％しか低下しませんでした。
出典: Well Tower
総じて、長期的なプラスのトレンドとセクターの安定性、そして規制により義務付けられた定期的な配当分配が組み合わさることで、ヘルスケアREITは防御的かつインカム重視のポートフォリオに適した選択肢となります。
トップ5ヘルスケアREIT
1. Welltower Inc.
Welltowerの不動産は医療施設（診療所、シニアハウジング、リハビリセンターなど）で構成されており、米国、カナダ、英国で1,400件の物件を管理しています。
同社は市場で圧倒的に最大のヘルスケアREITであり、時価総額は次に大きい企業の約3倍に達します。
WELL 価格チャート
Welltowerがこの規模に達したのは、主に買収とプロジェクト開発によります。例えば、2024年には6億ドル以上の資産を取得し、代替コストの30％以上の割引で取得しました。2025年には38件の超高級Amica Senior Lifestylesポートフォリオを46億カナダドルで取得しました。
出典: Welltower
同社の成功は、シニアハウジングとシニア向け医療施設というコアコンピタンスに絞った超長期的アプローチに基づいています。
私たちのプロセスでは、しばしばウォーレン・バフェットの3つの質問に立ち返ります： 「そして何が、何と比較して、何の代償で」。
同社の膨大なポートフォリオは有利に働きます。シニアハウジングの建設コストは大幅に上昇しており、関税導入の可能性もあるため、今後数年間は新規ユニットの建設が急激に減少し、既存ユニットの市場価値に影響を与えるでしょう。
出典: Welltower
財務面から見ても、Welltowerは潜在的な金融混乱や金利上昇に対して強固です。なぜなら、同社の負債の90％以上が固定金利であるためです。
出典: Welltower
したがって、セクターに参入し、最大の安全性と規模を求める投資家は、単一企業として提供される最大の分散効果とポートフォリオ規模を考慮して、Welltowerを選好するでしょう。
2. Ventas
VTR 価格チャート
Ventasはシニア不動産セクターの主要プレーヤーで、1,400件の物件を保有し、そのうち800件以上がシニアハウジングです。
出典: Ventas
シニア物件の比率は同社のポートフォリオで拡大傾向にあり、2021年以降大幅に増加しています（SHOPはSeniors Housing Operating Portfolioの略）。
出典: Ventas
2025年には稼働率がCOVID前の水準に回復し、さらに上回ると予測されています。収益はコスト上昇率5％を上回る8％のペースで成長しています。
Ventasの競争優位性の一つは、最も有望な市場を特定するためのデータ駆動型アプローチです。また、施設の定期的なモダナイズにより、古い物件でもプレミアム価格を設定できます。
さらに、Ventasは大規模コミュニティをシニアハウジングへ転換する手法を採用しており、2025年には45件の転換プロジェクトが進行中です。
広い視点で見ると、シニアハウジング市場はまだ統合が進んでおらず、現在Ventasや同様のREIT、上場のヘルスケア不動産オーナーオペレーターが市場の16％しか支配していません。
出典: Ventas
この統合は重要な機会となり得ます。市場の一部物件は管理不善により不良資産化しており、金利上昇が資本力の弱い企業を危険にさらしています。また、2027年までに240億ドル規模のシニアハウジングローンが満期を迎える見込みです。
出典: Ventas
3. Healthpeak Properties
DOC 価格チャート
最大手のヘルスケアREITはシニアハウジングに強く依存していますが、規模が小さいREITはケアセンターの比率が高いことがあります。
Healthpeakは医療ポートフォリオに524件もの物件を保有しており、その中には大規模病院も含まれます。
出典: Healthpeak
建設コストが2020年以降約40％上昇しており、新規供給が制限されているため、魅力的なセクターです。新規ユニットの建設コストは平方フィートあたり約35〜40ドルであるのに対し、Healthpeakの既存ネット賃料は約23ドルです。
この価格差により、リース満了時に高賃料を要求でき、既存テナントの維持期間も延長できます。平均残存リース期間は5.5年です。
出典: Healthpeak
同社はバイオテクノロジーセクター向けのラボ施設にも進出しており、サンフランシスコ、ボストン、サンディエゴに強い拠点を持っています。
したがって、数年の低活動期を経て資金流入が増加しており、2024年には100万平方フィートの新リースが成立しています。
出典: Healthpeak
この回復は空室ラボスペースの在庫にも急速に影響を与えており、2024年から2025年にかけて75％の増加が見られます。
出典: Healthpeak
一方、中心的ではないものの収益性の高い15件のシニアハウジングポートフォリオ（7,000ユニット）は好調で、2024年の稼働率は86％に達しています。これにより、シニアハウジング中心のポートフォリオから分散を求める投資家にとって、Healthpeakは魅力的なREITとなります。
4. Healthcare Realty
HR 価格チャート
投資家が医療施設への強いフォーカスを求めるなら、Healthcare Realtyが最適です。同社のポートフォリオの92％が外来医療ケアに特化しており、競合他社を大きくリードしています。
同社は米国内で651件の物件を所有し、総面積は3840万平方フィートに上ります。この拠点は全米の主要15市場のほとんどをカバーし、トップヘルスシステムと提携しています。
これらの物件は人口密度が高く、年率3％の成長率を示すエリアに位置しています。同社は人口密度が低く成長が鈍い地域の低パフォーマンス資産を売却し、成長市場へシフトしています。
このREITも高齢化人口から恩恵を受けるでしょう。65歳以上の人々は45〜64歳層に比べて医師の診療所での支出が2倍以上であり、医療費も同様に高くなります。
総じて、外来医療（専門診療・プライマリケア）はヘルスケア業界全体で最も高い賃料カバレッジ比率を誇り、テナントのデフォルトリスクが極めて低いため、保守的な投資家が比較的高い利回りと高い安全性を求める際に適したREITです。
5. LTC Properties
LTC 価格チャート
シニアハウジングと外来医療の対極に位置するセクターとして、LTC Propertiesは熟練看護施設とシニアハウジングを約50/50の比率で保有しています。
出典: LTC Properties
同社は全米25州で190件の物件を所有し、これらをさまざまな医療提供者にリースしています。単一テナントが総収益の15.9％を超えることはなく、テナントリスクが分散されています。
出典: LTC Properties
成長面では、2019年以降7億3100万ドルが投資されましたが、2024年の投資額は6600万ドルにとどまっています。
出典: LTC Properties
LTCは安定したインカムを求める投資家に適したREITです安定した収入を求める投資家にとって、同社は20年連続で毎月配当を維持しており、さまざまな金融危機やパンデミックにも中断されていません。。
これは、保守的な負債アプローチと、負債満期をキャッシュフローに合わせて調整することで実現されています。
出典: LTC Properties
ただし、投資家は配当が長期間（2017年以降）増加していないことに留意すべきです。同社は成長に注力しているためです。この点は、退職者向けの毎月配当を重視する保守的なポートフォリオにより適しています。
出典: LTC Properties
