初めて住宅購入者の平均年齢が過去最高の40歳に達する

全米不動産業者協会（NAR）は、待望の2025年住宅プロファイルレポートを発表し、市場における顕著な対照を明らかにしました。この文書は富裕層と中産階級の間で拡大する格差を示し、このトレンドの要因を浮き彫りにしています。

この年次調査は、不動産専門家、買い手・売り手、そして住宅市場の現状に関する貴重な洞察を得ようとする立法者にとって指標となっています。そのため、今年のデータはやや懸念されるものと見なされています。以下が知っておくべきポイントです。

初めて住宅を購入する

伝統的に、住宅所有は大きな達成と見なされ、経済的自由や退職に一歩近づくものとされてきました。多くの人にとって、住宅購入は人生で最大の支出となります。そのため、ほとんどの人は住宅を資産形成と安定の手段として活用します。

残念ながら、明るい経済的将来を確保するための重要な第一歩は、多くの人々によってさらに10年先延ばしされ、40歳まで待たなければならなくなっています。この遅れの要因は、経済状況から住宅所有に対する一般的な認識の変化まで多岐にわたります。幸いにも、住宅購入者と売却者のプロファイルレポートは、市場を牽引する要因と今後の方向性に光を当てています。

出典 – The Mortgage Reports

2025年 住宅購入者と売却者のプロファイル

全米不動産業者協会は、住宅購入者と売却者のプロファイルレポートを毎年公表しています。特筆すべきは、1981年に初版が発行されて以来、住宅の人口統計と意識を示す最長続くレポートである点です。

収集されたデータは、173,250人の最近の住宅購入者に送付された120項目のアンケートから直接得られました。今年は6,103人が回答し、2024年7月から2025年6月までの住宅市場の感情を示しています。なお、投資用や別荘の統計は含まれていません。

2025年 NAR レポートの主な調査結果

今年のレポートは非常に興味深いトレンドを明らかにしました。まず、全額現金での住宅購入が史上最高水準に達している一方で、初めての住宅購入者は史上最低水準にあることが示されています。また、平均住宅ローン金利は6.69%であったことも判明しました。以下は注目すべきその他の重要な詳細です。

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初めて購入者にとっての史上最低水準

データは、初めての住宅所有率が2008年の住宅危機以前に見られた水準まで低下したことを示しています。具体的には、NARは2007年以降、初めての購入者の割合が約50%減少したと指摘しており、これは大不況以前からの劇的な変化であり、その後さらに悪化しました。この減少は、生活費の上昇、物件価値の上昇、そして市場の競争激化など複数の要因によるものです。

初めての住宅購入者は時間を考慮する必要があります。レポートによれば、所有が遅れることで平均約15万ドルの資産損失が生じます。この損失は、特にインフレと組み合わさると、個人の機会を減少させます。現在の住宅所有者が年齢を重ねることで、この世代の資産形成能力に直接影響を与えます。

新しい初めて購入者のプロファイル

レポートはまた、初めての住宅所有者の中央値年齢が史上最高の40歳に達したことを示しています。新たな購入者は頭金も少なく、平均で10%です。そのため、ほとんどの人はローンに加えてプライベート住宅保険（PMI）が必要となります。

PMIは、購入者が物件の20%未満の頭金で購入する場合に必要です。この月額支払いは住宅ローンを増加させ、住宅所有コストを高くします。ただし、住宅価格が上昇しているため、10%の頭金でも初めての購入者が前世代より多く支払っていることに変わりはありません。

このデータによれば、初めての住宅購入者は頭金をいくつかの主要な資金源から調達しています。資金の大半は個人貯蓄からで、59%が時間をかけて貯めたと回答しています。

さらに26%は株式、401k、暗号通貨からの資金です。最後に、調査対象者の22%が家族からのローンまたは贈与で初めての住宅の頭金を賄いました。

なぜ初めての住宅所有率が低下したのか

レポートは、初めての住宅所有者がかつてないほど年齢が上がった主な理由を示しています。手頃な住宅が不足した過去の経済状況が、初めての所有機会を鈍化させたと指摘しています。

住宅所有者の年齢が上がっている

現在の初めての購入者の大半が自分の10%の頭金を個人で貯めているため、購入者の年齢が高くなるのは当然です。生活費はかつてないほど高く、インフレやサブスクリプション経済により、頭金を貯めるのがこれまで以上に困難です。

明確な分断

逆に、資産価値が高い年配の住宅所有者がいます。彼らはこのエクイティを利用して他の物件の頭金に充て、全額現金オファーも行っています。自宅の価値は上昇し続けており、彼らに有利に働いています。

もちろん、住宅価格の上昇は偶然ではありません。米国の高齢化人口を反映しています。人々がかつてないほど長生きすることで、富を長期間保持する必要が生じ、結果として資産を後世に引き渡す時期が遅くなっています。

そのため、過去に若い世代が財政的安定へと飛躍するのを助けた世代間の富の移転はほとんど見られません。代わりに、年配世代は現在の資産を維持・増大させ、安心した退職を確保することに重点を置いています。

リピート購入者

興味深いことに、リピート住宅購入者の中央値年齢は62歳です。この年配の投資家世代は資産とエクイティが多く、財務行動に表れています。レポートは、リピート購入者の23%が20%の頭金で購入し、さらに30%が物件を全額現金で取得したことを示しています。

2025年に住宅を購入しているのは誰か

米国の住宅購入者の中央値は現在59歳です。調査対象者の約4分の1は若い家族と同居しています。住宅を世代資産と考えるかどうかについては、わずか14%がその目的で購入したと回答しました。

特に、多世代住宅購入者は、41%が高齢の親を住まわせるためなど、いくつかの重要な理由で購入しています。同じレポートでは、27%が18歳以上の子どもと同居しており、経済的困難や利便性から戻ってきたと示しています。

エージェント利用の急増

不動産専門家は、レポートで買い手と売り手の両方でエージェント利用が増加したという好材料を見出しました。調査データによれば、買い手の88%がエージェントを利用することを決め、売り手は91%が同様の選択をし、売り手にとって史上最高となっています。さらに、91%の住宅購入者が他者にエージェント利用を推奨し、次回の購入でもエージェントを利用すると回答しました。

データが市場に示す意味

このデータが示す重要なトレンドはいくつかあり、市場関係者の今後の指針となります。まず、既存市場と新築市場の両方で住宅在庫の増加が必要であることがレポートで強調されています。さらに、現在市場に出回っている、または新たに出てくる在庫は過大評価されている可能性が高く、初めての購入者が参加し資産を築く機会が減少しています。

売り手

住宅所有者は生活様式に顕著な変化をもたらしています。例えば、データは平均的な住宅所有者が売却を決断するまでに自宅に11年住むことを示しています。参考までに、2000年の平均は6〜7年でした。売却の主な理由も分かれています。興味深いことに、50%が新しい物件を購入するために売却し、34%がより広い住宅が必要だと回答しました。なお、ほとんどの人は遠くへは引っ越さず、平均移動距離はわずか30マイルです。

世代間の住宅格差が拡大

ベビーブーム世代が長生きするにつれ、退職資金を保護する必要があります。そのため、主要資産の価値を高く保つために投票力を行使しています。残念ながら、これは20代〜30代の頃に求められた手頃な住宅所有という欲求とは正反対です。

政府が支援できる方法

政府が介入し、潜在的な初めての購入者を支援できる方法はいくつかあります。過去には、賢明な政府政策が初めての住宅所有者に割引金利や頭金の特別ローンの資格を与えてきました。

HA（住宅局）とVA（退役軍人局）のプログラムは、初めての住宅取得を支援する代表的な例です。さらに、立法者はゾーン再編成、許可承認、初めての住宅所有者向け税制優遇の承認など、重要な業務の対応速度を改善できるでしょう。

在庫を増やす

結局のところ、最大の課題は手頃な住宅オプションの不足です。政府はこの状況を緩和するためにいくつかの方法があります。まず、建築規制の一部を緩和し、新築を増やすことが可能です。

政府は売り手にインセンティブを提供して住宅販売を促進することもできます。しかし、住宅販売で記録的な利益を得ることほどの動機はなかなかありません。この状況にもかかわらず、短期レンタル経済は、住宅が居住価値ではなく収益生成能力のために売却されるという独自のシナリオを生み出しています。

再建

市場に物件を大量に供給するためのもう一つの短期戦略は、荒廃した地域を再建することです。多くは投資をジントリフィケーション（再開発）と見なします。しかし、不動産所有者にとっては、短期間で市場に多くの物件が出る扉を開くことになります。

これらの物件は通常、主要ロケーションの近くまたはすぐ外側に位置しており、改装されることで大幅な価格上昇が見込めます。もちろん、この戦略は最初の段階でしか機能しません。地域が魅力的になると、すべての住宅価格が上昇し、初めての住宅所有者が埋めなければならないギャップがさらに拡大します。

建設の近代化

現在の経済状況で新築住宅を手頃にすることは難しい課題です。しかし、異なる素材や建築手法を用いるなど、総建設コストを削減できる方法がいくつかあります。例えば、3Dプリンティングのような新技術は、今後住宅市場に革命をもたらす可能性があります。

全米不動産業者協会 (NAR)

全米不動産業者協会は1908年に「National Association of Real Estate Exchanges（全米不動産取引協会）」として市場に参入しました。その目的は、市場全体を組織化し、規制や業界全体の課題に対して統一された取り組みを可能にすることです。

この100年以上の歴史を持つ組織は、不動産セクターに透明性と安定性をもたらしてきました。現在、米国最大級の業界団体の一つであり、何百万もの専門家が市場の拡大と参加者の保護を確実にするためにこの組織に依存しています。

買い手と売り手にとっての新たな機会と課題

データを詳しく見ると、初めての住宅購入者にとっては長所と短所が混在しています。一方で、住宅取得は以前より困難でコストも高くなっています。もう一方で、国内には退職期に差し掛かる大規模な人口が存在し、時間が経つにつれて相続住宅が増加し、初めての購入者と共存することになります。

しかし、短期的には、初めての購入者はリピート購入者や不動産投資で大きな利益を狙う者の重圧を感じています。経済が現在の住宅市場を支え続けられるか、または初めての購入者が将来的に物件へのアクセスを拡大できるかは、時間が示すでしょう。

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