5 types de prêts hypothécaires pour les acheteurs de maison (août 2026)

Les gens effectuent des achats chaque jour, et pour la plupart, il s’agit de petits achats qui n’ont pas vraiment d’importance dans l’ensemble. Ce sont des petites choses comme les courses, un hamburger pour le déjeuner, un billet de cinéma ou le paiement de l’essence.

Cependant, il arrive parfois dans la vie que vous fassiez un achat qui comptera pendant des années, des décennies, voire le reste de votre vie. Acheter une nouvelle maison en fait partie, et c’est sans doute l’un des plus gros achats (et dépenses) que vous ferez dans votre vie. Naturellement, cela signifie que vous aurez besoin d’une somme importante d’argent que très peu de personnes ont sous la main, disponible en espèces ou sur leurs comptes bancaires.

La seule véritable option ici est d’obtenir un prêt immobilier. Cependant, comme ils ne sont pas tous identiques, il peut être avantageux d’explorer différentes options hypothécaires et de trouver celle qui convient le mieux à votre situation financière. Certaines peuvent s’avérer suffisamment avantageuses pour vous permettre d’acheter votre nouvelle maison tout en gardant de l’argent dans votre poche, tandis qu’une mauvaise pourrait à peine couvrir le coût de votre futur logement.

Ces décisions nécessitent une réflexion et une planification minutieuses, surtout de nos jours où les prix sont assez imprévisibles et ont tendance à augmenter fréquemment et de façon importante.

Différents types d’hypothèques

Comme mentionné, il existe différents types d’hypothèques, et choisir la bonne peut faire toute la différence pendant des années, voire des décennies de votre future vie. Nous l’avons réduit à 5 types que vous devriez envisager, incluant les suivants:

1. Prêt conventionnel
2. Prêt jumbo
3. Prêt garanti par le gouvernement
4. Hypothèque à taux fixe
5. Hypothèque à taux variable

Le prêt conventionnel est généralement le meilleur pour les emprunteurs qui ont un bon score de crédit, tandis que le prêt jumbo est idéal pour ceux qui souhaitent acheter des maisons coûteuses avec un excellent score de crédit. Si votre score de crédit est faible et que vous souhaitez verser un acompte minimal, alors un prêt garanti par le gouvernement est votre meilleure option. En revanche, si vous envisagez de rembourser le prêt sur de nombreuses années et ne voulez aucune surprise, alors une hypothèque à taux fixe est définitivement faite pour vous. Si, au contraire, vous prévoyez que votre nouvelle maison ne soit qu’un logement temporaire, alors une hypothèque à taux variable conviendra parfaitement.

Passons maintenant en revue chacun de ces prêts de près et voyons exactement ce qu’ils offrent.

1. Prêt conventionnel

Le premier de notre liste est le prêt conventionnel. Il s’agit d’un prêt qui n’est pas soutenu par le gouvernement fédéral, et il peut se présenter sous deux formes — conforme et non conforme.

Essentiellement, le prêt conforme, comme son nom l’indique, « se conforme » à un certain ensemble de normes établies par la FHFA (Federal Housing Finance Agency). Cela comprend des critères tels que la taille du prêt, le niveau d’endettement et le crédit. En 2022, par exemple, le prêt conforme a une limite de 647 200 $ dans la plupart des zones moyennes et de 970 800 $ dans les zones plus coûteuses.

En revanche, les prêts non conformes ne dépendent pas des normes de la FHFA. Ils s’adressent aux emprunteurs qui souhaitent acheter des maisons plus chères et aux personnes dont le profil de crédit sort de la norme.

Les avantages des prêts conventionnels comprennent plusieurs éléments, tels que:

• Ils peuvent être utilisés pour une résidence principale, une résidence secondaire ou même pour un bien d’investissement
• Les coûts d’emprunt sont généralement inférieurs à ceux des autres types d’hypothèques, bien que le taux d’intérêt soit un peu plus élevé
• Le prêteur peut annuler l’assurance hypothécaire privée après que vous ayez atteint 20 % d’équité ou refinancer pour la supprimer si vous le souhaitez
• Vous pouvez ne verser qu’un acompte de 3 % sur les prêts
• Le vendeur peut contribuer aux frais de clôture

Cependant, il existe également quelques inconvénients à ce type de prêt, notamment:

• Un score FICO minimum de 620 est requis
• Les acomptes sont généralement plus élevés que ce que les prêts gouvernementaux peuvent offrir
• Le ratio DTI ne peut pas dépasser 43 %, ou dans certains cas, 50 %
• Vous devrez payer la PMI si votre acompte est inférieur à 20 % du prix de vente
• De nombreux documents sont requis

Si vous avez un score de crédit relativement solide et que vous disposez de fonds suffisants pour couvrir un acompte important, c’est probablement votre meilleure option. Vous paierez l’hypothèque conventionnelle à taux fixe pendant les 30 prochaines années.

2. Prêt jumbo

Les hypothèques jumbo sont des prêts qui ne respectent pas les limites d’emprunt de la FHFA. En gros, ce sont des prêts généralement contractés dans les zones à coût élevé. Pensez à Los Angeles, New York, San Francisco, ou pratiquement n’importe où dans l’État d’Hawaï, où les prix sont nettement plus élevés que dans d’autres régions.

Les avantages d’obtenir un prêt jumbo comprennent:

• Vous pouvez emprunter d’énormes sommes d’argent et acheter des maisons coûteuses
• Les taux d’intérêt sont en fait similaires à ceux des prêts conventionnels
• De nombreux emprunteurs ne peuvent recourir à cette option pour devenir propriétaires que s’ils vivent ou souhaitent vivre dans l’un des quartiers mentionnés.

Cependant, les prêts jumbo présentent plusieurs inconvénients, notamment:

• Vous avez besoin d’un score FICO de 700 ou plus
• Vous devez fournir un acompte de 10 à 20 % de la valeur du bien
• Votre DTI ne peut pas dépasser 45 %
• Vous devez démontrer que vous disposez d’actifs importants, que ce soit en espèces ou sur des comptes d’épargne
• Typiquement, ce prêt nécessite de nombreux documents détaillés pour que vous puissiez même être admissible

En général, il s’agit d’un prêt destiné à ceux qui envisagent de financer une maison dont le prix de vente est bien supérieur à ce que l’on pourrait qualifier de « abordable ».

3. Prêt garanti par le gouvernement

En ce qui concerne les prêts garantis par le gouvernement, ils peuvent prêter à confusion, car le gouvernement américain, évidemment, n’est pas un prêteur hypothécaire. Cependant, il joue un rôle particulier pour rendre la propriété immobilière accessible à ses citoyens. Trois agences gouvernementales soutiennent les hypothèques — le Département des Anciens Combattants des États‑Unis (VA), la Federal Housing Administration (FHA) et le Département de l’Agriculture des États‑Unis (USDA).

Le VA propose des prêts à taux d’intérêt flexibles et bas, mais ils ne sont disponibles que pour les membres de l’armée américaine, y compris les anciens combattants, les militaires en service actif et leurs familles. Ce type de prêt n’exige aucun acompte minimum, aucune assurance hypothécaire et aucune exigence de score de crédit. Les frais de clôture sont généralement plafonnés et peuvent être pris en charge par le vendeur. Le VA facturera toutefois des frais de financement, un pourcentage du montant du prêt qui peut être payé d’avance, à la clôture, ou même intégré au coût du prêt.

La deuxième option, les prêts FHA, offrent des taux d’intérêt assez compétitifs et facilitent l’accession à la propriété pour ceux qui n’ont pas les moyens d’un acompte important ou d’un score de crédit particulièrement élevé. Un score de crédit reste requis, mais vous pouvez obtenir ce prêt avec un minimum de 580. Dans ce cas, l’acompte ne sera que de 3,5 %. Cependant, si vous avez au moins 10 % et êtes prêt à verser cette somme comme acompte, vous pouvez obtenir ce prêt même si votre score de crédit descend jusqu’à 500. Gardez à l’esprit que la FHA exigera deux primes d’assurance hypothécaire, ce qui peut augmenter le coût total de l’hypothèque.

Enfin, il existe les prêts USDA, qui aident les emprunteurs à revenu modéré ou faible à devenir propriétaires s’ils respectent certaines limites de revenu. Il s’agit de maisons situées dans des zones rurales éligibles au USDA, et un avantage majeur est qu’ils ne nécessitent aucun acompte. Cependant, des frais supplémentaires s’appliquent, notamment des frais initiaux de 1 % du montant du prêt, plus des frais annuels.

Les avantages de ces prêts comprennent les suivants:

• Exigences de crédit plus souples
• Vous permettent d’acheter une maison lorsque vous ne remplissez pas les conditions d’un prêt conventionnel
• Acomptes faibles
• Disponibles tant pour les primo-accédants que pour les acheteurs récurrents
• Pas d’assurance hypothécaire ni d’acompte pour les prêts VA

En revanche, il y a quelques inconvénients à connaître, notamment:

• Primes d’assurance hypothécaire obligatoires pour les prêts FHA qui ne peuvent être annulées
• Les prêts FHA ont des plafonds de prêt faibles comparés aux prêts conventionnels
• L’emprunteur doit résider dans le bien
• Les coûts d’emprunt globaux sont souvent plus élevés
• Documentation lourde requise

En résumé, si vous avez du mal à obtenir un prêt conventionnel en raison d’un faible score de crédit ou que vous ne pouvez pas vous permettre des acomptes élevés, alors c’est probablement la meilleure option pour vous.

4. Hypothèque à taux fixe

En quatrième position, nous avons les hypothèques à taux fixe qui, comme leur nom l’indique, conservent le même taux d’intérêt tant que vous remboursez votre prêt. Ainsi, vous aurez toujours le même paiement chaque mois, et selon le prêt, cela peut durer de 15 à 30 ans. Mais c’est le type de prêt où il n’y a aucune surprise. Vous savez exactement quand et combien payer, et si vous pouvez respecter ce calendrier avec les montants requis — vous apprécierez cette option.

Les avantages évidents de ce prêt comprennent:

• Les paiements mensuels du principal et des intérêts ne changent jamais
• Il est plus facile de planifier votre budget mensuel avec ce prêt

Il y a toutefois deux inconvénients à retenir, à savoir:

• La baisse des taux d’intérêt signifierait que vous devez refinancer pour obtenir le taux plus bas
• Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés que ceux offerts par les hypothèques à taux variable

5. Hypothèques à taux variable (ARM)

Enfin, nous avons les hypothèques à taux variable, qui ne bénéficient pas de la stabilité des hypothèques à taux fixe, mais qui ont tendance à fluctuer en fonction des conditions du marché. Les prêts dits ARM offrent un taux fixe pendant quelques années, puis, à mesure que le marché évolue, le taux d’intérêt peut augmenter ou diminuer, et rester ainsi pendant le reste de la durée ou changer à nouveau.

C’est pourquoi de nombreux fournisseurs d’ARM proposent de maintenir les taux fixes pendant les 7 premières années ou les 6 premiers mois, ce qui signifie que vous n’aurez à gérer le changement qu’après cette période.

Il y a quelques avantages ici, tels que:

• Taux fixe plus bas pendant les premiers mois/années de la propriété
• Vous pouvez économiser beaucoup d’argent sur les paiements d’intérêts

Cependant, il y a deux inconvénients à mentionner:

• Les paiements hypothécaires mensuels pourraient devenir inabordables si le marché évolue défavorablement, entraînant un défaut de paiement
• Si la valeur des maisons chute, il sera plus difficile de refinancer ou de vendre avant le réajustement du prêt

Types supplémentaires de prêts immobiliers

En plus des cinq principaux types d’hypothèques mentionnés ci-dessus, il existe quatre autres types que nous estimons utiles à mentionner, et qui pourraient convenir à certaines personnes. Ils comprennent:

1) Prêts de construction — il s’agit généralement de prêts destinés à ceux qui souhaitent construire une maison eux-mêmes. Ils peuvent choisir d’obtenir un prêt de construction distinct pour le projet et une hypothèque séparée pour le rembourser. Il existe même un prêt construction‑à‑permanent qui combine les coûts de construction et le financement en un seul produit de prêt.

2) Hypothèques à intérêts seulement — Il s’agit d’une hypothèque qui permet aux emprunteurs de ne payer que les intérêts pendant une certaine période, généralement de 5 à 7 ans. Après cela, ils sont tenus de commencer à rembourser à la fois le principal et les intérêts.

3) Prêts « piggyback » — Il s’agit d’un prêt communément appelé prêt 80/10/10, qui implique deux prêts, pour être précis. Le premier couvre 80 % du prix du logement, tandis que le second ajoute 10 % supplémentaires. Le dernier 10 fait référence à l’acompte de 10 % que vous devez verser. Ces prêts sont conçus pour vous aider à éviter de payer une assurance hypothécaire.

4) Hypothèques ballon — Enfin, il existe l’hypothèque ballon, un type de prêt qui exige un paiement important à la fin de la durée du prêt. En général, vous devez effectuer des paiements sur la base d’une période de 30 ans, mais seulement pendant une courte durée, par exemple 7 ans. Lorsque la période se termine, vous effectuez un paiement important sur le solde restant, bien que cela puisse facilement devenir ingérable si vous n’êtes pas préparé ou si votre score de crédit chute entre‑temps.