不動産
Starwood Property Trust、信用損失費用により3億8,970万ドルの損失を計上
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Starwood Property Trust (STWD ) 第3四半期決算を発表したのは2026年11月6日。信用損失や評価損が増収効果を上回り、GAAP（米国会計基準）ベースで、同社に帰属する純損失は3億8,970万米ドル、希薄化後1株当たり1.08ドルとなった。前年同期は7,260万ドルの利益、1株当たり0.19ドルだった。この結果、大幅な会計上の損失と、プラスを維持しながらも減少した分配可能利益との間には大きな隔たりが生じている。
売上高は4億8,890万ドルから5億4,590万ドルに増加した一方、費用総額は4億8,940万ドルから8億3,970万ドルに増加した。当四半期には、前年同期の2,840万ドルに対し3億3,660万ドルの信用損失引当金を計上したほか、2025年同期の5,240万ドルの利益に対して住宅ローンの公正価値評価損1億2,160万ドル、さらに現金支出を伴わない不動産減損損失3,220万ドルを計上した。こうした費用を踏まえると、金利収入、サービシング収入、賃貸収入が増加しても最終利益につながらなかった理由が分かる。
四半期報告書（Form 10-Q）では、予想金利の上昇により返済不足が生じるリスクが高まったことを、信用損失引当金の計上理由として挙げている。融資ポートフォリオの大半は変動金利型であるため、金利が上昇すると借り手の債務返済負担が増す。また、金利上昇は資本還元率を押し上げ、不動産価値を押し下げるため、借り手が借り換えや売却を行う能力にも影響する。実行済み融資に対する信用損失引当金は、2025年12月31日の4億4,080万ドルから、9月30日には7億420万ドルに増加した。
問題融資の残高には一定の改善が見られた。信用劣化が認められていない融資のうち、未収利息計上停止となっている融資は、年末の9億6,770万ドルから6億6,070万ドルに減少した。当四半期には、信用劣化が認められていない商業融資が新たに未収利息計上停止となることはなく、1億790万ドルの商業融資が利息計上を再開した。それでも、引当金はすでに未収利息計上停止となっている融資だけでなく、融資期間全体にわたる予想損失を反映している。
非GAAP利益、配当を下回る
分配可能利益は1億1,680万ドル、希薄化後1株当たり0.31ドルだった。同社が定義するこの非GAAP指標は、実現した結果を反映する一方、信用損失引当金、未実現の評価変動およびその他の特定項目を除外する。第2四半期の1億5,150万ドル、1株当たり0.40ドルから減少した。信用引当金と不動産減損損失は、実現事象が発生した際に回収不能と判断された場合にのみ、この指標に反映される。実現事象とは、一般に融資の返済、または対象資産の売却を指す。
新たな補足指標である「商業融資の実現損益控除前分配可能利益」は、1億5,520万ドル、1株当たり0.41ドルだった。この指標では、商業・住宅融資部門において、未収利息計上停止となった商業融資の処理や差し押さえ不動産の売却に伴う実現損益を除外する。第3四半期については、同社の分配可能利益の算定基準で測定した、差し押さえ不動産の売却による実現損失3,840万ドルが除外された。
経営陣と取締役会は、業績評価と配当決定の際に、両方の指標を考慮している。1株当たりの両指標はいずれも当四半期の配当額0.48ドルを下回った。つまり、大規模な未実現損失や信用関連費用を除外しても、同社が重視する利益指標では配当を賄えなかった。
投資を拡大する一方、既存資産の処理も進展
Starwoodは当四半期に32億ドル、最初の9カ月間に82億ドルを投資した。同社によると、商業融資に投じた24億ドルは過去4年間で最も多い四半期投資額であり、同ポートフォリオの残高は過去最高の178億ドルに達した。主な新規融資には、工業用倉庫ポートフォリオを担保とする5億8,790万ドルの第一順位抵当融資（うち5億5,850万ドルを実行）と、フランスのラストマイル物流ポートフォリオを担保とする3億7,320万ユーロ（4億2,810万ドル）の第一順位抵当融資（うち2億6,600万ドルを実行）が含まれる。
既存資産の処理も続いた。差し押さえにより取得したダラスの500戸の集合住宅は7,400万ドルで売却され、GAAPベースで1,080万ドルの損失となった。一方、フェニックスの256戸の物件は2,260万ドルで売却され、損失は80万ドルだった。会長兼CEOのBarry Sternlichtは、「年初に抱えていた業績不振資産のほぼ半分を処理できる見込みは、今も変わらない」と述べた。
Starwoodは普通株式約670万株を1億780万ドルで買い戻し、4億ドルの自社株買いプログラムの取得余力は2億6,250万ドルとなった。社長のJeffrey DiModicaは、2026年の決算発表前に約21億ドル相当の資金調達取引を完了しており、その金利とスプレッドは決算発表時に利用可能だった条件を下回っていたと述べた。
9月30日時点の現金および使途制限付き現金は合計7億1,270万ドルだった。経営陣は、現在の流動性と追加調達可能な流動性を合わせれば、少なくとも今後12カ月間の財務上の義務を履行するのに十分だと評価した。
こうして当四半期は、融資ポートフォリオの拡大と大規模な株主還元が進む一方、金利上昇に伴う信用コストや旧来資産の実現損失も生じた。今後の業績を左右する中心的な課題は、拡大したポートフォリオからの収益と旧来資産のさらなる処理によって、同規模の信用損失費用を再び計上することなく、分配可能利益と配当の隔たりを埋められるかどうかだ。
