Nick Bhargava, cofundador de GROUNDFLOOR – Serie de entrevistas

Nota del editor: Esta entrevista refleja las opiniones y características de la plataforma de GROUNDFLOOR en el momento en que se realizó. Los marcos regulatorios, las ofertas de productos, la disponibilidad geográfica y las cifras históricas de rendimiento citadas aquí pueden haber cambiado. Para obtener información actual sobre crowdfunding de capital, la Regulación A+ y la inversión en crédito privado, los lectores deben consultar nuestras guías actualizadas y las divulgaciones oficiales de la empresa.

GROUNDFLOOR es un mercado estadounidense de préstamos inmobiliarios. Fue la primera empresa de crowdfunding inmobiliario en lograr la calificación de la SEC utilizando la Regulación A+ desde que la normativa se volvió operativa a través de la Ley JOBS. GROUNDFLOOR fue creada intencionalmente para servir a inversores autodirigidos en lugar de institucionales

Usted es tanto director como uno de los cofundadores de GROUNDFLOOR. ¿Cuál fue la inspiración detrás del lanzamiento de esta plataforma de crowdfunding?

Mi cofundador, Brian Dally, tenía años de experiencia para hacer que los servicios de telecomunicaciones fueran más accesibles para las personas comunes. Mientras tanto, yo tenía mucha experiencia en las industrias de valores y regulaciones. Queríamos combinar nuestras fortalezas respectivas de una manera que abriera oportunidades de inversión de alto rendimiento para todos, no solo para el 1 %. Finalmente comenzamos con viviendas residenciales unifamiliares porque la mayoría de la gente está familiarizada con este tipo de activo al ser propietarios de viviendas.

Cuando se concibió la idea, no teníamos idea de si habría un mercado para ella. Primero necesitábamos encontrar un marco regulatorio accesible que nos permitiera probar el concepto de negocio. Descubrimos la Exención Invest Georgia (IGE), creada en 2011 para ayudar a las pequeñas empresas a acceder a capital. Al ser una regla de oferta intrastatal, solo estaba disponible para compañías de Georgia, por lo que ambos nos mudamos a Atlanta para lanzar GROUNDFLOOR. Gracias a la IGE, pudimos financiar 2 millones de dólares en préstamos en Georgia, demostrando claramente la demanda de la plataforma de GROUNDFLOOR.

Con el tiempo, GROUNDFLOOR ha crecido considerablemente y ahora está abierto a inversores en los 50 estados.

¿Puede explicar cómo GROUNDFLOOR conecta a los inversores con los desarrolladores inmobiliarios?

Nos enfocamos en ofrecer a los inversores minoristas oportunidades de inversión de alto rendimiento. Un prestatario inmobiliario, alguien que desarrolla bienes raíces como actividad principal, obtiene un préstamo a través de GROUNDFLOOR en lugar de un banco tradicional o un prestamista de dinero duro para financiar un proyecto residencial. Ese prestatario presenta una solicitud de préstamo, y nosotros evaluamos al individuo y al proyecto para determinar si debemos originar el préstamo. Nuestra evaluación se basa en experiencias pasadas, la cantidad de capital propio involucrado y muchos otros factores. Si se aprueba, al préstamo se le asigna una calificación de la A a la G y una tasa correspondiente, donde los préstamos de calificación A son los menos riesgosos, con la tasa de rendimiento más baja, y los de calificación G son los más riesgosos, con la tasa de rendimiento más alta.

Hemos presentado una oferta ante la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) a través de la cual vendemos valores. Los ingresos de estos valores se utilizan para financiar los préstamos que originamos. El desempeño de estos valores y la tasa de rendimiento correspondiente están vinculados al préstamo subyacente. Los inversores pueden elegir en qué valores, y por lo tanto en qué préstamos subyacentes, desean invertir.

Los inversores pueden elegir invertir en incrementos de hasta $10 para financiar el préstamo. Una vez que un préstamo está completamente financiado, el prestatario retira dinero según un calendario de desembolsos y completa la nueva construcción, renovación o proyecto de rehabilitación. La propiedad se lista típicamente para la venta. Cuando el proyecto se vende o se refinancia, lo cual suele ocurrir entre 6 y 12 meses desde la inversión del inversor, el préstamo se paga. La inversión principal del inversor, más todos los intereses acumulados, se depositan en la Cuenta de Inversor de GROUNDFLOOR del inversor. El saldo en efectivo de la Cuenta de Inversor de GROUNDFLOOR de una persona puede retirarse o reinvertirse en otros proyectos.

¿Existen tipos de restricciones o controles de calidad para garantizar que los desarrolladores inmobiliarios puedan reembolsar los préstamos?

Cuando el prestatario presenta la solicitud de préstamo, nuestro equipo de evaluación trabaja estrechamente para verificar los proyectos y al prestatario. También consideramos el mercado inmobiliario local. No prestamos en mercados que no nos gustan. Cuando se origina un préstamo, mantenemos contacto regular con el prestatario para asegurar que el proyecto cumpla con los plazos, y compartimos actualizaciones regulares con los inversores. No se otorgan desembolsos si el prestatario no avanza lo suficiente o se ha desviado del plan. Si creemos que podrían haber retrasos o el prestatario viola los términos del acuerdo, podemos decidir intervenir y colocar proactivamente el préstamo en incumplimiento, lo que puede resultar en un mejor resultado para el inversor porque transferimos intereses de penalización. La mayoría de los préstamos de GROUNDFLOOR están en primera posición de gravamen, por lo que el préstamo está respaldado por un activo físico, que es el terreno y la estructura.

¿Cuáles son algunos de los tipos de rendimientos que pueden esperar los inversores?

Durante los últimos seis años, los participantes en los préstamos inmobiliarios de GROUNDFLOOR han obtenido rendimientos anualizados promedio del 10 al 12 % en un período de 6 a 12 meses.

¿Todas las inversiones están actualmente en los Estados Unidos? ¿Hay una preferencia por ciertas ciudades o estados? Si es así, ¿podría describirlas.

Si bien cualquier persona en el país puede invertir en GROUNDFLOOR con solo $10, la empresa concentra sus préstamos en 30 estados.

Usted fue un defensor temprano de la Ley JOBS, ¿está satisfecho con cómo se redactó la Ley JOBS? ¿Hubo algo que debería haberse omitido?

En general, estoy satisfecho con el resultado de la ley. Las diferentes disposiciones están diseñadas para ayudar a empresas de distintos tamaños, y cada una brinda valor a las compañías en diferentes situaciones. No creo que alguna disposición en particular debiera haberse omitido.

¿Qué le gustaría que cambiara en una futura versión de la Ley JOBS?

Hemos visto que la Regulación A se utiliza intensamente en emisiones inmobiliarias. Creo que hay valor más allá de este caso de uso, particularmente para empresas privadas de tamaño medio que desean acceder al capital del mercado público. El límite de la Regulación A pronto cambiará a $75 M, lo que será más atractivo para compañías de ese tamaño. Creo que podríamos ver ofertas novedosas en ese sector.

¿Hay algo más que le gustaría compartir sobre GROUNDFLOOR?

No hay otra empresa que ofrezca lo que GROUNDFLOOR hace para inversores individuales y prestatarios. Hemos creado una nueva categoría y ofrecemos productos completamente nuevos.

¿Por qué nadie nos ha copiado? Una razón es la innovación regulatoria. Ofrecer inversiones directamente vinculadas a este tipo de crédito inmobiliario de alta calidad y alto rendimiento no es algo que se haya hecho para el inversor minorista. GROUNDFLOOR fue la primera empresa calificada por la Securities & Exchange Commission para ofrecer este tipo de inversión a través de la Regulación A tanto a inversores no acreditados como acreditados, y debido a la enorme cantidad de infraestructura que hemos implementado, podemos seguir iterando nuestro producto donde otros no pueden.

Disfruté mucho aprendiendo sobre su empresa; los lectores y/o inversores que deseen obtener más información pueden visitar GROUNDFLOOR.