Crowdfunding inmobiliario: qué es y cómo funciona

El crowdfunding inmobiliario permite que varias personas reúnan capital a través de plataformas digitales para invertir en proyectos inmobiliarios. Pueden participar tanto principiantes como inversores experimentados. Según la estructura, adquieren una participación en una sociedad o vehículo de inversión, o financian préstamos; no siempre compran directamente una parte del inmueble.

Este método puede ofrecer exposición al sector inmobiliario con un capital inicial menor que el necesario para comprar un inmueble directamente. La inversión puede vincularse a la propiedad, los alquileres o los préstamos, sin garantizar un aumento del patrimonio.

A continuación examinamos cómo funciona el crowdfunding inmobiliario en línea, sus ventajas y riesgos, y algunos ejemplos de plataformas estadounidenses.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario puede adoptar la forma de financiación participativa en capital o de financiación mediante deuda. Reúne fondos de numerosos inversores para nuevas construcciones, adquisición de edificios existentes o préstamos para reformas.
Los interesados pueden aportar capital junto con otros inversores conforme a las condiciones de cada oferta. Los fondos financian proyectos residenciales o comerciales existentes o previstos, desde nuevas construcciones hasta participaciones en inmuebles ya construidos. Estas son algunas razones por las que este tipo de financiación despierta interés:

• Facilita la diversificación de la cartera.
• El capital inicial puede ser menor que en una compra inmobiliaria directa, según la oferta.
• La financiación conjunta permite participar en proyectos mayores de los que una persona podría financiar por sí sola.
• El capital procede de varios participantes, pero cada inversor sigue expuesto al riesgo de pérdida.
• Proporciona una puerta de entrada a inversiones únicas o pioneras.
• Además de propiedades residenciales, los participantes también pueden diversificarse en propiedades comerciales.
• Permite acceder al mercado inmobiliario sin gestionar personalmente el inmueble a diario, aunque los gastos asociados pueden recaer sobre la inversión.
• El inversor pasivo normalmente no necesita contratar una hipoteca personal; las posibles obligaciones de aportar más fondos dependen de las condiciones de la oferta.
• Normalmente el inversor no tiene que aportar garantías personales, pero el proyecto subyacente puede tener préstamos garantizados por los inmuebles.

¿Cómo funciona el crowdfunding en el sector inmobiliario?

Invertir en propiedades es una posibilidad para diversificar una cartera. La compra directa puede financiarse con una hipoteca de un banco o cooperativa de crédito, a menudo con una entrada importante. El propietario también asume gastos recurrentes, mantenimiento, suministros e impuestos inmobiliarios.

El crowdfunding, en cambio, reúne capital mediante plataformas especializadas. Los inversores pueden buscar ingresos periódicos o ganancias al vencimiento o la venta. El importe y el calendario de los pagos no están garantizados.

Los importes mínimos varían mucho: algunas ofertas empiezan con decenas o cientos de dólares, mientras que otras exigen miles. La inversión puede realizarse a través de sociedades de proyecto, préstamos, fondos o vehículos inmobiliarios de tipo REIT. Un REIT posee o financia inmuebles; no es simplemente un custodio. Los activos pueden incluir viviendas, centros comerciales, hoteles y oficinas. Los REIT no cotizados pueden estar registrados públicamente o ser privados; son categorías distintas. Las distribuciones pueden variar y no siempre proceden únicamente de beneficios operativos.

Ventajas del crowdfunding inmobiliario para los inversores

Las plataformas pueden facilitar el acceso a inversiones inmobiliarias privadas que de otro modo serían difíciles de alcanzar para muchos particulares. Algunas ofertas buscan rendimientos elevados, pero no necesariamente superan a los REIT cotizados. La liquidez limitada y las valoraciones menos frecuentes añaden riesgos; la ausencia de un precio diario de mercado no implica menor riesgo.

Antes de realizar una inversión privada hay que estudiar la oferta y la situación financiera del inversor. El importe y el plazo del compromiso deben valorarse sin poner en peligro la estabilidad financiera.

El crowdfunding inmobiliario puede complementar una cartera más amplia junto con acciones, bonos y otras inversiones. Su aportación a la diversificación depende de los inmuebles y de las demás posiciones; no es adecuado para todos los inversores.

Algunas ofertas admiten inversores no acreditados, mientras que otras se limitan a inversores acreditados según las reglas estadounidenses. Para una persona física, los criterios habituales incluyen ingresos superiores a 200.000 dólares individualmente o 300.000 con un cónyuge o pareja equivalente en cada uno de los dos años anteriores, con una expectativa razonable de ingresos similares en el año en curso, o un patrimonio neto superior a 1 millón de dólares, excluida la vivienda habitual. Existen otras vías, como determinadas certificaciones profesionales.

Evaluando el crowdfunding inmobiliario: los beneficios y desventajas

El crowdfunding inmobiliario ofrece oportunidades y riesgos. Antes de invertir deben valorarse las ventajas y desventajas de la plataforma, de la oferta concreta y de su estrategia.
Ventajas:

• Puede ofrecer rendimientos atractivos, sin garantizar resultados superiores a otras inversiones inmobiliarias.
• Facilita la diversificación y el aumento de los activos financieros de una persona.
• Abre puertas a proyectos inmobiliarios distintos y novedosos.
• Elimina muchos de los inconvenientes rutinarios que enfrentan los propietarios típicos.
• Puede exigir menos capital inicial que una compra directa; los gastos recurrentes y las aportaciones adicionales dependen de la oferta.

Desventajas:

• Los sitios de crowdfunding pueden cobrar tarifas de gestión o consultoría a los inversores.
• Preocupaciones de liquidez: es difícil liquidar o vender rápidamente su participación.
• Las distribuciones pueden tener consecuencias fiscales diferentes según su naturaleza, la cuenta utilizada y la jurisdicción del inversor.
• Al ser una oferta de mercado relativamente reciente, muchas plataformas carecen de un historial sustancial de desempeño.
• Algunas ofertas se reservan a inversores acreditados y pueden exigir importes mínimos elevados.

Plataformas de crowdfunding inmobiliario

Estos son algunos ejemplos de plataformas estadounidenses de crowdfunding inmobiliario.
Groundfloor — Groundfloor ofrece principalmente acceso a inversiones en deuda vinculada a inmuebles, con un mínimo desde 10 dólares en determinadas ofertas de préstamos. La empresa ha comunicado rendimientos medios históricos de alrededor del 10%, que no garantizan resultados futuros. Existen opciones de inversión automatizada. Las comisiones, condiciones y riesgos deben examinarse para cada producto.

Groundfloor proporciona información sobre las ofertas y herramientas de gestión de inversiones mediante su sitio web y aplicaciones disponibles en Google Play y Apple App Store. Las funciones digitales facilitan el acceso, pero no eliminan los riesgos de retraso, impago o pérdida de capital.

EquityMultiple — EquityMultiple se dirige a inversores acreditados. Algunos productos, como Alpine Notes, establecen un mínimo de inversión de 5.000 dólares, mientras que otras ofertas exigen cantidades mayores. Las inversiones pueden incluir inmuebles comerciales privados como oficinas, residencias para mayores, hoteles y centros de datos.

El artículo describía otras ofertas de EquityMultiple con compromisos generalmente de 10.000–40.000 dólares y plazos de seis meses a diez años o más. Las condiciones varían según el producto y no constituyen un mínimo universal ni una garantía de salida en una fecha determinada. Los interesados deben examinar cada oferta y su propia elegibilidad.

Resumen

El crowdfunding inmobiliario permite a particulares reunir capital en línea para proyectos residenciales, comerciales o de uso mixto. Puede ampliar el acceso a oportunidades antes destinadas principalmente a inversores adinerados o institucionales. Los mínimos, los requisitos de acceso, la liquidez y los riesgos varían. La diversificación y los rendimientos potenciales no están garantizados, por lo que es necesaria una evaluación cuidadosa antes de invertir.