Les primo-accédants atteignent un âge record de 40 ans

L’Association nationale des REALTORS a publié son très attendu 2025 Housing Profile rapport, révélant des contrastes marqués sur le marché. Le document montre un fossé croissant entre les riches et la classe moyenne et aide à éclairer ce qui alimente cette tendance.

Cette enquête annuelle est considérée comme un indicateur de référence pour les professionnels de l’immobilier, les acheteurs et les vendeurs, ainsi que les législateurs cherchant à obtenir des informations précieuses sur l’état actuel du marché du logement. En conséquence, les données de cette année sont jugées quelque peu inquiétantes. Voici ce que vous devez savoir.

Acheter votre première maison

Traditionnellement, posséder sa maison est considéré comme une réalisation majeure, vous rapprochant d’une liberté financière et de la retraite. Pour la plupart des gens, acheter une maison sera l’achat le plus important de leur vie. Ainsi, la majorité des personnes utilisera leur maison pour accumuler richesse et stabilité.

Malheureusement, cette première étape importante vers la sécurisation d’un avenir financier plus lumineux a été repoussée de dix ans supplémentaires par la majorité des personnes, jusqu’à l’âge de 40 ans. De nombreux facteurs expliquent ce retard, allant des scénarios économiques à un changement de perception de la propriété immobilière en général. Heureusement, le rapport Profile of Home Buyers and Sellers éclaire les moteurs de ce marché et sa direction.

Source – The Mortgage Reports

Profil 2025 des acheteurs et vendeurs de maisons

L’Association nationale des REALTORS publie chaque année le rapport Profile of Home Buyers and Sellers. Il est à noter qu’il s’agit du rapport le plus ancien présentant les données démographiques et les attitudes liées au logement, la première édition ayant été publiée en 1981.

Les données recueillies proviennent directement d’une enquête de 120 questions envoyée à 173 250 récents acheteurs de maisons. Cette année, 6 103 personnes ont répondu, représentant les sentiments du marché du logement de juillet 2024 à juin 2025. Il convient de noter que les données n’incluent aucune statistique sur les propriétés d’investissement ou de vacances.

Principaux résultats du rapport NAR 2025

Le rapport de cette année a révélé des tendances très intéressantes. D’une part, il montre que les achats de maisons en espèces atteignent un niveau record, tout en révélant des niveaux historiquement bas pour les primo-accédants. Il a également indiqué que le taux hypothécaire moyen était de 6,69 % à cette époque. Voici d’autres détails clés à mentionner :

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Niveaux historiquement bas pour les primo-accédants

Les données montrent que la propriété de première maison a chuté à des niveaux jamais vus depuis avant le krach immobilier de 2008. Plus précisément, le NAR indique que la part des primo-accédants a diminué d’environ 50 % depuis 2007 — un changement spectaculaire qui précède et s’est aggravé après la Grande Récession. Cette baisse résulte de plusieurs facteurs, dont le coût de la vie plus élevé, la hausse des valeurs immobilières et un marché plus concurrentiel.

Les primo-accédants devront prendre le facteur temps en compte. Le rapport explique que le retard dans l’accession à la propriété entraîne en moyenne une perte d’équité d’environ 150 000 $. Ces pertes signifient qu’il y a moins d’opportunités pour ces personnes, surtout lorsqu’elles sont combinées à l’inflation. À mesure que les propriétaires actuels vieillissent, cela affecte directement la capacité de cette génération à accumuler de la richesse.

Le nouveau profil du primo-accédant

Le rapport montre également que l’âge médian pour l’accession à la première maison a désormais atteint un record de 40 ans. Les nouveaux acheteurs versent également un apport plus faible, avec une moyenne de 10 %. Ainsi, la plupart auront besoin d’une assurance hypothécaire privée (PMI) en plus de leur prêt.

Le PMI est requis lorsqu’un acquéreur dispose de moins de 20 % d’apport sur une propriété. Ce paiement mensuel peut augmenter votre hypothèque et rendre la possession de votre maison plus coûteuse. Cependant, il faut noter qu’étant donné que les prix des maisons sont plus élevés, cet apport de 10 % ne signifie pas que les primo-accédants ne paient pas davantage que leurs prédécesseurs en termes de montants.

Selon ces données, les primo-accédants obtiennent leur apport à partir de quelques sources clés. La majorité de ces fonds provient de leurs économies personnelles, 59 % indiquant qu’ils ont économisé l’argent au fil du temps.

Un supplément de 26 % du financement provient d’actions, de 401 k et de cryptomonnaies. Enfin, 22 % des personnes interrogées ont reçu un prêt ou un cadeau de la famille pour constituer l’apport de leur première maison.

Pourquoi les niveaux d’accession à la première maison ont-ils baissé ?

Le rapport indique plusieurs raisons clés pour lesquelles les primo-accédants sont aujourd’hui plus âgés que jamais. Il cite des situations économiques passées où le manque de logements abordables a entraîné un ralentissement des opportunités d’accession pour les primo-accédants.

Les propriétaires sont plus âgés

Étant donné que la majorité des primo-accédants d’aujourd’hui ont économisé eux-mêmes leur apport de 10 %, il est logique que l’âge des primo-accédants soit plus élevé. Le coût de la vie est plus élevé que jamais, combiné à l’inflation et à une économie basée sur les abonnements — il est plus difficile que jamais d’économiser un apport.

Une division nette

À l’inverse, on trouve des propriétaires plus âgés disposant d’une importante équité dans leur bien. Ces propriétaires utilisent cette équité pour financer des apports sur d’autres propriétés, y compris des offres en espèces. La valeur de leur maison continue d’augmenter, ce qui joue en leur faveur.

Bien sûr, la hausse des prix des maisons n’est pas un accident. Elle reflète le vieillissement démographique aux États‑Unis. Comme les gens vivent plus longtemps que jamais, ils ont besoin de leur richesse pendant une plus longue période. Par conséquent, ils ne la transmettent pas avant bien plus tard dans la vie.

Ainsi, il n’y a pas eu ce transfert de richesse générationnel qui aidait les jeunes générations à atteindre la stabilité financière par le passé. Au contraire, les générations plus âgées se concentrent sur la préservation et la croissance de la valeur de leurs actifs actuels, afin d’assurer une retraite sécurisée.

Acheteurs répétés

Curieusement, l’âge médian des acheteurs répétés est de 62 ans. Cette génération plus âgée d’investisseurs possède davantage d’actifs et d’équité, ce qui se reflète dans leurs manœuvres financières. Le rapport a indiqué que 23 % des acheteurs répétés ont effectué un apport de 20 %. Plus révélateur encore, 30 % des acheteurs répétés ont acheté leur bien en totalité.

Qui achète des maisons en 2025 ?

L’acheteur moyen aux États‑Unis a désormais 59 ans. Parmi les personnes interrogées, environ un quart ont des membres de famille plus jeunes vivant avec eux. Lorsqu’on les a interrogés sur le fait que leur maison soit un actif générationnel, les données ont révélé que seulement 14 % ont acheté leur maison à cette fin.

Il est à noter que les acheteurs multigénérationnels ont effectué leurs achats pour plusieurs raisons clés, dont 41 % qui utilisent la maison pour loger leurs parents vieillissants. Le même rapport a indiqué que 27 % vivent désormais avec leurs enfants de plus de 18 ans, revenus à la maison en raison de difficultés financières ou de commodité.

Hausse de l’utilisation des agents

Les professionnels de l’immobilier ont trouvé de bonnes nouvelles dans le rapport, qui montre une augmentation de l’utilisation des agents tant par les acheteurs que par les vendeurs. Les données de l’enquête indiquent que 88 % des acheteurs ont choisi d’utiliser un agent, tandis que 91 % des vendeurs ont fait de même, représentant un record historique pour les vendeurs. De plus, l’enquête a révélé que 91 % des acheteurs recommanderaient d’utiliser un agent à d’autres et utiliseraient un agent pour leur prochain achat.

Ce que les données signifient pour le marché

Ces données révèlent plusieurs tendances importantes qui pourraient aider les professionnels du marché à avancer. D’une part, le rapport souligne le besoin d’un plus grand inventaire de logements, tant sur le marché de l’occasion que du neuf. De plus, il révèle que l’inventaire actuellement sur le marché ou entrant sur celui-ci est probablement surévalué, réduisant la capacité des primo-accédants à participer et à accumuler de la richesse.

Vendeurs

Les propriétaires ont apporté des changements marqués à leur mode de vie. Par exemple, les données montrent que le propriétaire moyen vit dans sa maison pendant 11 ans avant de décider de la vendre. À titre de comparaison, la moyenne était de 6 à 7 ans en 2000. Leurs principales raisons de vendre une maison sont également variées. Curieusement, 50 % ont vendu pour acheter un bien plus récent, et 34 % ont indiqué qu’ils avaient besoin d’une maison plus grande. Il est à noter que la majorité des personnes n’ont pas déménagé loin, le déménagement moyen n’étant que de 30 miles.

L’écart de logement générationnel se creuse

Alors que les baby-boomers vivent plus longtemps, ils doivent protéger leurs fonds de retraite. Ainsi, ils ont exercé tout leur pouvoir de vote pour garantir que la valeur de leur principal actif reste élevée. Malheureusement, ce désir est exactement le contraire de ce dont ils avaient besoin lorsqu’ils étaient dans la vingtaine ou la trentaine, où la propriété abordable était la priorité.

Comment le gouvernement pourrait aider

Il existe plusieurs moyens pour le gouvernement d’intervenir et d’apporter une aide aux futurs primo-accédants. Par le passé, des politiques gouvernementales intelligentes ont aidé les primo-accédants à obtenir des prêts spéciaux avec des taux ou des apports réduits.

Les programmes HA et VA sont des exemples majeurs de programmes pouvant aider les personnes à acquérir leur première maison. De plus, les législateurs pourraient améliorer leurs délais de réponse sur des tâches critiques telles que la restructuration des zones, l’approbation des permis et l’octroi d’avantages fiscaux pour la première acquisition.

Ajouter plus d’inventaire

En fin de compte, le problème principal est le manque d’options de logement abordables. Le gouvernement pourrait aider à atténuer cette situation de plusieurs façons. D’une part, il pourrait assouplir certaines restrictions de construction, permettant davantage de nouvelles constructions.

Le gouvernement pourrait également stimuler les ventes de maisons en incitant les vendeurs avec des incitations. Cependant, il est difficile de surpasser le fait de réaliser des profits records sur la vente de sa maison comme principal moteur. Malgré cela, l’économie de la location à court terme a créé un scénario unique où les maisons sont vendues pour leurs capacités de génération de revenus plutôt que pour leur valeur d’habitation.

Reconstruire

Une autre stratégie à court terme qui pourrait aider à introduire un afflux de propriétés sur le marché est de reconstruire les zones délabrées. Beaucoup considèrent l’investissement dans les quartiers en ruine comme de la gentrification. Cependant, pour les propriétaires immobiliers, cela ouvre la porte à davantage de propriétés arrivant rapidement sur le marché.

En général, ces propriétés sont situées à proximité ou juste à l’extérieur des emplacements de premier choix, ce qui les rend éligibles à d’importantes hausses de prix une fois rénovées. Bien sûr, cette stratégie ne fonctionne qu’au début. Une fois le quartier amélioré, les prix de toutes les maisons augmentent, accentuant davantage l’écart que les primo-accédants devront combler.

Moderniser la construction

Rendre les nouvelles maisons abordables dans l’économie actuelle est une tâche délicate. Cependant, plusieurs méthodes, comme l’utilisation de matériaux différents ou de stratégies de construction, peuvent aider à réduire le coût global des nouvelles constructions. Par exemple, les nouvelles technologies comme l’impression 3D pourraient révolutionner le marché du logement à l’avenir.

Association nationale des REALTORS (NAR)

L’Association nationale des REALTORS est entrée sur le marché en 1908 sous le nom de National Association of Real Estate Exchanges. Son objectif est d’organiser l’ensemble du marché afin de garantir qu’un effort collectif puisse être déployé lorsqu’il s’agit de réglementations et d’autres questions sectorielles.

Cette organisation de plus de 100 ans a contribué à apporter transparence et stabilité au secteur immobilier. Aujourd’hui, c’est l’une des plus grandes associations professionnelles aux États‑Unis. Ainsi, des millions de professionnels comptent sur cette organisation pour garantir que le marché continue de se développer et de protéger ses participants.

Nouvelles opportunités et défis pour les acheteurs et les vendeurs

Lorsque vous plongez dans les données, vous trouvez un mélange d’avantages et d’inconvénients pour les primo-accédants. D’une part, il est plus difficile et plus coûteux d’acheter une maison. D’autre part, une grande partie de la population du pays approche de ses dernières étapes de vie. Ainsi, le marché verra un afflux de propriétés héritées, en plus des primo-accédants, au fil du temps.

Cependant, à court terme, les primo-accédants ressentent la pression du poids des acheteurs répétés et de ceux qui cherchent à réaliser un profit majeur sur leurs investissements immobiliers. Le temps dira si l’économie pourra soutenir le marché actuel du logement ou si les primo-accédants pourront trouver une solution pour accéder davantage aux propriétés à l’avenir.

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