Crowdfunding immobilier: ce que c’est et comment cela fonctionne

Le financement participatif immobilier, ou crowdfunding immobilier, permet à plusieurs personnes de regrouper des capitaux en ligne pour investir dans des projets immobiliers. Il peut réunir des débutants et des investisseurs expérimentés. Selon la structure, les participants acquièrent une participation dans une société ou un véhicule d’investissement, ou financent des prêts ; ils n’achètent pas toujours directement une fraction du bien.

Cette méthode peut donner accès à l’immobilier avec un capital initial inférieur à celui d’un achat direct. L’investissement peut être lié à la propriété, aux loyers ou aux prêts, sans garantie d’accroissement du patrimoine.

Examinons le fonctionnement du financement participatif immobilier en ligne, ses avantages et ses risques, ainsi que quelques exemples de plateformes américaines.

Qu’est‑ce que le crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif immobilier peut prendre la forme de financement participatif en capital ou de financement par la dette. Il rassemble les fonds de plusieurs investisseurs pour des constructions neuves, l’achat de bâtiments existants ou des prêts de rénovation. Les participants investissent selon les conditions de chaque offre. Les projets peuvent être résidentiels ou commerciaux, existants ou à venir, et porter sur des constructions ou des participations dans des biens déjà bâtis. Voici quelques raisons pour lesquelles cette forme de financement suscite de l’intérêt :

• Il ouvre la voie à la diversification du portefeuille.
• Le montant initial peut être inférieur à celui d’un achat immobilier direct, selon l’offre.
• Le financement collaboratif permet aux participants d’investir dans des biens plus importants qu’ils ne pourraient viser individuellement.
• Le capital provient de plusieurs participants, mais chaque investisseur reste exposé à un risque de perte.
• Il offre une porte d’entrée à des investissements uniques ou novateurs.
• En plus des biens résidentiels, les participants peuvent également diversifier vers des propriétés commerciales.
• Permet de s’exposer au marché immobilier sans assurer soi-même la gestion quotidienne, même si les frais correspondants peuvent peser sur l’investissement.
• L’investisseur passif n’a généralement pas à souscrire un prêt hypothécaire personnel ; les éventuelles obligations de versement supplémentaire dépendent de l’offre.
• L’investisseur n’a généralement pas à fournir de garantie personnelle, mais le projet sous-jacent peut comporter des prêts garantis par les biens immobiliers.

Comment le crowdfunding fonctionne‑t‑il dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier est une possibilité pour diversifier un portefeuille. Un achat direct peut être financé par un prêt bancaire ou d’une coopérative de crédit, souvent avec un apport important. Le propriétaire assume aussi des frais récurrents, l’entretien, les factures d’eau et d’énergie et les impôts immobiliers.

Le financement participatif rassemble plutôt les capitaux au moyen de plateformes spécialisées. Les investisseurs peuvent rechercher des revenus périodiques ou un gain à l’échéance ou à la vente. Le montant et le calendrier des paiements ne sont pas garantis.

Les montants minimaux varient fortement : certaines offres commencent à quelques dizaines ou centaines de dollars, tandis que d’autres exigent des milliers de dollars. L’investissement peut passer par des sociétés de projet, des prêts, des fonds ou des sociétés d’investissement immobilier de type REIT. Un REIT détient ou finance des biens ; il n’est pas simplement un dépositaire. Les actifs peuvent comprendre des logements, des centres commerciaux, des hôtels et des bureaux. Les REIT non cotés peuvent être enregistrés auprès de la SEC et proposés au public, ou être privés ; ces catégories sont différentes. Les distributions peuvent varier et ne proviennent pas toujours uniquement des bénéfices d’exploitation.

Les avantages du crowdfunding immobilier pour les investisseurs

Les plateformes peuvent donner accès à des investissements immobiliers privés autrement difficiles à atteindre pour de nombreux particuliers. Certaines offres visent des rendements élevés, sans nécessairement dépasser ceux des REIT cotés. La liquidité limitée et les valorisations moins fréquentes créent des risques supplémentaires ; l’absence de cours quotidien ne signifie pas un risque moindre.

Lorsqu’on envisage de s’aventurer dans les sphères d’investissement privées, une recherche approfondie et une évaluation financière sont essentielles. Il est judicieux de ne pas s’engager excessivement afin de ne pas compromettre la stabilité financière.

Le financement participatif immobilier peut compléter un portefeuille plus large, aux côtés d’actions, d’obligations et d’autres investissements. Son apport à la diversification dépend des biens concernés et des autres positions ; il ne convient pas à tous les investisseurs.

Certaines offres sont ouvertes aux investisseurs non accrédités, tandis que d’autres sont réservées aux investisseurs accrédités au sens des règles américaines. Pour une personne physique, les critères courants sont un revenu supérieur à 200 000 dollars individuellement ou 300 000 dollars avec un conjoint ou partenaire équivalent pendant chacune des deux années précédentes, avec une attente raisonnable du même niveau pour l’année en cours, ou un patrimoine net supérieur à 1 million de dollars, hors résidence principale. D’autres voies existent, notamment certaines certifications professionnelles.

Évaluer le crowdfunding immobilier: les avantages et les inconvénients

Le financement participatif immobilier comporte des possibilités et des risques. Avant d’investir, il faut examiner les avantages et les inconvénients de la plateforme, de l’offre précise et de sa stratégie d’investissement.
Avantages :

• Peut offrir des rendements intéressants, sans garantie de surperformer d’autres investissements immobiliers.
• Facilite la diversification et l’augmentation des actifs financiers d’une personne.
• Ouvre la porte à des projets immobiliers distincts et novateurs.
• Évite de nombreux tracas habituels auxquels les propriétaires sont confrontés.
• Peut exiger un apport initial inférieur à celui d’un achat direct ; les frais récurrents et les éventuels versements supplémentaires dépendent de l’offre.

Inconvénients :

• Les sites de crowdfunding peuvent facturer des frais de gestion ou de conseil aux investisseurs.
• Problèmes de liquidité: il est difficile de liquider rapidement ou de céder votre part.
• Les distributions peuvent avoir des conséquences fiscales variables selon leur nature, le compte utilisé et la juridiction de l’investisseur.
• Étant une offre de marché relativement récente, de nombreuses plateformes manquent d’un historique de performance substantiel.
• Certaines offres sont réservées aux investisseurs accrédités et peuvent prévoir des montants minimaux élevés.

Plateformes de crowdfunding immobilier

Voici quelques exemples de plateformes américaines de financement participatif immobilier.

Groundfloor — Groundfloor donne principalement accès à des investissements en dette liés à l’immobilier, avec un minimum à partir de 10 dollars pour certaines offres de prêts. La société a annoncé des rendements moyens historiques d’environ 10 %, ce qui ne garantit pas les résultats futurs. Des options d’investissement automatisé sont disponibles. Les frais, les conditions et les risques doivent être examinés pour chaque produit.

Groundfloor fournit des informations sur les offres et des outils de gestion des investissements via son site et des applications mobiles disponibles sur Google Play et Apple App Store. Les fonctions numériques facilitent l’accès, mais n’éliminent pas les risques de retard, de défaut ou de perte en capital.

EquityMultiple — EquityMultiple s’adresse aux investisseurs accrédités. Certains produits, comme les Alpine Notes, prévoient un investissement minimum de 5 000 dollars, tandis que d’autres offres exigent davantage. Les investissements peuvent inclure des biens commerciaux privés tels que bureaux, résidences pour personnes âgées, hôtels et centres de données.

L’article décrivait d’autres offres d’EquityMultiple avec des engagements généralement compris entre 10 000 et 40 000 dollars et des durées allant de six mois à dix ans ou davantage. Les conditions varient selon le produit ; ces chiffres ne constituent ni un minimum universel ni une garantie de sortie à une date précise. Les intéressés doivent examiner l’offre et leur propre éligibilité.

Résumé

Le financement participatif immobilier permet aux particuliers de réunir des capitaux en ligne pour des projets résidentiels, commerciaux ou mixtes. Il peut élargir l’accès à des possibilités auparavant surtout destinées aux investisseurs fortunés ou institutionnels. Les montants minimaux, les critères d’accès, la liquidité et les risques varient. La diversification et les rendements potentiels ne sont pas garantis : une analyse attentive est donc nécessaire avant d’investir.