Wie digitale Wertpapiere private Immobilien‑Marktplätze disruptieren – Thought Leaders

Ein Überblick: Immobilien als Assetklasse

Auf globaler Ebene hat sich Immobilien historisch ähnlich wie öffentliche Aktien entwickelt (7,05 % gegenüber 6,89 %). Dieses Asset‑Klasse bietet nicht nur konsistente Renditen bei geringerer Volatilität, sondern in den letzten Jahren ist es relativ üblich geworden, dass Immobilieninvestitionen über 10 % Rendite erzielen. Immobilien insgesamt sind recht zyklisch – sie steigen in guten Zeiten und fallen in schlechten Zeiten. Auf einer granulareren Ebene wird Mehrfamilien‑Immobilien jedoch häufig als defensive Investition im Gegensatz zum volatileren Segment der Gewerbeimmobilien angesehen. Das aktuelle Umfeld niedriger Zinsen schafft zudem das ideale Umfeld für die stetigen, festzinsähnlichen Cash‑Flow‑Eigenschaften dieser Investition. Historisch war diese Asset‑Klasse den Projektentwicklern, wohlhabenden Personen und institutionellen Investoren vorbehalten. Doch da Fondsmanager und Projektentwickler Kapital von einer größeren Gruppe von Investoren bündeln wollen und Plattformen sowie Optionen für einzelne Investoren entstehen, werden Immobilien‑Marktplätze im privaten Investment‑Bereich immer verbreiteter.

Die größten Eintrittsbarrieren im Immobilien‑Investitionsbereich sind hohe Mindestinvestitionen sowie hohe rechtliche und Transaktionskosten. In physische Immobilien zu investieren kann besonders in der heutigen Wirtschaft äußerst exklusiv sein. Personen, die ihre Investitionen finanzieren möchten, müssen häufig umfangreiche Bonitätsprüfungen durchlaufen und erhebliche Einkünfte oder Vermögen nachweisen. Zudem ist der Immobilienmarkt relativ intransparent, und Informationsasymmetrien können häufig zu erheblichen Fehlbewertungen führen.

Real‑Estate‑Investment‑Trusts (REITs) waren die allererste Variante einer „Lösung“ für die genannten Probleme. Diese Fonds bündeln im Wesentlichen Kapital aus öffentlichen Märkten und verteilen die Einnahmen der Immobilien an die Investoren in Form von Dividenden. Investoren können zudem von der Wertsteigerung der Vermögenswerte profitieren. Allerdings können Investoren nicht selbst auswählen, in welche Immobilien und Projekte sie investieren möchten – ihre Renditen und Risikobereitschaft liegen im Ermessen der Fondsmanager. Im Wesentlichen schränken REITs die Optionen der Investoren ein.

Private Immobilien‑Marktplätze hingegen ermöglichen es Einzelpersonen, einen selektiveren Ansatz beim Aufbau ihres Portfolios zu verfolgen und mehr Kontrolle darüber zu haben, wie sie Mittel zuweisen und Immobilien prüfen. In den letzten zehn Jahren haben die prominentesten privaten Immobilien‑Marktplätze eine durchschnittliche Jahresrendite von 12,16 % erzielt, während der S&P 500 im Durchschnitt 10,88 % erwirtschaftete. In Bezug auf das Risikoniveau ist Immobilien dafür bekannt, zuverlässige, konsistente Cashflows zu erzeugen, da die meisten Dividenden aus den Mieteinnahmen der Objekte stammen. Entwicklungsprojekte können etwas riskanter sein, bieten jedoch in der Regel höhere Renditen. Schuldenemissionen sind ebenfalls im Immobilien‑Crowdfunding‑Bereich üblich, obwohl mehr als zwei Drittel der Angebote als Eigenkapital oder Umsatzbeteiligung klassifiziert werden.

Einige der führenden US‑Immobilien‑Marktplätze haben mehr als 1 Milliarde $ eingesammelt und beträchtliche Barauszahlungen an Investoren verteilt. Siehe unten:

Der gesamte Online‑Immobilien‑Marktplatz wird auf fast 90 Milliarden $ geschätzt, gegenüber 80 Milliarden $ Mitte 2018.

Vorteile für Investoren

Durch niedrigere Mindestanforderungen und höhere Granularität verändern Immobilien‑Marktplätze die Art und Weise, wie der durchschnittliche Investor Mittel in Immobilien zuweisen kann. Dies führt zu einer Demokratisierung des Immobilienmarktes. Durch die Auswahl einzelner Objekte können Investoren ihre Risikobereitschaft besser berücksichtigen. Da Einzelpersonen direkt bestimmen, welche Objekte in ihr Portfolio aufgenommen werden, können risikoaverse Investoren risikoarme Deals wählen, während risikofreudige Investoren die Möglichkeit haben, nach höher riskanten Profilen im Austausch für höhere Renditen zu suchen. Siehe unten:

Für jede zusätzliche Renditeeinheit steigt der Nutzen eines risikoaversen Investors immer weniger (abnehmender Nutzen). Für einen risikofreudigen Investor steigt er schrittweise. Da ein öffentlicher REIT irgendwo dazwischen liegt, werden beide Investoren mit dem Risikoniveau des Fonds unzufrieden sein. Ein risikoaverser Investor wird nicht ausreichend für das eingegangene Risiko entschädigt, während ein risikofreudiger Investor höhere Renditen verlangt, als der Fonds bieten kann.

Bei privaten Immobilien‑Marktplätzen erhalten Investoren ein Menü von Projekten und können nach eigenem Ermessen die für sie attraktiven auswählen. Dies ermöglicht eine effizientere Verteilung der Risikotoleranz, da Investoren je nach ihrer individuellen Situation die Deals auswählen können, mit denen sie sich am wohlsten fühlen.

Obwohl Immobilien‑Marktplätze es den Teilnehmern ermöglichen, in einzelne Deals zu investieren, können Investoren einem Einzelanlagen‑Risiko ausgesetzt sein (d. h. ihre Investition ist zu stark von einem einzigen Projekt abhängig). Um dieses Problem erfolgreich zu adressieren, müssen Marktplätze Investoren dazu ermutigen, stark diversifizierte Portfolios aufzubauen. Crowdstreet bietet beispielsweise Investoren die Möglichkeit, in ein maßgeschneidertes Portfolio zu investieren, das auf ihre Risikobereitschaft abgestimmt ist. Es ist zudem wichtig, die Deals so gründlich wie möglich zu kuratieren, um das Gegenparteirisiko für Investoren zu minimieren.

Es gibt jedoch Herausforderungen, wenn es darum geht, den effizientesten Weg zur Optimierung dieses speziellen Investitionsprozesses zu finden. Immobilien‑Marktplätze müssen Teilnehmer aus verschiedenen Rechtsgebieten prüfen und sicherstellen, dass ihre Deals den Investoren vollständige Transparenz bieten. Darüber hinaus erfolgen Dividendenauszahlungen und Transaktionsabwicklungen fast immer manuell, da sie in der Regel über veraltete Finanzwege abgewickelt werden. Daher bieten sich enorme Chancen für Immobilien‑Marktplätze, digitale Wertpapiere zu nutzen.

Ein neuer Markt: Immobilien‑Marktplätze mit digitalen Wertpapieren

Es besteht kein Zweifel, dass eine Immobilien‑Investitionsplattform der Zukunft die Distributed‑Ledger‑Technologie nutzen muss. Diese Plattformen können Investoren dieselben Vorteile wie traditionelle Immobilien‑Marktplätze bieten, ergänzt durch den Mehrwert digitaler Wertpapiere. Bisher gibt es weltweit etwa 16 Immobilien‑Investitionsplattformen, die digitale Wertpapiere einsetzen. Sie konzentrieren sich auf die Vereinigten Staaten und Europa, doch nur sehr wenige haben ihre Vermögenswerte an Sekundärbörsen gelistet.

Einige dieser Marktplätze (insbesondere im Nahen Osten und in Europa) sind multifunktionale Plattformen zur Emission digitaler Wertpapiere, die ebenfalls Immobilienangebote enthalten. Andere sind ausschließlich der Emission von durch Immobilien gedeckten digitalen Wertpapieren gewidmet. Da immer mehr Emittenten beginnen, Mehrfamilien‑Immobilien zu tokenisieren, wird die Akzeptanz digitaler Wertpapiere im Immobilienmarkt im kommenden Jahr voraussichtlich deutlich zunehmen.

Digitale Wertpapiere bieten eine innovative Lösung für einen veralteten Mechanismus. Durch die Digitalisierung von Immobilien können Emittenten den Prozess zur Ansicht von Beständen und zur Analyse der Asset‑Performance optimieren. Das Konzept einer Online‑Plattform, auf der übertragbare digitale Vermögenswerte sicher gespeichert werden können, wird die Art und Weise, wie Menschen fractionalisiertes Eigenkapital besitzen, transformieren.

Broker‑Dealer‑Netzwerke stehen im Zentrum dessen, was die Digitalisierung so wichtig macht. Blockchain‑ und Distributed‑Ledger‑Technologien bilden die zugrunde liegende Infrastruktur für die Übertragbarkeit digitaler Wertpapiere. Durch die Schaffung eines Systems, das einen nahtlosen Fluss von Wertpapieren über Plattformen hinweg ermöglicht, können Broker‑Dealer miteinander vernetzt werden und Investoren ein breiteres Spektrum an Assets anbieten. Dies verbessert die Deal‑Distribution, indem es die Intransparenz des Marktes beseitigt und Barrieren zwischen den Akteuren eliminiert. Da Investitionen online bezogen werden, ist die Gesamtzahl der für Investoren verfügbaren Möglichkeiten deutlich höher als bei traditionellen privaten Wertpapieren.

Darüber hinaus können höhere Transparenzniveaus zu niedrigeren Eintrittsbarrieren für Investoren führen, da eine genauere Preisbildung und Risikobewertung sowie geringere Zwischenhändlerkosten ermöglicht werden. In Zukunft können Investoren Liquidität erlangen, indem sie auf lizenzierte Handelsplätze zugreifen, wodurch die Geschwindigkeit, mit der diese privaten Wertpapiere zirkulieren und für Investoren zugänglich werden, erheblich steigt.

Immobilien‑Marktplätze stehen im Zentrum eines Trends zu mehr Zugang zum Immobilieninvestment, und digitale Wertpapiere sind das ideale Mittel, um diesen Trend zu erweitern und zu beschleunigen.

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1. Quelle: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, Seite 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Quelle: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Quelle: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Quelle: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf