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Logement en Amérique du Nord : l’impression 3D peut-elle améliorer l’accès à la propriété ?
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Accession à la propriété, un rêve qui s’estompe ?
La hausse des prix et des taux d’intérêt observée avant et pendant 2024 a compliqué l’accès à la propriété dans plusieurs marchés. Les ménages jeunes, qui disposent souvent de moins d’épargne, peuvent être particulièrement touchés. Les bornes des générations citées ici — 1981 à 1996 pour les millennials, 1997 à 2012 pour la génération Z — sont des conventions.
L’inflation, les revenus, la démographie, les inégalités et l’offre de logements interagissent. Leur importance varie selon le pays et la ville.
Les difficultés concernent de nombreux pays, avec des situations particulièrement tendues dans certaines grandes villes anglophones. Les enquêtes suivantes décrivent des perceptions à des dates précises :
Source: IPSOS
En Australie, un article rapportait que deux jeunes sur trois avaient renoncé à accéder à la propriété.
Le Sydney Morning Herald indiquait que, depuis 2005, les prix médians à Sydney et Melbourne avaient augmenté à un rythme 3,5 fois supérieur à celui de l’inflation et 2,5 fois supérieur à celui du revenu hebdomadaire moyen. Les résultats dépendent de la période et des séries retenues.
The Sydney Morning Herald
Source: The Guardian
Ce n’était pas toujours ainsi
Les conditions d’achat ont beaucoup changé au fil des décennies. Les comparaisons entre générations doivent aussi tenir compte des revenus, des taux d’intérêt, des caractéristiques des logements et des différences régionales.
On trouve des témoignages de propriétaires sur le prix de leur premier achat, notamment dans cette vidéo, où sont évoqués des montants de 16 000, 26 000 ou 37 000 dollars. Ces anecdotes ne constituent pas un échantillon représentatif de l’ensemble du marché.
Il faut corriger ces montants de l’inflation et tenir compte des conditions de financement. Dans certains marchés, les prix des logements ont augmenté plus vite que les prix à la consommation sur de longues périodes, mais pas continuellement ni partout.
Source: CUtoday
Lorsque les prix progressent plus vite que les revenus, l’apport initial peut devenir plus difficile à réunir. La capacité d’achat dépend aussi du taux du prêt et des autres charges du ménage.
Le graphique cité compare une multiplication des prix américains par environ 5,5 depuis 1985 à une multiplication du revenu médian par environ 3,3, jusqu’à la date de ses données. Ce n’est pas une comparaison actualisée ni une mesure identique pour chaque ménage.
Source: Visual Capitalist
Le même type d’écart est évoqué au Royaume-Uni, où une analyse faisait état de prix immobiliers ayant augmenté deux fois plus vite que les salaires sur quatre décennies.
L’économiste Saul Eslake estime que les choix de politique publique des décennies précédentes ont contribué à dégrader les perspectives des générations suivantes.
Il critique notamment les effets de ces choix sur les prix du logement et les avantages dont ont bénéficié certains propriétaires existants.
Saul Eslake, économiste indépendant — synthèse de ses propos rapportés par The Sydney Morning Herald
Les conditions d’emploi, l’endettement étudiant et les exigences de qualification peuvent également peser sur la capacité d’achat des jeunes ménages. Ces contraintes varient selon le pays, le niveau de revenu et la période; elles ne touchent pas tous les membres d’une génération de la même manière.
Pourquoi cela s’est‑il produit ?
La hausse des prix et les difficultés d’accès au logement n’ont pas une cause unique. Plusieurs mécanismes peuvent se cumuler, avec un poids différent selon le marché.
Des logements plus grands ou mieux équipés
Une partie de l’écart de prix peut venir des caractéristiques des logements : surface, équipements, qualité de construction ou localisation.
Le chauffage, la climatisation et d’autres équipements peuvent améliorer le confort tout en augmentant le coût. Ils n’expliquent cependant pas à eux seuls l’évolution du prix des terrains et des logements.
La surface moyenne a aussi augmenté dans certaines séries historiques.La source citée donne environ 1 500 pieds carrés pour 1970 , contre 1 048 pour 1920 et 2 014 pour 2023. Il faut vérifier que ces chiffres portent sur la même catégorie de logements avant d’en tirer une comparaison générale.
Construction insuffisante et réglementation accrue
Le manque de constructions face à la demande peut contribuer à la hausse des prix. Le coût des terrains, les matériaux, la main-d’œuvre, les financements et les délais d’autorisation peuvent freiner les projets.
Les normes contribuent à la sécurité, à la qualité et à la performance environnementale. Certaines exigences ou procédures peuvent aussi augmenter les coûts et les délais. Leur effet doit être évalué dans leur contexte.
Certaines règles de zonage et d’urbanisme limitent la densité, le nombre de logements ou les types de bâtiments autorisés. Elles peuvent restreindre l’offre, notamment dans les secteurs recherchés. Les intérêts des riverains, des élus, des propriétaires et des promoteurs ne sont toutefois ni uniformes ni toujours alignés.
Le logement comme investissement
Le logement est à la fois un lieu de vie et un actif patrimonial. L’importance des achats à visée d’investissement peut modifier la demande, mais cette pratique n’est pas apparue uniquement dans les années 1970.
Une étude de Daniel Garcia, économiste de la Réserve fédérale, examine le rôle des achats de résidences supplémentaires pendant l’expansion immobilière américaine des années 2000.
Selon les estimations de cette étude pour 2000–2006, ces achats pourraient expliquer environ 30 % de la hausse de l’emploi dans la construction et 10 % de celle des prix des logements. Il s’agit de résultats de recherche pour une période précise, non d’une explication universelle. – Daniel Garcia, économiste de la Réserve fédérale
Les investisseurs institutionnels ont aussi acquis des logements dans certains marchés. Il faut distinguer les entreprises et leurs activités : BlackRock indique ne pas acheter de maisons individuelles aux États-Unis pour ce type de portefeuille. D’autres acteurs sont cités dans les analyses portant sur les achats institutionnels de maisons.
Une part importante du patrimoine de nombreux ménages âgés est immobilière. Le chiffre d’environ 18 000 milliards de dollars attribué aux baby-boomers dans la source correspond à une estimation historique. Il ne prouve pas que tous ont insuffisamment épargné ailleurs, ni que tous disposent d’un patrimoine élevé.
Source: A Wealth Of Common Sense
Les propriétaires peuvent avoir intérêt à préserver la valeur de leurs biens, ce qui influence certains débats locaux. On ne peut cependant pas déduire que tous les baby-boomers ont voté de façon identique ou sont responsables de chaque restriction.
Le souvenir de la crise immobilière et financière de 2008 peut aussi rendre les décideurs prudents. Les politiques cherchent à concilier stabilité financière, construction et accessibilité.
Les tensions liées au logement et à l’investissement immobilier ne sont pas propres aux pays occidentaux.
En Chine, les autorités ont cherché à limiter certains risques du secteur immobilier. La crise des promoteurs et ses effets économiques ne se réduisent pas à l’éclatement volontaire et maîtrisé d’une bulle.
« La maison est faite pour vivre, pas pour la spéculation ». — Xi Jinping, président chinois dans le contexte de la déclaration citée.
Améliorer l’accessibilité tout en évitant une crise financière suppose des arbitrages difficiles.
Système monétaire
L’âge des propriétaires ne suffit pas à expliquer l’évolution du marché. Les conditions économiques et les institutions jouent également un rôle.
Les années 1970 ont notamment marqué une transformation du système monétaire international. En 1971, Richard Nixon a suspendu la convertibilité du dollar en or pour les autorités monétaires étrangères. Cette décision a contribué à la fin du système de Bretton Woods. Elle ne démontre pas, à elle seule, que tous les changements ultérieurs des inégalités, des dettes ou des prix immobiliers ont une cause unique.
Source: WTF happened in 1971
L’accessibilité du logement doit donc être étudiée avec les revenus, l’inflation, les taux, le crédit, les terrains et l’offre locale. La succession chronologique de deux phénomènes ne prouve pas un lien causal.
Les conditions favorables dont certains ménages ont bénéficié à l’achat ne permettent pas de généraliser leur situation à une génération entière.
Conséquences des difficultés d’accès à la propriété
Pression sur les budgets des ménages
Les locataires peuvent être exposés aux hausses de loyer et ne bénéficient pas de l’éventuelle appréciation d’un logement détenu. Ils peuvent toutefois constituer un patrimoine par d’autres placements; l’achat immobilier comporte lui aussi des coûts et des risques.
La perte d’un emploi peut fragiliser le logement d’un ménage, locataire comme propriétaire, selon son épargne et les protections disponibles.
L’insécurité du logement peut affecter le bien-être et influencer les décisions d’entreprendre ou de fonder une famille. La santé mentale et la démographie ont néanmoins de multiples déterminants; le coût du logement n’en explique pas seul l’évolution.
Divisions et populisme
Les difficultés sont inégalement réparties selon le revenu, le lieu de résidence, l’âge et le patrimoine. Ces écarts peuvent alimenter des tensions sociales et familiales.
Des inégalités et des discriminations raciales peuvent également affecter l’accès au crédit et au logement, avec des situations différentes selon les pays.
Source: The Guardian
La croissance démographique peut accroître la demande lorsque l’offre ne suit pas. Les migrations y contribuent dans certains lieux, mais leurs effets dépendent aussi de la construction, des revenus et de la répartition géographique. Les immigrés participent également à l’économie et à la construction.
Ces tensions peuvent être exploitées politiquement. Elles doivent être analysées avec les autres facteurs d’inégalité et de discrimination, sans attribuer l’ensemble du problème à un groupe.
Évolutions et impression 3D des maisons
Une crise aux causes multiples nécessite plusieurs réponses. Les politiques foncières, la construction, le financement et l’évolution des besoins des ménages peuvent tous contribuer à améliorer la situation.
Au Canada, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, CELIAPP ou FHSA en anglais, est devenu disponible le 1er avril 2023, après son adoption législative. Il permet aux personnes admissibles d’épargner dans des conditions fiscales précises. Notre article consacré au CELIAPP explique son fonctionnement.
La technologie pourrait aussi améliorer certaines étapes de la construction. L’impression 3D automatise notamment le dépôt de matériaux, mais ne remplace pas l’ensemble des métiers et travaux nécessaires à une maison.
Le concept consiste à appliquer aux maçonneries les principes de l’impression 3D :
- Une buse dépose le matériau couche par couche selon la géométrie prévue.
- Le dépôt est commandé par ordinateur. Les horaires, la surveillance et le nombre d’opérateurs dépendent du chantier, du matériau, de l’équipement et des règles applicables.
- Un modèle numérique guide la fabrication des éléments imprimés.
Les systèmes de construction utilisent notamment des mélanges à base de ciment, déposés par couches. Les formulations et contraintes diffèrent de celles des petites imprimantes à filament plastique ou à métal.
Source: Cornell University
L’impression peut raccourcir le temps nécessaire à certains éléments, en particulier les murs. Le délai total inclut aussi le terrain, les fondations, les installations techniques, les finitions et les autorisations. Certains systèmes utilisent un grand portique, d’autres un bras robotisé.
Source: Cornell University
Cette méthode pourrait être combinée à la fabrication de composants en bois par commande numérique et à d’autres formes de préfabrication ou d’assemblage automatisé.
Des logements plus petits peuvent répondre à certains besoins, mais leur coût dépend également du terrain, du raccordement aux réseaux et des travaux non imprimés.
Par exemple, la société Icon a présenté un petit prototype dont le coût et la durée d’impression annoncés étaient très faibles. Les montants de 10 000 dollars et 20 000 dollars évoqués dans l’article ne doivent pas être assimilés à un prix de vente complet et universel, terrain et finitions compris.
L’impression 3D peut faire partie d’un ensemble de solutions comprenant préfabrication, automatisation et évolution des règles d’urbanisme. Sa contribution dépend des gains réellement obtenus et des contraintes de chaque projet.
Une baisse du coût total du logement pourrait aider certains primo-accédants. Acheter n’assure toutefois pas automatiquement une indépendance financière.
Entreprises d’impression 3D de maisons
1. COBOD
COBOD développe des imprimantes de construction. Son projet BOD à Copenhague date de 2017; il ne faut pas présenter une villa de Dubaï de 2019 comme son premier prototype. Le chiffre de 50 imprimantes vendues cité à l’époque est un repère historique.
L’entreprise commercialise des équipements et travaille avec des partenaires du bâtiment. L’adoption dépend notamment des coûts, de la formation, des normes et de la qualité des réalisations.
La configuration citée permettait une largeur allant jusqu’à 14,6 mètres et une hauteur jusqu’à 8,5 mètres. La conception modulaire peut étendre la longueur du portique; cela ne signifie pas qu’une machine installée imprime littéralement une longueur infinie.
Une installation peut comprendre une centrale de préparation du mélange, un silo et une pompe. La composition du matériau et l’intégration numérique doivent être adaptées au projet.
Source: COBOD
2. ICON
ICON développe également des technologies de construction par impression 3D, notamment des robots et des matériaux.
Source: ICON
En 2024, ICON a présenté Phoenix, un système robotisé destiné à étendre les possibilités d’impression. L’entreprise le décrivait comme une solution pour des bâtiments à plusieurs niveaux, avec des coûts de construction incluant différentes composantes selon l’offre.
ICON annonçait un prix de départ de 25 dollars par pied carré pour les systèmes de murs et de 80 dollars par pied carré en incluant fondations et toiture. Ces chiffres commerciaux ne sont pas le prix total d’une maison prête à habiter, avec terrain, réseaux, finitions et frais annexes. La réduction de coût annoncée dépendait du périmètre comparé.
Source: ICON
L’entreprise travaille également avec CarbonX, un matériau propriétaire présenté par l’entreprise comme une option à plus faible empreinte carbone. Une affirmation de supériorité environnementale exige de préciser la méthode et le périmètre de comparaison.
La NASA a aussi confié à ICON un contrat de développement lié à la construction lunaire, d’une valeur de 57,2 millions de dollars, pour faire progresser des technologies utilisant des ressources locales telles que le régolithe. Le programme envisage notamment des infrastructures de surface. Il s’agit d’un travail de recherche et de développement, pas de la livraison de maisons lunaires déjà habitables. Une application à Mars reste une perspective.
Source: ICON
