Lo que necesita saber sobre “Build to Rent” (BTR)

El artículo de 2023 estimaba que, por primera vez en unos 50 años, se construían más viviendas para alquilar que para vender. La afirmación no incluía una delimitación geográfica ni una fuente estadística. El texto describía una escasez de viviendas y unos precios crecientes que habían dificultado a muchas personas la compra de una casa.

En este contexto, algunas empresas han utilizado plataformas de financiación participativa mediante capital para ofrecer inversiones en viviendas construidas para el alquiler, conocidas como proyectos BTR. Esta forma de financiación consiste en captar capital vendiendo por Internet participaciones en una empresa o proyecto. Puede ayudar a llegar a más inversores, aumentar la visibilidad y fomentar la participación de la comunidad.

¿Qué significa build to rent o BTR?

Build to rent, también denominado built-to-rent o BTR, es un modelo de promoción inmobiliaria en el que los edificios o conjuntos residenciales se diseñan y construyen para alquilarlos. Se diferencia de la construcción destinada a vender viviendas a compradores individuales.

Entre sus características habituales se encuentran las siguientes:

1. Un único propietario: El edificio o conjunto residencial suele pertenecer a una sola entidad, a menudo un inversor institucional o una empresa inmobiliaria. La financiación participativa puede incorporar varios inversores a la entidad propietaria sin que cada uno sea dueño directo de una vivienda independiente.
2. Gestión profesional: Estos inmuebles suelen contar con gestión profesional y servicios locales de mantenimiento. Esto puede favorecer criterios uniformes de conservación, atención y uso de las instalaciones comunes.
3. Servicios y espacios compartidos: Los conjuntos BTR pueden disponer de gimnasios, salas comunes y piscinas, lo que puede mejorar la experiencia de los residentes y atraer a posibles inquilinos.
4. Diseño e imagen uniformes: Las viviendas de un conjunto BTR suelen compartir un estilo arquitectónico, una identidad y un nivel de calidad. En conjuntos con distintos propietarios, el diseño y el mantenimiento pueden variar más entre viviendas.
5. Perspectiva a largo plazo: Los propietarios suelen buscar ingresos por alquiler durante un período prolongado, en lugar de revender rápidamente los inmuebles para obtener una ganancia.

El BTR ha despertado interés en países como el Reino Unido y Australia, donde el encarecimiento de la vivienda ha dificultado la compra y contribuido a la demanda de alquiler. También ha ganado presencia en Estados Unidos con los cambios del mercado y de las preferencias residenciales. Las tipologías de los proyectos y las condiciones de mercado varían entre países.

¿Por qué despertaba interés el BTR en 2023?

La demanda de viviendas construidas para alquilar y el interés de los inversores pueden responder a distintos factores económicos, sociales y de mercado:

1. Dinámicas económicas:
   • Aumento del precio de la vivienda: En muchas regiones, el rápido encarecimiento ha dificultado la compra, especialmente para las generaciones más jóvenes.
2. Cambio en el comportamiento del consumidor:
   • Flexibilidad: El alquiler puede facilitar una mudanza por trabajo o por cambios personales en comparación con la propiedad de una vivienda.
   • Aplazamiento de etapas vitales: Retrasar el matrimonio o la formación de una familia puede prolongar el tiempo que algunos millennials y hogares más jóvenes pasan en viviendas de alquiler.
   • Preferencias residenciales: Los servicios compartidos y los entornos que favorecen la convivencia en los proyectos BTR pueden interesar a los inquilinos.
3. Dinámicas de mercado e inversión:
   • Ingresos por alquiler: Los inversores institucionales pueden buscar unos ingresos relativamente previsibles, especialmente cuando otros activos presentan expectativas de rentabilidad bajas. Los resultados dependen, entre otros factores, de la ocupación y de los costes.
   • Diversificación: Las inversiones BTR pueden ampliar la composición de una cartera inmobiliaria y reducir la dependencia de las ventas en mercados volátiles.
   • Escala: Los grandes proyectos BTR permiten concentrar inversiones de capital importantes, algo más difícil al comprar viviendas individuales para alquilarlas.
4. Cambios sociales:
   • Urbanización: La llegada de población a las ciudades puede incrementar la demanda local de alquiler.
   • Cambio de percepción: El alquiler puede considerarse una opción residencial a largo plazo, en lugar de una solución exclusivamente temporal.
5. Beneficios operativos para los propietarios:
   • Gestión eficiente: Administrar varias viviendas en un mismo conjunto puede resultar más eficiente que gestionar inmuebles individuales dispersos.
   • Control de calidad: Un propietario común puede aplicar criterios uniformes de mantenimiento, diseño y servicio.
6. Escasez de vivienda: En muchas zonas, la oferta no satisface la demanda. Los grandes proyectos BTR pueden añadir viviendas, pero sus plazos dependen de la planificación, los permisos, la financiación y la construcción.
7. Avances tecnológicos: Métodos como la construcción modular pueden acelerar los proyectos BTR y mejorar su viabilidad económica.

Empresas del sector

Las siguientes empresas ilustran las plataformas de financiación participativa inmobiliaria que pueden ofrecer inversiones BTR. Las oportunidades y los requisitos para participar varían.

1. Fundrise

Fundrise es una plataforma estadounidense que permite a particulares invertir en fondos inmobiliarios y, a través de ellos, en activos como viviendas construidas para alquilar. Sus eREIT son productos de tipo REIT ofrecidos por Internet que invierten en distintos proyectos inmobiliarios.

Fundrise, impulsada por Ben Miller y su hermano Dan Miller, presentó su primera oferta de inversión al público en 2012. Su objetivo era abrir la inversión inmobiliaria a más personas. En lugar de adquirir directamente un inmueble, los inversores pueden utilizar productos como eREIT y eFund, que reúnen capital de varios participantes. Un eREIT es, en sí mismo, un producto REIT.

Fundrise busca facilitar la inversión inmobiliaria con un capital inicial reducido. El mínimo de la cartera Starter se rebajó de 500 a 10 dólares en 2021. La plataforma permite seguir las inversiones, las actualizaciones de los proyectos y las distribuciones recibidas. La empresa destaca la transparencia, la diversificación y la facilidad de uso, y se dirige también a quienes no desean gestionar personalmente los inmuebles.

2. RealtyMogul

RealtyMogul es otra plataforma estadounidense de financiación participativa inmobiliaria. Los inversores acreditados conforme a la normativa estadounidense pueden participar en ofertas privadas. Los demás inversores que cumplan los requisitos pueden acceder a inmuebles comerciales mediante los productos REIT de la plataforma.

La plataforma RealtyMogul, fundada por Jilliene Helman y Justin Hughes, comenzó a operar en 2013. Buscaba facilitar a particulares inversiones inmobiliarias anteriormente reservadas sobre todo a grandes instituciones o personas con patrimonios elevados. Su oferta incluye colocaciones privadas, productos REIT e inversiones aptas para intercambios inmobiliarios conforme a la sección 1031, un mecanismo estadounidense que permite diferir la tributación bajo determinadas condiciones.

RealtyMogul destaca el uso de tecnología, la transparencia y la evaluación de los proyectos. Los inversores que cumplan los requisitos pueden elegir proyectos individuales o diversificar mediante los fondos de la plataforma. La empresa combina experiencia inmobiliaria y servicios digitales para inversores principiantes y experimentados.

3. CrowdStreet

CrowdStreet conecta a inversores acreditados con proyectos inmobiliarios comerciales. Su mercado digital ha ofrecido distintas estrategias inmobiliarias, incluidos proyectos BTR.

CrowdStreet ha descrito el BTR como una forma de combinar viviendas unifamiliares de alquiler con los servicios de un conjunto residencial gestionado profesionalmente. El artículo remitía a su análisis de los siguientes factores que impulsaban esta tendencia.

1. Aumento de los tipos de interés y del coste de comprar una vivienda
2. Flujos de capital hacia BTR
3. Cambios demográficos
4. Trabajo desde casa

Tore Steen y Darren Powderly fundaron CrowdStreet en 2013. La plataforma se centraba en inversores acreditados individuales y en sus necesidades. Los participantes pueden elegir proyectos coherentes con sus objetivos. En su mercado digital, distintos promotores presentan ofertas, lo que permite distribuir las inversiones entre tipos de inmuebles, zonas geográficas y estrategias. Las herramientas, los recursos formativos y los procesos digitales facilitan la participación en la financiación participativa inmobiliaria.