Der Immobilienentwicklungsprozess: Risiken & Chancen

Mit einem angespannten Wohnungsmarkt, steigenden Bewertungen und Investitionsmöglichkeiten, die durch Equity-Crowdfunding-Plattformen leichter zugänglich denn je sind, ist es für Investoren entscheidend, die damit verbundenen Risiken und Chancen zu berücksichtigen.  Dafür müssen Investoren zunächst ein grundlegendes Verständnis des Immobilienentwicklungsprozesses erlangen.

Die Feinheiten der Immobilienentwicklung: Risiken navigieren für potenzielle Gewinne

Die Entwicklung von Immobilien umfasst oft einen Prozess, der sich über Jahre erstreckt und eine Reihe von Schritten beinhaltet.  Aufgrund der Komplexität dieses Prozesses gibt es zahlreiche Risiken, und es ist nicht ungewöhnlich, auf unvorhergesehene Hindernisse zu stoßen.  Deshalb ist es für jeden, der eine Beteiligung in Erwägung zieht, entscheidend, ein gründliches, tiefgehendes Verständnis dafür zu haben, wie man die Entwicklungsphasen navigiert, um eines Tages die begehrten, soliden Renditen (ROI) zu sichern.

Risiken verstehen anhand von Projekttypen und -phasen

Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Projekte dem Investor das gleiche Risikoniveau aussetzen.  Dies wird hauptsächlich durch die Phase eines Projekts (je früher im Entwicklungsprozess, desto höher das Risiko) und die Art (gewerblich vs. wohnlich) bestimmt.

Wichtige Phasen der Immobilienentwicklung

1. Frühphase: Vorentwicklung

Diese grundlegende Phase ist die riskanteste, da noch zahlreiche Unbekannte bestehen.  Aufgaben in dieser Phase umfassen:

• Marktforschung und Machbarkeitsanalyse
• Erwerb von Grundstücken oder Sicherung von Optionsrechten
• Umweltprüfungen
• Erstellung von Standort- und Bauplänen
• Beschaffung von Baufinanzierung

Es ist zu beachten, dass die Beschaffung von Baufinanzierung aus traditionellen Quellen streng ist, und wenn ein Entwickler dies schafft, wurden wahrscheinlich viele wesentliche Herausforderungen gemeistert.  Man könnte argumentieren, dass das größte Hindernis im Vorentwicklungsstadium die Erlangung von Bau- und Grundstücksgenehmigungen innerhalb der jeweiligen Zuständigkeit ist.

2. Mittelphase: Bau

Im Kern des Projekts beinhaltet diese Phase die Umsetzung von Bauplänen in greifbare Strukturen. Nachdem die Vorentwicklungsaufgaben erledigt sind, treten die Risiken zurück, verschwinden jedoch nicht vollständig. Aktivitäten umfassen:

• Tatsächlicher Bau
• Marketinginitiativen
• Beschaffung von Baufinanzierung
• Vorvermietungsaktivitäten
• Sicherung dauerhafter Finanzierung
• Einbindung von Immobilienmanagement

Während dieser Phase stammt die Finanzierung in der Regel vom Projektträger, externen Investoren und kurzfristigen Baukrediten. Der Abschluss dieser Phase wird durch die Bescheinigung über die Nutzungsfreigabe (Certificate of Occupancy) markiert, die die Betriebsbereitschaft eines Gebäudes signalisiert.

3. Endphase: Betrieb

Als erste Phase des funktionalen Lebenszyklus eines Gebäudes dreht sich diese Phase um die Gewinnung von Mietern. Aufgaben in dieser Phase umfassen:

• Kontinuierliche Marketing- und Vermietungsaktivitäten
• Identifizierung potenzieller Käufer
• Entscheidung über Haltestrategien
• Intensivierung des Immobilienmanagements
• Erreichen der Stabilisierung

Zu diesem Zeitpunkt sind die üblichen Finanzierungsformen Bau- oder kurzfristige „Bridge“-Finanzierungen, bis das Projekt stabilisiert ist. Sobald die Stabilisierung erreicht ist, können Entwickler langfristige Finanzierungsoptionen nutzen. Abhängig von den während des Baus erzielten Vorvermietungsvolumina kann dies als die Phase mit dem geringsten Risiko angesehen werden, die daher die niedrigsten Renditen bietet.

Obwohl dieser Überblick ein Gefühl für die sich entwickelnden Risikodynamiken in Entwicklungsprojekten vermittelt, ist es entscheidend zu beachten, dass der Kauf oder die Refinanzierung bestehender Gebäude ähnliche Risiken birgt. Faktoren wie die Glaubwürdigkeit und Fachkompetenz des Sponsors, die herrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Marktdynamiken spielen dabei eine zentrale Rolle.

Obwohl die Entwicklung von Immobilien Investoren einer Vielzahl potenzieller Risiken aussetzen kann, lassen sich diese erheblich mindern oder vollständig vermeiden, indem man ein umfassendes Verständnis des Prozesses erlangt und ihn strukturiert angeht.  Wird dies korrekt umgesetzt, machen die daraus resultierenden Renditen (ROIs) solche Vorhaben oft sehr lukrativ und attraktiv für die zweite Runde.

Jetzt, da Sie ein wenig mehr darüber erfahren haben, was der Immobilienentwicklungsprozess beinhaltet, nehmen Sie sich Zeit, die wachsende Liste von Immobilieninvestmentmöglichkeiten zu prüfen und zu berücksichtigen, die über Equity-Plattformen wie die folgenden zugänglich gemacht werden.

1. Fundrise

Fundrise ist eine US-basierte Plattform, die einzelnen Investoren ermöglicht, in gewerbliche Immobilienprojekte zu investieren, einschließlich Bau-zu-Miete-Wohnungen. Die Plattform ist bekannt für ihre eREITs (elektronische Real Estate Investment Trusts), die diversifizierte Portfolios von Immobilienprojekten darstellen.

Gegründet 2012 von Ben Miller und seinem Bruder Dan Miller, verfolgte das Unternehmen das Ziel, Immobilieninvestitionen zu demokratisieren, indem es eine Alternative zu traditionellen Investitionsmethoden bot. Anstatt sich auf Real Estate Investment Trusts (REITs) oder direkten Immobilienbesitz zu verlassen, bietet Fundrise eREITs und eFunds an, speziell konzipierte Anlagevehikel, die Geld von mehreren Investoren bündeln, um in Immobilien zu investieren.

Die Plattform bietet normalen Investoren die Möglichkeit, Immobilienangebote mit relativ niedrigen Mindesteinlagen zu nutzen, die oft bereits bei nur 500 $ beginnen. Mit ihrem technologiegetriebenen Ansatz zielt Fundrise darauf ab, Transparenz, Diversifizierung und Benutzerfreundlichkeit zu bieten, sodass Nutzer ihre Investitionen verfolgen, Projektupdates einsehen und Dividenden über das Online‑Dashboard erhalten können. Im Laufe der Jahre hat Fundrise an Popularität stark zugenommen und spricht ein breites Spektrum von Investoren an, die einen eher passiven Ansatz beim Immobilieninvestment suchen. Das innovative Modell und die benutzerfreundliche Oberfläche haben Fundrise als führenden Akteur im Bereich des Immobilien‑Crowdfundings positioniert.

2. RealtyMogul

RealtyMogul ist eine weitere bedeutende US-Plattform, die Crowdfunding‑Immobilieninvestmentmöglichkeiten anbietet. Die Plattform ermöglicht sowohl akkreditierten als auch nicht‑akkreditierten Investoren, in verschiedene gewerbliche Immobilienprojekte zu investieren.

Gestartet 2013 von Jilliene Helman und Justin Hughes, hatte RealtyMogul das Ziel, einzelnen Investoren Zugang zu institutionellen Immobilienangeboten zu ermöglichen, die zuvor hauptsächlich großen Institutionen oder vermögenden Privatpersonen vorbehalten waren. Die Plattform bietet eine Mischung von Anlagevehikeln, darunter Private Placements, Real Estate Investment Trusts (REITs) und 1031‑Austausche.

Mit einem technologiezentrierten Ansatz legt RealtyMogul Wert auf Transparenz und gründliche Prüfung der Angebote. Nutzer können einzelne Immobilien auswählen, in die sie investieren möchten, oder über die kuratierten Portfolios des Unternehmens diversifizieren. Durch die Verbindung von Technologie mit Immobilienexpertise hat sich RealtyMogul zu einem wichtigen Akteur im Immobilien‑Crowdfunding entwickelt und spricht sowohl Anfänger als auch erfahrene Investoren an.

3. CrowdStreet

CrowdStreet verbindet Investoren mit institutionellen gewerblichen Immobilieninvestitionen. Die Plattform ist stärker darauf ausgerichtet, ein breites Spektrum an Immobilieninvestmenttypen anzubieten, häufig einschließlich Build-to-Rent (BTR)-Möglichkeiten.

Diese Plattform wurde 2013 von Tore Steen und Darren Powderly gegründet.  Im Gegensatz zu einigen Mitbewerbern liegt der Hauptfokus von CrowdStreet auf einzelnen akkreditierten Investoren und deren spezifischen Bedürfnissen. Die Plattform ermöglicht direkte Investitionen in einzelne Immobilien, sodass Investoren spezifische Deals auswählen können, die zu ihren Anlagezielen passen. Ein Unterscheidungsmerkmal von CrowdStreet ist sein Marktplatz, auf dem verschiedene Immobilien‑Sponsor*innen ihre Angebote listen, wodurch Investoren ihre Portfolios über Immobilientypen, geografische Standorte und Anlagestrategien hinweg diversifizieren können. Durch die Bereitstellung von Tools, Bildungsressourcen und einem optimierten Investitionsprozess hat sich CrowdStreet als führende Plattform im Bereich des Immobilien‑Crowdfundings etabliert und ermöglicht einem breiteren Publikum die Beteiligung an gewerblichen Immobilieninvestitionen.