Top 10 REITs (Real Estate) Stock To Invest In (mai 2026)

L’autre grande classe d’actifs

L’immobilier est une classe d’actifs plus importante que les actions ou les obligations. C’est également une catégorie perçue comme difficile à investir, car posséder un immobilier signifie généralement devoir trouver et gérer des locataires, faire face à des rénovations et à une maintenance, obtenir un prêt hypothécaire à une banque, etc. Cela peut également prendre des mois ou des années avant de réussir à vendre une propriété. Une alternative est constituée par les REITs (Real Estate Investment Trusts), des actions cotées en bourse de sociétés gérant des milliers, voire des dizaines de milliers d’actifs immobiliers.

Les REITs offrent une liquidité nettement supérieure, avec la possibilité d’acheter ou de vendre leurs actions en un jour, ainsi qu’une diversification. Les REITs sont légalement tenus de distribuer 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes à leurs actionnaires. Elles constituent donc également une bonne option pour construire un portefeuille axé sur les revenus.

Appartements, maisons, centres commerciaux et autres

De nombreux REITs possèdent ce que les gens pensent d’abord lorsqu’ils entendent parler d’investir dans l’immobilier. Appartements, maisons ou peut-être des propriétés commerciales comme des magasins et des centres commerciaux. Même si cela représente une grande partie de l’offre des REITs, il existe également de nombreux REITs spécialisés.

Certains se spécialisent dans les propriétés industrielles, la logistique ou des services techniques tels que les tours de téléphonie mobile et les centres de données. D’autres possèdent principalement des terres utilisées pour l’agriculture ou la foresterie. Ainsi, investir dans des REITs peut également donner accès à des types d’actifs immobiliers qui ne seraient pas investissables directement pour la plupart des investisseurs.

Taux d’intérêt en hausse

Une question plane sur les marchés immobiliers, à savoir les taux d’intérêt en hausse. En théorie, plus les taux sont élevés, plus le prix de l’immobilier est bas. Dans la pratique, cela peut être beaucoup plus compliqué, en particulier avec l’inflation qui a augmenté considérablement les coûts de remplacement des bâtiments existants.

Source: Trading economics

Il est probable que les REITs et les sociétés immobilières ayant besoin d’un refinancement massif soient touchées par les taux d’intérêt plus élevés. Les sociétés qui ont verrouillé un capital bon marché pourraient, à l’inverse, voir une partie de leur dette « remboursée » par l’inflation et bénéficier du nouveau contexte inflationniste.

Top 10 REITs (Real Estate) Stocks To Invest In

1. Prologis, Inc.

(PLD )

Prologis est une entreprise logistique massive qui a grandi avec le commerce électronique et le besoin de entrepôts qu’il a créé (3 fois plus que le commerce de détail physique). Elle enregistre actuellement un taux d’occupation tous temps records, avec 98 % de sa capacité louée.

À un moment ou à un autre, 2,8 % du PIB mondial passe par les entrepôts et les centres de distribution de Prologis, avec une empreinte totale de 1 213 millions de pieds carrés, servant 6 600 clients.

L’entreprise fournit des actifs logistiques à presque toutes les grandes entreprises mondiales dans presque toutes les industries.

Un avantage important de Prologis est que les entrepôts ne représentent que 3 à 6 % du coût de la chaîne d’approvisionnement. Ainsi, pour ses clients, ce n’est jamais un point focal de réduction des coûts et, à la place, quelque chose de mieux sous-traité, tandis que le capital peut être utilisé pour des besoins plus stratégiques.

Prologis est remarquablement efficace, avec des frais généraux et administratifs (G&A) à seulement 0,3 %, grâce à son échelle massive et à ses investissements passés dans des technologies évolutives.

Source: Prologis

Il est peu probable que Prologis souffre des taux d’intérêt en hausse ou de l’inflation, car son ratio dette / EBITDA ajusté s’établit à 4,3 fois, avec 5,7 milliards de dollars de liquidité et un taux d’intérêt moyen sur sa dette de 2,6 %, et 9/10èmes de ses dettes à taux fixes.

Prologis est une action pour les investisseurs qui cherchent à être exposés à l’économie globale et au commerce, avec l’échelle de l’entreprise lui donnant un avantage en termes d’efficacité et de capacité à lever des capitaux au coût le plus bas possible.

2. American Tower Corporation

(AMT )

Les tours de téléphonie mobile sont désormais détenues par des tiers, qui louent la tour à plusieurs opérateurs de télécoms. Cela permet aux sociétés de télécoms de partager les coûts de la tour, rendant l’ensemble de l’industrie plus efficace dans le processus.

American Tower est le plus grand opérateur de tels équipements, avec 226 000 sites de communication, 42 000 aux États-Unis et au Canada, et 184 000 dans le monde.

Source: American Tower Corporation

L’entreprise bénéficie de la demande croissante de bande passante mobile, avec le déploiement de la 5G et l’émergence de l’Internet des objets (IoT) qui devraient maintenir cette tendance. Dans l’ensemble, American Tower prévoit que l’utilisation totale des données mobiles aux États-Unis augmentera presque de trois fois entre 2023 et 2028, avec une tendance similaire dans le reste du monde.

Source: American Tower Corporation

Avec American Tower, les investisseurs bénéficient d’une exposition à une infrastructure de télécoms critique avec une forte barrière économique et un marché qui connaît encore une croissance agressive.

L’exposition internationale d’American Tower est également attrayante, car elle la place dans une position de capter la pénétration croissante d’Internet dans les pays en développement. À long terme, l’histoire d’acquisitions réussies d’American Tower devrait également l’aider à pénétrer de nouveaux marchés.

3. Equinix, Inc.

(EQIX )

Equinix fournit une infrastructure numérique sous la forme de centres de données et de services associés. Au total, elle gère 250 centres de données et prévoit d’en ouvrir 57 autres.

Pratiquement toutes les entreprises ayant un besoin massif de services cloud ou de revente de services cloud travaillent avec Equinix, y compris Amazon, Microsoft, Google et Netflix. Cela est largement dû à la performance de disponibilité de l’industrie (période sans interruption de service) de 99,9999 %.

Source: Equinix

Equinix a montré une croissance stable, avec une croissance de 14 % du chiffre d’affaires d’une année sur l’autre au deuxième trimestre 2023. L’entreprise tire ses revenus de l’Amérique du Nord (890 millions de dollars au deuxième trimestre 2023), de l’EMEA (687 millions de dollars) et de l’Asie (442 millions de dollars).

Equinix a généré un « rendement annuel total sur dix ans, y compris les dividendes réinvestis, à la fin de 2022, d’environ 15 % » et a également augmenté son dividende pendant les huit dernières années depuis sa conversion en REIT en 2015.

Equinix a un ratio de levier net de 3,6 fois, mais avec une dette arrivant à échéance en moyenne dans 8,1 ans et des taux d’emprunt de 2,18 %, avec seulement 1/20ème de la dette non à taux fixe.

Le cas de l’action Equinix est le même que pour l’industrie du cloud dans son ensemble, avec Equinix, un partenaire clé dans la création de « biens immatériels » pour presque toutes les grandes entreprises, soit directement, soit indirectement, par l’intermédiaire de tous les grands fournisseurs de cloud tels qu’Amazon Web Services. Son expertise lui a également permis d’attirer les meilleurs talents et de construire des centres de données à grande échelle, en optimisant ses opérations et sa chaîne d’approvisionnement au maximum.

4. Welltower Inc.

(WELL )

Les actifs immobiliers de Welltower consistent en des établissements de soins de santé, comme des cabinets médicaux, des logements pour personnes âgées et des centres de rééducation (soins médicaux en dehors des hôpitaux). Welltower gère 1 400 propriétés aux États-Unis, au Canada et au Royaume-Uni.

Les changements démographiques avec une population vieillissante stimulent l’activité de l’entreprise, avec une occupation en augmentation de 1,9 % d’une année sur l’autre au deuxième trimestre 2023 et un revenu net d’exploitation en augmentation de 24,2 %. Cela est aidé par une baisse de la croissance des logements pour personnes âgées, malgré la demande croissante.

Source: Welltower

Welltower se développe rapidement grâce à des acquisitions, avec 3 milliards de dollars d’actifs déjà acquis ou en cours en 2023. Cela fait suite à des plans d’expansion agressive antérieurs, avec pas moins de 11 milliards de dollars de capital déployé depuis la fin de 2020. Dans ce contexte, Welltower cherche à profiter de la détresse temporaire dans les actifs immobiliers et à les acheter à un prix réduit auprès d’institutions financières importantes comme Fannie Mae.

L’entreprise est également agressive dans ses plans de désendettement, même si le ratio dette / EBITDA actuel est toujours élevé à 5,5 fois, avec une liquidité de 5,7 milliards de dollars et une dette variable à 13,2 % du total de la dette.

Welltower est un REIT de niche opérant dans un secteur soutenu de manière permanente par le vieillissement de la génération du baby-boom, qui est maintenant en train de vendre sa maison, de déménager dans des établissements pour personnes âgées et d’avoir besoin de plus de soins de santé. Cela soutient Welltower en faisant croître le marché et en améliorant l’économie unitaire par chambre louée. L’entreprise a une longue histoire d’acquisitions et est susceptible de devenir l’un des plus grands acteurs du secteur des REITs de soins de santé et d’établissements pour personnes âgées.

5. VICI Properties Inc.

(VICI )

VICI est un REIT centré sur les casinos, les autres propriétés de jeux et de paris, ainsi que les terrains de golf.

Il gère 124 millions de pieds carrés, 60 300 chambres d’hôtel et plus de 450 bars, restaurants, boîtes de nuit et sportsbooks. Parmi les joyaux de la couronne des actifs de VICI figurent trois casinos du Strip de Las Vegas : Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand et le Venetian Resort Las Vegas. Environ la moitié des propriétés sont situées à Las Vegas et le reste est situé dans de nombreuses localités aux États-Unis et au Canada.

VICI était le 4ème plus grand REIT IPO en 2018 et a quadruplé son EBITDA depuis. VICI a également été ajouté à l’indice S&P 500 en juin 2022, ce qui en fait une action automatiquement achetée par les investisseurs passifs dans cet indice très populaire aux États-Unis.

Une partie importante de la dette de l’entreprise est constituée d’une obligation de 5 milliards de dollars de qualité d’investissement due en 2032. Ainsi, même si la dette de l’entreprise est plutôt élevée, le calendrier de paiement devrait la rendre relativement sûre à court et à moyen terme.

Source: VICI

VICI a des plans pour se développer à l’international, mais pour l’instant, elle se concentre principalement sur l’Amérique du Nord. Évidemment, les bénéfices de l’entreprise sont étroitement liés à la santé de l’industrie des jeux et des dépenses de luxe en général. Ainsi, même si elle a bénéficié du tourisme international et de la richesse croissante du 1 % supérieur, elle pourrait également subir des pressions si l’écart de richesse se réduit.

6. AvalonBay Communities, Inc.

(AVB )

AvalonBay est un REIT possédant des propriétés résidentielles avec une prédilection pour les zones les plus dynamiques dotées de niveaux d’emploi élevés, d’une qualité de vie élevée et d’une « faible accessibilité au logement ». Ou, plus simplement, des zones chères avec des emplois bien rémunérés et des biens immobiliers coûteux.

Il possède 88 659 logements dans 13 États, dans 294 communautés d’appartements.

Source: Avalon

Le taux d’occupation est de 96 % et reste stable, avec des revenus locatifs ayant augmenté de 6,5 % d’une année sur l’autre. Les propriétés sont diversifiées, avec un mélange d’urbain et de suburbain, et principalement des bâtiments de moyenne hauteur et des petits immeubles d’appartements.

L’offre de location d’AvalonBay est complétée par AvalonConnect, un service de connectivité entièrement intégré avec Internet, WiFi et systèmes Smart Home, augmentant la commodité de sa location pour les professionnels, en particulier avec la montée en puissance du télétravail (Télétravail à domicile).

Entre ses emplacements sur les côtes et son focus sur les hauts revenus, AvalonBay a probablement bénéficié de l’essor technologique de la dernière décennie et des niveaux de prix des actions record. Ainsi, c’est quelque chose à prendre en compte pour les investisseurs, car tout problème sérieux dans ces secteurs pourrait entraîner une diminution de la demande pour les appartements d’AvalonBay.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

(ARE )

Alexandria développe et loue des biens immobiliers aux entreprises du secteur des sciences de la vie et de l’AgriTech, comme des laboratoires de recherche, des installations d’essais, etc. qui viennent déjà entièrement équipés. Elle possède actuellement environ 1 000 locataires sur ses 74,6 millions de pieds carrés de biens immobiliers, répartis entre 432 propriétés.

Les installations d’Alexandria sont situées dans les principaux clusters d’innovation américains, en Californie, à Seattle et sur la côte nord-est.

Source: Alexandria Real Estate

L’entreprise bénéficie de l’essor de nouvelles technologies biotechnologiques comme les thérapies à base d’ARN, les thérapies géniques et d’autres innovations dans le secteur. Fournir des installations de laboratoire et de recherche flexibles permet également aux entreprises pharmaceutiques et biotechnologiques de varier leur empreinte en fonction de nouveaux projets et du succès de leurs efforts de R&D. Alexandria est un partenaire clé de ces entreprises, heureuses de se concentrer leur capital sur le développement et la vente de médicaments plutôt que sur les dépenses en capital immobilier.

Elle présente également l’un des plus hauts marges d’EBITDA de l’industrie des REITs, à 69 % en 2022.

Source: Alexandria Real Estate

Les locataires sont issus de tous les secteurs de l’industrie des sciences de la vie, avec un grand segment composé de grandes entreprises et de recherche institutionnelle, ce qui la rend moins sensible à la disponibilité du capital-risque, qui aurait pu être une préoccupation dans un secteur biotechnologique connu pour son caractère cyclique.

Source: Alexandria Real Estate

L’entreprise a adopté une approche prudente en matière de financement, avec un niveau de dette relativement élevé (5,1 fois l’EBITDA) mais également une durée de dette très longue, avec un terme de dette restant de 13,2 ans, aucune échéance avant 2025 et financée à un taux d’intérêt de 3,53 %, virtuellement tous à taux fixe.

La biotechnologie récolte maintenant les fruits de décennies de développement de la génomique et de la technologie ARN. Ainsi, il est probable que les efforts de R&D biotechnologiques ne feront que s’intensifier à partir de maintenant, offrant de nombreuses opportunités de croissance à Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

(VNO )

Un secteur de l’immobilier qui n’a pas performé bien pendant la pandémie et après est l’espace de bureau. Les confinements et le télétravail (Télétravail à domicile) ont apparemment réduit de manière permanente la demande de bureaux.

Vornado est un REIT spécialisé dans l’espace de bureau, principalement à Manhattan mais également un peu à San Francisco et à Chicago. Vornado possède 19,9 millions de pieds carrés d’espace de bureau dans 30 propriétés, ainsi que 2,5 millions de pieds carrés d’espace de vente au détail de rue et 1 663 unités résidentielles.

Même si le secteur traverse une crise, il n’est pas clair si des biens immobiliers de premier plan comme le centre-ville de New York seront affectés de la même manière que les bureaux dans des emplacements secondaires. Avec l’action en baisse d’environ 75 %, il est également possible que cela soit déjà plus que pris en compte.

Un moteur de croissance important pour Vornado sera le développement en cours du quartier de Penn, centré autour de la gare de Penn et du Madison Square Garden. Il devient récemment un nouveau cluster technologique, avec des entreprises comme Amazon, Meta, Apple et Samsung ouvrant des bureaux là-bas.

Source: Vornado

Vornado est un investissement pour les investisseurs contrarians. Ils devront se concentrer sur les FFO (Fonds provenant des opérations) toujours solides, le succès du développement de Penn et compter sur la thèse selon laquelle les espaces de bureau dans le centre financier le plus important des États-Unis seront toujours très demandés à l’avenir.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

(IIPR )

Parfois, l’attrait principal des REITs pour leurs clients est l’accès au capital bon marché pour construire ou acquérir des biens immobiliers, qui peuvent ensuite être loués. C’est le cas d’IIPR, car elle sert l’industrie du cannabis légal aux États-Unis.

Le cannabis est toujours une drogue illégale au niveau fédéral, et presque toutes les entreprises de cannabis sont incapables d’accéder au capital des banques et des investisseurs institutionnels. Cela signifie qu’elles paient souvent des taux d’intérêt de 10 à 15 % sur tout prêt qu’elles parviennent à obtenir.

Mais la culture de cannabis légale moderne est une industrie très gourmande en capital, nécessitant des millions de pieds carrés de serres très avancées. Ainsi, IIPR fournit des serres qui auraient coûté beaucoup plus cher aux entreprises de cannabis si elles les avaient construites elles-mêmes.

Source: IIPR

En outre, l’échelle et l’expertise d’IIPR lui permettent de construire à moindre coût et de fournir une expertise technique précieuse en matière d’agriculture en serre, comme la gestion de l’humidité, le contrôle des parasites, la purification de l’air et l’extraction chimique.

IIPR est présente dans 19 États américains et se distingue par des durées de bail très longues de 15 à 20 ans. Elle a connu une croissance agressive depuis 2016, avec un revenu d’exploitation en croissance à un taux de croissance annuel composé à trois chiffres.

Source: IIPR

IIPR présente également un niveau de dette remarquablement bas pour un REIT, avec seulement une obligation de 330 millions de dollars à 5,5 % à rembourser en 2026. Cela la rend beaucoup plus sûre que la plupart des REITs dans le contexte de l’inflation et des taux d’intérêt en hausse.

Le secteur du cannabis a connu une crise depuis 2021 en raison de retards dans les changements de réglementation fédérale sur la drogue, malgré plus de la moitié des États américains ayant déjà légalisé la drogue. Cela a également affecté le cours de l’action d’IIPR, poussant son rendement des dividendes à presque deux chiffres, ce qui en fait l’un des rendements les plus élevés de l’industrie des REITs.

10. Farmland Partners Inc.

(FPI )

Un type d’actif immobilier qui peut fournir un rendement non corrélé aux autres marchés immobiliers est les terres agricoles. Ce type d’actif est beaucoup plus corrélé aux prix des matières premières internationales.

Les terres agricoles sont également le plus grand secteur immobilier aux États-Unis, aussi grand que les appartements et deux fois plus grand que l’immobilier industriel. Malgré cette taille, les institutions financières en possèdent presque pas.

Source: Farmland Partners Inc

Farmland Partners est le plus grand REIT immobilier agricole américain, avec 190 000 acres dans 20 États.

La valeur des propriétés de l’entreprise a été soutenue par plusieurs tendances, notamment une population mondiale en augmentation et un déclin constant des terres arables. Le taux d’occupation à 0 % du portefeuille de Farmland Partners illustre la forte demande pour de tels biens.

Source: Farmland Partners Inc

10 % du portefeuille de l’entreprise est investi à long terme, souvent difficile à réaliser pour les agriculteurs individuels, comme des vergers plantés (agrumes, avocats, noix) et des vignobles, qui nécessitent plusieurs années d’efforts et d’investissements avant de produire une récolte. Néanmoins, l’investissement et la patience peuvent payer, avec ces propriétés représentant 30 % des actifs de Farmland Partners en valeur.

Le revenu des terres agricoles est fourni par les loyers, mais l’entreprise bénéficie également de l’appréciation à long terme des terres agricoles, généralement à ou au-dessus de l’inflation. Depuis 1970, les terres agricoles ont augmenté de 5,9 % en taux de croissance annuel composé.

Source: Farmland Partners Inc

Un autre potentiel de gains pour Farmland Partners est lorsque certaines parcelles individuelles peuvent être rendues plus rentables en construisant des fermes solaires ou éoliennes ou en les vendant à des promoteurs immobiliers. Actuellement, Farmland Partners a 250+ MW de production d’énergie solaire et éolienne en développement dans 9 projets, avec 18 autres projets sous option.

L’attrait principal de Farmland Partner pour les investisseurs est sa corrélation relativement faible avec les autres marchés immobiliers. Avec des discussions sur un nouveau supercycle des matières premières, l’ajout d’une classe d’actifs non corrélés avec un rendement historique de 5 à 10 % à un portefeuille pourrait être une option intéressante.