Extra Space Storage aumenta un 4,3% el FFO básico del tercer trimestre y eleva sus previsiones para 2026

Extra Space Storage Inc. (EXR ) informó de unos ingresos netos atribuibles a los accionistas ordinarios de 1,17 $ por acción diluida en el tercer trimestre, finalizado el 30 de septiembre de 2026, un aumento del 50,0 % respecto al mismo período del año anterior, que incluyó una pérdida de 105,1 millones de dólares por activos inmobiliarios mantenidos para la venta y vendidos, según el comunicado de resultados trimestrales de la compañía, publicado el 27 de octubre de 2026. El REIT de almacenamiento en régimen de autoservicio, con sede en Salt Lake City y miembro del S&P 500, informó de unos fondos de operaciones atribuibles a los accionistas ordinarios y a los titulares de participaciones de 2,12 $ por acción diluida, y de un FFO básico —que excluye ciertos ajustes— de 2,17 $ por acción diluida, un aumento del 4,3 % respecto al trimestre del año anterior.

Los ingresos totales del trimestre fueron de 889,8 millones de dólares, frente a los 858,5 millones del tercer trimestre de 2025. Se compusieron de 760,8 millones de dólares en ingresos por alquiler de inmuebles, 94,2 millones en ingresos por reaseguros de inquilinos y 34,8 millones en comisiones de gestión y otros ingresos. En los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2026, la compañía registró unos ingresos netos atribuibles a los accionistas ordinarios de 3,56 $ por acción diluida, un 10,2 % más que en el período del año anterior, un FFO de 6,16 $ por acción diluida y un FFO básico de 6,37 $ por acción diluida, un aumento del 3,9 %.

«Nuestra plataforma, cartera y equipo siguen superando las expectativas, con un crecimiento del FFO básico por acción del 4,3 % y una aceleración de los resultados de las tiendas comparables», afirmó en el comunicado el director ejecutivo, Joe Margolis. Margolis señaló que la compañía mantiene su enfoque en una asignación disciplinada del capital, incluida la recompra oportunista de acciones durante el trimestre, según la describió.

Resultados de las tiendas comparables

La compañía informó de que los ingresos de las tiendas comparables aumentaron un 2,7 % y sus gastos operativos disminuyeron un 1,8 % respecto al tercer trimestre de 2025, lo que produjo un aumento del 4,6 % en los ingresos netos de explotación de esas tiendas. Estos ingresos netos de explotación sumaron 504,7 millones de dólares, sobre unos ingresos de 701,7 millones y gastos operativos de 197,0 millones en las tiendas comparables.

La ocupación de las tiendas comparables al cierre del período era del 94,0 % a 30 de septiembre de 2026, frente al 93,7 % del año anterior; la ocupación media de estas tiendas durante el trimestre fue del 94,3 %, frente al 94,1 % del período del año anterior. Entre las categorías de gastos de las tiendas comparables, las reparaciones y el mantenimiento disminuyeron un 20,0 %, los seguros bajaron un 16,5 %, el marketing se redujo un 6,8 % y los sueldos y prestaciones cayeron un 4,6 %, mientras que los impuestos sobre la propiedad y los gastos de oficina aumentaron un 4,9 % cada uno.

El conjunto de tiendas comparables estaba formado por 1.869 establecimientos de propiedad y gestión íntegramente propias, estabilizados antes del 1 de enero de 2025. El 1 de enero de 2026, la compañía amplió el conjunto de 1.804 a 1.871 establecimientos; posteriormente, retiró un inmueble tras sufrir daños por un siniestro en el primer trimestre de 2026 y otro para su rehabilitación en el tercer trimestre.

Durante el trimestre, la compañía compró cuatro establecimientos en funcionamiento por un costo total de 48,6 millones de dólares y, junto con un socio de una empresa conjunta, completó el desarrollo de un establecimiento por un costo total aproximado de 16,6 millones de dólares, de los cuales Extra Space Storage invirtió 15,7 millones. Originó préstamos puente hipotecarios y mezzanine por 19,5 millones de dólares; al cierre del trimestre, el saldo pendiente de los préstamos puente ascendía a aproximadamente 1,4 mil millones de dólares, y se cerraron otros préstamos puente por 59,2 millones de dólares después del cierre del trimestre o están sujetos a acuerdos que se prevé cerrar en 2026. En el período de nueve meses, la compañía compró 22 establecimientos en funcionamiento y adquirió la participación de su socio en una empresa conjunta consolidada, por un costo total de 151,9 millones de dólares. Además, originó préstamos puente por 165,6 millones de dólares y vendió préstamos puente hipotecarios por 30,8 millones.

Extra Space Storage incorporó 78 establecimientos a su plataforma de gestión para terceros durante el trimestre, lo que supuso una reducción neta de un establecimiento. Al 30 de septiembre de 2026, gestionaba 1.963 establecimientos para propietarios externos y 408 en empresas conjuntas no consolidadas, para un total de 2.371 establecimientos gestionados. La compañía afirma ser la mayor empresa de gestión de almacenamiento en régimen de autoservicio de Estados Unidos.

Recompras de acciones, balance y mejora de las previsiones para 2026

Durante el trimestre, la compañía recompró 2.390.497 acciones ordinarias por 327,1 millones de dólares, a un precio medio de 136,85 $ por acción. Después del cierre del trimestre, recompró 164.724 acciones por 21,8 millones de dólares, a un precio medio de 132,45 $ por acción, y agotó así toda la capacidad de su programa anterior de recompra de acciones, de 500,0 millones de dólares. El 15 de octubre de 2026, el consejo de administración autorizó un programa de recompra de acciones actualizado, que permite recompras por un valor total de hasta 500,0 millones de dólares. En los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2026, la compañía recompró 2.401.606 acciones por 328,6 millones de dólares, a un precio medio de 136,81 $ por acción.

En julio de 2026, Extra Space Storage completó una oferta pública de bonos por un monto total de capital de 550,0 millones de dólares en pagarés sénior no garantizados al 4,90 %, con vencimiento en 2032. Al 30 de septiembre de 2026, el programa de papel comercial de la compañía tenía una capacidad total de 1.000 millones de dólares, con emisiones pendientes por 850,0 millones de dólares. Durante el trimestre, la compañía no emitió acciones mediante su programa de colocación en el mercado, por lo que quedaron disponibles 800,0 millones de dólares para emitir. La deuda a tasa fija representaba el 79,6 % de la deuda total, o el 89,3 % si se excluye el efecto de las cuentas por cobrar a tasa variable; las tasas de interés promedio ponderadas de la deuda a tasa fija y variable eran del 4,3 % y el 4,8 %, respectivamente, y la tasa combinada era del 4,4 %, con un vencimiento promedio ponderado de aproximadamente 4,0 años. Al 30 de septiembre de 2026, los activos totales ascendían a 29.000 millones de dólares y había 208.884.163 acciones ordinarias en circulación.

Durante el trimestre, la compañía vendió una propiedad en explotación, un terreno y una propiedad puesta a la venta. Estas operaciones generaron una pérdida neta de 5,8 millones de dólares. El 30 de septiembre de 2026, la compañía pagó un dividendo de 1,62 dólares por acción ordinaria correspondiente al tercer trimestre a los accionistas registrados al cierre de las operaciones del 15 de septiembre de 2026.

Para el ejercicio completo que finaliza el 31 de diciembre de 2026, Extra Space Storage elevó su estimación de Core FFO a un rango de 8,40 a 8,50 dólares por acción, frente al rango anterior de 8,25 a 8,40 dólares, establecido el 28 de julio de 2026. La compañía elevó sus previsiones anuales para las tiendas comparables: el crecimiento de los ingresos pasó del 1,00 % al 2,00 % a un rango del 2,00 % al 2,50 %; el crecimiento de los gastos, del 1,00 % al 2,00 % a un rango del 0,00 % al 0,50 %; y el crecimiento del ingreso operativo neto (NOI), del 0,50 % al 2,50 % a un rango del 2,50 % al 3,50 %. También elevó de 300 millones a 400 millones de dólares su previsión de adquisiciones para el año completo y redujo de 1.475 millones a 1.425 millones de dólares el saldo promedio supuesto para el año de préstamos puente mantenidos. La compañía indicó que las estimaciones son prospectivas y se basan en la opinión de la dirección sobre las condiciones actuales y futuras del mercado.

El comunicado también señaló que, el 24 de agosto de 2026, la compañía anunció que el presidente Noah Springer asumirá el cargo de director ejecutivo el 1 de enero de 2027, y que Margolis se jubilará a finales de año y ejercerá como asesor del consejo de administración. El consejo aprobó la transición por unanimidad.

Al 30 de septiembre de 2026, la compañía era propietaria y/o operaba 4.411 instalaciones de autoalmacenamiento en 43 estados y Washington D. C., con aproximadamente 3,0 millones de unidades y unos 342,2 millones de pies cuadrados de espacio alquilable bajo la marca Extra Space. La compañía celebrará una conferencia telefónica el miércoles 28 de octubre de 2026 a la 1:00 p. m., hora del Este, para analizar los resultados. La grabación estará disponible durante 30 días en su sitio web de relaciones con los inversores.