Nick Bhargava, cofondateur de GROUNDFLOOR – Série d’interviews

Note de la rédaction: Cette interview reflète les opinions et les fonctionnalités de la plateforme GROUNDFLOOR au moment où elle a été réalisée. Les cadres réglementaires, les offres de produits, la disponibilité géographique et les chiffres de rendement historiques cités ici peuvent avoir changé. Pour obtenir des informations actuelles sur le financement participatif en actions, le règlement A+ et l’investissement en crédit privé, les lecteurs devraient consulter nos guides mis à jour ainsi que les divulgations officielles de l’entreprise.

GROUNDFLOOR est une place de marché américaine de prêts immobiliers. C’est la première société de financement participatif immobilier à obtenir la qualification de la SEC en utilisant le règlement A+ depuis que le règlement est devenu opérationnel grâce au JOBS Act. GROUNDFLOOR a été créée délibérément pour servir les investisseurs autonomes plutôt que les institutionnels

Vous êtes à la fois directeur et l’un des cofondateurs de GROUNDFLOOR. Quelle a été l’inspiration derrière le lancement de cette plateforme de financement participatif ?

Mon cofondateur, Brian Dally, avait des années d’expérience pour rendre les services de télécommunications plus accessibles aux particuliers. De mon côté, j’avais beaucoup d’expérience dans les secteurs des valeurs mobilières et de la réglementation. Nous voulions combiner nos forces respectives de manière à ouvrir des opportunités d’investissement à haut rendement pour tout le monde, pas seulement pour le 1 % de la population. Nous avons finalement commencé avec des logements résidentiels unifamiliaux, car la plupart des gens connaissent ce type d’actif en tant que propriétaires.

Lorsque l’idée a été conçue, nous n’avions aucune idée s’il y aurait un marché pour cela. Nous devions d’abord trouver un cadre réglementaire accessible qui nous permettrait de tester le concept commercial. Nous avons découvert l’Invest Georgia Exemption (IGE), créée en 2011 pour aider les petites entreprises à accéder au capital. En tant que règle d’offre intrastate, elle n’était disponible que pour les entreprises de Géorgie, donc nous deux avons déménagé à Atlanta pour lancer GROUNDFLOOR. Grâce à l’IGE, nous avons pu financer 2 millions de dollars de prêts en Géorgie, démontrant clairement la demande pour la plateforme de GROUNDFLOOR.

Au fil du temps, GROUNDFLOOR a considérablement grandi et est désormais ouvert aux investisseurs dans les 50 États.

Pouvez-vous expliquer comment GROUNDFLOOR met en relation les investisseurs avec les promoteurs immobiliers ?

Nous nous concentrons sur la fourniture d’opportunités d’investissement à haut rendement aux investisseurs particuliers. Un emprunteur immobilier, c’est‑à‑dire quelqu’un qui développe des biens immobiliers à titre professionnel, obtient un prêt via GROUNDFLOOR plutôt que par une banque traditionnelle ou un prêteur de type hard money afin de financer un projet immobilier résidentiel. Cet emprunteur soumet une demande de prêt, et nous vérifions l’individu et le projet pour déterminer si nous devons accorder le prêt. Notre souscription repose sur les expériences passées, le montant d’engagement personnel et de nombreux autres facteurs. Si la demande est approuvée, le prêt reçoit une note de A à G ainsi qu’un taux correspondant, les prêts de catégorie A étant les moins risqués, avec le taux de rendement le plus bas, et les prêts de catégorie G étant les plus risqués, avec le taux de rendement le plus élevé.

Nous avons déposé une offre auprès de la Securities Exchange Commission (SEC) par le biais de laquelle nous vendons des titres. Le produit de ces titres est utilisé pour financer les prêts que nous accordons. La performance de ces titres et le taux de rendement correspondant sont liés au prêt sous-jacent. Les investisseurs peuvent choisir les titres, et donc les prêts sous-jacents, dans lesquels ils souhaitent investir.

Les investisseurs peuvent choisir d’investir par incréments de 10 $ pour financer le prêt. Une fois le prêt entièrement financé, l’emprunteur retire les fonds selon un calendrier de décaissements, et réalise la nouvelle construction, rénovation ou projet de réhabilitation. Le bien est alors généralement mis en vente. Lorsque le projet est vendu ou refinancé, généralement 6 à 12 mois après l’investissement de l’investisseur, le prêt est remboursé. Le capital principal de l’investisseur, plus tous les intérêts accumulés, est versé sur le compte investisseur GROUNDFLOOR de l’investisseur. Le solde en espèces du compte investisseur GROUNDFLOOR d’un individu peut être retiré ou réinvesti dans d’autres projets.

Existe-t-il des types de restrictions ou de contrôles de qualité en place pour garantir que les promoteurs immobiliers puissent rembourser les prêts ?

Lorsque l’emprunteur soumet la demande de prêt, notre équipe de souscription travaille en étroite collaboration pour vérifier les projets et l’emprunteur. Nous prenons également en compte le marché immobilier local. Nous ne prêtons pas dans les marchés qui ne nous conviennent pas. Lorsqu’un prêt est accordé, nous restons en contact régulier avec l’emprunteur pour nous assurer que le projet respecte les échéances, et nous partageons des mises à jour régulières avec les investisseurs. Les décaissements ne sont pas accordés si l’emprunteur ne progresse pas suffisamment ou s’écarte du plan. Si nous pensons qu’il pourrait y avoir des retards ou que l’emprunteur viole les termes de l’accord, nous pouvons intervenir et placer proactivement le prêt en défaut, ce qui peut aboutir à un meilleur résultat pour l’investisseur car nous répercutons les intérêts de pénalité. La plupart des prêts GROUNDFLOOR sont en première position de privilège, de sorte que le prêt est garanti par un actif physique, à savoir le terrain et la structure.

Quels sont les types de rendements que les investisseurs peuvent attendre ?

Au cours des six dernières années, les participants aux prêts immobiliers de GROUNDFLOOR ont obtenu des rendements annualisés moyens de 10 à 12 % sur une période de 6 à 12 mois.

Tous les investissements sont-ils actuellement aux États‑Unis ? Y a-t-il une préférence pour certaines villes ou certains États ? Si oui, pourriez‑vous les décrire ?

Bien que toute personne dans le pays puisse investir dans GROUNDFLOOR avec seulement 10 $, l’entreprise concentre ses prêts dans 30 États.

Vous étiez un défenseur précoce du JOBS Act, étiez‑vous satisfait de la façon dont le JOBS Act a été rédigé ? Y a‑t‑il quelque chose qui aurait dû être omis ?

Je suis généralement satisfait de la façon dont la loi s’est concrétisée. Les différentes dispositions sont conçues pour aider les entreprises de tailles différentes, et chacune apporte de la valeur aux entreprises selon leurs situations. Je ne pense pas qu’une disposition particulière aurait dû être omise.

Que souhaiteriez‑vous voir changer dans une version future du JOBS Act ?

Nous avons constaté que le règlement A est largement utilisé pour les émissions immobilières. Je pense qu’il y a de la valeur au‑delà de ce cas d’usage, notamment pour les entreprises privées de taille moyenne qui souhaitent accéder au capital des marchés publics. Le plafond du règlement A passera bientôt à 75 M$, ce qui sera plus attrayant pour les entreprises de cette taille. Je pense que nous pourrions voir des offres novatrices dans ce domaine.

Y a‑t‑il autre chose que vous aimeriez partager à propos de GROUNDFLOOR ?

Il n’existe aucune autre entreprise qui propose ce que GROUNDFLOOR offre aux investisseurs individuels et aux emprunteurs. Nous avons créé une nouvelle catégorie et proposons des produits entièrement nouveaux.

Pourquoi personne ne nous a‑t‑elle copié ? L’une des raisons est l’innovation réglementaire. Proposer des investissements directement liés à ce type de crédit immobilier de haute qualité et à haut rendement n’a jamais été fait pour l’investisseur particulier. GROUNDFLOOR a été la toute première entreprise qualifiée par la Securities & Exchange Commission pour offrir ce type d’investissement via le règlement A aux investisseurs non accrédités et accrédités, et grâce à l’énorme infrastructure que nous avons mise en place, nous pouvons continuer à faire évoluer notre produit là où les autres ne le peuvent pas.

J’ai vraiment apprécié en apprendre davantage sur votre entreprise, les lecteurs et/ou les investisseurs qui souhaitent en savoir plus peuvent visiter GROUNDFLOOR.