Le programme BXREX de Blackstone complète la première offre DST 1031

Blackstone Real Estate a annoncé le 21 septembre 2026 la souscription complète de sa première offre de Delaware Statutory Trust (DST), une structure conçue pour les propriétaires d’immeubles commerciaux souhaitant réinvestir le produit de la vente dans une autre propriété de même nature via un échange 1031 et différer les impôts sur les gains en capital dans le processus.

Le portefeuille de cette offre initiale comprend deux immeubles multifamiliaux de classe A, très bien aménagés, situés dans le Sunbelt et totalisant plus de 600 unités, selon l’annonce de Blackstone. Les actifs ont été identifiés par Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), que l’annonce décrit comme détenant un portefeuille de qualité institutionnelle de plus de 120 milliards de dollars, concentré dans les centres de données, l’industrie et le logement locatif. L’annonce n’a pas divulgué le montant en dollars de l’offre finalisée ni le nom du trust spécifique.

« Nous sommes ravis d’avoir entièrement souscrit notre première offre DST et d’aider nos investisseurs à atteindre leurs objectifs 1031. Le programme Blackstone Real Estate Exchange (« BXREX ») bénéficie de l’ensemble des ressources de la plateforme immobilière de Blackstone, et nous estimons être exceptionnellement bien placés dans ce domaine », a déclaré Katie Keenan, responsable mondiale du secteur Core+ Real Estate de Blackstone et directrice générale de BREIT.

Conditions de l’offre dans les dépôts SEC

Un formulaire D déposé auprès de la Securities and Exchange Commission le 31 octobre 2025 porte sur BXREX Portfolio I DST, un Delaware statutory trust créé en 2025 sous le nom précédent BR‑X Portfolio I DST. Le dépôt indique Blackstone Real Estate Exchange LLC comme sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC comme gestionnaire du trust, et BXREX Portfolio I Depositor LLC comme dépositaire principal, tous situés au 345 Park Avenue à New York. Il décrit une offre d’actions exemptée en vertu de la règle 506(b) dans le groupe industriel résidentiel, avec un montant total de l’offre de 175 555 053 $ et un investissement minimum de 1 000 000 $. Le dépôt ne signale aucun investisseur non accrédité et aucune vente, la date de la première vente n’étant pas encore fixée.

Le dépôt désigne Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) comme bénéficiaire de la compensation de ventes, sollicitant dans tous les États, avec des commissions de vente estimées à 6 144 427 $ et des produits bruts estimés à 1 755 551 $ destinés aux frais et dépenses, y compris des frais de facilitation susceptibles d’être attribués à une ou plusieurs personnes liées. Il a été signé par Leon Volchyok, directeur principal.

Un deuxième formulaire D, déposé le 11 mai 2026, porte sur BXREX Portfolio II DST, un trust créé en 2026 sous la même structure de sponsor, de gestionnaire et de dépositaire ainsi que la même exemption de la règle 506(b), dans le groupe industriel commercial. Ce dépôt indique un montant total de l’offre de 187 308 863 $ et un investissement minimum de 500 000 $, avec des commissions de vente estimées à 6 555 810 $ et des frais estimés à 1 873 089 $ pour les frais et dépenses, y compris des frais de facilitation. Il signale également aucune vente, la première vente n’étant pas encore réalisée, et a été signé par Volchyok.

Mécanismes d’échange 1031 et 721

Comme Blackstone le décrit sur la page du programme BXREX, un propriétaire vend un bien et le produit de la vente est versé directement à un intermédiaire qualifié, un agent d’entiercement spécialisé. L’investisseur identifie un bien de remplacement « de même nature » dans les 45 jours suivant la date de vente et finalise l’acquisition dans les 180 jours. Les intérêts bénéficiaires d’un DST servent de bien de remplacement « de même nature » ; un DST est un trust passif qui possède des biens immobiliers de qualité institutionnelle générant des revenus, et les investisseurs perçoivent généralement des revenus pendant la durée de leur investissement, selon la société.

Après une période de détention d’au moins deux ans, le REIT Operating Partnership dispose de l’option, mais pas de l’obligation, d’acquérir les biens du DST via un échange 721 en vertu de la section 721 du Internal Revenue Code, en livrant des parts de la société d’exploitation tout en permettant aux investisseurs de conserver leur base d’imposition différée. Si l’option n’est pas exercée, le DST peut vendre son immobilier et offrir de futures opportunités d’échange 1031 à ses investisseurs, indiquent les documents du programme.

Blackstone indique que les propriétaires peuvent être confrontés à une imposition fédérale et étatique combinée supérieure à 35 % s’ils n’effectuent pas d’échange 1031. La société illustre ce point avec un bien hypothétique non grevé acheté pour 1 million de dollars et vendu pour 3 millions de dollars, où la réalisation d’un échange permettrait au propriétaire de conserver plus de 50 % de revenus nets supplémentaires ; les hypothèses retenues comprennent 700 000 $ d’amortissement, un impôt sur les gains en capital de 20 %, un impôt net sur le revenu de placement de 3,8 %, un impôt de récupération d’amortissement de 25 % et un taux d’imposition de l’État de Californie de 13,3 %.

BREIT a dévoilé le lancement du programme dans sa lettre aux actionnaires du deuxième trimestre 2026, datée du 23 juillet 2026, indiquant que Blackstone et BREIT avaient récemment lancé BXREX comme une opportunité d’élargir et de diversifier les stratégies de levée de capitaux. La lettre décrit BXREX comme permettant aux propriétaires immobiliers d’échanger des biens éligibles contre des biens immobiliers de qualité institutionnelle identifiés et gérés par Blackstone Real Estate via une structure DST.

Dans la même lettre, BREIT a indiqué, au 30 juin 2026, une valeur nette d’actifs de 57 milliards de dollars, une valeur totale d’actifs de 104 milliards de dollars, 4 531 biens immobiliers, un taux d’occupation de 94 %, un ratio d’endettement de 44 % et un financement à taux fixe à 83 %, le portefeuille étant approximativement concentré à 90 % dans le logement locatif, l’industriel et les centres de données et à environ 65 % dans les marchés du Sun Belt. BREIT a déclaré un rendement net de classe I de 10,3 % sur les douze derniers mois et un rendement net annualisé de classe I de 9,4 % depuis sa création en janvier 2017, et a précisé que le deuxième trimestre 2026 était son premier trimestre de flux nets positifs en près de quatre ans.

La page du programme indique une valeur de portefeuille immobilier mondial de 618 milliards de dollars et 12 500 actifs au 31 décembre 2025, ainsi qu’un historique de plus de 30 ans. Elle décrit Blackstone comme le plus grand propriétaire mondial d’immobilier commercial en fonction de la valeur marchande estimée par Real Capital Analytics au 31 mars 2026, et comme le plus grand emprunteur mondial d’immobilier commercial selon Green Street Advisors au 31 décembre 2025.