Tokenisation Immobilière: La Course pour Posséder le Futur de la Propriété est Lancée

Dubaï a franchi une grande étape vers son plan de tokenisation immobilière d’un trillion de dollars.

La semaine dernière, le Dubai Land Department (DLD) et Ctrl Alt, un fournisseur d’infrastructure de tokenisation, ont introduit des capacités de négociation sur le marché secondaire pour les actifs immobiliers tokenisés, marquant le lancement de la Phase Deux du Projet Pilote de Tokenisation Immobilière de Dubaï.

Avec ce marché secondaire pour les jetons adossés à des biens immobiliers, le DLD et Ctrl Alt permettent la revente de plus de 5 millions de dollars de jetons immobiliers, offrant ainsi la propriété fractionnée.

Cette phase s’appuie sur le pilote réussi, au cours duquel dix propriétés de Dubaï ont été tokenisées, représentant 18,5 millions AED en valeur immobilière.

Près de 8 millions de jetons ont été émis à cette étape, et ils sont désormais éligibles à la revente dans un environnement contrôlé. Cette initiative élargira l’accès des investisseurs au secteur immobilier de Dubaï, qui connaît un boom, atteignant un record de 916 milliards Dh (plus de 249 milliards $ US) de transactions immobilières totales en 2025.

Les transactions s’effectueront dans le cadre d’un cadre réglementé sur la plateforme de distribution du projet afin d’assurer l’intégrité des transactions.

Pour ce projet, Ctrl Alt a choisi la blockchain XRP Ledger, qui a récemment activé une nouvelle mise à jour permettant aux entités réglementées d’exploiter des échanges décentralisés (DEX) cloisonnés. Toutes les transactions seront exécutées et enregistrées sur le XRP Ledger, avec tous les fonds sécurisés par Ripple Custody.

« Nous sommes fiers de travailler avec le Dubai Land Department et VARA sur la Phase Deux du projet, démontrant ce qui est possible lorsque les gouvernements et l’innovation de niveau institutionnel s’unissent pour créer des rails numériques de premier plan, » a déclaré Robert Farquhar, PDG, MENA chez Ctrl Alt. « La tokenisation native n’atteint son plein potentiel que lorsque les actifs peuvent circuler efficacement après l’émission, et la négociation sur le marché secondaire est essentielle à ce résultat. »

Avec cet effort, Dubaï vise à devenir un centre mondial de la tokenisation immobilière, le processus de conversion des droits de propriété d’un bien physique en jetons numériques pouvant être achetés, vendus et échangés sur une plateforme blockchain. En représentant une part fractionnée du bien, chaque jeton réduit considérablement la barrière à l’entrée.

L’investissement minimum est assez faible ici comparé aux investissements immobiliers traditionnels, ouvrant ainsi le marché à un plus large éventail d’investisseurs et, par conséquent, augmentant la liquidité, facilitant l’entrée et la sortie des investissements, même à tout moment de la journée ou de la semaine.

La technologie blockchain décentralisée, immuable et sans frontières, quant à elle, offre un moyen transparent et sécurisé d’enregistrer la propriété et les transactions, rationalisant ainsi les dossiers et le règlement. En éliminant les intermédiaires, la technologie permet des transactions plus rapides et plus économiques.

Ces avantages ont attiré l’attention des institutions financières traditionnelles ; cependant, le manque de clarté réglementaire et les approches juridictionnelles incohérentes restent des goulets d’étranglement pour la tendance de la tokenisation. Un marché secondaire peu actif, qui limite la liquidité, constitue un autre facteur freinant la croissance.

La blockchain elle-même présente des risques uniques, tels que les escroqueries de phishing et les bugs de contrats intelligents, qui nécessitent des mesures de cybersécurité robustes. Malgré ces défis, la tokenisation des actifs du monde réel continue de gagner en élan.

L’initiative de Dubaï pour la propriété tokenisée

L’immobilier est un marché colossal, et on prévoit qu’il atteindra un impressionnant 673 trillions de dollars d’ici 2026, tandis que le volume du marché devrait grimper à 727 trillions de dollars d’ici 2029, selon Statista.

Parmi les marchés à forte croissance, le Portugal, la Corée du Sud, l’Arabie Saoudite et Dubaï connaissent des booms significatifs.

Compte tenu de la capacité de la tokenisation immobilière à ouvrir un nouveau paradigme d’investissement et de l’accent croissant de Dubaï sur la numérisation, la plus grande et la plus peuplée des métropoles des Émirats arabes unis intègre activement la tokenisation dans son cadre réglementaire et son infrastructure immobilière publique.

L’année dernière, le DLD, l’agence gouvernementale responsable de l’enregistrement, de l’organisation et de la promotion des investissements immobiliers à Dubaï, a présenté une feuille de route visant à tokeniser 7 % du marché immobilier de la ville d’ici 2033, d’une valeur d’environ 16 milliards de dollars.

Conformément à cette feuille de route, l’agence a d’abord développé une plateforme appelée Prypco Mint, en partenariat avec Ctrl Alt et la fintech immobilière Prypco, pour tokeniser les titres de propriété sur le XRP Ledger, Zand Bank étant le partenaire bancaire.

La plateforme permet aux investisseurs d’acheter une propriété fractionnée dans des biens locaux en utilisant la monnaie locale, à partir de seulement 2 000 dirhams (environ 544 $). Bien qu’initialement disponible uniquement aux titulaires d’une carte d’identité des ÉAU et ne prenant en charge que les transactions en dirhams, le DLD prévoit d’étendre l’accès à l’échelle mondiale et d’intégrer davantage de plateformes ultérieurement.

En mai, l’agence a lancé avec succès son premier bien tokenisé, qui a été entièrement souscrit en 24 heures. Un mois plus tard, le DLD a vendu son deuxième projet immobilier tokenisé via Prypco Mint en moins de 2 minutes. Cela a généré une liste d’attente de plus de 10 700 acheteurs potentiels.

Cette forte réponse des investisseurs a été décrite par la fondatrice et PDG de Prypco, Amira Sajwani, comme le signe que « les investisseurs sont prêts pour une façon plus intelligente et plus accessible d’investir dans l’immobilier ».

Avec la négociation sur le marché secondaire désormais en cours, le gouvernement a lancé la deuxième phase du pilote, qui vise à évaluer l’efficacité du marché, la préparation opérationnelle et l’alignement avec les lois immobilières actuelles, tout en renforçant la transparence et la protection des investisseurs.

Le partenaire d’infrastructure du projet, Ctrl Alt, qui a créé les jetons représentant la propriété des titres lors de la Phase Un, aide désormais à déployer la fonctionnalité du marché secondaire pour la Phase Deux.

La plateforme a été intégrée directement au système du DLD, permettant l’émission, la gestion et le transfert des jetons de titres de propriété sur la chaîne. Elle garantit également que les enregistrements blockchain sont synchronisés avec le registre immobilier du gouvernement.

« Notre objectif était de construire une infrastructure de marché secondaire efficace pour l’ensemble de l’écosystème tout en maintenant les contrôles et la gouvernance requis par le DLD et VARA, » a déclaré Matt Acheson, CPO chez Ctrl Alt, un fournisseur de services d’actifs virtuels (VASP) agréé, qui a tokenisé plus de 850 millions de dollars d’actifs, pas seulement dans l’immobilier mais aussi dans le crédit privé, les fonds, les matières premières et plus encore.

Dans la Phase Deux actuelle, les jetons sont également associés à des jetons d’Actifs Virtuels Référencés (ARVA) pour permettre des transferts réglementés sur le marché secondaire. Cette seconde couche régit qui peut échanger des jetons et dans quelles conditions, assurant la conformité de toutes les transactions.

« Pour y parvenir, Ctrl Alt a conçu un cadre technique sophistiqué afin de faciliter le fonctionnement dual des jetons de gestion ARVA et des jetons de propriété de manière transparente sur la chaîne. »

– Acheson

La tokenisation devient mondiale

À Dubaï, la tokenisation immobilière évolue rapidement des programmes pilotes vers un marché réglementé à forte croissance. Mais la tendance ne se limite pas aux ÉAU ; les gouvernements, les institutions financières et les promoteurs privés du Moyen-Orient, d’Asie, d’Europe et d’Amérique du Nord explorent de plus en plus les modèles de propriété immobilière basés sur la blockchain.

Plus récemment, l’Arabie Saoudite a réalisé avec succès un transfert tokenisé d’un titre de propriété. Avec cette étape, l’État souverain islamique a fait un pas solide vers ses objectifs de transformation numérique définis dans la Vision 2030 de l’Arabie Saoudite.

La transaction a été exécutée entre le Fonds de Développement Immobilier (REDF) et le développeur de solutions de logement abordable soutenu par le gouvernement, la National Housing Company (NHC).

Pour cette transaction, ils ont utilisé l’infrastructure de niveau souverain de droppRWA, qui a fourni tout, du standard de jeton, de la logique de conformité et du cadre d’émission à un mécanisme stable de livraison contre paiement.

« Nous avons exécuté avec succès la première transaction immobilière blockchain de bout en bout du Royaume, en utilisant les premiers standards gouvernementaux pour tokeniser la propriété immobilière. En reliant les transactions directement aux registres officiels dès le départ, cela élargira la participation, renforcera la confiance des IDE, améliorera la liquidité, accélérera le financement du développement et permettra de nouvelles innovations PropTech. »

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Ministre des Affaires Municipales et Rurales et du Logement

Même la banque centrale du Kazakhstan a lancé un projet pilote de tokenisation immobilière.

Selon le projet, des jetons adossés à des biens immobiliers commerciaux seront émis, chacun représentant 1 m² d’un bien. Pour l’instant, le pilote se déroule dans un bac à sable réglementaire sous une surveillance attentive afin de créer un mécanisme clair de participation et de poser les bases d’une adoption plus large.

La tendance à la tokenisation a également conduit Bed Bath & Beyond (BBBY ) à annoncer des plans de lancement d’une plateforme de tokenisation d’actifs. Cela commencera par l’immobilier, permettant aux personnes de voir la valeur de ce qu’elles possèdent et d’accéder au financement en un seul endroit.

« Fournir des voies de liquidité responsables et conformes pour les propriétaires et les détenteurs d’actifs réels est notre stratégie et notre vision à long terme, » a déclaré le PDG Marcus Lemonis. Le détaillant du commerce électronique s’intéresse également à l’acquisition de la société de technologie blockchain, Tokens.com, ce qui élargira son portefeuille déjà incluant tZERO et GrainChain.

Par ailleurs, en Asie du Sud, World Liberty Financial (WLFI), une société crypto partiellement détenue par la famille du président américain Donald Trump, et le promoteur immobilier de luxe DarGlobal ont annoncé des plans pour tokeniser un complexe hôtelier de marque Trump aux Maldives.

La tokenisation, selon le PDG de DarGlobal Ziad El Chaar, rendra l’investissement immobilier accessible à beaucoup plus d’investisseurs qui ne peuvent pas y accéder aujourd’hui.

« Ceci représente une percée pour l’investissement immobilier, » a déclaré Chaar. « Ensemble, nous repensons la façon dont les investisseurs qualifiés peuvent accéder, échanger et finalement obtenir de la liquidité sur les intérêts de revenus de prêts dans l’immobilier de haute qualité tel qu’il est développé. »

L’accord a été annoncé lors d’un forum World Liberty Financial tenu au Mar-a-Lago, auquel ont assisté des acteurs de la finance traditionnelle (TradFi) comme la PDG de Franklin Templeton Jenny Johnson et le PDG de Goldman Sachs David Solomon ; des représentants de l’industrie crypto, dont le PDG de Coinbase Brian Armstrong et le fondateur de Binance Changpeng Zhao, ainsi que les sénateurs Ashley Moody et Bernie Moreno, le milliardaire hôtelier Barry Sternlicht, le président de la FIFA Gianni Infantino et la rappeuse Nicki Minaj.

Le plan est de tokeniser les intérêts de revenus de prêts du Trump International Hotel & Resort, Maldives, une propriété hôtelière de luxe comprenant environ 100 plages ultra-luxueuses et des villas sur l’eau. Elle doit être achevée en 2030.

L’offre de jetons proposera aux investisseurs éligibles à la fois un rendement fixe et des flux de revenus de prêts provenant de la propriété.

Plus précisément, ils seront proposés dans le cadre d’un placement privé et vendus uniquement à des investisseurs accrédités vérifiés. L’accès à l’offre initiale sera possible via des portefeuilles sélectionnés et des partenaires tiers. Les jetons pourront offrir des utilités supplémentaires sur la chaîne, comme la possibilité d’utiliser les avoirs comme garantie de prêt via WLFI Markets.

« Nous avons créé World Liberty Financial pour ouvrir la finance décentralisée au monde, » et avec cette annonce, « nous étendons désormais cet accès à la tokenisation immobilière, » a déclaré le cofondateur de World Liberty Financial, Eric Trump. « Pour la première fois, les participants éligibles peuvent faire partie d’une propriété emblématique. »

La tokenisation du complexe, actuellement en cours de développement, sera réalisée en partenariat avec Securitize, une société de tokenisation qui fournit l’infrastructure permettant de transformer des actifs traditionnels en jetons sur la chaîne.

La plateforme est utilisée par BlackRock pour son fonds monétaire en dollars US sur la chaîne, BUIDL, qui détient 2,46 milliards de dollars de valeur totale.

« L’immobilier a été l’une des classes d’actifs les plus difficiles à tokeniser efficacement, » a déclaré Carlos Domingo, cofondateur et PDG de Securitize. « Nous croyons que les produits immobiliers sur la chaîne, évolutifs et émis avec conformité, gouvernance et structure de marché à l’esprit, seront recherchés à l’échelle mondiale. »

La société de technologie financière a récemment annoncé une hausse de 841 % de ses revenus pour les neuf premiers mois de 2025, atteignant 55,6 millions de dollars.

Cela a été partagé dans le cadre du dépôt SEC de la société visant à entrer en bourse sur le Nasdaq sous le symbole SECZ, via une fusion avec Cantor Equity Partners II (CEPT), une société à chèque blanc soutenue par Cantor Fitzgerald, qui doit encore être approuvée par les actionnaires et les régulateurs.

Le point de bascule

Il est assez clair que la tendance de la tokenisation des actifs du monde réel (RWA) se répand progressivement partout.

La tokenisation est en développement depuis une décennie, mais ce n’est que ces dernières années qu’elle a commencé à gagner du terrain dans la finance traditionnelle. Des banques mondiales comme JPMorgan aux grands gestionnaires d’actifs comme BlackRock, les géants de la TradFi intègrent de plus en plus des actifs tokenisés dans leurs offres.

Cette adoption intervient dans un contexte de demande croissante pour une infrastructure de règlement basée sur la blockchain, du besoin croissant de moderniser les systèmes financiers obsolètes, et des projections croissantes selon lesquelles les actifs tokenisés pourraient atteindre un marché de plusieurs billions de dollars au cours de la prochaine décennie.

Un rapport du Boston Consulting Group (BCG) et de Ripple estime que le marché des actifs tokenisés, y compris les stablecoins, atteindra 19 trillions de dollars d’ici 2033, alors que la croissance de la technologie approche d’un « point de bascule ».

Cette croissance se situe entre la prévision modérée de 12 trillions de dollars du rapport et une projection plus optimiste de 23,4 trillions de dollars pour les sept prochaines années.

Alors que les bons du Trésor américain tokenisés ont déjà connu un succès précoce, permettant aux trésoriers d’entreprise de placer leur trésorerie inactif dans des obligations gouvernementales à court terme tokenisées sans intermédiaires, le rapport a également mis en avant la tokenisation du crédit privé et des émissions de carbone comme cas d’usage, où la blockchain peut offrir transparence, traçabilité et propriété fractionnée à des marchés traditionnellement opaques et illiquides.

Déjà, la tokenisation des RWA a dépassé 25 milliards de dollars en valeur, englobant la dette du Trésor américain, les matières premières, le crédit privé, les obligations d’entreprise, les actions publiques et privées, les fonds alternatifs institutionnels et l’immobilier, selon les données de rwa.xyz. Cette valeur a augmenté d’environ 10 fois au cours des deux dernières années.

Parmi tous les actifs, l’immobilier est l’un des plus lents à migrer sur la chaîne. Jusqu’à présent, seulement 64 propriétés, d’une valeur combinée de 372 millions de dollars, ont été tokenisées à l’échelle mondiale, bien que ce chiffre ait augmenté de plus de 13 fois depuis 27 millions de dollars au début de l’année dernière.

La tokenisation de l’immobilier ne représente également qu’une infime part du marché immobilier mondial. Mais selon les projections de Deloitte, 4 trillions de dollars d’immobilier devraient être tokenisés d’ici 2035.

« La tokenisation immobilière pourrait non seulement ouvrir la voie à de nouveaux marchés et produits, mais aussi offrir aux organisations immobilières l’opportunité de surmonter les défis liés à l’inefficacité opérationnelle, aux coûts administratifs élevés facturés aux investisseurs et à la participation limitée du grand public, » a déclaré Deloitte dans son rapport l’année dernière.

La croissance projetée par le géant du conseil dans l’écosystème mondial de l’immobilier tokenisé devrait se répartir sur trois composantes principales.

La propriété tokenisée de prêts et de titrisations est l’une des composantes que le rapport prévoit de représenter la plus grande part de l’immobilier tokenisé, atteignant 2,39 trillions de dollars d’ici 2035, avec un taux de pénétration du marché total de 0,55 %.

Ces actifs peuvent ne pas être des candidats probables à la tokenisation en raison de leur rôle dans la crise financière mondiale de 2008 et de la surveillance réglementaire qui a suivi, mais le rapport note que les titres adossés à des actifs blockchain attirent un intérêt important des investisseurs.

Les fonds immobiliers privés, cependant, ont le plus grand potentiel, avec un taux de pénétration du marché de 8,5 % et devraient atteindre 1 trillion de dollars en 9 ans.

Ces fonds, qui peuvent être tokenisés soit en émettant de nouveaux fonds sur la chaîne, soit en tokenisant un fonds hors chaîne, Deloitte a noté, pourraient constituer un cas d’usage approprié pour la tokenisation d’actifs immobiliers en réduisant le rôle des intermédiaires, créant ainsi un fonds plus efficace. Ici, des plateformes uniques et interconnectées peuvent offrir une manière fluide de gérer l’émission de parts de capital, le service d’actifs et le trading, a-t-il déclaré.

Par ailleurs, la propriété tokenisée de projets en construction ou de terrains non développés devrait atteindre 50 milliards de dollars pendant cette période, avec un taux de pénétration du marché de 0,80 %.

Avec les centres de données et les projets d’infrastructure qui suscitent un regain d’intérêt, la propriété fractionnée via la tokenisation pourrait permettre aux investisseurs de détenir des projets de développement à forte intensité de capital avec des rendements attractifs.

La tokenisation d’actifs immobiliers, selon Deloitte, « peut permettre aux investisseurs institutionnels de créer des portefeuilles personnalisés avec des jetons correspondant à leur thèse d’investissement. Et alors que les instruments financiers traditionnels manquaient d’hyper-personnalisation, la tokenisation peut le rendre possible. »

Selon un rapport d’EY, les investisseurs devraient augmenter leur allocation de portefeuille aux actifs tokenisés de 2 % d’ici 2027. Fait intéressant, l’allocation d’actifs tokenisés dans les portefeuilles immobiliers devrait croître plus rapidement, de 4,7 % à 6 % d’ici 2027 et au-delà.

Le rapport a également révélé que l’immobilier se classait soit en première, soit en deuxième position parmi les alternatives tokenisées préférées chez 49 % des HNWI et 56 % des investisseurs institutionnels.

Tous ces constats reflètent une confiance croissante dans le potentiel de la blockchain à transformer le marché immobilier.

Selon Sternlicht, dont Starwood Capital gère plus de 120 milliards de dollars d’actifs sous gestion, la tokenisation peut révolutionner l’industrie. « La technologie est supérieure », et « l’avenir », a déclaré Sternlicht. Il a même comparé l’état actuel de la tokenisation à l’IA, en disant : « C’est encore plus précoce dans le monde physique que l’IA ne l’est. » Il a ajouté :

« C’est une chose fantastique pour le monde, le monde doit simplement le rattraper. »

Conclusion

L’avenir de la tokenisation immobilière est clairement prometteur, suscitant un engouement important parmi les développeurs, les investisseurs, les fournisseurs de technologie et les gouvernements. À mesure que la technologie progresse, que l’infrastructure mûrit et que la clarté réglementaire s’améliore, l’immobilier tokenisé croîtra et conduira à de meilleures stratégies de tarification et d’investissement.