Tokeny présente une étude sur la tokenisation des investissements immobiliers

La tokenisation immobilière peut faciliter l’accès à l’investissement et la transmission des participations. La plateforme Tokeny a présenté une étude expliquant comment émettre et administrer des titres liés à l’immobilier sous forme de jetons sur une blockchain.

Tokeny présente les avantages de la tokenisation immobilière

La tokenisation est un usage important des blockchains, même si elle reçoit moins d’attention que la finance décentralisée (DeFi) ou les jetons non fongibles (NFT). Les jetons de titres financiers représentent des droits définis par l’instrument émis et ses documents juridiques. Ils ne donnent pas tous la propriété directe d’un immeuble.

Outre les actions tokenisées, les titres liés à l’immobilier suscitent de l’intérêt pour la possibilité de créer des unités d’investissement plus petites et d’en simplifier l’administration.

Dans son étude sur la tokenisation immobilière, Tokeny, société luxembourgeoise, expose les avantages possibles et décrit un exemple d’émission de titres.

Les investissements immobiliers gérés professionnellement dans le monde représentent un marché de plus de 10 000 milliards de dollars. Ce montant ne correspond pas à la valeur de tous les biens immobiliers de la planète. Les apports initiaux importants et les démarches complexes peuvent freiner l’accès à ce marché. L’étude propose d’améliorer certains de ces processus.

Tokeny relève trois difficultés principales :

• Des marchés locaux et des biens immobiles – Les bâtiments ne peuvent pas être déplacés et leur marché reste souvent local. Une portée internationale limitée réduit le nombre d’acheteurs potentiels et peut compliquer la formation des prix.
• Une faible liquidité – Acheter ou vendre un bien ou une participation demande du temps et entraîne des frais. L’investisseur qui souhaite vendre doit trouver un acquéreur et accomplir les formalités. L’étude cite des exemples où la commission d’intermédiation peut atteindre 10 %, sans en faire un tarif universel. Les coûts élevés peuvent limiter les transactions et la diversification.
• Des données et des systèmes informatiques cloisonnés – Les systèmes des différents prestataires ne communiquent pas toujours entre eux. L’entrée en relation avec les investisseurs peut être lente et nécessiter des documents papier.

La représentation numérique des droits financiers peut améliorer ces opérations. Les émetteurs peuvent toucher des investisseurs internationaux admissibles et proposer de plus petites unités. Faciliter les transferts ne garantit toutefois ni la présence d’acheteurs ni une liquidité immédiate. Les droits associés dépendent du montage juridique. Les registres partagés peuvent donner aux autorités, aux investisseurs et aux intermédiaires les informations auxquelles ils sont autorisés à accéder, sans rendre automatiquement toutes les données publiques ou toutes les blockchains interopérables.
Dans l’exemple fictif de Tokeny, un promoteur lève des fonds par une émission de dette immobilière tokenisée destinée à des investisseurs institutionnels de l’Union européenne. L’investisseur détient les droits de créance définis dans l’émission, et non nécessairement le titre de propriété du bâtiment.

• Avant l’offre – Les conseils juridiques et financiers préparent la structure et les documents. L’étude évoque le cadre luxembourgeois permettant le transfert de titres au moyen d’une blockchain. Les règles relatives aux valeurs mobilières et à l’admissibilité des investisseurs restent applicables ; la technologie ne vaut pas autorisation générale dans l’UE.
• Émission – Les produits ONBOARD et ONCHAINID de Tokeny facilitent l’inscription, l’identification, la connaissance du client (KYC), les contrôles de lutte contre le blanchiment (AML) et la vérification de l’admissibilité des investisseurs.
• Après l’offre – L’administration des jetons et les transferts secondaires peuvent intégrer les contrôles de conformité prévus. L’enregistrement technique d’une transaction ne prouve pas à lui seul que toutes les obligations légales sont remplies.

L’exemple envisage une installation technique de la plateforme en moins de deux semaines. Il ne garantit pas que les documents, les autorisations et la collecte de fonds de chaque projet seront achevés dans ce délai.

Des plateformes immobilières utilisent Tokeny

Les plateformes d’investissement immobilier utilisent les solutions de Tokeny pour émettre des titres tokenisés et numériser l’entrée en relation ainsi que la gestion des investisseurs.
BlocHome, au Luxembourg, cherche à rendre l’investissement accessible avec des montants plus faibles. Le cas client publié par Tokeny fait état d’une réduction pouvant atteindre 90 % du temps et des coûts administratifs liés à l’entrée en relation et à la conformité grâce à T-REX. Il s’agit du résultat annoncé pour cet exemple, pas d’une économie garantie sur le coût total de toute opération. L’investissement initial annoncé était de 1 000 euros. Dans ce cas client, Jean-Paul Scheuren, cofondateur de BlocHome, a expliqué que :

La plateforme permet de diviser l’investissement immobilier en petites unités et de les administrer efficacement. Selon lui, l’objectif est de simplifier l’expérience des utilisateurs et de faciliter les transferts de participations.

BlocHome a commencé avec CLAPTON Residence, un ensemble immobilier de luxe de huit lots au centre de Luxembourg.
En 2020, WeInvest Capital Partners a choisi Tokeny pour tokeniser un fonds immobilier luxembourgeois. Tokeny l’a présenté comme le premier de ce type dans le pays et a fourni les services numériques nécessaires à l’inscription et à la gestion des investisseurs conformément aux règles applicables.

Des initiatives de tokenisation immobilière dans le monde

Plusieurs juridictions développaient leur cadre pour les titres tokenisés et de nouveaux projets immobiliers. Les exemples suivants décrivent les annonces et projets disponibles à la publication de cet article, en novembre 2022.

Selon une information publiée fin octobre 2022, la banque espagnole Santander a proposé un projet associant tokenisation et real numérique brésilien, une monnaie numérique alors envisagée, pour faciliter les ventes de biens immobiliers et d’automobiles. Cette initiative relevait du LIFT Challenge ; il ne s’agissait pas d’un système de transfert de propriété déjà déployé dans tout le Brésil.

Hong Kong développait également sa politique sur les actifs numériques. Le communiqué gouvernemental du 31 octobre 2022 exprimait une ouverture à la consultation sur l’accès des particuliers et à l’examen des droits de propriété des actifs tokenisés ainsi que du statut juridique des contrats intelligents. Il n’annonçait pas l’autorisation immédiate de tous les jetons ou de toutes les offres de titres immobiliers.

Paul Chan, secrétaire aux Finances de Hong Kong, a indiqué que :

Le gouvernement souhaitait expliquer son orientation au marché international et montrer sa volonté d’explorer les possibilités avec les acteurs des technologies financières et des actifs virtuels.

Un rapport commun de Deloitte, HKbitEX, Colliers et Baker McKenzie étudiait les offres de jetons de titres immobiliers (STO) comme moyen possible de financement à Hong Kong et dans d’autres marchés. Lau Chun-kong, directeur général de Colliers Hong Kong, a expliqué que :

Investisseurs et promoteurs peuvent recourir à ces offres à différentes étapes, du lancement d’un projet neuf à la construction, puis aux immeubles achevés produisant des revenus. Le montage juridique et les droits des investisseurs varient selon l’offre.

Aux États-Unis, Johnney Zhang, dirigeant de la société de promotion et de gestion immobilière Primior, préparait un jeton de titre financier lié à l’immobilier appelé United States Property Coin (USPC). Lors de la publication de cet article en novembre 2022, son lancement était annoncé pour plus tard dans le mois. Le portefeuille prévu devait comprendre des logements collectifs et un bien d’environ 10 millions de dollars à Venice Beach, en Californie. Cela décrit le projet annoncé à cette date, sans confirmer sa disponibilité ni sa valeur actuelles.

Zhang soulignait la volatilité des cryptomonnaies et la difficulté de transformer un placement immobilier en liquidités. L’objectif de traiter ces deux problèmes a été présenté dans l’annonce du projet ; il ne constitue pas une garantie de stabilité du prix ou de remboursement immédiat.

La tokenisation de titres immobiliers peut améliorer l’enregistrement, l’administration et la transmission des participations. Des marchés de capitaux établis comme Singapour, Hong Kong et le Luxembourg peuvent accueillir ces projets. Leur réussite dépend de la clarté des droits juridiques, de l’admissibilité des investisseurs, des performances des biens et de l’existence d’acheteurs.