Bienes raíces
Programa BXREX de Blackstone completa la primera oferta DST 1031
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Blackstone Real Estate anunció el 21 de septiembre de 2026 la suscripción total de su primera oferta de Delaware Statutory Trust (DST), una estructura diseñada para propietarios de bienes raíces comerciales que buscan reinvertir los ingresos de la venta en otra propiedad “de naturaleza similar” mediante un intercambio 1031 y diferir los impuestos sobre ganancias de capital en el proceso.
La cartera de esta oferta inicial está compuesta por dos propiedades multifamiliares Clase A, altamente equipadas, en el Sunbelt, que suman más de 600 unidades, según el anuncio de Blackstone. Los activos fueron identificados por Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), que el anuncio describe como propietaria de una cartera de calidad institucional de más de 120 000 millones de dólares concentrada en centros de datos, industrial y vivienda de alquiler. El anuncio no reveló el tamaño en dólares de la oferta completada ni nombró el fideicomiso específico.
«Estamos encantados de haber suscrito completamente nuestra primera oferta DST y de ayudar a nuestros inversores a alcanzar sus objetivos 1031. El programa Blackstone Real Estate Exchange (\”BXREX\”) cuenta con el respaldo total de los recursos de la plataforma inmobiliaria de Blackstone, y creemos que estamos posicionados de manera única en este sector», dijo Katie Keenan, directora global del negocio Core+ Real Estate de Blackstone y directora ejecutiva de BREIT.
Términos de la oferta en los formularios de la SEC
Un Formulario D presentado ante la Securities and Exchange Commission el 31 de octubre de 2025 cubre BXREX Portfolio I DST, un Delaware statutory trust creado en 2025 bajo el nombre anterior BR‑X Portfolio I DST. La presentación enumera a Blackstone Real Estate Exchange LLC como patrocinador, a BXREX Portfolio I Manager LLC como administrador del fideicomiso y a BXREX Portfolio I Depositor LLC como depositante principal, todos ubicados en 345 Park Avenue, Nueva York. Describe una oferta de capital exenta bajo la Regla 506(b) en el grupo de la industria residencial con un monto total de oferta de 175 555 053 USD y una inversión mínima de 1 000 000 USD. La presentación informó que no hubo inversores no acreditados ni ventas, y que la fecha de la primera venta aún está por determinar.
La presentación nombra a Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) como receptor de la compensación por ventas, con solicitud en todos los estados, con comisiones de venta estimadas en 6 144 427 USD y unos ingresos brutos estimados de 1 755 551 USD que se utilizarán para honorarios y gastos, incluido un cargo de facilitación que podría acumularse a una o más personas relacionadas. Fue firmada por Leon Volchyok, Director Senior.
Un segundo Formulario D, presentado el 11 de mayo de 2026, cubre BXREX Portfolio II DST, un fideicomiso creado en 2026 bajo la misma estructura de patrocinador, administrador y depositante y la misma exención de la Regla 506(b), en el grupo de la industria comercial. Esa presentación indica un monto total de oferta de 187 308 863 USD y una inversión mínima de 500 000 USD, con comisiones de venta estimadas en 6 555 810 USD y unos gastos estimados de 1 873 089 USD, incluido un cargo de facilitación. Asimismo informó que no hubo ventas, que la primera venta aún está pendiente, y fue firmada por Volchyok.
Mecánica de los intercambios 1031 y 721
Según describe Blackstone la estructura en la página del programa BXREX, un propietario vende una propiedad y los ingresos se transfieren directamente a un Intermediario Calificado, un agente de depósito especializado. El inversor identifica una propiedad de “naturaleza similar” dentro de los 45 días posteriores a la fecha de venta y completa la adquisición en un plazo de 180 días. Los intereses beneficiarios en un DST funcionan como la propiedad de “naturaleza similar”; un DST es un fideicomiso pasivo que posee bienes raíces de calidad institucional y generadores de ingresos, y los inversores generalmente reciben ingresos mientras están invertidos, según la firma.
Después de un período de tenencia de al menos dos años, la REIT Operating Partnership tiene la opción, pero no la obligación, de adquirir las propiedades del DST mediante un intercambio 721 bajo la Sección 721 del Código de Rentas Internas, entregando unidades de la sociedad operadora mientras los inversores mantienen su base diferida fiscalmente. Si la opción no se ejerce, el DST puede vender sus bienes raíces y ofrecer oportunidades futuras de intercambio 1031 a sus inversores, según indican los materiales del programa.
Blackstone indica que los propietarios pueden enfrentar impuestos federales y estatales combinados superiores al 35 % si no realizan un intercambio 1031. La firma ilustra el punto con una propiedad hipotética sin gravámenes comprada por 1 millón de dólares y vendida por 3 millones de dólares, en la que ejecutar el intercambio podría permitir al propietario retener más del 50 % adicional de los ingresos netos incrementales; los supuestos indicados incluyen 700 000 USD de depreciación, un impuesto sobre ganancias de capital del 20 %, un impuesto sobre ingresos netos de inversión del 3,8 %, un impuesto de recaptura de depreciación del 25 % y una tasa de impuesto estatal de California del 13,3 %.
BREIT reveló el lanzamiento del programa en su carta a los accionistas del segundo trimestre de 2026, fechada el 23 de julio de 2026, indicando que Blackstone y BREIT habían lanzado recientemente BXREX como una oportunidad para ampliar y diversificar las estrategias de recaudación de capital. La carta describe a BXREX como una herramienta que permite a los propietarios de bienes raíces intercambiar propiedades elegibles por bienes raíces de calidad institucional identificados y gestionados por Blackstone Real Estate mediante una estructura DST.
En la misma carta, BREIT informó, al 30 de junio de 2026, un valor neto de activos de 57 mil millones de dólares, un valor total de activos de 104 mil millones de dólares, 4 531 propiedades, una ocupación del 94 %, una relación de apalancamiento del 44 % y una financiación a tasa fija del 83 %, con la cartera aproximadamente un 90 % concentrada en viviendas de alquiler, industrial y centros de datos y aproximadamente un 65 % concentrada en mercados del Sunbelt. BREIT reportó un rendimiento neto Clase I del 10,3 % en los últimos doce meses y un rendimiento neto Clase I anualizado del 9,4 % desde su creación en enero de 2017, y señaló que el segundo trimestre de 2026 fue su primer trimestre con flujos netos positivos en casi cuatro años.
La página del programa cita un valor de cartera inmobiliaria global de 618 mil millones de dólares y 12 500 activos al 31 de diciembre de 2025, y un historial de más de 30 años. Describe a Blackstone como el mayor propietario mundial de bienes raíces comerciales según el valor de mercado estimado por Real Capital Analytics al 31 de marzo de 2026, y como el mayor prestatario mundial de bienes raíces comerciales según Green Street Advisors al 31 de diciembre de 2025.
