Top 10 des REIT (Immobilier) actions à investir (octobre 2026)

L’autre grande classe d’actifs

L’immobilier constitue une classe d’actifs plus importante que les actions ou les obligations. L’investissement direct peut sembler difficile : il faut généralement trouver et gérer des locataires, assurer les travaux et l’entretien et obtenir un crédit immobilier. Revendre un bien peut également prendre des mois ou des années. Une solution consiste à investir dans des REIT, sociétés d’investissement immobilier, notamment les actions de sociétés cotées qui gèrent des milliers, voire des dizaines de milliers de biens. Tous les REIT ne sont toutefois pas cotés en Bourse.

Les REIT cotés offrent davantage de liquidité que la détention directe d’un immeuble, leurs actions pouvant être achetées ou vendues pendant les séances de Bourse. Ils permettent aussi de diversifier un portefeuille. Aux États-Unis, le régime fiscal des REIT exige généralement la distribution d’au moins 90 % du revenu imposable, hors plus-values nettes. Ils peuvent donc intéresser les investisseurs recherchant des revenus.

Appartements, maisons, centres commerciaux et autres

De nombreux REIT possèdent les biens auxquels on pense spontanément en matière d’investissement immobilier : appartements, maisons, boutiques et centres commerciaux. Au-delà de ces catégories importantes, beaucoup se spécialisent dans d’autres domaines.

Certains se concentrent sur l’immobilier industriel, la logistique ou des infrastructures techniques comme les tours de téléphonie et les centres de données. D’autres détiennent surtout des terres agricoles ou forestières. Les REIT donnent ainsi accès à des biens que la plupart des particuliers auraient du mal à acheter directement.

La hausse des taux d’intérêt

En 2023, la hausse des taux d’intérêt préoccupait les marchés immobiliers. En théorie, des taux plus élevés exercent une pression sur les prix. En pratique, la relation est plus complexe, surtout lorsque l’inflation augmente fortement le coût de remplacement des bâtiments existants.

Source: Trading economics

Les REIT et sociétés immobilières ayant d’importants besoins de refinancement risquent d’être les plus touchés par la hausse des taux. À l’inverse, ceux qui ont obtenu des financements peu coûteux à taux fixe peuvent bénéficier d’une diminution de la valeur réelle de leur dette sous l’effet de l’inflation. Cela ne rembourse pas automatiquement le principal nominal.

Dix actions de REIT à étudier : données et perspectives de 2023

1. Prologis, Inc.

PLD Graphique du prix

Prologis est une grande société d’immobilier logistique, dont la croissance accompagne le commerce électronique et ses besoins en entrepôts. Selon l’entreprise, le commerce électronique nécessite environ trois fois plus de surface de stockage que le commerce traditionnel. Au premier trimestre 2023, le taux d’occupation moyen atteignait 98 %.

Selon la présentation de l’entreprise en 2023, la valeur des marchandises transitant par les entrepôts et centres de distribution de Prologis correspondait à environ 2,8 % du PIB mondial. La surface mentionnée totalisait 1,213 milliard de pieds carrés, au service d’environ 6 600 clients.

L’entreprise fournit des biens immobiliers logistiques à de nombreuses grandes sociétés mondiales de secteurs variés.

Un avantage mis en avant par Prologis est que les entrepôts ne représentent qu’environ 3–6 % du coût total de la chaîne logistique. Les clients peuvent confier ces besoins immobiliers à un spécialiste et consacrer leur capital à d’autres priorités stratégiques. Les frais d’entreposage peuvent néanmoins faire l’objet de réductions.

La taille de Prologis et ses investissements technologiques favorisent son efficacité. Les frais généraux et administratifs cités dans la présentation représentaient environ 0,3 % des actifs sous gestion, et non du chiffre d’affaires.

Source: Prologis 

La présentation classait Prologis au 2^e rang des entreprises américaines pour la production solaire sur leurs propres sites, avec 410 MW de capacité installée. Ses réserves foncières non aménagées permettaient également des investissements potentiels de 38 milliards de dollars.

Au premier trimestre 2023, le ratio dette/EBITDA ajusté était de 4,3 fois, avec 5,7 milliards de dollars de liquidités au 31 mars et un taux d’intérêt moyen de la dette de 2,6 %. Environ 90 % de la dette était à taux fixe. Cela limite l’effet immédiat de la hausse des taux, sans supprimer les risques d’inflation ou de refinancement futur.

Prologis offre une exposition à l’économie et au commerce dans leur ensemble. Sa taille peut lui procurer des avantages d’efficacité et d’accès à des financements à coût compétitif.

2. American Tower Corporation

AMT Graphique du prix

De nombreuses tours de téléphonie appartiennent à des entreprises indépendantes qui louent des emplacements sur une même tour à plusieurs opérateurs. Ce partage répartit les coûts d’infrastructure et peut améliorer l’efficacité du secteur.

American Tower (AMT ) est l’un des plus grands exploitants de ces installations. Le profil historique de l’article mentionnait environ 226 000 sites de communication au total : 42 000 aux États-Unis et au Canada et 184 000 dans les autres marchés. Parmi les principaux marchés internationaux figuraient l’Inde, où elle disposait de plus de tours que dans tout autre pays, l’Allemagne, l’Espagne, l’Amérique latine et l’Afrique.

Source: American Tower Corporation

L’entreprise bénéficie de la demande croissante de données mobiles. Le déploiement de la 5G et l’essor de l’internet des objets, ou IoT, devraient soutenir cette tendance. Les prévisions présentées par American Tower en 2023 envisageaient un quasi-triplement de la consommation de données mobiles aux États-Unis d’ici 2028, avec des tendances similaires dans d’autres marchés.

Source: American Tower Corporation

American Tower permet de s’exposer à une infrastructure de télécommunications essentielle, dotée d’avantages concurrentiels et d’un marché qui connaissait encore une croissance rapide à cette période.

Sa présence internationale offre aussi des perspectives liées à la progression d’internet dans les pays en développement. À long terme, son expérience des acquisitions peut l’aider à pénétrer de nouveaux marchés.

3. Equinix, Inc.

EQIX Graphique du prix

Equinix (EQIX ) fournit une infrastructure numérique composée de centres de données et de services associés. En 2023, l’entreprise gérait environ 250 centres. Son communiqué du deuxième trimestre indiquait 53 grands projets en cours, comprenant des constructions et des extensions, plutôt que 57 nouveaux centres confirmés.

Equinix travaille avec de grands utilisateurs et fournisseurs de services infonuagiques, notamment Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google et Netflix. L’un de ses atouts est la disponibilité élevée de ses services, annoncée à 99,9999 %.

Source: Equinix

Au deuxième trimestre 2023, le chiffre d’affaires d’Equinix progressait de 11 % sur un an, ou de 14 % sur une base normalisée et à taux de change constants. Les Amériques généraient environ 890 millions de dollars, l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique, ou EMEA, 687 millions, et l’Asie-Pacifique 442 millions.

Equinix annonçait un rendement total annualisé de l’action d’environ 15 % sur les dix années se terminant fin 2022, dividendes réinvestis compris. L’entreprise avait également augmenté son dividende pendant huit ans depuis sa conversion en REIT en 2015. Ces chiffres décrivent une performance historique.

Fin juin 2023, le levier financier net d’Equinix était de 3,6 fois, l’échéance moyenne de la dette de 8,1 ans et le coût moyen des emprunts de 2,18 %. Environ 5 % seulement de la dette n’était pas à taux fixe. Ces mesures excluaient les obligations locatives et tenaient compte des couvertures pertinentes.

L’intérêt d’un investissement dans Equinix est lié au développement de l’informatique en nuage. L’entreprise fournit l’infrastructure physique des services numériques des sociétés, directement ou par l’intermédiaire de grands prestataires comme AWS d’Amazon. Son expertise l’aide à attirer des spécialistes, à construire des centres de données à grande échelle et à améliorer ses opérations et sa chaîne d’approvisionnement.

4. Welltower Inc.

WELL Graphique du prix

Les actifs de Welltower comprennent des cabinets médicaux, des logements pour personnes âgées ainsi que des établissements de rééducation et de soins après hospitalisation. Le profil historique de 2023 mentionnait environ 1 400 biens aux États-Unis, au Canada et au Royaume-Uni.

Le vieillissement de la population soutient la demande. Au deuxième trimestre 2023, le taux d’occupation moyen des établissements comparables du segment d’exploitation de logements pour personnes âgées avait augmenté de 1,9 point de pourcentage sur un an, et leur résultat opérationnel net de 24,2 %. Pour l’ensemble du portefeuille comparable, la croissance de ce résultat était de 12,7 %. La faible progression de l’offre de nouveaux logements malgré une demande accrue favorisait cette évolution.

Source: Welltower

L’article de 2023 décrivait l’expansion rapide de Welltower, avec environ 3 milliards de dollars d’acquisitions réalisées ou en cours et au moins 11 milliards de capitaux investis depuis fin 2020. La stratégie visait à profiter de difficultés temporaires du marché pour acquérir des actifs à des valorisations intéressantes, notamment au moyen d’opérations liées à de grands organismes de financement comme Fannie Mae.

L’entreprise cherchait aussi à réduire son endettement. Le ratio dette/EBITDA mentionné était d’environ 5,5 fois, tandis que la dette à taux variable représentait 13,2 % du total.

Welltower intervient dans un secteur soutenu par le vieillissement des baby-boomers, qui accroît les besoins en logements spécialisés et en soins. Cela peut élargir le marché et améliorer les résultats économiques par chambre louée. Son expérience des acquisitions offre des possibilités de croissance, sans que la démographie garantisse les bénéfices.

5. VICI Properties Inc.

VICI Graphique du prix

VICI est un REIT spécialisé dans les casinos, les autres biens liés aux jeux et aux paris, ainsi que les terrains de golf.

L’article de 2023 mentionnait 124 millions de pieds carrés, 60 300 chambres d’hôtel et plus de 450 bars, restaurants, discothèques et établissements de paris sportifs. Parmi ses principaux actifs figuraient Caesars Palace, MGM Grand et Venetian Resort, sur le Strip de Las Vegas. Environ la moitié des revenus locatifs, et non du nombre de biens, était liée à Las Vegas ; le reste du portefeuille était réparti aux États-Unis et au Canada.

VICI a réalisé la 4^e plus grande introduction en Bourse d’un REIT en 2018, puis multiplié son EBITDA ajusté par environ quatre jusqu’en 2023. Elle a rejoint l’indice S&P 500 en juin 2022, entrant ainsi dans les portefeuilles de nombreux fonds qui le suivent.

En avril 2022, VICI a émis 5 milliards de dollars d’obligations de qualité investissement, réparties en cinq tranches arrivant à échéance en 2025, 2028, 2030, 2032 et 2052. La tranche de 2032 représentait 1,5 milliard, et non une obligation unique de 5 milliards. Cet étalement réduit la concentration des besoins de refinancement, sans rendre automatiquement sûre une dette importante.

Source: VICI

En 2023, VICI se concentrait sur l’Amérique du Nord et envisageait une expansion internationale. La capacité des locataires à payer les loyers dépend des conditions des secteurs du jeu, du tourisme et de la consommation concernés. Une baisse de la demande ou des difficultés financières des exploitants peuvent donc affecter le propriétaire des biens.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Graphique du prix

AvalonBay est un REIT résidentiel privilégiant les régions dynamiques, où l’emploi et la qualité de vie sont élevés mais où les logements sont peu abordables. Autrement dit, il s’agit souvent de quartiers offrant des emplois bien rémunérés et des biens immobiliers chers.

Au 30 juin 2023, l’entreprise détenait des participations directes ou indirectes dans 294 ensembles résidentiels comprenant 88 659 appartements, répartis dans 12 États et le district de Columbia, qui n’est pas un État.

Source: Avalon

Le taux d’occupation mentionné en 2023 était stable autour de 96 %, et les revenus locatifs progressaient de 6,5 % sur un an. Le portefeuille associait des zones urbaines et suburbaines, principalement des immeubles de hauteur moyenne et de petits ensembles collectifs.

AvalonBay indiquait un rendement total annuel composé historique d’environ 11,3 % depuis son introduction en Bourse, et une croissance annualisée du dividende de 4,8 %. Ce sont des mesures historiques du placement et des distributions, non des garanties de rentabilité opérationnelle future.

L’offre résidentielle est complétée par AvalonConnect, qui associe internet, Wi-Fi et systèmes de maison intelligente. Ces services facilitent la vie des professionnels, notamment lorsqu’ils travaillent à domicile.

L’implantation côtière d’AvalonBay et son positionnement auprès de locataires à hauts revenus l’ont probablement aidée à profiter de l’essor technologique et de la hausse des Bourses pendant la décennie précédente. À l’inverse, des difficultés graves dans ces secteurs peuvent réduire la demande pour ses appartements.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Graphique du prix

Alexandria développe et loue des biens spécialisés pour les sciences de la vie et les technologies agricoles, notamment des laboratoires et des installations d’essai. Fin 2022, elle comptait environ 1 000 locataires et 432 biens. Sa base potentielle de 74,6 millions de pieds carrés comprenait 41,8 millions en exploitation, 5,6 millions en construction, 9,9 millions de projets à court et moyen terme et 17,3 millions de projets futurs. Toute cette surface n’était donc pas prête à l’emploi, entièrement équipée ou louée.

Les installations d’Alexandria se situent dans les grands pôles d’innovation américains : Californie, Seattle, région de Boston, New York, Maryland et Research Triangle, en Caroline du Nord.

Source: Alexandria Real Estate

Les thérapies à ARN, les thérapies géniques et d’autres innovations biotechnologiques soutiennent les besoins en laboratoires. Des espaces de recherche flexibles permettent aux entreprises pharmaceutiques et biotechnologiques d’adapter leurs surfaces aux nouveaux projets et aux résultats de recherche et développement. Alexandria aide ses clients à consacrer leur capital au développement et à la vente de médicaments plutôt qu’à la propriété immobilière.

L’entreprise annonçait des marges élevées, dont une marge d’EBITDA ajusté de 69 % au quatrième trimestre 2022. Il s’agit d’un indicateur ajusté de l’entreprise, non de la marge bénéficiaire nette.

Source: Alexandria Real Estate

Les locataires appartiennent à divers domaines des sciences de la vie, avec une présence importante de grandes sociétés et d’institutions de recherche. Cela peut réduire la dépendance au capital-risque par rapport à un portefeuille uniquement composé de jeunes entreprises, sans éliminer les cycles du secteur biotechnologique.

Source: Alexandria Real Estate

Fin 2022, le ratio dette nette plus actions préférentielles/EBITDA ajusté du quatrième trimestre annualisé était de 5,1 fois. La durée moyenne résiduelle de la dette atteignait 13,2 ans, avec un taux d’intérêt moyen de 3,53 %, presque entièrement fixe, et sans grandes échéances avant 2025.

La biotechnologie bénéficie de décennies de développement en génomique et en technologies de l’ARN. La poursuite de la recherche et du développement peut offrir des perspectives à Alexandria si elle accroît la demande d’espaces spécialisés.

8. Vornado Realty Trust

VNO Graphique du prix

L’immobilier de bureaux a connu des difficultés pendant et après la pandémie. Les restrictions et le développement du télétravail ont réduit la demande, mais la durée et l’ampleur du changement varient selon les marchés.

Vornado est un REIT spécialisé dans les bureaux, surtout à Manhattan, avec une présence moindre à San Francisco et Chicago. Le profil de 2023 mentionnait 19,9 millions de pieds carrés de bureaux dans 30 immeubles, 2,5 millions de pieds carrés de commerces en rez-de-chaussée et 1 663 logements.

Malgré la crise du secteur, il n’était pas certain que les meilleurs emplacements de New York seraient touchés comme les bureaux de zones secondaires. L’article de 2023 mentionnait une baisse du cours proche de 75 % et envisageait que les difficultés soient déjà largement intégrées au prix.

Un projet important de Vornado est le réaménagement du quartier Penn, autour de la gare Penn et du Madison Square Garden. Le secteur a attiré les bureaux d’entreprises technologiques telles qu’Amazon, Meta, Apple (AAPL ) et Samsung.

Source: Vornado

Vornado peut intéresser les investisseurs recherchant des occasions à contre-courant. Ils doivent évaluer les FFO (Funds From Operations), la réussite du réaménagement de Penn et l’hypothèse d’une demande durable de bureaux dans le principal centre financier américain. Les FFO sont une mesure ajustée de performance opérationnelle utilisée par les REIT, et non un synonyme de flux de trésorerie.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Graphique du prix

L’un des attraits de certains REIT pour leurs clients est l’accès au capital nécessaire à l’achat ou au développement de biens ensuite loués. IIPR applique ce modèle aux entreprises du cannabis disposant de licences d’États américains.

En 2023, le cannabis restait interdit au niveau fédéral, limitant l’accès de nombreuses entreprises aux banques et aux investisseurs institutionnels. L’article indiquait que certains prêts pouvaient porter des taux d’environ 10–15 %, sans qu’il s’agisse d’un tarif uniforme pour tout le secteur.

La culture et la transformation modernes du cannabis nécessitent beaucoup de capitaux pour des installations spécialisées, notamment la culture en intérieur et les serres. IIPR achète des biens et finance leurs améliorations afin que les locataires agréés n’aient pas à fournir seuls tout ce capital.

Source: IIPR

La taille et l’expérience d’IIPR peuvent faciliter le financement des aménagements spécialisés. Les besoins comprennent la maîtrise de l’humidité et des nuisibles, la purification de l’air et les espaces de transformation. IIPR est propriétaire et financeur immobilier ; la culture et la transformation sont assurées par les locataires.

À la mi-2023, IIPR était présente dans 19 États, avec des durées initiales de bail généralement comprises entre 15 et 20 ans. Elle s’était développée rapidement depuis sa fondation en 2016. Sa présentation montrait un résultat opérationnel net passant d’environ 6,3 millions de dollars en 2017 à 265,8 millions en 2022, soit une croissance annuelle composée historique supérieure à 100 % à partir d’une base initiale faible.

Source: IIPR

À la mi-2023, la dette d’IIPR représentait environ 12 % de la valeur brute de ses actifs. Elle comprenait 300 millions de dollars d’obligations à 5,5 % échéant en 2026 et environ 4,4 millions de titres échangeables échéant en 2024. Une moindre dette réduit un risque, sans éliminer les défauts des locataires ou les changements réglementaires.

Le secteur du cannabis rencontrait des difficultés depuis 2021, notamment en raison du retard des modifications fédérales. En 2023, plus de la moitié des États autorisaient au moins certains usages médicaux, et non l’usage adulte dans la majorité d’entre eux. La baisse d’IIPR à cette époque portait son rendement du dividende près de deux chiffres, sans garantir le maintien de ce niveau.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Graphique du prix

Les terres agricoles offrent une exposition différente de l’immobilier résidentiel et commercial courant. Leurs rendements dépendent davantage de l’économie agricole et des cours internationaux des matières premières, sans être totalement indépendants des prix fonciers, des loyers ou des taux d’intérêt.

Les terres agricoles constituent une grande classe immobilière américaine. La comparaison présentée par l’entreprise indiquait une valeur proche de celle des immeubles collectifs résidentiels et environ deux fois celle de l’immobilier industriel, et non de l’ensemble du marché du logement. La propriété institutionnelle restait relativement limitée au regard de la taille totale du marché.

Source: Farmland Partners Inc

Farmland Partners est l’un des plus grands REIT agricoles américains. Au 30 juin 2023, l’entreprise possédait ou gérait environ 190 200 acres, soit quelque 77 000 hectares, dans 20 États. Toutes les terres gérées ne lui appartenaient pas.

La valeur des terres est soutenue par des tendances comme la croissance démographique mondiale et la pression sur la disponibilité de terres arables par habitant. L’article de 2023 décrivait un portefeuille entièrement loué, illustrant la demande à cette époque.

Source: Farmland Partners Inc

Environ 10 % de la surface du portefeuille était consacrée aux cultures permanentes, notamment les agrumes, avocats, fruits à coque et vignes. Celles-ci nécessitent plusieurs années d’investissement avant la première récolte, ce qui peut être difficile pour un exploitant individuel. Malgré leur faible part de la surface, ces biens représentaient environ 30 % de la valeur du portefeuille.

Les recettes proviennent des loyers, tandis que l’entreprise peut aussi bénéficier de la hausse de la valeur des terres à long terme. La série historique citée par l’article indiquait une appréciation annuelle composée d’environ 5,9 % depuis 1970 jusqu’à sa période de référence. Cette hausse n’est pas garantie et ne correspond pas au rendement locatif annuel.

Source: Farmland Partners Inc

Des revenus supplémentaires peuvent apparaître lorsqu’une parcelle adaptée accueille une installation solaire ou éolienne, ou est vendue pour un autre projet immobilier. L’article de 2023 mentionnait neuf projets en développement totalisant plus de 250 MW et 18 autres sous contrats d’option. Toute la capacité prévue n’était pas en exploitation.

Farmland Partners peut diversifier un portefeuille grâce à une corrélation relativement faible avec d’autres marchés immobiliers. Avec les discussions autour d’un nouveau supercycle des matières premières, les terres agricoles peuvent constituer une option à étudier. Les rendements historiques de 5–10 % cités dans l’article ne garantissent cependant ni stabilité ni continuité, et la corrélation n’est pas nulle.