L’indice S&P Cotality Case-Shiller enregistre un gain annuel de 1,9% alors que les valeurs réelles chutent

S&P Dow Jones Indices a publié les résultats de juillet 2026 pour les indices S&P Cotality Case-Shiller le 29 septembre 2026, annonçant un gain annuel de 1,9 % dans le U.S. National Home Price NSA Index, qui couvre les neuf divisions du recensement américain, en hausse par rapport à une progression de 1,6 % le mois précédent. Les valeurs immobilières américaines ont baissé en termes réels pour le 14ᵉ mois consécutif, l’inflation de juillet de 3,4 % étant environ 1,5 point de pourcentage supérieure au gain de 1,9 % des prix des logements.

Le 10-City Composite a enregistré une hausse annuelle de 3,4 % en juillet, en hausse par rapport à une progression de 3,0 % le mois précédent, tandis que le 20-City Composite a affiché une augmentation annuelle de 2,5 %, contre 2,2 % le mois précédent. En juillet 2026, les niveaux d’indice s’élevaient à 337,31 pour le U.S. National Index, à 373,86 pour le Composite-10 et à 350,36 pour le Composite-20, selon les tableaux de données du communiqué.

Rebecca Kaufman, directrice associée des produits de base chez S&P Dow Jones Indices, a déclaré qu’une inflation légèrement plus basse et une appréciation nominale plus forte des prix des logements ont contribué à réduire l’écart entre la hausse des prix à la consommation et la hausse des prix des logements en juillet. Elle a indiqué que les prix à la consommation ont enregistré un gain annuel de 3,4 % en juillet, légèrement inférieur aux 3,5 % de juin. La majeure partie de l’augmentation de l’inflation était concentrée dans le secteur de l’énergie, les prix de l’énergie et de l’essence augmentant respectivement de 14,7 % et 24,6 %, tandis que l’inflation sous-jacente, qui exclut l’alimentation et l’énergie, a progressé de 2,5 % d’une année sur l’autre. “Cette distinction est importante parce qu’une inflation persistante dans le logement et d’autres catégories de base a tendance à avoir un impact plus direct sur l’accessibilité au logement que les fluctuations de prix entraînées par l’énergie,” a déclaré Kaufman.

Avant ajustement saisonnier, les indices U.S. National et 10-City Composite ont enregistré des gains mensuels de 0,12 % et 0,03 % respectivement, tandis que le 20-City Composite a affiché une baisse de 0,01 %. Après ajustement saisonnier, les indices National, 10-City Composite et 20-City Composite ont enregistré des gains de 0,3 %, 0,4 % et 0,3 % respectivement.

Kaufman a décrit la relation entre les deux ensembles de données comme “un écart notable par rapport aux schémas saisonniers habituels”, les indices National et Composite non ajustés enregistrant des gains mensuels inférieurs à ceux de leurs homologues ajustés, un phénomène qui, selon elle, indique que les facteurs saisonniers ont fortement pesé sur les prix des logements en juillet. Parmi les métropoles individuelles, les variations de juillet à juin avant ajustement saisonnier allaient d’un gain de 0,97 % à Cleveland et d’une hausse de 0,52 % à New York à une baisse de 0,61 % à San Francisco et de 0,46 % à Seattle.

Divergence régionale parmi les 20 marchés métropolitains

Chicago a enregistré le gain annuel le plus élevé parmi les 20 villes en juillet avec une hausse de 6,9 %, menant tous les métros pour le cinquième mois consécutif, suivie de New York à 5,8 % et de Cleveland à 4,2 %, a indiqué Kaufman. Seattle a affiché la plus forte baisse annuelle pour le deuxième mois consécutif, reculant de 1,6 %, suivie de Las Vegas, en baisse de 1,3 %, et de Denver, en baisse de 1,1 %. Un écart d’environ 9 points de pourcentage séparait les marchés les plus forts et les plus faibles de juillet.

Dans le tableau des 20 villes, les variations sur un an comprenaient Miami en hausse de 3,53 %, San Francisco de 3,48 %, Boston de 2,68 %, Washington de 2,16 %, Minneapolis de 1,72 %, San Diego de 1,63 % et Los Angeles de 1,24 %, tandis qu’Atlanta, Charlotte et Phoenix enregistraient des gains de 0,28 %, 0,29 % et 0,05 % respectivement. Dallas a reculé de 0,44 %, Portland de 0,65 % et Tampa de 0,73 % sur la même période.

Kaufman a déclaré qu’un fossé Est‑Ouest persistant depuis des années se maintenait en juillet, six des huit marchés métropolitains de l’Est enregistrant des variations annuelles plus importantes en juillet par rapport à juin, contre deux des huit marchés métropolitains de l’Ouest.

Retard des données de Detroit, révisions et construction de l’indice

Cotality continue de subir des retards de transaction provenant du bureau d’enregistrement du comté de Wayne, le comté le plus peuplé de la région métropolitaine de Detroit, et ces retards ont affecté les données de transaction de juillet. En conséquence, aucune mise à jour valide de juillet 2026 de l’indice Detroit S&P Cotality Case-Shiller n’est fournie pour la date de publication du 29 septembre 2026, bien que suffisamment de données aient permis de calculer une mise à jour valide de juin 2026, qui figure dans les tableaux du communiqué. S&P DJI a indiqué qu’elle continuera à fournir des mises à jour des valeurs de l’indice Detroit pour les mois où les données de transaction de vente sont manquantes.

Selon le communiqué, les indices pourraient être révisés pour les 24 mois précédents en fonction de la réception de données sources supplémentaires. Un tableau pic‑creux montre que le National Index a atteint un pic de 308,07 en juin 2022 avant de chuter à un creux de 292,68 en janvier 2023, soit une baisse de 5,0 % par rapport au pic ; l’indice se situe 15,0 % au‑dessus de ce creux et 9,3 % au‑dessus du pic de 2022. Le 10-City Composite se trouve 13,0 % au‑dessus de son pic de juin 2022 et le 20-City Composite 9,9 % au‑dessus du sien.

Les indices S&P Cotality Case-Shiller sont publiés le dernier mardi de chaque mois à 9 h, heure de l’Est, et plus de 27 ans d’historique sont disponibles pour les séries de données. Chaque indice combine des paires de prix appariées pour des milliers de maisons individuelles provenant de l’univers disponible de ventes à distance, et les indices ont une valeur de base de 100 en janvier 2000 ; une valeur d’indice de 150, par exemple, correspond à un taux d’appréciation de 50 % depuis janvier 2000 pour une maison type du marché concerné. L’Indice National des Prix des Logements aux États‑Unis est un composite des indices de prix des maisons unifamiliales pour les neuf divisions de recensement et est calculé trimestriellement, tandis que les composites 10‑City et 20‑City sont des moyennes pondérées par la valeur de leurs indices de zones métropolitaines respectives. Les indices de tête utilisent des données non ajustées saisonnièrement, que le communiqué indique avoir été suivies et rapportées par les marchés depuis début 2006, tandis qu’un jeu de données ajusté saisonnièrement est publié à des fins d’analyse couvrant les indices de tête, 17 des 20 marchés avec indices de prix à paliers et cinq marchés de copropriété suivis. Les indices sont produits par Cotality, Inc., et générés et publiés dans le cadre d’accords entre S&P Dow Jones Indices et Cotality.