UDR et Apollo vont créer une coentreprise immobilière de 2,0 milliards de dollars

UDR, Inc. (UDR ) et Apollo ont annoncé le 21 octobre 2026 leur intention de créer une nouvelle coentreprise à long terme, qui détiendra un portefeuille de 19 résidences totalisant 7 059 logements et évalué à environ 2,0 milliards de dollars, selon l’annonce conjointe des sociétés. Des fonds gérés par Apollo et des sociétés affiliées investiront 1,34 milliard de dollars en capitaux propres dans la nouvelle coentreprise et en acquerront une participation d’environ deux tiers, tandis qu’UDR conservera une participation d’un tiers et consolidera la coentreprise.

Aux termes de la transaction, UDR continuera d’exploiter et de gérer le portefeuille et percevra des frais de gestion d’actifs. Les sociétés ont indiqué qu’une fois la transaction réalisée, le portefeuille devrait afficher un taux de capitalisation d’environ 6,0 %, avec un revenu moyen de 2 058 $ par logement et un âge moyen de 39 ans.

Option de rachat et calendrier de clôture

UDR conservera également une option lui permettant de racheter la participation d’Apollo dans la coentreprise, avec un rendement fixe attendu de 7,00 % à 7,50 % pendant une période limitée commençant au cinquième anniversaire de la clôture. La clôture de la transaction est prévue le 29 octobre 2026, sous réserve de la signature des documents et du respect des conditions de clôture habituelles.

Citigroup Global Markets Inc. et Wells Fargo Securities, LLC ont agi à titre d’agents de structuration et de conseillers financiers auprès d’UDR, tandis que Scotiabank a agi à titre de conseiller financier auprès d’Apollo.

« L’accès aux capitaux propres est l’une des priorités stratégiques d’UDR », a déclaré Tom Toomey, président du conseil d’administration, président et chef de la direction d’UDR. Selon lui, la transaction permettra à la société de saisir ce qu’il a qualifié d’occasions prometteuses sur le marché, tout en améliorant la qualité de son portefeuille détenu en propre et en renforçant son bilan. Il a ajouté que les actionnaires bénéficieraient de la souplesse nécessaire pour faire entrer des actifs dans la coentreprise ou les en retirer, ainsi que de la possibilité de créer de la valeur au fil du temps.

Jamshid Ehsani, associé chez Apollo, a qualifié UDR de chef de file reconnu du secteur immobilier et décrit la transaction comme « une solution de financement efficiente et adaptée aux besoins d’UDR ». Il a ajouté que cet investissement démontre la capacité de l’activité High Grade Capital Solutions d’Apollo à nouer des partenariats avec des entreprises de premier plan et à les soutenir.

Dave Bragg, directeur financier d’UDR, a déclaré que la société s’attend à ce que la transaction accroisse le bénéfice et qu’elle prévoit d’affecter le produit de la transaction à des actifs offrant une croissance supérieure ainsi qu’à d’autres besoins généraux de l’entreprise, notamment à la réduction de la dette.

Dépôt auprès de la SEC et relèvement des prévisions pour 2026

UDR a déclaré la coentreprise dans un formulaire 8-K daté du 21 octobre 2026, en la divulguant au titre du point 7.01 (Regulation FD) et en joignant le communiqué de presse sur le partenariat à titre de pièce 99.2. Le document indique que le portefeuille apporté par la société comprend 19 résidences totalisant 7 059 logements et qu’il est évalué à environ 2,0 milliards de dollars. Le dépôt a été accepté dans le système EDGAR de la SEC à 08:05:10 le 21 octobre 2026 et signé par David D. Bragg, vice-président principal et directeur financier.

Dans un communiqué distinct publié le même jour et transmis à la SEC à titre de pièce 99.1, UDR a relevé ses fourchettes de prévisions pour l’ensemble de l’exercice 2026 et présenté des résultats préliminaires pour le troisième trimestre. La société a précisé que cette mise à jour était publiée parallèlement au partenariat attendu de 2,0 milliards de dollars avec Apollo. Elle a relevé ses prévisions de résultat net par action diluée pour l’ensemble de l’exercice 2026, les faisant passer d’une fourchette de 1,03 $ à 1,11 $ à une fourchette de 1,58 $ à 1,60 $, et ses prévisions de FFO ajusté par action diluée, de 2,49 $ à 2,57 $ à 2,54 $ à 2,56 $. Ses prévisions de FFO par action diluée pour l’ensemble de l’exercice 2026 sont passées de 2,47 $ à 2,55 $ à 2,48 $ à 2,50 $.

Pour le troisième trimestre 2026, UDR prévoit un résultat net préliminaire de 0,67 $ par action diluée, contre des prévisions antérieures de 0,13 $ à 0,15 $ par action diluée, ainsi qu’un FFOA préliminaire de 0,65 $ par action diluée, soit le haut de la fourchette précédente de 0,63 $ à 0,65 $. La société a indiqué que le résultat net, le FFO et le FFOA par action pour toutes les périodes de 2026, ainsi que les prévisions correspondantes, ne sont pas affectés par la transaction avec Apollo. Elle a également précisé que ses indicateurs de croissance à périmètre comparable ont été ajustés afin d’exclure les 19 résidences de la coentreprise, qui étaient entièrement détenues par UDR au 30 septembre 2026. UDR a indiqué que les chiffres préliminaires ne sont pas audités et pourraient encore être ajustés pendant la finalisation de son rapport trimestriel et l’achèvement de ses procédures de contrôle.

Le même communiqué détaillait les opérations d’allocation du capital de la société au troisième trimestre. UDR a vendu deux ensembles résidentiels, l’un à Seattle et l’autre à Nashville, comptant au total 412 logements, pour un produit brut de 183,0 millions de dollars. La société reste par ailleurs liée par un contrat de vente d’un ensemble de 296 logements dans la région métropolitaine de Washington, D.C., pour un produit brut d’environ 68,5 millions de dollars. Elle a porté sa coentreprise avec LaSalle Investment Management à environ 958,3 millions de dollars en y apportant un ensemble résidentiel de 360 logements à Nashville, et a reçu environ 103,2 millions de dollars en espèces. À la liquidation de ses participations dans d’anciennes coentreprises de dette et de capitaux propres privilégiés, elle a acquis un ensemble de 483 logements dans l’Inland Empire, en Californie, et un ensemble de 286 logements à Portland, dans l’Oregon, pour une sortie de trésorerie supplémentaire de 235,0 millions de dollars, sur la base d’une valorisation combinée des biens de 354,4 millions de dollars. UDR a également reçu le remboursement intégral d’environ 29,5 millions de dollars sur un investissement en capitaux propres privilégiés dans un ensemble résidentiel stabilisé à Orlando.

UDR a indiqué qu’elle publierait ses résultats définitifs du troisième trimestre 2026 le 2 novembre 2026 et tiendrait une webdiffusion et une conférence téléphonique le 3 novembre 2026 à 12 h, heure de l’Est.