Community Healthcare Trust、第3四半期の純利益が310万ドルに増加

Community Healthcare Trust (CHCT ) 第3四半期の業績を発表したのは2026年11月3日で、9月30日に終了した四半期の純利益は約310万米ドル、希薄化後1株当たり0.09ドルとなった。前年同期は164万ドル、1株当たり0.03ドルだった。同社は医療不動産投資信託として、物件の売却、取得に関する契約、内部留保資本と資産の入れ替えによる成長資金の確保計画についても明らかにした。

売上高は3,109万ドルから3,244万ドルに増加した。不動産の減価償却費・償却費を加算し、不動産の売却損および減損損失を除外する指標である運用資金（FFO）は、希薄化後1株当たり0.50ドルから0.54ドルに増加した。定額賃料や株式報酬などの項目も調整する調整後FFOは、1株当たり0.56ドルから0.58ドルに増加した。

一般管理費は、第2四半期の489万ドルから419万ドルに減少した。同社によると、四半期比での改善には、制限付き株式報酬の償却が完了し、業績連動型ユニットが失効したことで繰延報酬費用が約90万ドル減少したことが一部寄与した。一方、新たに第3四半期に付与した報酬の償却費が一部相殺要因となった。金利費用が708万ドルから752万ドルに増加したにもかかわらず、前年同期比で利益は増加した。

分配可能現金が減少

FFOと調整後FFOは増加したものの、分配可能資金の増加にはつながらなかった。第3四半期の補足報告書によると、賃貸仲介手数料、テナント向け改修費、継続的な設備投資を、その他の非現金項目の調整後の調整後FFOから差し引いて算出する、同社独自の分配可能資金は1,179万ドルだった。これは第2四半期の1,299万ドル、前年同期の1,186万ドルを下回った。

第3四半期の控除項目には、賃貸仲介手数料105万ドル、テナント向け改修費184万ドル、継続的な設備投資158万ドルが含まれた。こうした物件単位の費用は、分配可能現金が主要な営業指標とは逆の動きを示した理由の一端を説明している。

資産の入れ替えが買収計画を後押し

四半期中に売却した1物件から、純売却収入約10万ドルを得た一方、売却損70万ドルを計上した。四半期末後に売却した2物件からは、合計約3,150万ドルの純収入を得た。同社はこの資金を、第1031条に基づく同種資産交換による買収と一般事業目的に充てる予定だ。

4物件について、合計購入予定価格約9,900万ドルで最終的な購入契約を締結している。契約の対象となる物件の完成と稼働が条件となる。同社は投資利回りを約9.1%～9.75%と見込み、最初の買収は2026年第4四半期、2件目は2027年第1四半期、残る2件は2027年半ばから2028年初めの間に完了する見通しだ。ただし、取引の時期や最終的な成立を保証するものではない。

取締役会は11月3日、前四半期と同額の四半期配当として1株当たり0.33ドルを決議した。11月の投資家向けプレゼンテーションでは、2026年8月に配当を0.48ドルから同水準へ引き下げたことに触れ、買収候補として新たに開発された入院リハビリ施設4棟を挙げている。

経営陣は、配当引き下げによって24カ月間で2,500万～3,000万ドルを内部留保し、期待利回り9%～12%で再投資することを見込んでおり、内部留保資本と資産の入れ替えで成長資金を賄う計画だ。同社は第3四半期、市場価格で随時株式を発行するプログラムを通じた株式発行を行わなかった。

テナントとの取引が未決着のなか、稼働率は小幅上昇

賃貸稼働率は第2四半期の89.8%から90.1%に上昇したが、前年同期比では横ばいだった。経営陣が掲げる戦略目標は92%である。直近12カ月の契約継続率は69.1%で、前年同期の78.3%から低下した。第3四半期の賃貸活動には、新規契約21,000平方フィート、契約更新88,000平方フィートが含まれた。9月30日時点で、ポートフォリオは36州にまたがる196物件で構成され、総面積は約450万平方フィート、投資額は約12億ドルだった。

6物件を使用する高齢者向け精神科病院の運営会社は、四半期中に約50万ドルの賃料を支払った。これは第2四半期を約20万ドル上回る。同テナントは2025年7月、精神科医療サービス提供会社に事業を売却する意向表明書に署名した。買収予定者は現在、法務・事業面のデューデリジェンスを最終段階まで進めるとともに、対象物件の新規賃貸借契約を含む最終的な購入契約書を作成している。ただし同社は、取引の時期や最終的な成立を保証できない。

今四半期のCommunity Healthcare Trustは、FFOと調整後FFOが増加した一方で、分配可能現金が減少した。次に問われるのは、賃貸状況が改善し、未決着のテナント取引に結論が出るなか、内部留保資本と物件売却によって計画中の買収に必要な資金を確保できるかどうかだ。