Le FFO de base d’Extra Space Storage progresse de 4,3% au troisième trimestre, tandis que les prévisions pour 2026 sont relevées

Extra Space Storage Inc. (EXR ) La société a fait état d’un bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires de 1,17 $ par action diluée pour le troisième trimestre clos le 30 septembre 2026, en hausse de 50,0 % par rapport à la même période un an plus tôt, qui avait enregistré une perte de 105,1 millions de dollars sur des actifs immobiliers détenus en vue de la vente et cédés, selon le communiqué sur les résultats trimestriels publié le 27 octobre 2026. Cette société d’investissement immobilier cotée spécialisée dans le self-stockage, basée à Salt Lake City et membre du S&P 500, a déclaré des fonds provenant de l’exploitation (FFO) attribuables aux actionnaires ordinaires et aux porteurs de parts de 2,12 $ par action diluée, ainsi qu’un FFO de base, qui exclut certains ajustements, de 2,17 $ par action diluée, en hausse de 4,3 % par rapport au trimestre correspondant de l’année précédente.

Le chiffre d’affaires total du trimestre s’est établi à 889,8 millions de dollars, contre 858,5 millions au troisième trimestre 2025. Il se composait de 760,8 millions de dollars de revenus locatifs immobiliers, de 94,2 millions de dollars de revenus de réassurance des locataires et de 34,8 millions de dollars d’honoraires de gestion et autres produits. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2026, la société a déclaré un bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires de 3,56 $ par action diluée, en hausse de 10,2 % par rapport à la période correspondante de l’année précédente, un FFO de 6,16 $ par action diluée et un FFO de base de 6,37 $ par action diluée, en hausse de 3,9 %.

« Notre plateforme, notre portefeuille et nos équipes continuent de dépasser les attentes, avec une croissance du FFO de base par action de 4,3 % et une amélioration accélérée des résultats à périmètre constant », a déclaré le directeur général Joe Margolis dans le communiqué. Il a indiqué que la société restait attachée à une allocation rigoureuse du capital, notamment au rachat d’actions au moment opportun auquel elle a procédé pendant le trimestre.

Résultats des centres à périmètre constant

La société a indiqué que les revenus des centres à périmètre constant avaient augmenté de 2,7 % et que leurs charges d’exploitation avaient diminué de 1,8 % par rapport au troisième trimestre 2025, entraînant une hausse de 4,6 % du résultat net d’exploitation de ces centres. Ce résultat s’est établi à 504,7 millions de dollars, sur des revenus de 701,7 millions et des charges d’exploitation de 197,0 millions de dollars.

Le taux d’occupation des centres à périmètre constant en fin de période s’élevait à 94,0 % au 30 septembre 2026, contre 93,7 % un an plus tôt. Pour le trimestre, le taux d’occupation moyen de ces centres était de 94,3 %, contre 94,1 % à la même période de l’année précédente. Parmi les postes de charges des centres à périmètre constant, les réparations et l’entretien ont diminué de 20,0 %, les assurances de 16,5 %, le marketing de 6,8 % et les salaires et avantages sociaux de 4,6 %. En revanche, les impôts fonciers ont augmenté de 4,9 %, tout comme les frais de bureau.

Le périmètre des centres comparables comprenait 1 869 établissements détenus et exploités en propre, stabilisés au 1er janvier 2025. Le 1er janvier 2026, la société a porté ce périmètre de 1 804 à 1 871 établissements. Elle en a retiré un à la suite d’un sinistre survenu au premier trimestre 2026, puis un autre en vue de son réaménagement au troisième trimestre.

Au cours du trimestre, la société a acheté quatre centres en exploitation pour un coût total de 48,6 millions de dollars et, avec un partenaire de coentreprise, a achevé la construction d’un centre pour un coût total d’environ 16,6 millions de dollars, dont 15,7 millions investis par Extra Space Storage. Elle a octroyé 19,5 millions de dollars de prêts-relais hypothécaires et mezzanine. À la fin du trimestre, l’encours des prêts-relais s’élevait à environ 1,4 milliard de dollars, et 59,2 millions de dollars de prêts-relais supplémentaires avaient été conclus après la fin du trimestre ou faisaient l’objet d’un accord dont la conclusion est prévue en 2026. Sur la période de neuf mois, la société a acheté 22 centres en exploitation et acquis la participation de son partenaire de coentreprise dans une coentreprise consolidée, pour un coût total de 151,9 millions de dollars. Elle a également octroyé 165,6 millions de dollars de prêts-relais et vendu 30,8 millions de dollars de prêts-relais hypothécaires.

Extra Space Storage a ajouté 78 centres à sa plateforme de gestion pour des tiers au cours du trimestre, soit une diminution nette d’un centre. Au 30 septembre 2026, elle gérait 1 963 centres pour le compte de propriétaires tiers et 408 centres dans des coentreprises non consolidées, soit un total de 2 371 centres gérés. La société affirme être la plus grande société de gestion de centres de self-stockage aux États-Unis.

Rachats d’actions, bilan et relèvement des prévisions pour 2026

Au cours du trimestre, la société a racheté 2 390 497 actions ordinaires pour 327,1 millions de dollars, à un prix moyen de 136,85 $ par action. Après la fin du trimestre, elle a racheté 164 724 actions pour 21,8 millions de dollars, à un prix moyen de 132,45 $ par action, utilisant ainsi entièrement la capacité restante de son précédent programme de rachat d’actions de 500,0 millions de dollars. Le 15 octobre 2026, le conseil d’administration a autorisé la mise à jour du programme de rachat d’actions, qui permet des rachats d’une valeur totale maximale de 500,0 millions de dollars. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2026, la société a racheté 2 401 606 actions pour 328,6 millions de dollars, à un prix moyen de 136,81 $ par action.

En juillet 2026, Extra Space Storage a réalisé une émission obligataire publique portant sur un montant nominal total de 550,0 millions de dollars en billets de premier rang non garantis à 4,90 %, à échéance en 2032. Au 30 septembre 2026, le programme de billets de trésorerie de la société disposait d’une capacité totale de 1,0 milliard de dollars, dont 850,0 millions étaient en circulation. La société n’a émis aucune action dans le cadre de son programme de vente d’actions au marché au cours du trimestre, laissant une capacité d’émission de 800,0 millions de dollars. La dette à taux fixe représentait 79,6 % de la dette totale, ou 89,3 % après prise en compte des créances à taux variable. Les taux d’intérêt moyens pondérés de la dette à taux fixe et à taux variable s’élevaient respectivement à 4,3 % et à 4,8 %, soit un taux combiné de 4,4 %, pour une échéance moyenne pondérée d’environ 4,0 ans. Au 30 septembre 2026, le total des actifs s’élevait à 29,0 milliards de dollars et 208 884 163 actions ordinaires étaient en circulation.

Au cours du trimestre, la société a vendu un établissement en exploitation, un terrain et un bien immobilier mis en vente. Ces opérations ont entraîné une perte nette de 5,8 millions de dollars. Le 30 septembre 2026, la société a versé un dividende de troisième trimestre de 1,62 dollar par action ordinaire aux actionnaires inscrits dans ses registres à la clôture des marchés le 15 septembre 2026.

Pour l’exercice complet clos le 31 décembre 2026, Extra Space Storage a relevé sa prévision de FFO de base, qui s’établit désormais entre 8,40 et 8,50 dollars par action, contre une fourchette précédente de 8,25 à 8,40 dollars, fixée le 28 juillet 2026. La société a relevé ses prévisions annuelles à périmètre constant : la croissance du chiffre d’affaires est désormais attendue entre 2,00 % et 2,50 %, contre 1,00 % à 2,00 % auparavant ; celle des charges, entre 0,00 % et 0,50 %, contre 1,00 % à 2,00 % ; et celle du résultat opérationnel net (NOI), entre 2,50 % et 3,50 %, contre 0,50 % à 2,50 %. Elle a porté de 300 à 400 millions de dollars son hypothèse d’acquisitions pour l’ensemble de l’année et abaissé de 1,475 à 1,425 milliard de dollars le solde moyen annuel prévu des prêts relais conservés. La société a précisé que ces prévisions sont de nature prospective et reposent sur l’évaluation par la direction des conditions actuelles et futures du marché.

Le communiqué indique également que, le 24 août 2026, la société a annoncé que son président, Noah Springer, deviendrait directeur général à compter du 1er janvier 2027, et que Margolis prendrait sa retraite à la fin de l’année et exercerait le rôle de conseiller auprès du conseil d’administration. Cette transition a été approuvée à l’unanimité par le conseil.

Au 30 septembre 2026, la société détenait et/ou exploitait 4 411 centres de stockage en libre-service dans 43 États et à Washington, D.C. Ces établissements comptaient environ 3,0 millions d’unités et offraient quelque 342,2 millions de pieds carrés de surface locative sous la marque Extra Space. La société tiendra une conférence téléphonique à 13 h, heure de l’Est, le mercredi 28 octobre 2026, afin de commenter ses résultats. Un enregistrement sera disponible pendant 30 jours sur son site Web consacré aux relations avec les investisseurs.