Immobilier
Starwood Property Trust enregistre une perte de 389,7 millions de dollars sous l’effet des charges de crédit
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Starwood Property Trust (STWD ) a publié ses résultats du troisième trimestre le 6 novembre 2026 : une perte nette selon les PCGR de 389,7 millions de dollars américains attribuable à la société, soit 1,08 dollar par action diluée, les charges liées au crédit et aux variations de valeur ayant plus que compensé la hausse des revenus. Un an plus tôt, la société avait dégagé un bénéfice de 72,6 millions de dollars, soit 0,19 dollar par action. Ces résultats mettent en évidence un contraste marqué entre l’importante perte comptable et les bénéfices distribuables, positifs mais en baisse.
Les revenus ont progressé, passant de 488,9 à 545,9 millions de dollars, tandis que le total des coûts et des charges est passé de 489,4 à 839,7 millions de dollars. Le trimestre comprend une provision pour pertes de crédit de 336,6 millions de dollars, contre 28,4 millions un an plus tôt, des pertes de 121,6 millions de dollars liées à la juste valeur des prêts hypothécaires, après un gain de 52,4 millions au trimestre correspondant de 2025, ainsi que 32,2 millions de dollars de dépréciations immobilières sans décaissement. Ces charges expliquent en partie pourquoi la hausse des revenus d’intérêts, de gestion de prêts et de location ne s’est pas traduite par un bénéfice net.
Le formulaire 10-Q attribue la provision pour pertes de crédit à l’augmentation du risque de déficits de remboursement, en raison de la hausse prévue des taux d’intérêt. Comme le portefeuille de prêts est principalement à taux variable, la hausse des taux alourdit le service de la dette des emprunteurs. Elle fait également monter les taux de capitalisation et baisser la valeur des biens immobiliers, ce qui réduit la capacité des emprunteurs à refinancer leurs prêts ou à vendre leurs biens. Les provisions pour pertes de crédit sur les prêts octroyés atteignaient 704,2 millions de dollars au 30 septembre, contre 440,8 millions au 31 décembre 2025.
Le volume de prêts en difficulté s’est quelque peu amélioré. Le montant des prêts non dépréciés dont les intérêts ne sont plus comptabilisés a diminué, passant de 967,7 millions de dollars à la fin de l’exercice à 660,7 millions; aucun autre prêt commercial non déprécié n’a été placé dans cette situation au cours du trimestre, et un prêt commercial de 107,9 millions de dollars a recommencé à générer des intérêts. La provision tient néanmoins compte des pertes attendues sur toute la durée des prêts, et pas seulement de celles associées aux prêts dont les intérêts ne sont déjà plus comptabilisés.
Les bénéfices hors PCGR sont inférieurs au dividende
Les bénéfices distribuables, une mesure hors PCGR définie par la société qui exclut les provisions pour pertes de crédit, les variations de valeur non réalisées et d’autres éléments spécifiés, tout en tenant compte des résultats réalisés, se sont établis à 116,8 millions de dollars, soit 0,31 dollar par action diluée. Ils étaient de 151,5 millions de dollars, soit 0,40 dollar, au deuxième trimestre. Les réserves pour pertes de crédit et les dépréciations immobilières ne sont prises en compte dans cette mesure que lorsqu’elles sont jugées irrécouvrables à la suite d’un événement de réalisation, généralement le remboursement du prêt ou la vente de l’actif sous-jacent.
Une nouvelle mesure complémentaire, les bénéfices distribuables avant les gains et pertes réalisés sur les prêts commerciaux, s’est établie à 155,2 millions de dollars, soit 0,41 dollar par action. Elle exclut les gains et pertes réalisés lors du règlement de prêts commerciaux dont les intérêts ne sont plus comptabilisés et de la vente de biens saisis dans le segment des prêts commerciaux et résidentiels. Au troisième trimestre, cela revenait à exclure 38,4 millions de dollars de pertes réalisées sur la vente de biens saisis, calculées selon la méthode de la société pour les bénéfices distribuables.
La direction et le conseil d’administration tiennent compte des deux mesures pour évaluer les résultats et fixer le dividende. Les deux mesures par action sont restées inférieures au dividende trimestriel de 0,48 dollar, montrant que, même après exclusion des importantes charges non réalisées et liées au crédit, les mesures de bénéfices privilégiées par la société ne suffisaient pas à couvrir la distribution.
Les investissements progressent tandis que les actifs anciens sont cédés
Starwood a investi 3,2 milliards de dollars au cours du trimestre et 8,2 milliards au cours des neuf premiers mois. Selon la société, les 2,4 milliards de dollars investis dans les prêts commerciaux représentent son montant trimestriel le plus élevé en quatre ans et portent ce portefeuille à un niveau record de 17,8 milliards. Parmi les nouveaux prêts notables figurent un prêt hypothécaire de premier rang de 587,9 millions de dollars garanti par un portefeuille d’entrepôts industriels, dont 558,5 millions ont été décaissés, ainsi qu’un prêt hypothécaire de premier rang de 373,2 millions d’euros (428,1 millions de dollars) garanti par un portefeuille français de centres logistiques du dernier kilomètre, dont 266,0 millions ont été décaissés.
Les travaux se sont poursuivis sur les actifs anciens. Un immeuble résidentiel de 500 logements à Dallas, acquis à la suite d’une saisie, a été vendu 74,0 millions de dollars, entraînant une perte de 10,8 millions selon les PCGR. Un immeuble de 256 logements à Phoenix a, quant à lui, été vendu 22,6 millions de dollars, avec une perte de 0,8 million. Le président du conseil et directeur général Barry Sternlicht a déclaré que la société s’attendait toujours « à régler près de la moitié des actifs sous-performants qu’elle détenait au début de l’année ».
Starwood a également racheté environ 6,7 millions d’actions ordinaires pour 107,8 millions de dollars, ce qui laisse une capacité de 262,5 millions dans le cadre de son programme de rachat de 400 millions. Le président Jeffrey DiModica a indiqué qu’environ 2,1 milliards de dollars de transactions de financement avaient été conclues plus tôt en 2026, à des taux et des marges inférieurs à ceux disponibles lors de la publication des résultats.
La trésorerie et la trésorerie soumise à restrictions totalisaient 712,7 millions de dollars au 30 septembre. La direction a estimé que les liquidités actuelles et l’accès à des liquidités supplémentaires étaient suffisants pour honorer les obligations financières pendant au moins les 12 prochains mois.
Le trimestre conjugue donc l’expansion du portefeuille de prêts et d’importants retours de capitaux avec des coûts de crédit liés à la hausse des taux et des pertes réalisées sur des actifs anciens. Pour les prochains résultats, la question centrale est de savoir si les bénéfices tirés du portefeuille élargi et la poursuite du règlement des actifs anciens pourront combler l’écart entre les bénéfices distribuables et le dividende, sans nouvelle charge de crédit de cette ampleur.
