La titularisation de l’immobilier : la course pour posséder l’avenir de la propriété est lancée

Dubaï a fait un grand pas vers son plan de titularisation de l’immobilier d’une valeur d’un trillion de dollars.

La semaine dernière, le département de la terre de Dubaï (DLD) et Ctrl Alt, un fournisseur d’infrastructure de titularisation, ont introduit des capacités de négociation de marché secondaire pour les actifs immobiliers titularisés, marquant le lancement de la phase deux du projet de titularisation de l’immobilier de Dubaï.

Avec ce marché secondaire pour les jetons soutenus par des propriétés, le DLD et Ctrl Alt permettent la revente de plus de 5 millions de dollars de jetons immobiliers, permettant ainsi la propriété fractionnée.

Cette phase s’appuie sur la phase pilote réussie, au cours de laquelle dix propriétés de Dubaï ont été titularisées, représentant 18,5 millions de dirhams d’Émirats arabes unis en valeur immobilière.

Près de 8 millions de jetons ont été émis à ce stade, qui sont maintenant éligibles à la revente dans un environnement contrôlé. Cette démarche va étendre l’accessibilité des investisseurs à travers le secteur immobilier de Dubaï, qui connaît un boom, atteignant un record de 916 milliards de dirhams (plus de 249 milliards de dollars américains) en transactions immobilières totales en 2025.

Les échanges auront lieu dans un cadre réglementé sur la plateforme de distribution du projet pour assurer l’intégrité des transactions.

Pour ce projet, Ctrl Alt a choisi le blockchain XRP Ledger, qui a récemment activé une nouvelle mise à niveau permettant aux entités réglementées d’exploiter des bourses décentralisées réglementées (DEX). Toutes les transactions seront exécutées et enregistrées sur le XRP Ledger, avec tous les fonds sécurisés par Ripple Custody.

« Nous sommes fiers de travailler avec le département de la terre de Dubaï et VARA sur la phase deux du projet, en démontrant ce qui est possible lorsque les gouvernements et l’innovation institutionnelle se réunissent pour construire des rails numériques de pointe », a déclaré Robert Farquhar, PDG, MENA chez Ctrl Alt. « La titularisation native n’atteint son plein potentiel que lorsque les actifs peuvent circuler efficacement après leur émission, et la négociation de marché secondaire est essentielle à ce résultat. »

Avec cet effort, Dubaï vise à devenir un hub mondial pour la titularisation de l’immobilier, le processus de conversion des droits de propriété d’une propriété physique en jetons numériques qui peuvent être achetés, vendus et négociés sur une plateforme de blockchain. En représentant une part fractionnée de la propriété, chaque jeton réduit considérablement la barrière à l’entrée.

Le montant minimum d’investissement est assez faible ici par rapport aux investissements immobiliers traditionnels, ouvrant ainsi le marché à un plus large éventail d’investisseurs et, à terme, augmentant la liquidité, facilitant l’entrée et la sortie des investissements, même à tout moment de la journée ou de la semaine.

La technologie de blockchain décentralisée, immuable et sans frontières fournit un moyen transparent et sécurisé d’enregistrer la propriété et les transactions, simplifiant ainsi les registres et les règlements. En éliminant les intermédiaires, la technologie permet des transactions plus rapides et plus rentables.

Ces avantages ont attiré l’attention des institutions financières traditionnelles ; cependant, le manque de clarté réglementaire et les approches juridictionnelles incohérentes restent des obstacles à la tendance de la titularisation. La négociation secondaire mince, qui limite la liquidité, est un autre facteur qui entrave la croissance.

Le blockchain lui-même présente des risques uniques, tels que les arnaques de phishing et les bogues de contrat intelligent, qui nécessitent des mesures de cybersécurité robustes. Malgré ces défis, la titularisation des actifs du monde réel continue de gagner en importance.

La poussée de la propriété titularisée de Dubaï

L’immobilier est un marché massif, et il devrait atteindre un chiffre stupéfiant de 673 billions de dollars d’ici 2026, tandis que le volume du marché devrait grimper à 727 billions de dollars d’ici 2029, selon Statista.

Parmi les marchés à forte croissance, le Portugal, la Corée du Sud, l’Arabie saoudite et Dubaï connaissent des boom importants.

Étant donné la capacité de la titularisation de l’immobilier à débloquer un nouveau paradigme d’investissement et l’accent croissant de Dubaï sur la numérisation, la plus grande et la plus peuplée des métropoles des Émirats arabes unis a activement intégré la titularisation dans son cadre réglementaire et son infrastructure immobilière publique.

L’année dernière, le DLD, l’agence gouvernementale responsable de l’enregistrement, de l’organisation et de la promotion des investissements immobiliers à Dubaï, a établi une feuille de route pour titulariser 7 % du marché immobilier de la ville d’ici 2033, d’une valeur d’environ 16 milliards de dollars.

Conformément à cette feuille de route, l’agence a tout d’abord développé une plateforme appelée Prypco Mint, en partenariat avec Ctrl Alt et la société de fintech immobilière Prypco, pour titulariser les actes de propriété sur le XRP Ledger, avec Zand Bank en tant que partenaire bancaire.

La plateforme permet aux investisseurs d’acheter une propriété fractionnée dans des propriétés locales en utilisant la monnaie locale, à partir de seulement 2 000 dirhams (environ 544 dollars). Alors qu’elle était initialement disponible uniquement pour les détenteurs de cartes d’identité des Émirats arabes unis et ne supportait que les transactions en dirhams, le DLD prévoit d’étendre l’accès au niveau mondial et d’intégrer plus tard d’autres plateformes.

Il y a quelques mois, l’agence a lancé avec succès sa première propriété titularisée, qui a été entièrement souscrite dans les 24 heures. Puis, un mois plus tard, le DLD a vendu son deuxième projet immobilier titularisé via la plateforme Prypco Mint en moins de 2 minutes. Il a généré une liste d’attente de plus de 10 700 acheteurs potentiels.

Cette forte réponse des investisseurs a été décrite par la fondatrice et PDG de Prypco, Amira Sajwani, comme un signe que « les investisseurs sont prêts pour une façon plus intelligente et plus accessible d’investir dans l’immobilier ».

Avec la négociation de marché secondaire maintenant en cours, le gouvernement a entamé la deuxième phase du pilote, qui vise à évaluer l’efficacité du marché, la préparation opérationnelle et l’alignement sur les lois immobilières actuelles, tout en renforçant la transparence et la protection des investisseurs.

Le partenaire d’infrastructure du projet, Ctrl Alt, qui a frappé les jetons représentant la propriété des actes pendant la phase un, aide maintenant également à déployer la fonctionnalité de négociation de marché secondaire pour la phase deux.

La plateforme a été directement intégrée au système du DLD, permettant aux jetons de titre de propriété d’être émis, gérés et transférés sur la chaîne. Elle garantit également que les registres de blockchain sont synchronisés avec le registre immobilier du gouvernement.

« Notre objectif était de construire une infrastructure de négociation de marché secondaire qui soit efficace pour l’ensemble de l’écosystème tout en maintenant les contrôles et la gouvernance requis par le DLD et VARA », a déclaré Matt Acheson, CPO chez Ctrl Alt, un fournisseur de services de valeurs virtuelles (VASP) agréé, qui a titularisé plus de 850 millions de dollars d’actifs dans divers domaines, notamment l’immobilier, le crédit privé, les fonds, les matières premières et plus encore.

Dans la phase deux actuelle, les jetons sont également appariés avec des jetons de valeurs virtuelles référencées à des actifs (ARVAs) pour permettre des transferts réglementés sur le marché secondaire. Ce deuxième niveau régit qui peut négocier des jetons et dans quelles conditions, en garantissant que tous les échanges sont conformes.

« Pour y parvenir, Ctrl Alt a conçu un cadre technique sophistiqué pour faciliter l’exploitation conjointe de jetons de gestion ARVA et de jetons de propriété de manière transparente sur la chaîne. »

– Acheson

Ainsi, Ctrl Alt gère la complexité sous-jacente de la technologie de titularisation, tandis que les plateformes de distribution comme PRYPCO se concentrent uniquement sur la fourniture d’expériences immobilières fractionnées fluides aux utilisateurs finals.

La titularisation à l’échelle mondiale

À Dubaï, la titularisation de l’immobilier évolue rapidement des programmes pilotes vers un marché réglementé à forte croissance. Mais la tendance n’est pas limitée à seulement les Émirats arabes unis ; les gouvernements, les institutions financières et les promoteurs immobiliers privés à travers le Moyen-Orient, l’Asie, l’Europe et l’Amérique du Nord explorent de plus en plus les modèles de propriété immobilière basés sur la blockchain.

Plus récemment, l’Arabie saoudite a exécuté avec succès un transfert de titre de propriété immobilier titularisé. Avec ce jalon, l’État arabe islamique souverain a fait un solide pas vers ses objectifs de transformation numérique définis dans la Vision 2030 de l’Arabie saoudite.

La transaction a été exécutée entre le Fonds de développement immobilier (REDF) et le développeur de solutions de logement abordable soutenu par le gouvernement, la Société nationale du logement (NHC).

Pour cette transaction, ils ont utilisé l’infrastructure souveraine de droppRWA, qui a fourni tout, des normes de jetons, de la logique de conformité et d’un cadre d’émission à un mécanisme de livraison stable contre paiement.

« Nous avons exécuté avec succès la première transaction immobilière vérifiée par blockchain du Royaume, en utilisant les premières normes gouvernementales pour la titularisation de la propriété immobilière. En reliant les transactions directement aux registres officiels dès le départ, cela élargira la participation, renforcera la confiance des investissements étrangers, améliorera la liquidité, accélérera le financement du développement et permettra de nouvelles innovations PropTech. »

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, ministre des Affaires municipales et rurales et du Logement

Même la banque centrale du Kazakhstan a lancé un pilote pour la titularisation de l’immobilier.

Selon le projet, des jetons de propriété commerciale soutenus par des actifs seront émis, chacun représentant 1 mètre carré d’une propriété. Pour l’instant, le pilote est mené dans un environnement de bac à sable réglementé sous une surveillance attentive pour aider à créer un mécanisme clair de participation et à poser les fondements d’une adoption plus large.

La tendance de la titularisation a également conduit Bed Bath & Beyond (BBBY ) à annoncer des plans pour lancer une plateforme de titularisation d’actifs. Cela commencera par l’immobilier, avec des personnes en mesure de voir la valeur de ce qu’elles possèdent et d’accéder au financement en un seul endroit.

« Fournir des voies de liquidité responsables et conformes pour les propriétaires de biens et les détenteurs d’actifs du monde réel est notre stratégie et notre vision à long terme », a déclaré le PDG Marcus Lemonis. Le détaillant en ligne est également intéressé par l’acquisition d’une société de technologie blockchain, Tokens.com, qui élargira son portefeuille déjà composé de tZERO et GrainChain.

Pendant ce temps, en Asie du Sud, World Liberty Financial (WLFI), une société de crypto dont la famille du président américain Donald Trump est partiellement propriétaire, et le promoteur immobilier de luxe DarGlobal ont annoncé des plans pour titulariser un resort de luxe Trump aux Maldives.

La titularisation, selon le PDG de DarGlobal, Ziad El Chaar, rendra l’investissement immobilier accessible à davantage d’investisseurs qui ne peuvent y accéder aujourd’hui.

« Cela marque une avancée pour l’investissement immobilier », a déclaré Chaar. « Ensemble, nous repensons la façon dont les investisseurs qualifiés peuvent accéder, négocier et finalement obtenir de la liquidité dans les intérêts de revenu de prêt de biens immobiliers de haute qualité pendant leur développement. »

L’accord a été annoncé lors d’un forum de World Liberty Financial tenu à Mar-a-Lago, auquel ont assisté des acteurs de la finance traditionnelle (TradFi) tels que le PDG de Franklin Templeton, Jenny Johnson, et le PDG de Goldman Sachs (GS ), David Solomon ; les représentants de l’industrie de la crypto comprenaient le PDG de Coinbase (COIN ), Brian Armstrong, et le fondateur de Binance, Changpeng Zhao, ainsi que les sénateurs Ashley Moody et Bernie Moreno, le milliardaire hôtelier Barry Sternlicht, le président de la FIFA, Gianni Infantino, et la rappeuse Nicki Minaj.

Le plan est de titulariser les intérêts de revenu de prêt de l’hôtel et du resort Trump International, Maldives, une propriété hôtelière de luxe dotée d’environ 100 plages et villas sur l’eau de luxe. Il devrait être achevé en 2030.

L’offre de jetons offrira aux investisseurs éligibles un rendement fixe et des flux de revenu de prêt de la propriété.

Plus précisément, ils seront proposés dans le cadre d’un placement privé et vendus uniquement à des investisseurs accrédités vérifiés. L’accès à l’offre initiale sera possible via des portefeuilles sélectionnés et des partenaires tiers. Les jetons peuvent comporter des utilités supplémentaires en chaîne, telles que la possibilité d’utiliser les avoirs comme garantie de prêt via WLFI Markets.

« Nous avons construit World Liberty Financial pour ouvrir la finance décentralisée au monde », et avec cette annonce, « nous étendons maintenant cet accès à la titularisation de l’immobilier », a déclaré le co-fondateur de World Liberty Financial, Eric Trump. « Pour la première fois, les participants éligibles peuvent faire partie d’une propriété emblématique. »

La titularisation du resort, actuellement en développement, sera effectuée en partenariat avec Securitize, une société de titularisation qui fournit l’infrastructure pour convertir les actifs traditionnels en jetons en chaîne.

La plateforme est utilisée par BlackRock pour son fonds monétaire à court terme en dollars américains en chaîne, BUIDL, qui détient $2,46 milliard de valeur totale.

« L’immobilier a été l’un des actifs les plus difficiles à titulariser de manière efficace », a déclaré Carlos Domingo, co-fondateur et PDG de Securitize. « Nous croyons que les produits immobiliers en chaîne évolutifs émis avec conformité, gouvernance et structure de marché à l’esprit seront recherchés au niveau mondial. »

La société de technologie financière a récemment rapporté une augmentation de 841 % de son chiffre d’affaires pour les neuf premiers mois de 2025, atteignant 55,6 millions de dollars.

Ceci a été partagé dans le cadre du dépôt de la société auprès de la SEC pour une introduction en bourse sur le Nasdaq sous le symbole SECZ, via une fusion avec Cantor Equity Partners II (CEPT), une société de portefeuille vide soutenue par Cantor Fitzgerald, qui doit encore être approuvée par les actionnaires et les régulateurs.

Le point de basculement

Il est assez clair que la tendance de la titularisation d’actifs du monde réel (RWA) se propage progressivement partout.

La titularisation a été en développement pendant une décennie, mais c’est au cours des dernières années qu’elle a commencé à gagner en importance dans la finance traditionnelle. Des banques mondiales comme JPMorgan (JPM ) à des gestionnaires de placements importants comme BlackRock (BLK ), les géants de la finance traditionnelle incluent de plus en plus d’actifs titularisés dans leurs offres.

Cette adoption intervient sur fond de demande croissante pour des infrastructures de règlement basées sur la blockchain, de la nécessité de moderniser les anciennes installations financières et de prévisions grandissantes selon lesquelles les actifs titularisés pourraient gonfler jusqu’à un marché de plusieurs milliers de milliards de dollars au cours de la prochaine décennie.

Un rapport de Boston Consulting Group (BCG) et Ripple estime que le marché des actifs titularisés, y compris les stablecoins, devrait atteindre 19 000 milliards de dollars d’ici 2033 à mesure que la croissance de la technologie approche d’un « point de basculement ».

Cette croissance se situe au milieu de la prévision modérée de 12 000 milliards de dollars et d’une prévision plus optimiste de 23,4 billions de dollars au cours des sept prochaines années.

Alors que les titres du Trésor américain titularisés ont déjà connu un succès précoce, permettant aux trésoriers d’entreprise de déplacer leur argent inactif en obligations gouvernementales à court terme titularisées sans intermédiaires, le rapport met également en évidence la titularisation du crédit privé et des émissions de carbone comme des cas d’utilisation, où la blockchain peut fournir de la transparence, de la traçabilité et de la propriété fractionnée à des marchés traditionnellement opaques et illiquides.

Déjà, la titularisation des ARW a dépassé 25 milliards de dollars de valeur, englobant la dette du Trésor américain, les matières premières, le crédit privé, les obligations d’entreprise, les actions publiques et privées, les fonds alternatifs institutionnels et l’immobilier, selon les données de rwa.xyz. Cette valeur a augmenté d’environ 10 fois au cours des 2 dernières années.

Parmi tous les actifs, l’immobilier est l’un des plus lents à passer en chaîne. Jusqu’à présent, seules 64 propriétés, d’une valeur combinée de 372 millions de dollars, ont été titularisées dans le monde, bien que ce chiffre ait augmenté de plus de 13 fois par rapport à 27 millions au début de l’année dernière.

La titularisation de l’immobilier représente également une petite part du marché immobilier mondial. Mais selon les prévisions de Deloitte, 4 000 milliards de dollars de biens immobiliers devraient être titularisés d’ici 2035.

« La titularisation de l’immobilier pourrait non seulement ouvrir la voie à de nouveaux marchés et produits, mais également offrir aux organisations immobilières une opportunité de surmonter les défis liés à l’inefficacité opérationnelle, aux coûts administratifs élevés facturés aux investisseurs et à la participation limitée des détaillants », a déclaré Deloitte dans son rapport l’année dernière.

La croissance prévue par le cabinet de conseil dans l’écosystème immobilier titularisé mondial devrait être répartie sur trois principaux composants.

La propriété titularisée des prêts et des titrisations est l’un des composants que le rapport s’attend à voir représenter la part la plus élevée de l’immobilier titularisé, atteignant 2 390 milliards de dollars d’ici 2035, avec un taux de pénétration du marché de 0,55 %.

Ces derniers ne sont peut-être pas des candidats susceptibles de titularisation en raison de leur rôle dans la crise financière mondiale de 2008 et de la surveillance réglementaire qui a suivi, mais le rapport note que les titres de créance basés sur la blockchain attirent un intérêt significatif de la part des investisseurs.

Les fonds immobiliers privés ont le plus de potentiel, avec un taux de pénétration du marché de 8,5 % et devraient atteindre 1 000 milliards de dollars en 9 ans.

Ces fonds, qui peuvent être titularisés en émettant de nouveaux fonds en chaîne ou en titularisant un fonds hors chaîne, pourraient constituer un cas d’utilisation approprié pour la titularisation des actifs immobiliers en réduisant le rôle des intermédiaires, créant ainsi un fonds plus efficace, a noté Deloitte. Ici, des plateformes uniques et interconnectées peuvent offrir un moyen sans faille de gérer l’émission d’intérêts de participation, les services d’actifs et les échanges.

La propriété titularisée des projets en construction ou des terrains non développés devrait atteindre 50 milliards de dollars d’ici cette période, avec un taux de pénétration du marché de 0,80 %.

Avec les centres de données et les projets d’infrastructure qui suscitent un regain d’intérêt, la propriété fractionnée par la titularisation pourrait permettre aux investisseurs de détenir des parts de capitaux dans des projets de développement à rendement attractif.

La titularisation des actifs immobiliers, selon Deloitte, « peut permettre aux investisseurs institutionnels de créer des portefeuilles personnalisés avec des jetons qui correspondent à leur thèse d’investissement. Et tandis que les instruments financiers traditionnels manquaient de personnalisation, la titularisation peut la rendre possible ».

Selon un rapport d’EY, les investisseurs devraient augmenter leur allocation de portefeuille aux actifs titularisés de 2 % d’ici 2027. Intéressant, l’allocation d’actifs titularisés dans les portefeuilles immobiliers devrait augmenter plus agressivement, de 4,7 % à 6 % d’ici 2027 et au-delà.

Le rapport a également révélé que l’immobilier était classé premier ou deuxième actif titularisé le plus apprécié par 49 % des personnes à haut revenu net (HWN) et 56 % des investisseurs institutionnels.

Toutes ces constatations reflètent une confiance croissante dans le potentiel de la blockchain pour transformer le marché immobilier.

Selon Sternlicht, dont Starwood Capital gère plus de 120 milliards de dollars d’actifs, la titularisation peut révolutionner l’industrie. « La technologie est supérieure », et « l’avenir », a déclaré Sternlicht. Il a même comparé l’état actuel de la titularisation à l’IA, disant : « C’est encore plus précoce dans le monde physique que l’IA. » Il a ajouté :

« C’est une chose fantastique pour le monde, le monde doit simplement suivre. »

Conclusion

L’avenir de la titularisation de l’immobilier est clairement prometteur, gagnant en importance parmi les promoteurs, les investisseurs, les fournisseurs de technologie et les gouvernements. À mesure que la technologie progresse, que les infrastructures mûrissent et que la clarté réglementaire s’améliore, l’immobilier titularisé va grandir et conduire à de meilleures stratégies de tarification et d’investissement.