Top 10 REITs (Bienes Raíces) Acciones para Invertir (julio 2026)

La otra gran clase de activo

Los bienes raíces son una clase de activo más grande que las acciones o los bonos. También es una categoría que se percibe como difícil de invertir, ya que poseer bienes raíces suele implicar encontrar y gestionar inquilinos, lidiar con renovaciones y mantenimiento, obtener una hipoteca en un banco, etc.  También puede tomar meses o años antes de lograr vender una propiedad.  Una alternativa son los REITs (REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces)), acciones cotizadas de empresas que gestionan miles o incluso decenas de miles de activos inmobiliarios.

Los REITs ofrecen una liquidez mucho mayor, con la posibilidad de comprar o vender sus acciones en un día y diversificación.  Los REITs están legalmente obligados a distribuir el 90 % de sus ingresos gravables en dividendos a sus accionistas. Por lo tanto, también son una buena opción para construir una cartera centrada en ingresos.

Pisos, Casas, Centros Comerciales y Otros

Muchos REITs poseen lo que la gente piensa primero cuando escucha sobre invertir en bienes raíces: pisos, casas o quizás inmuebles comerciales como tiendas y centros comerciales. Aunque esto constituye una gran parte de la oferta de los REITs, también existen muchos REITs más especializados.

Algunos están especializados en propiedades industriales, logística o servicios técnicos como torres de telefonía móvil y centros de datos. Otros poseen principalmente terrenos utilizados para agricultura o silvicultura. Así, invertir en REITs también brinda acceso a tipos de activos inmobiliarios que no serían invertibles directamente para la mayoría de los inversores.

Tasas en aumento

Una pregunta que ronda los mercados inmobiliarios son las tasas de interés en aumento. En teoría, cuanto más altas son las tasas, más bajo es el precio de los bienes raíces. En la práctica, puede ser mucho más complicado, especialmente porque la inflación ha incrementado drásticamente los costos de reemplazo de los edificios existentes.

Fuente: Trading economics

Lo más probable es que sean los REITs y las compañías inmobiliarias los que necesiten una refinanciación masiva, lo cual se verá afectado por las tasas de interés más altas. Las empresas que hayan asegurado capital barato, por el contrario, podrían ver parte de su deuda “reembolsada” por la inflación y beneficiarse del nuevo contexto inflacionario.

Top 10 REITs (Bienes Raíces) Acciones para Invertir

1. Prologis, Inc.

(PLD )

Prologis es una enorme empresa logística que creció junto con el comercio electrónico y la necesidad de almacenes que este generó (3 veces más que el comercio minorista tradicional). Actualmente registra una ocupación histórica, con el 98 % de su capacidad alquilada.

En algún momento, el 2,8 % del PIB mundial pasa por los almacenes y centros de distribución de Prologis, con una huella total de 1 213 millones de pies cuadrados, sirviendo a 6 600 clientes.

La empresa proporciona activos logísticos a casi todas las principales corporaciones globales en casi todas las industrias.

Una gran ventaja de Prologis es que los almacenes representan solo el 3‑6 % del costo de la cadena de suministro. Por lo tanto, para sus clientes, esto nunca es un punto focal de reducción de costos y, en cambio, es algo que se subcontrata mejor, mientras el capital puede destinarse a necesidades más estratégicas.

Prologis es notablemente eficiente, con G&A (gastos generales y administrativos) de solo el 0,3 %, gracias a su enorme escala e inversiones previas en tecnologías escalables.

Fuente: Prologis 

Es la 2^ª corporación más grande con producción solar in situ en EE. UU., con un total de 410 MW de capacidad instalada. Prologis también dispone de un banco de terrenos (tierras no desarrolladas) suficiente para una inversión de 38 mil millones de dólares.

Es poco probable que la empresa sufra por el aumento de tasas o la inflación, ya que su deuda / EBITDA ajustado se situó en 4,3 x, con 5,7 mil millones de dólares en liquidez y una tasa de interés promedio de su deuda del 2,6 %, y 9/10^ª de su deuda a tasas fijas.

Prologis es una acción para inversores que buscan exposición a la economía global y al comercio, ya que la escala de la empresa le brinda una ventaja tanto en eficiencia como en la capacidad de obtener capital al costo más bajo posible.

2. American Tower Corporation

(AMT )

Actualmente, las torres de telefonía móvil son propiedad de terceros, que alquilan la torre a múltiples operadores de telecomunicaciones. Esto permite a las compañías de telecomunicaciones compartir los costos de la torre, haciendo que toda la industria sea más eficiente.

American Tower es el mayor operador de estas instalaciones, con 226 000 sitios de comunicación, 42 000 en EE. UU. y Canadá, y 184 000 a nivel mundial. Sus mayores mercados internacionales se encuentran en India (más torres que en cualquier otro país, incluido EE. UU.), Alemania, España, América Latina y África.

Fuente: American Tower Corporation

La compañía se beneficia de la creciente demanda de ancho de banda móvil, con el despliegue de 5G y la aparición del IoT (Internet de las Cosas) que se espera mantenga esta tendencia. En general, American Tower pronostica que el uso total de datos móviles en EE. UU. casi se triplicará entre 2023 y 2028, con una tendencia similar en el resto del mundo.

Fuente: American Tower Corporation

Con American Tower, los inversores obtienen exposición a una infraestructura de telecomunicaciones crítica, con una fuerte barrera económica y un mercado que sigue experimentando un crecimiento agresivo.

La exposición internacional de American Tower también es atractiva, ya que le permite capturar la creciente penetración de Internet en los países en desarrollo. A largo plazo, la larga historia de adquisiciones exitosas de American Tower también debería ayudarle a entrar en nuevos mercados.

3. Equinix, Inc.

(EQIX )

Equinix ofrece infraestructura digital en forma de centros de datos y servicios asociados. En total, gestiona 250 centros de datos y planea abrir 57 más.

Casi todas las empresas con una gran necesidad de servicios en la nube o de reventa de servicios en la nube trabajan con Equinix, incluidas Amazon, Microsoft, Google y Netflix. Esto se debe en gran medida al rendimiento de disponibilidad líder en la industria (periodo sin interrupción de servicios) del 99,9999 %.

Fuente: Equinix

Equinix ha mostrado un crecimiento constante, con un aumento de ingresos del 14 % interanual en el segundo trimestre de 2023. La compañía obtiene sus ingresos de Norteamérica (890 M$ en el Q2 2023), EMEA (687 M$) y Asia (442 M$).

Equinix ha generado un “retorno total anualizado de capital a 10 años, incluyendo dividendos reinvertidos al cierre de 2022, de aproximadamente el 15 %” y también ha incrementado su dividendo durante los últimos 8 años desde su conversión a REIT en 2015.

Equinix tiene una razón de apalancamiento neto de 3,6 x, pero con deuda que vence en promedio en 8,1 años y tasas de endeudamiento del 2,18 %, con solo 1/20^ª de la deuda no a tasa fija.

El caso de la acción de Equinix es el mismo que para la industria de la nube en su conjunto, ya que Equinix es un socio clave en la creación de “bienes raíces virtuales” para casi todas las grandes corporaciones, ya sea directa o indirectamente, a través de los principales proveedores de nube como AWS de Amazon. Su experiencia también le ha permitido atraer talento de alto nivel y construir centros de datos a gran escala, optimizando sus operaciones y cadena de suministro al máximo.

4. Welltower Inc.

(WELL )

Los bienes raíces de Welltower consisten en instalaciones de salud, como consultorios médicos, viviendas para personas mayores y centros de rehabilitación (atención médica fuera de hospitales). Welltower gestiona 1 400 propiedades en EE. UU., Canadá y el Reino Unido.

Los cambios demográficos con una población envejecida están impulsando la actividad de la compañía, con una ocupación que aumentó un 1,9 % interanual en el Q2 2023 y un ingreso operativo neto que creció un 24,2 %. Esto se ve favorecido por una disminución en el crecimiento de la vivienda para mayores a pesar de la creciente demanda.

Fuente: Welltower

Welltower está expandiéndose rápidamente mediante adquisiciones, con activos por valor de 3 mil millones de dólares ya adquiridos o en proceso en 2023. Esto sigue a planes de expansión agresivos previos, con no menos de 11 mil millones de dólares de capital desplegado desde finales de 2020. En ese contexto, Welltower busca obtener ganancias de la angustia temporal en activos inmobiliarios y trata de comprarlos con descuento a grandes instituciones financieras como Fannie Mae.

La compañía también es agresiva en sus planes de desapalancamiento, aunque la deuda actual / EBITDA sigue siendo alta en 5,5 x, con deuda variable que representa el 13,2 % del total de deudas.

Welltower es un REIT de nicho que opera en un sector permanentemente respaldado por el envejecimiento de la generación baby boom, que ahora llega a la edad de vender su casa, mudarse a instalaciones para mayores y necesitar más atención médica. Esto favorece a Welltower al hacer crecer el mercado y mejorar la economía por unidad de habitación alquilada. La compañía tiene una larga historia de adquisiciones y es probable que se convierta en uno de los actores más grandes del creciente sector de REITs de salud e instalaciones para mayores.

5. VICI Properties Inc.

(VICI )

VICI es un REIT centrado en casinos, otras propiedades de juego/apuestas y campos de golf.

Gestiona 124 millones de pies cuadrados, 60 300 habitaciones de hotel y más de 450 bares, restaurantes, discotecas y casas de apuestas. Entre las joyas de la corona de los activos de VICI se encuentran 3 casinos en el Strip de Las Vegas: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand y el Venetian Resort Las Vegas. Aproximadamente la mitad de las propiedades están en Las Vegas, y el resto se encuentran en diversas ubicaciones en EE. UU. y Canadá.

VICI fue la cuarta ^ª mayor OPI de REIT en 2018 y ha multiplicado su EBITDA por 4 desde entonces. VICI también se incorporó al índice S&P500 en junio de 2022, convirtiéndose en una de las acciones compradas automáticamente por inversores pasivos en este muy popular índice de EE. UU.

Una de las mayores partes de la deuda de la compañía es un bono de grado de inversión de 5 mil millones de dólares con vencimiento en 2032. Por lo tanto, aunque la deuda de la empresa es bastante alta, el calendario de pagos debería hacerla relativamente segura a corto y medio plazo.

Fuente: VICI

VICI tiene planes de expandirse internacionalmente, pero por ahora se centra principalmente en Norteamérica. Evidentemente, los beneficios de la compañía están estrechamente correlacionados con la salud de la industria del juego y el gasto de lujo en general. Así, aunque se ha beneficiado del turismo internacional y la creciente riqueza del 1 % superior, también podría enfrentar presión si la brecha de riqueza se reduce.

6. AvalonBay Communities, Inc.

(AVB )

AvalonBay es un REIT que posee propiedades residenciales con predilección por las áreas más dinámicas, con altos niveles de empleo, alta calidad de vida y “menor asequibilidad de la vivienda”. O, más sencillamente, zonas caras con empleos bien remunerados e inmuebles costosos.

Posee 88 659 viviendas de apartamentos en 13 estados, en 294 comunidades de apartamentos.

Fuente: Avalon

La ocupación se sitúa en el 96 % y se mantiene estable, con ingresos por alquiler que han crecido un 6,5 % interanual. Las propiedades están diversificadas, con una combinación de urbano y suburbano, y mayormente edificios de altura media y pequeños multifamiliares.

El mercado de alta gama de AvalonBay ha demostrado ser rentable, con un rendimiento CAGR del 11,3 % desde su OPI y un crecimiento anualizado del dividendo del 4,8 %.

La oferta de alquiler de la compañía se complementa con AvalonConnect, un servicio de conectividad totalmente integrado con Internet, WiFi y sistemas de Hogar Inteligente, aumentando la comodidad del alquiler para profesionales de cuello blanco, especialmente con el auge del trabajo desde casa (WFH).

Entre sus ubicaciones en las costas y su enfoque en altos ingresos, AvalonBay probablemente se ha beneficiado del auge tecnológico de la última década y de los niveles récord de precios en el mercado de valores. Por lo tanto, esto es algo a tener en cuenta para los inversores, ya que cualquier problema serio en estos sectores podría reducir la demanda de apartamentos AvalonBay.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

(ARE )

Alexandria desarrolla y luego alquila bienes raíces a la industria de ciencias de la vida y AgriTech, como laboratorios de investigación, instalaciones de pruebas, etc., que ya vienen totalmente equipados. Actualmente cuenta con alrededor de 1 000 inquilinos en sus 74,6 millones de pies cuadrados de bienes raíces, distribuidos entre 432 propiedades.

Las instalaciones de Alexandria se encuentran en los principales clústeres de innovación estadounidenses en California, Seattle y la costa noreste.

Fuente: Alexandria Real Estate

La compañía se beneficia del auge de nuevas tecnologías biotecnológicas como terapias de ARN, terapias génicas y otras innovaciones en el sector. Proveer un espacio flexible de laboratorios e instalaciones de investigación también permite a las empresas farmacéuticas y biotecnológicas variar su huella según nuevos proyectos y el éxito de sus esfuerzos de I+D. Alexandria es un socio clave de estas empresas, permitiéndoles centrar su capital en desarrollar y vender fármacos en lugar de gastos de capital inmobiliario.

También le brinda a Alexandria uno de los márgenes EBITDA más altos de la industria REIT, situándose en el 69 % en 2022.

Fuente: Alexandria Real Estate

Los inquilinos provienen de todos los sectores de la industria de ciencias de la vida, con un gran segmento compuesto por grandes corporaciones e investigación institucional, lo que lo hace poco sensible a la disponibilidad de capital de riesgo, que podría haber sido una preocupación en un sector biotecnológico conocido por su ciclicidad.

Fuente: Alexandria Real Estate

La compañía ha adoptado un enfoque cauteloso al financiamiento, con un nivel relativamente alto de deuda (5,1 x del EBITDA) pero también una duración muy larga, con el plazo restante de la deuda alcanzando los 13,2 años, sin vencimiento antes de 2025, y financiada con una tasa de interés de solo 3,53 %, prácticamente toda a tasas fijas.

La biotecnología está cosechando ahora los frutos de décadas de desarrollo de la genómica y la tecnología de ARN. Por lo tanto, es probable que los esfuerzos de I+D biotecnológica solo se intensifiquen a partir de ahora, ofreciendo abundantes oportunidades de crecimiento para Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

(VNO )

Un sector inmobiliario que no ha tenido buen desempeño durante la pandemia y después es el espacio de oficinas. Los confinamientos y luego el trabajo desde casa (WFH) han reducido aparentemente de forma permanente la demanda de oficinas.

Vornado es un REIT especializado en espacio de oficinas, principalmente en Manhattan pero también en menor medida en San Francisco y Chicago. Vornado posee 19,9 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en 30 propiedades, así como 2,5 millones de pies cuadrados de espacio comercial en la calle y 1 663 unidades residenciales.

Aunque el sector está experimentando una crisis, no está claro si los bienes raíces de primera categoría, como el centro de Nueva York, se verán afectados de la misma manera que las oficinas en ubicaciones secundarias. Con la acción caída casi un 75 %, también es posible que esto ya esté más que valorado.

Un importante motor de crecimiento para Vornado será la continua reurbanización del distrito Penn, centrado alrededor de la estación de tren Penn y el Madison Square Garden. Recientemente se está convirtiendo en un nuevo clúster tecnológico, con empresas como Amazon, Meta, Apple y Samsung abriendo oficinas allí.

Fuente: Vornado

Vornado es una inversión para inversores contrarios. Necesitarán centrarse en los sólidos FFO (Fondos de Operaciones), el éxito de la reurbanización de Penn y contar con la tesis de que los espacios de oficina en el centro financiero más importante de EE. UU. seguirán teniendo alta demanda en el futuro.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

(IIPR )

A veces, el principal atractivo de los REITs para sus clientes es su acceso a capital barato para construir o comprar bienes raíces, que luego pueden alquilarse. Este es el caso de IIPR, ya que atiende a la industria legal del cannabis en EE. UU.

El cannabis sigue siendo una droga ilegal a nivel federal, y casi todas las empresas de cannabis no pueden acceder a capital de bancos e inversores institucionales. Esto significa que con frecuencia deben pagar tasas de interés de hasta el 10‑15 % en los préstamos que logran obtener.

Sin embargo, el cultivo legal de cannabis moderno es una industria altamente intensiva en capital, que requiere millones de pies cuadrados de invernaderos muy avanzados. Por lo tanto, IIPR les proporcionó invernaderos que habrían sido mucho más costosos. ¿Habrían tenido que las empresas de cannabis construirlos ellas mismas?

Fuente: IIPR

Además, la escala y experiencia de IIPR le permiten construir a costos más bajos y proporcionar valiosa experiencia técnica en temas de agricultura interior como gestión de humedad, control de plagas, limpieza del aire y extracción química.

IIPR está presente en 19 estados de EE. UU. y se destaca por contratos de arrendamiento muy largos de 15‑20 años. Ha crecido agresivamente desde 2016, con ingresos operativos que crecen a una tasa CAGR de tres dígitos.

Fuente: IIPR

IIPR también muestra un nivel de deuda notablemente bajo para un REIT, con solo un bono de 330 M$ al 5,5 % que se pagará en 2026. Esto lo hace mucho más seguro que la mayoría de los REITs en el contexto de inflación y aumento de tasas de interés.

El sector del cannabis ha estado en una especie de crisis desde 2021 debido a retrasos en los cambios de la normativa federal de drogas, a pesar de que más de la mitad de los estados de EE. UU. han legalizado la sustancia. Esto también afectó el precio de las acciones de IIPR, elevando su rendimiento de dividendos a casi dos dígitos, convirtiéndolo en uno de los rendimientos más altos de la industria REIT.

10. Farmland Partners Inc.

(FPI )

Un tipo de activo inmobiliario que puede ofrecer rendimiento no correlacionado con los precios de la propiedad y los alquileres es la tierra agrícola. Este tipo de activo está mucho más correlacionado con los precios internacionales de materias primas.

La tierra agrícola también es el sector inmobiliario más grande en EE. UU., tan grande como los apartamentos y el doble del sector industrial. A pesar de su tamaño, las instituciones financieras casi no la poseen.

Fuente: Farmland Partners Inc

Farmland Partners es el REIT de tierras agrícolas más grande de EE. UU., con 190 000 acres en 20 estados.

El valor de las propiedades de la compañía ha sido respaldado por varias tendencias, sobre todo una población mundial en aumento combinada con una disminución constante de tierras cultivables. La notable tasa de vacancia del 0 % en la cartera de Farmland Partners ilustra la alta demanda de dichos inmuebles.

Fuente: Farmland Partners Inc

El 10 % de la cartera de la compañía está en inversiones a largo plazo, a menudo difíciles de realizar para agricultores individuales, como huertos plantados (cítricos, aguacates, frutos secos) y viñedos, que requieren varios años de esfuerzo e inversión antes de producir cosechas. No obstante, la inversión y la paciencia pueden dar sus frutos, ya que estas propiedades representan el 30 % de los activos de Farmland Partners por valor.

Los ingresos de la tierra agrícola provienen de los alquileres, pero la compañía también se beneficia de la apreciación a largo plazo de la tierra agrícola, generalmente al nivel o por encima de la inflación. Desde 1970, las tierras agrícolas han apreciado a una tasa CAGR del 5,9 %.

Fuente: Farmland Partners Inc

Otra fuente de ingresos para Farmland Partners es cuando algunos terrenos individuales pueden volverse más rentables mediante la construcción de parques solares o eólicos o vendiéndolos a desarrolladores inmobiliarios. Actualmente, Farmland Partners tiene más de 250 MW de generación solar y eólica en desarrollo en 9 proyectos, con 18 proyectos adicionales bajo opción.

La principal atracción de Farmland Partners para los inversores es su relativamente baja correlación con los demás mercados inmobiliarios. Con conversaciones sobre un nuevo superciclo de materias primas, añadir una clase de activo no correlacionado con un historial de rendimientos constantes del 5‑10 % a una cartera podría ser una opción interesante.