Was ist passives Immobilieninvestment und wie funktioniert es?

Passive Immobilieninvestitionen ist ein einfacher, aber faszinierender Ansatz zur Stärkung des eigenen Portfolios. Diese Praxis, die dank neuer Technologien immer beliebter wird, beinhaltet die strategische Kapitalanlage in Wohn- oder Gewerbeimmobilien und die gleichzeitige Übertragung der damit verbundenen Verpflichtungen des Vermieters an einen externen Immobilienverwalter. Im Folgenden betrachten wir die Attraktivität dieses Ansatzes und seine Funktionsweise genauer.

Warum Passivimmobilien?

Investitionen in Immobilien sind nichts Neues und bleiben aus mehreren Gründen beliebt – ob passiv oder nicht. Einige davon umfassen:

• Cash Flow: Immobilieninvestitionen können stetig generieren Cash-Flow- durch Mieteinnahmen. Dies ist besonders attraktiv für Anleger, die neben dem Wertsteigerungspotenzial ihrer Investition auch regelmäßige Einnahmen suchen.
• Anerkennung: Immobilienwerte steigen in der Regel im Laufe der Zeit und bieten Anlegern die Möglichkeit, beim Verkauf von Immobilien Kapitalgewinne zu erzielen. Dieser langfristige Preisanstieg kann die Anlagerenditen erheblich steigern.
• Nutzen Sie die Vorteile von : Immobilien ermöglichen Anlegern zudem einen stärkeren Einsatz von Fremdkapital als viele andere Anlageformen. So können Anleger beispielsweise durch die Finanzierung eines Teils des Kaufpreises einer Immobilie mit Fremdkapital eine höhere Kapitalrendite erzielen, vorausgesetzt, die Immobilie gewinnt an Wert.
• Diversifikation: Das Hinzufügen von Immobilien zu einem Anlageportfolio erhöht auch die Diversifizierung und verringert das Gesamtrisiko. Dies ist möglich, weil Immobilien häufig eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen aufweisen und sich daher gut entwickeln können, während andere Anlagen ins Wanken geraten.
• Steuervorteile: Immobilieninvestitionen können Anlegern auch verschiedene Steuervorteile verschaffen. Dazu gehören Abzüge für Hypothekenzinsen, Betriebskosten, Grundsteuern und Abschreibungen. Bestimmte, fortschrittlichere Strategien (1031-Börse) ermöglichen es Anlegern, Kapitalertragssteuern aufzuschieben, wenn sie Erlöse aus einem Verkauf in eine andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie reinvestieren.
• Inflationsabsicherung: Historisch gesehen sind Immobilienpreise und Mieten typischerweise mit der Inflation gestiegen. Daher sind Immobilien ein guter Inflationsschutz, da steigende Preise zu höheren Mieteinnahmen und Immobilienwerten führen und so die Kaufkraft der Anleger schützen können.

Angesichts dieser aufgeführten Vorteile ist klar, warum Immobilien eine attraktive Ergänzung für das eigene Portfolio darstellen, da nur sehr wenige Vermögenswerte über die vielfältigen Vorteile des Immobilienbesitzes verfügen.

Was können passive Immobilieninvestitionen also bringen, wovon Anleger nicht bereits profitieren? Die Antworten sind einfach: Zeit, Seelenfrieden, Gelegenheit und Bequemlichkeit.

Durch die Übertragung von Hausverwaltungsaufgaben an Dritte müssen Immobilieneigentümer nicht länger Zeit und Ressourcen für die Instandhaltung und die Mieteraufsicht aufwenden. Obwohl diese Art von Service normalerweise nicht kostenlos ist, ist sie äußerst praktisch, da sie Immobilieneigentümern ermöglicht, Investitionen vor Ort und in der Ferne in Betracht zu ziehen. Es öffnet auch die Tür für an Immobilien interessierte Investoren, die, selbst wenn sie Zeit haben, nicht unbedingt über die Fähigkeiten verfügen, solche Aufgaben zu übernehmen.

Zugänglichkeit für passives Investieren

Angesichts der Vorteile gibt es verschiedene Ansätze für passives Investieren. Sehen wir uns diese und ihre Funktionsweise genauer an.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das einkommensgenerierende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. REITs, die ähnlich wie Investmentfonds modelliert sind, bieten Privatanlegern die Möglichkeit, einen Anteil an den Erträgen zu verdienen, die durch den Besitz von Gewerbeimmobilien erzielt werden, ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.

REITs sind gesetzlich verpflichtet, einen hohen Prozentsatz ihres Einkommens (normalerweise 90 % oder mehr) als Dividende an die Aktionäre auszuschütten, was sie zu einer attraktiven Option für einkommensorientierte Anleger macht. Ziel ist es, die Vorteile einer Immobilienanlage mit der Leichtigkeit und Liquidität einer Aktienanlage zu kombinieren.

Es ist zu beachten, dass es bei REITs verschiedene Ansätze gibt, die verfolgt werden können. Diese beinhalten:

• Aktien-REITs: Dies sind die häufigsten Arten und besitzen und verwalten einkommensschaffende Immobilien. Die Einnahmen werden hauptsächlich durch die Vermietung von Flächen und den Mieteinzug erzielt.
• Hypotheken-REITs (mREITs): Diese stellen die Finanzierung einkommensschaffender Immobilien durch den Kauf oder die Aufnahme von Hypotheken und hypothekenbesicherten Wertpapieren bereit. Sie erzielen Einkünfte aus der Verzinsung dieser Finanzanlagen.
• Hybrid-REITs: Hybrid-REITs kombinieren die Strategien von Equity-REITs und Hypotheken-REITs, um Immobilien zu besitzen und Immobilienfinanzierungen bereitzustellen.

REITs können an großen Wertpapierbörsen öffentlich gehandelt, öffentlich registriert, aber nicht börsennotiert oder privat sein. Öffentlich gehandelte REITs bieten ähnlich wie Aktien den Vorteil der Liquidität, sodass Anleger Aktien problemlos über die Börse kaufen und verkaufen können. Nicht börsennotierte und private REITs bieten möglicherweise weniger Liquidität, können aber dennoch Zugang zu diversifizierten Immobilieninvestitionen ermöglichen.

Insgesamt ermöglichen REITs Anlegern den Zugang zu Immobiliensektoren wie Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einkaufszentren, Lagerhäuser), Gesundheitseinrichtungen und mehr, ohne die Komplexität und die erheblichen Kapitalanforderungen eines direkten Immobilieneigentums. Sie können auch potenzielle Steuervorteile bieten, da sie im Allgemeinen nicht auf Unternehmensebene besteuert werden, wenn sie bestimmte regulatorische Anforderungen erfüllen, einschließlich der Ausschüttung des größten Teils ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre. Diese Struktur kann Anlegern dabei helfen, einen stetigen Einkommensstrom zusammen mit einem langfristigen Kapitalzuwachs zu erzielen.

Crowdfunding-Plattformen

Eine weitere gängige Möglichkeit, Zugang zu passiven Immobilieninvestitionsmöglichkeiten zu erhalten, sind Crowdfunding-Plattformen. Passiv Crowdfunding-Plattformen für Immobilien sind Online-Marktplätze, die es Privatpersonen ermöglichen, in Immobilienprojekte zu investieren, ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen. Einige Beispiele für solche Plattformen sind:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Obwohl die Idee einem REIT ähnelt, nutzen diese Plattformen die Macht des Crowdfundings, um Gelder mehrerer Investoren zu bündeln und es ihnen so zu ermöglichen, sich an Immobilieninvestitionen mit potenziell geringeren Kapitalanforderungen zu beteiligen.

Durch die Senkung des Kapitalbedarfs profitieren Anleger in mehrfacher Hinsicht. Jetzt können nicht nur kleinere Investoren am Immobilienmarkt teilnehmen, sondern diejenigen, die über die entsprechenden Mittel verfügen, können ihr Kapital auch auf ein breiteres Spektrum von Möglichkeiten verteilen (gewerblich, privat, Lagerhäuser usw.).

Darüber hinaus bieten die Plattformen, die solche Investitionen ermöglichen, in der Regel eine erhöhte Projekttransparenz sowie professionelle Managementdienste, die passive Immobilieninvestitionen so attraktiv machen.

Immobiliensyndizierungen und Investmentgruppen (REIGs)

Schließlich gibt es noch Immobiliensyndizierungen und Real Estate Investment Groups (REIGs). Dabei handelt es sich um Formen kollektiver Investitionen in Immobilien, die es Anlegern ermöglichen, ihre Ressourcen zu bündeln und in Immobilien zu investieren, die möglicherweise außerhalb ihrer individuellen finanziellen Reichweite oder Expertise liegen. Dieser Ansatz ähnelt oberflächlich dem Crowdfunding, bietet jedoch weniger Autonomie/Kontrolle bei der Wahl der Kapitalallokation. Anstatt dem Anleger die Möglichkeit zu geben, aus einem Pool von Angeboten gezielt eine Immobilie auszuwählen, in die er investieren möchte, werden solche Entscheidungen Fachleuten überlassen, die die potenzielle Kapitalrendite und die damit verbundenen Risiken beurteilen müssen.

Syndizierung von Immobilien sind zeitlich begrenzte, projektspezifische Partnerschaften, die gegründet werden, um in eine einzelne Immobilienmöglichkeit zu investieren. Bei einer Immobiliensyndizierung identifiziert ein Sponsor (oder Syndikator) eine Investitionsmöglichkeit und wird mit dem Erwerb, der Verwaltung und dem späteren Verkauf der Immobilie beauftragt. Um diesen Prozess zu erleichtern, werden potenzielle Investoren (Kommanditisten) gebeten, das notwendige Kapital bereitzustellen. Während der Sponsor einen kleineren Teil des Kapitals beisteuert und den Großteil der Projektverwaltungsaufgaben übernimmt, stellen Investoren in der Regel den Großteil der Finanzierung bereit und sind nur minimal in das Tagesgeschäft involviert, wodurch ihr Beitrag eher passiver Natur ist. Die Gewinnverteilung wird im Voraus strukturiert. Sponsoren erhalten oft eine Verwaltungsgebühr und leistungsbezogene Anreize, wie z. B. einen Anteil an Gewinnen, die einen vorab festgelegten Schwellenwert überschreiten. Dadurch werden Interessengleichheit und das Potenzial für erhebliche Renditen sichergestellt.

Mittlerweile sind Real Estate Investment Groups (REIGs) eher dauerhafte Einheiten, die in ein Portfolio von Immobilien investieren. Sie sind in der Regel als Unternehmen organisiert, die Wohn- oder Gewerbeimmobilien besitzen und verwalten. Durch den Kauf von Anteilen oder Anteilen dieser Gruppen können sich Anleger indirekt an Immobilienunternehmen beteiligen und vom Engagement auf dem Immobilienmarkt profitieren, ohne die Verantwortung eines direkten Eigentümers tragen zu müssen.

Beim Vergleich der beiden sind einige wesentliche Unterschiede zu beachten.

• Umfang und Dauer: Syndizierungen konzentrieren sich im Allgemeinen auf ein einzelnes Projekt und lösen sich auf, sobald das Projekt verkauft oder das Investitionsziel erreicht ist. REIGs hingegen sind dauerhafter und können über einen längeren Zeitraum in mehrere Immobilien investieren.
• Beteiligung der Investoren: Während beide Optionen passiv sind, haben Anleger einer Syndizierung möglicherweise die Möglichkeit, in bestimmte Projekte zu investieren, die ihren Investitionskriterien genau entsprechen. REIG-Investoren investieren in ein Unternehmen mit einem breiteren Spektrum an Immobilien, wodurch sie weniger Kontrolle über einzelne Investitionen haben.
• Anlagerenditen: Syndizierungsrenditen sind oft direkt an die Leistung eines einzelnen Projekts gekoppelt, was höhere Erträge, aber auch höhere Risiken mit sich bringen kann. REIGs bieten eine stärker diversifizierte Anlage und potenziell stabilere, aber möglicherweise niedrigere Renditen.

Sowohl Immobiliensyndizierungen als auch REIGs bieten einzigartige Möglichkeiten und Überlegungen für Anleger, die ihr Portfolio mit einem passiven Anlageansatz in Immobilien diversifizieren möchten. Die Wahl zwischen beiden hängt von der Beteiligungspräferenz, der Risikotoleranz und den Anlagezielen des Anlegers ab.

Branchenakteure

Welche namhaften Branchenakteure bieten Anlegern Zugang zu passiven Anlagemöglichkeiten? Nachfolgend finden Sie einige zur Betrachtung, die jeden der zuvor beschriebenen Ansätze repräsentieren.

*Die unten angegebenen Zahlen waren zum Zeitpunkt der Erstellung korrekt und können sich ändern. Jeder potenzielle Investor sollte die Kennzahlen überprüfen*

1. Prologis

Prologis, Inc. (PLD + 2.33%)

Im Hinblick auf REITs ist Prologis ein führendes Beispiel, das sich auf Industrieimmobilien konzentriert – insbesondere auf Vertriebseinrichtungen für Logistik und Supply Chain Management auf der ganzen Welt. Das Unternehmen bietet Anlegern passive Immobilieninvestitionsmöglichkeiten, indem es ein umfangreiches Portfolio hochwertiger Lagerhäuser und Vertriebszentren besitzt und verwaltet.

Durch die Investition in Prologis können Einzelpersonen in die boomenden E-Commerce- und Logistiksektoren einsteigen, ohne eine direkte Immobilienverwaltung zu benötigen, was es zu einer attraktiven Option für diejenigen macht, die ihre Anlageportfolios mit Industrieimmobilien diversifizieren möchten.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels wurde PLD von der Mehrheit der Analysten als „„Starker Kauf“.

2. Aufrecht

Mittlerweile ist Upright ein perfektes Beispiel dafür, was erreicht und geboten werden kann, wenn man über Crowdfunding-Plattformen passive Immobilieninvestitionen in Betracht zieht. Früher bekannt als Fund That Flip, bietet Upright akkreditierten Anlegern die Möglichkeit, passiv in Wohnimmobilienprojekte mit potenziellen Renditen von bis zu 13 % zu investieren. Anleger können zwischen Einzelimmobilien, Poolfonds oder dem Horizon Residential Income Fund wählen, der mit den Steuervorteilen eines REITs operiert.

Mit einem Fokus auf strenge Underwriting-Kriterien bietet Upright eine Auswahl kurz- und langfristiger Schuldtitelinvestitionen in mehr als 35 Bundesstaaten an, die von Tausenden von Betreibern entwickelt wurden und Diversifizierung und Kontrolle über Investitionsentscheidungen mit Mindestinvestitionen ab 1,000 US-Dollar für gepoolte Fonds und 5,000 US-Dollar bieten für einzelne Objekte

3. Brixmor Property Group Inc.

Brixmor Property Group Inc. (BRX + 2.45%)

Schließlich gibt es noch die Brixmor Property Group, eine Immobilieninvestmentgruppe (REIG), die sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert hat und sich vor allem auf den Besitz und die Verwaltung eines umfangreichen Portfolios von Open-Air-Einkaufszentren konzentriert. Darüber hinaus bietet das Unternehmen über seine börsennotierte REIT-Struktur Anlegern passive Immobilieninvestitionsmöglichkeiten und ermöglicht es den Aktionären, von den Erträgen seiner Immobilien zu profitieren, ohne die Komplexität einer direkten Immobilienverwaltung auf sich nehmen zu müssen.

Brixmors Fokus auf gemeindenahe Einzelhandelsstandorte ist eine einzigartige Position auf dem Immobilienmarkt. Diese Standorte decken den täglichen Bedarf der Verbraucher ab und sorgen für einen konstanten Kundenverkehr.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels wurde BRX von der Mehrheit der Analysten als „„Starker Kauf“.

Die richtige Immobilie auswählen

Ein weiterer wichtiger Schritt bei passiven Immobilieninvestitionen ist die Auswahl des Recht Eigentum für Sie. Bedenken Sie, dass es sich hier schließlich um eine Investition und nicht um einen Kauf handelt, der Ihren persönlichen Geschmack treffen soll. Das bedeutet, dass ein Anleger bei der Auswahl einer Immobilie, in die er passiv investieren möchte, zunächst seine Anlageziele klären sollte, einschließlich der erwarteten Rendite, der Risikotoleranz und des Anlagehorizonts.

Als nächstes ist eine umfassende Due Diligence erforderlich, die eine eingehende Prüfung der Marktanalyse der Immobilie, des Standortpotenzials und der Glaubwürdigkeit des Managementteams oder der Plattform, die die Investition ermöglicht, beinhaltet.

Die Bewertung der Finanzdaten des Geschäfts, wie z. B. der prognostizierten Cashflows, der Ausgaben und der Struktur der Investition, ist entscheidend, um die Rentabilität und Übereinstimmung mit den eigenen Anlagezielen zu verstehen. Darüber hinaus ist es wichtig, die rechtliche Struktur der Investition und etwaige steuerliche Auswirkungen zu verstehen.

Schließlich sollte die Berücksichtigung der Diversifizierung innerhalb des Immobilienportfolios zur Risikominderung die Entscheidung darüber leiten, ob mit der Investition fortgefahren werden soll.

Ist ein Hands-Off-Ansatz das Richtige für Sie?

Auf den ersten Blick mag passives Immobilieninvestment kompliziert erscheinen. Sobald Sie sich jedoch für einen für Sie passenden Ansatz entschieden haben, ist dies nicht mehr der Fall. Der springende Punkt besteht darin, betriebliche Belastungen durch Komfort zu ersetzen.

Für den versierten Investor haben passive Immobilieninitiativen das Potenzial, neue Wege zur Generierung von Einnahmen und zum Aufbau von Eigenkapital in einer Anlageklasse zu eröffnen, die scheinbar nie aus der Mode kommt.