不動産
Simon、2026年の不動産FFO見通しを引き上げ、四半期配当も増額
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Simon Property (SPG ) 同社は2026年11月5日に第3四半期決算を発表し、2026年通期の不動産営業活動による資金（不動産FFO）の希薄化後1株当たり見通しを、13.20～13.30ドルから13.30～13.40ドルへ引き上げた。2026年9月30日終了の四半期は、不動産運営指標が改善した一方、GAAPベースの利益は減少した。またSimonは、第4四半期の普通株配当を1株当たり2.30ドルとし、前年同期比4.5％増とすることを発表した。
第3四半期の不動産FFOは12億7,700万ドル、希薄化後1株当たり3.37ドルとなり、前年同期の12億1,500万ドル、同3.22ドルから増加した。1株当たりでは4.7％の増加となる。一方、普通株主に帰属する純利益は前年同期の6億620万ドル、希薄化後1株当たり1.86ドルから、4億9,900万ドル、同1.54ドルへ減少した。
当四半期には、Klépierreの交換可能社債に関連する未実現の時価評価調整と、四半期中に公開取引されるようになった株式証券の再評価に伴う、税引後9,960万ドル（希薄化後1株当たり0.27ドル）の非現金損失が含まれていた。この証券は、持分法適用のその他のプラットフォーム投資が保有している。これらの損失を含むFFOは11億7,200万ドル、希薄化後1株当たり3.09ドルとなり、前年同期の12億2,800万ドル、同3.25ドルを下回った。
Simonは、非GAAP指標である不動産FFOを、運営パートナーシップのFFOから、その他のプラットフォーム投資、特定の処分・交換・再評価に伴う持分利益および損失、上場株式証券とデリバティブ商品の未実現公正価値変動を除外し、所定の税調整を反映したものと定義している。こうした除外項目が、不動産に焦点を当てた同指標が増加する一方で、GAAP純利益とFFOの両方が減少した理由の一端を説明している。
通期見通しにも同様の対照が見られる。Simonは、不動産FFOの予想を引き上げる一方、普通株主に帰属する通期純利益の希薄化後1株当たり予想を、従来の6.47～6.57ドルから6.32～6.42ドルへ引き下げた。
賃料と売上高の増加が不動産事業の業績を下支え
国内不動産の純営業利益（NOI）は6.6％増加し、ポートフォリオ全体のNOIも前年同期比6.7％増となった。Simonの米国内のモールとプレミアム・アウトレットでは、基本最低賃料が1平方フィート当たり59.14ドルから62.75ドルへ6.1％上昇した。稼働率は前年同期の96.4％に対し96.5％と、ほぼ横ばいだった。
2026年9月30日までの直近12カ月間における小売業者の報告売上高は、1平方フィート当たり742ドルから14.8％増加し、852ドルとなった。稼働率の変動がごく小幅だったことから、当四半期の運営統計では、賃料と小売業者売上高の伸びがより顕著な変化となった。
最高経営責任者のEli Simonは、ポートフォリオ全体の動向に業績の背景を結び付け、次のように述べた。「賃貸契約の勢いは続き、賃料と稼働率は上昇しました。来店客数の伸びも3四半期連続で加速し、ポートフォリオ全体で小売業者の売上高が力強く伸びました。」
連結財務諸表には、こうした成長に伴う費用も示されている。総収益は16億200万ドルから18億1,500万ドルに増加した一方、営業費用合計も7億8,870万ドルから10億1,000万ドルに増加した。その結果、その他項目控除前の営業利益は8億1,290万ドルから8億450万ドルへ小幅に減少した。減価償却費は3億3,860万ドルから5億1,080万ドルに増加し、営業利益の下に計上される支払利息も2億4,280万ドルから2億8,760万ドルに増加した。
株主還元と新たな資金調達
第4四半期の普通株配当は、2026年12月10日時点の株主に対し、同年12月31日に支払われる。Simonは第3四半期に普通株1,137,182株を平均価格207.98ドルで買い戻し、2億3,650万ドルを投じた。
Simonは当四半期に、2回に分けて発行する総額8億ドルのシニア債の募集を完了した。2回分を合わせた加重平均償還期間は7.7年、加重平均クーポン率は5.45％だった。また、担保付き融資7件の総額は米ドル換算で約9億7,000万ドル、加重平均金利は6.33％だった。
2026年9月30日時点の流動性は約90億ドルだった。これには、Simonの合弁事業持分相当分を含む現金13億ドルと、総額85億ドルの融資枠のうち、未決済のコマーシャルペーパーを差し引いた利用可能なリボルビング信用枠77億ドルが含まれる。
見通しが逆方向に動いたことは、四半期業績をどちらか一方の利益指標だけで判断することの限界を示している。不動産事業の運営状況は改善している一方、評価損と費用増加の影響を受けた四半期を経て、GAAPベースの見通しは下方に向かっている。
