個人金融
米国の住宅購入者向け：5種類の住宅ローン
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食料品やガソリンなどの日常の買い物は、通常、比較的小さな支出です。
一方、住宅購入は長年の家計に影響する大きな経済的判断です。多くの場合、貯蓄と借入れを組み合わせて資金を用意します。
住宅ローンは購入費用の一部を賄う方法ですが、唯一の選択肢ではなく、借りられるだけで無理なく購入できるとも限りません。頭金、返済額、利息、その他の費用を総合的に検討しましょう。
本稿は主に米国の制度を扱います。2022年のドル建て上限額は当時の情報であり、現在の上限や日本の住宅ローン制度を示すものではありません。住宅価格や金利は上昇することも下落することもあります。
住宅ローンを分類する5つの視点
以下の区分は互いに重なります。例えば、通常型ローンも政府支援型ローンも、固定金利または変動金利になり得ます。
- 連邦政府の保証がない通常型ローン
- 大口のジャンボローン
- 連邦政府の保険・保証が付くローン
- 固定金利住宅ローン
- 変動金利住宅ローン
適したローンは、所得、信用状況、頭金、物件、返済額上昇への対応力によって異なります。短期間で転居する予定でも、変動金利が自動的に適するわけではありません。売却や借換えは保証されないためです。各区分の特徴とリスクを確認しましょう。
1. 連邦政府の保証がない通常型ローン
米国のコンベンショナルローンは、連邦政府の保険や保証が付かない住宅ローンです。コンフォーミングローンはファニーメイまたはフレディマックの買取基準を満たし、ノンコンフォーミングローンはその基準の一つ以上を満たしません。
FHFAはコンフォーミングローンの年次融資上限額を定めますが、金融機関や貸し手による別の適格要件もあります。FHFAの2022年発表によると、1戸の住宅について大半の地域の基本上限は64万7,200ドル、高コスト地域の最高上限は97万800ドルでした。一部地域には特別な規則がありました。
ノンコンフォーミングローンは、融資額や信用条件などで基準から外れることがあります。あらゆる法律や貸し手の審査から免除されるという意味ではありません。
プログラムによって考えられる特徴は次のとおりです。
- 主たる住居、別荘、投資用物件に利用できる場合がありますが、用途ごとに条件が異なります。
- 申込者によっては総費用が競争力を持ちますが、すべての選択肢より安いとは限りません。
- 対象となる多くのローンでは、元本残高が住宅の当初価値の80％に達し、他の条件も満たした場合、民間住宅ローン保険PMIの解除を申請できます。CFPBの解説では、返済が滞っていなければ、予定返済表上で78％に達した時点で通常は自動終了する仕組みも説明されています。住宅の損害保険とは別の保険です。
- 頭金3％を認めるプログラムもありますが、すべての通常型ローンに当てはまるわけではありません。
- プログラムの制限内で、売り手が契約締結時の諸費用を一部負担できる場合があります。費用自体がなくなるとは限りません。
考慮すべき要件や制約もあります。
- 信用状況が審査されます。本稿のFICOスコア620は一例であり、すべてのローンに共通する法定下限や承認保証ではありません。
- 必要な頭金はプログラムや申込者によって異なり、他のローンより常に高いわけではありません。
- 貸し手は所得に対する債務返済額の比率DTIを確認します。43％や50％は例であり、すべてに共通する上限ではありません。
- 頭金が20％未満の場合、ローンによってはPMIが必要です。終了条件は保険制度によって異なります。
- 通常、所得、資産、就業状況などの証明書類が必要です。
30年の固定金利通常型ローンが適する人もいますが、自動的に最適となるわけではありません。総費用と返済余力を比較しましょう。
2. ジャンボローン
ジャンボローンは、地域に適用されるコンフォーミングローンの融資上限額を超えるローンです。高額物件の多い地域で利用されますが、住宅が高価であるだけで必ず必要になるわけではありません。必要借入額と地域の上限の関係が重要です。考えられる特徴は次のとおりです。
- 地域のコンフォーミング上限を超える融資を受けられる場合があります。
- 金利が競争力を持つ場合もありますが、より小額のローンと常に同じとは限りません。
- 必要借入額が地域の上限を超える場合の選択肢です。都市名だけで必要性が決まるものではありません。
追加要件には次のようなものが考えられます。
- より良好な信用状況が求められる場合があります。FICOスコア700前後は一例で、すべての貸し手に共通する基準ではありません。
- 頭金10～20％は一例です。実際の必要額は条件によって異なります。
- DTIの上限は貸し手によって異なり、45％が普遍的な基準ではありません。
- 頭金とは別に、換金しやすい予備資金が必要になる場合があります。
- 詳しい財務資料を求められる場合があります。
借入額が大きいほど、家計に十分な返済余力が必要です。審査に通るだけで負担が適切だと判断することはできません。
3. 連邦政府の保険・保証が付くローン
米国のFHA、VA、USDAの各制度は住宅取得を支援します。民間の貸し手による融資に公的保険や保証が付くものが多い一方、政府が直接融資する制度もあります。
VAローンは、資格を満たす退役軍人、現役軍人、一定の遺族配偶者などが対象であり、すべての家族が利用できるわけではありません。頭金や月々の住宅ローン保険料が不要な場合が多いものの、信用審査はあります。VA共通の最低信用スコアがなくても、貸し手は独自の要件を適用します。融資手数料には対象者に対する免除があります。
FHA制度では、スコア580以上で頭金3.5％、500～579で10％を認める場合がありますが、承認が保証されるわけではありません。FHA住宅ローン保険MIPには当初の保険料と定期的な保険料があり、独立した二つの損害保険契約を意味しません。
USDAには所得や地域の要件を満たす人向けの直接融資と保証付き融資があります。頭金不要の制度でも諸費用がないとは限りません。当初手数料1％という本稿の歴史的な例は、あらゆる時点の全USDAローンに共通するものではありません。
制度によって考えられる利点は次のとおりです。
- 他のローンでは条件を満たさない申込者に適する場合があります。
- 通常型ローンを利用できない一部の購入者にとって代替手段となります。
- 低い頭金、または頭金不要の制度があります。
- 制度によって、初回購入者だけでなく買換え購入者も対象となり得ます。
- 資格を満たすVA利用者は、頭金や月々の住宅ローン保険料が不要な場合が多い一方、他の費用がかかることはあります。建物の損害保険とは区別が必要です。
次のような制約もあります。
- FHAのMIPには独自の規則があります。継続期間はローン条件や適用規則によって異なり、PMIと同様に解除できるとは限りませんが、あらゆる場合に永久に解除不能という説明も正確ではありません。
- FHAの融資上限は地域や物件の種類によって異なり、対応するコンフォーミング上限より常に低いわけではありません。
- 対象物件を主たる住居として使う必要がある場合があります。
- 保険料や手数料は総費用に影響しますが、すべての代替手段より必ず高くなるわけではありません。
- 経済状況と利用資格を示す書類が必要です。
公的支援があるというだけで最適と判断せず、利用資格、総費用、返済額のリスクを比較しましょう。
4. 固定金利住宅ローン
通常の全額償還型固定金利ローンでは、例えば15年や30年の契約期間における予定の元利返済額は一定です。ただし、税金、損害保険料、その他の費用によって、月々の総支払額は変わり得ます。考えられる利点は次のとおりです。
- 予定された元金と利息の支払いを見通しやすくなります。
- 家計を計画しやすくなりますが、他の住宅費は上昇することがあります。
次の点も考慮しましょう。
- 市場金利が下がっても契約金利は自動的には下がりません。借換えは選択肢となり得ますが、審査があり、費用がかかる場合があります。
- 当初金利が一部の変動金利ローンより高い場合があります。実際の条件とリスクを比較しましょう。
5. 変動金利住宅ローン、ARM
ARMは、当初の固定金利期間の後に、契約で定めた指標と上乗せ幅に基づいて金利を見直す仕組みを持つ場合があります。見直し時期や上限は契約に従い、金利は上昇も下落もします。
例えば7/6mは、当初7年間を固定金利とし、その後6か月ごとに見直す意味です。「7年または6か月」のどちらかを選ぶ意味ではありません。CFPBのARM手引きは、当初期間と見直し頻度の区別を説明しています。
考えられる利点は次のとおりです。
- 当初金利が一部の固定金利ローンより低い場合があります。
- 利息を節約できる可能性はありますが、全期間の総費用が低くなる保証はありません。
主なリスクは次のとおりです。
- 金利上昇によって返済が困難となり、債務不履行や担保権実行による住宅喪失のリスクが高まることがあります。契約上の最大返済額にも対応できるか検討しましょう。
- 住宅価格の下落や家計の変化で、金利見直し前の売却や借換えができなくなる場合があります。これらの手段を確実なものとして計画しないことが大切です。
その他の住宅資金調達方法
それぞれ異なる目的とリスクを持つ、次のような仕組みもあります。
1) 建築資金ローン — 住宅建築に必要な資金を融資するもので、購入者が自分で工事を行う必要はありません。建築後に別の長期ローンへ移る方法や、建築融資と長期融資を一つの商品にまとめる方法があります。
2) 当初は利息のみを支払うローン — 元の記事にある5～7年など、契約で定めた期間は利息のみを支払います。その支払いでは元本が減らず、後の返済額が大幅に増える可能性があります。支払うのは「金利」という率ではなく利息です。
3) 第1・第2住宅ローンの組合せ — 80/10/10では、購入価格の80％を第1ローン、10％を第2ローン、10％を買い手の頭金で賄います。第1ローンのPMIを回避できる場合がありますが、第2ローンにも利息、費用、リスクがあります。建物の損害保険を不要にする仕組みではありません。
4) 大きな最終一括返済があるローン — バルーンローンでは、満期に相当額の元本残高を一括返済します。途中の返済額は、例えば実際の期間が7年でも30年償還を想定して計算される場合があります。最終返済への備えが必要であり、将来の売却や借換えが保証されるわけではありません。
