Cómo los valores digitales están revolucionando los mercados privados de bienes raíces – Thought Leaders

Una visión general: Bienes raíces como clase de activo

A escala global, los bienes raíces históricamente han tenido un desempeño similar al de las acciones públicas (7,05% vs 6,89%). No solo esta clase de activo ofrece rendimientos consistentes con menor volatilidad, sino que en los últimos años se ha vuelto relativamente común ver inversiones inmobiliarias que retornan más del 10%. Los bienes raíces en conjunto tienden a ser bastante cíclicos — suben cuando los tiempos son buenos y bajan cuando son malos. A un nivel más granular, sin embargo, los bienes raíces multifamiliares a menudo se consideran una inversión defensiva en contraste con el segmento de bienes raíces comerciales más volátil. El actual entorno de bajas tasas de interés también crea el escenario perfecto para las características de flujo de efectivo constante, similar a ingresos fijos, de esta inversión. Históricamente, esta clase de activo estaba reservada para desarrolladores inmobiliarios, individuos adinerados e inversores institucionales. Pero a medida que los gestores de fondos y desarrolladores inmobiliarios buscan agrupar capital de un grupo más amplio de inversores, y se abren plataformas y opciones para inversores individuales, los mercados inmobiliarios están convirtiéndose en una presencia cada vez mayor en el ámbito de inversiones privadas.

Las mayores barreras de entrada en el mundo de la inversión inmobiliaria son los tamaños de ticket grandes y los altos costos legales y de transacción. Invertir en bienes raíces físicos puede ser extremadamente exclusivo, especialmente en la economía actual. Las personas que desean financiar sus inversiones a menudo deben someterse a exhaustivas verificaciones de crédito y demostrar ingresos o patrimonio sustancial. Además, el mercado inmobiliario es relativamente opaco, y la asimetría de información a menudo puede conducir a una valoración errónea significativa.

Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) fueron la primera iteración de una “solución” a los problemas mencionados. Estos fondos esencialmente agrupan capital de los mercados públicos y distribuyen los ingresos de las propiedades a los inversores en forma de dividendos. Los inversores también pueden beneficiarse de la apreciación de los activos. Pero los inversores no pueden elegir qué propiedades y proyectos desean financiar — sus rendimientos y tolerancia al riesgo quedan a discreción de los gestores de fondos. En esencia, los REIT limitan las opciones de los inversores.

Sin embargo, los mercados privados de bienes raíces permiten a los individuos adoptar un enfoque más selectivo para construir su propio portafolio, teniendo más poder sobre la forma en que asignan fondos y evalúan propiedades. En la última década, los mercados privados de bienes raíces más prominentes han generado un rendimiento anual promedio del 12,16%, mientras que el S&P 500 ha promediado el 10,88%. En cuanto al nivel de riesgo, los bienes raíces son conocidos por producir flujos de efectivo fiables y consistentes, ya que la mayoría de los dividendos provienen de los ingresos por alquiler de las propiedades. Los acuerdos de desarrollo pueden ser ligeramente más riesgosos, pero generalmente generan mayores rendimientos. Las emisiones de deuda también son comunes en el espacio de crowdfunding inmobiliario, aunque más de dos tercios de las ofertas se clasifican como capital o participación en ingresos.

Algunos de los principales mercados inmobiliarios de EE. UU. han recaudado más de $1 mil millones y han distribuido retornos de efectivo considerables a los inversores. Ver a continuación:

Se estima que el mercado total de bienes raíces en línea vale cerca de $90 mil millones, frente a $80 mil millones a mediados de 2018.

Beneficios para los inversores

Con requisitos mínimos más bajos y mayor granularidad, los mercados inmobiliarios están cambiando la forma en que el inversor promedio puede asignar fondos a la propiedad. Esto está conduciendo a una democratización del mercado inmobiliario. Al elegir propiedades individuales, los inversores pueden adaptar mejor su apetito de riesgo. Dado que los individuos controlan directamente qué propiedades se incluyen en sus portafolios, los inversores adversos al riesgo pueden seleccionar acuerdos de bajo riesgo, mientras que los inversores que buscan riesgo tienen la opción de buscar perfiles de mayor riesgo a cambio de mayores retornos. Ver a continuación:

Por cada unidad incremental de retorno, la utilidad de un inversor adverso al riesgo aumentará cada vez menos (utilidad decreciente). Para un inversor que busca riesgo, aumenta de forma incremental. Dado que un REIT público se sitúa en algún punto intermedio, ambos inversores estarán insatisfechos con el nivel de riesgo del fondo. Un inversor adverso al riesgo no será compensado lo suficiente por la cantidad de riesgo que asume, mientras que uno que busca riesgo querrá retornos más altos de los que el fondo puede ofrecer.

Con los mercados privados de bienes raíces, a los inversores se les ofrece un menú de proyectos, y pueden elegir los que consideren atractivos a su discreción. Esto permite una distribución más eficiente de la tolerancia al riesgo, ya que los inversores pueden escoger los acuerdos con los que se sientan más cómodos, según sus circunstancias particulares.

Aunque los mercados inmobiliarios permiten a los participantes invertir en acuerdos individuales, los inversores pueden enfrentar riesgo de activo único (es decir, su inversión depende excesivamente de un solo proyecto). Para abordar con éxito esta preocupación, los mercados deben alentar a los inversores a construir portafolios altamente diversificados. Crowdstreet, por ejemplo, ofrece a los inversores la opción de comprar en un portafolio personalizado adaptado a su apetito de riesgo. También es importante curar los acuerdos lo más exhaustivamente posible para minimizar el riesgo de contraparte para los inversores.

Sin embargo, existen desafíos al buscar la forma más eficiente de optimizar este proceso de inversión. Los mercados inmobiliarios deben evaluar a los participantes de diversas jurisdicciones, así como garantizar que sus acuerdos ofrezcan una divulgación completa a los inversores. Además, las distribuciones de dividendos y la liquidación de transacciones son casi siempre manuales, ya que generalmente se realizan a través de rutas financieras obsoletas. Por lo tanto, existen enormes oportunidades para que los mercados inmobiliarios aprovechen los valores digitales.

Un nuevo mercado: Mercados inmobiliarios que utilizan valores digitales

No hay duda de que una plataforma de inversión inmobiliaria del futuro debe aprovechar la tecnología de contabilidad distribuida. Estas plataformas tienen la capacidad de ofrecer a los inversores los mismos beneficios que los mercados inmobiliarios tradicionales, con el valor añadido de los valores digitales. Hasta la fecha, existen alrededor de 16 plataformas de inversión inmobiliaria que utilizan valores digitales en todo el mundo. Se concentran en Estados Unidos y Europa, pero muy pocas tienen sus activos listados en bolsas secundarias.

Algunos de estos mercados (particularmente en Oriente Medio y Europa) son plataformas de emisión de valores digitales multipropósito que también incluyen ofertas inmobiliarias. Otros están dedicados exclusivamente a la emisión de valores digitales respaldados por bienes raíces. A medida que más emisores comiencen a tokenizar propiedades multifamiliares, es probable que la adopción de valores digitales en el mercado inmobiliario aumente sustancialmente en el próximo año.

Los valores digitales ofrecen una solución innovadora a un mecanismo obsoleto. Al digitalizar los bienes raíces, los emisores pueden simplificar el proceso de visualización de participaciones y análisis del desempeño de los activos. El concepto de una plataforma en línea donde los activos digitales transferibles pueden almacenarse de forma segura está destinado a transformar la manera en que las personas poseen participación fraccionada.

Las redes de corredores y distribuidores están en el núcleo de lo que hace que la digitalización sea tan importante. La cadena de bloques y la tecnología de contabilidad distribuida proporcionan la infraestructura subyacente para la transferibilidad de los valores digitales. Al crear un sistema que permite el flujo sin interrupciones de valores entre plataformas, los corredores y distribuidores pueden conectarse entre sí y ofrecer a los inversores una gama más amplia de activos. Esto mejora la distribución de acuerdos al eliminar la opacidad del mercado y erradicar las barreras entre entidades. Dado que las inversiones se originan en línea, la cantidad total de oportunidades disponibles para los inversores es mucho mayor que con los valores privados tradicionales.

Además, niveles más altos de transparencia pueden resultar en menores barreras de entrada para los inversores, debido a una valoración de valores y evaluación de riesgos más precisas, así como a menores costos de intermediarios. En el futuro, los inversores podrán obtener liquidez al acceder a lugares de negociación licenciados, aumentando significativamente la velocidad con la que estos valores privados circulan y se vuelven accesibles para los inversores.

Los mercados inmobiliarios están en el centro de una tendencia de mayor acceso a la inversión inmobiliaria, y los valores digitales son el vehículo perfecto para expandir y acelerar esa tendencia.

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1. Fuente: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Fuente: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Fuente: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Fuente: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf