Top 10 REITs (Immobilien) Aktien zum Investieren (August 2026)

Die andere große Anlageklasse

Immobilien sind eine größere Anlageklasse als Aktien oder Anleihen. Sie gelten zudem als schwer zu investieren, da der Besitz von Immobilien in der Regel bedeutet, Mieter zu finden und zu verwalten, Renovierungen und Instandhaltung zu erledigen, ein Hypothekendarlehen bei einer Bank zu erhalten usw. Der Verkauf einer Immobilie kann zudem Monate oder Jahre dauern. Eine Alternative sind REITs (Real Estate Investment Trusts), börsengehandelte Aktien von Unternehmen, die Tausende bis Zehntausende von Immobilien verwalten.

REITs bieten eine deutlich höhere Liquidität, da ihre Anteile innerhalb eines Tages gekauft oder verkauft werden können, und sie ermöglichen Diversifikation. REITs sind gesetzlich verpflichtet, 90 % ihres zu versteuernden Einkommens als Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Daher sind sie auch eine gute Option für den Aufbau eines einkommensorientierten Portfolios.

Wohnungen, Häuser, Einkaufszentren und andere

Viele REITs besitzen das, woran die meisten Menschen zuerst denken, wenn sie von Immobilieninvestitionen hören: Wohnungen, Häuser oder vielleicht Gewerbeimmobilien wie Geschäfte und Einkaufszentren. Während dies einen großen Teil des Angebots von REITs ausmacht, gibt es auch zahlreiche spezialisiertere REITs.

Einige sind auf Industrieimmobilien, Logistik oder technische Dienstleistungen wie Mobilfunktürme und Rechenzentren spezialisiert. Andere besitzen hauptsächlich Land, das für Landwirtschaft oder Forstwirtschaft genutzt wird. Durch Investitionen in REITs kann man also auch Zugang zu Immobilienarten erhalten, die für die meisten Anleger nicht direkt investierbar wären.

Steigende Zinsen

Eine Frage, die über den Immobilienmärkten schwebt, sind die steigenden Zinsen. Theoretisch führt ein höherer Zinssatz zu niedrigeren Immobilienpreisen. In der Praxis kann es jedoch deutlich komplizierter sein, insbesondere weil die Inflation die Wiederbeschaffungskosten bestehender Gebäude stark erhöht hat.

Quelle: Trading economics

Wahrscheinlich sind es REITs und Immobilienunternehmen, die massive Refinanzierungen benötigen und durch die höheren Zinsen belastet werden. Unternehmen, die günstiges Kapital gesichert haben, könnten hingegen einen Teil ihrer Schulden durch die Inflation „zurückerstattet“ bekommen und vom neuen inflationsbedingten Umfeld profitieren.

Top 10 REITs (Real Estate) Aktien zum Investieren

1. Prologis, Inc.

PLD Preisdiagramm

Prologis ist ein riesiges Logistikunternehmen, das zusammen mit dem E‑Commerce und dem daraus entstandenen Bedarf an Lagerhäusern gewachsen ist (dreimal mehr als der stationäre Einzelhandel). Es verzeichnet derzeit eine Rekordauslastung von 98 % seiner gemieteten Kapazität.

Zu irgendeinem Zeitpunkt fließen 2,8 % des weltweiten BIP durch die Lager- und Vertriebszentren von Prologis, mit einer Gesamtfläche von 1.213 Millionen Quadratfuß, die 6.600 Kunden bedienen.

Das Unternehmen stellt logistische Assets fast allen großen globalen Konzernen in nahezu jeder Branche zur Verfügung.

Ein großer Vorteil von Prologis ist, dass Lagerhäuser nur 3‑6 % der Lieferkettenkosten ausmachen. Für seine Kunden ist dies daher nie ein Schwerpunkt von Kosteneinsparungen, sondern eher etwas, das am besten ausgelagert wird, während Kapital für strategischere Bedürfnisse eingesetzt werden kann.

Prologis ist bemerkenswert effizient, mit G&A (Allgemeine Verwaltungskosten) von nur 0,3 %, dank seiner enormen Größe und früherer Investitionen in skalierbare Technologien.

Quelle: Prologis 

Es ist das zweitgrößte Unternehmen mit eigener Solarproduktion in den USA und verfügt über eine installierte Kapazität von insgesamt 410 MW. Prologis besitzt zudem ein Landbank (unerschlossenes Land) im Wert von 38 Mrd. $ für Investitionen.

Das Unternehmen wird voraussichtlich nicht unter steigenden Zinsen oder Inflation leiden, da seine Verschuldung im Verhältnis zum bereinigten EBITDA bei 4,3‑fach lag, es über 5,7 Mrd. $ Liquidität verfügt und der durchschnittliche Zins auf seine Schulden 2,6 % beträgt, wobei 9/10 der Schulden zu Festzinsen laufen.

Prologis ist eine Aktie für Investoren, die eine Exponierung gegenüber der Gesamtwirtschaft und dem Handel suchen, wobei die Größe des Unternehmens ihm sowohl in puncto Effizienz als auch bei der Kapitalbeschaffung zu den niedrigstmöglichen Kosten einen Vorteil verschafft.

2. American Tower Corporation

AMT Preisdiagramm

Heutzutage werden Mobilfunktürme von Dritten besessen, die den Turm an mehrere Telekommunikationsanbieter vermieten. Das ermöglicht den Telekommunikationsunternehmen, die Kosten des Turms zu teilen, wodurch die gesamte Branche effizienter wird.

American Tower (AMT ) ist der größte Betreiber solcher Einrichtungen mit 226.000 Kommunikationsstandorten, davon 42.000 in den USA und Kanada, und 184.000 weltweit. Die größten internationalen Märkte sind Indien (mehr Türme als in jedem anderen Land, einschließlich der USA), Deutschland, Spanien, Lateinamerika und Afrika.

Quelle: American Tower Corporation

Das Unternehmen profitiert vom wachsenden Bedarf an mobiler Bandbreite, wobei die Einführung von 5G und das Aufkommen des IoT (Internet of Things) diesen Trend voraussichtlich weiter antreiben wird. Insgesamt prognostiziert American Tower, dass die gesamte mobile Datennutzung in den USA zwischen 2023 und 2028 fast verdreifacht wird, bei einem ähnlichen Trend im Rest der Welt.

Quelle: American Tower Corporation

Mit American Tower erhalten Investoren eine Exponierung gegenüber einer kritischen Telekommunikationsinfrastruktur mit einem starken wirtschaftlichen Burggraben und einem Markt, der weiterhin stark wächst.

Die internationale Ausrichtung von American Tower ist ebenfalls attraktiv, da sie das Unternehmen in die Lage versetzt, von der zunehmenden Internetdurchdringung in Entwicklungsländern zu profitieren. Langfristig sollte die langjährige Erfolgsgeschichte bei Übernahmen dem Unternehmen ebenfalls helfen, neue Märkte zu erschließen.

3. Equinix, Inc.

EQIX Preisdiagramm

Equinix (EQIX ) stellt digitale Infrastruktur in Form von Rechenzentren und zugehörigen Dienstleistungen bereit. Insgesamt verwaltet es 250 Rechenzentren und plant die Eröffnung von 57 weiteren.

Praktisch jedes Unternehmen mit einem enormen Bedarf an Cloud‑Diensten oder dem Weiterverkauf von Cloud‑Diensten arbeitet mit Equinix zusammen, darunter Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google und Netflix. Dies liegt vor allem an der branchenführenden Verfügbarkeit (Zeit ohne Unterbrechung der Dienste) von 99,9999 %.

Quelle: Equinix

Equinix hat ein stetiges Wachstum gezeigt, mit einem Umsatzwachstum von 14 % im Jahresvergleich im 2. Quartal 2023. Das Unternehmen erzielt seine Einnahmen aus Nordamerika (890 Mio. $ im 2. Quartal 2023), EMEA (687 Mio. $) und Asien (442 Mio. $).

Equinix hat eine „10‑jährige total annualisierte Eigenkapitalrendite inklusive reinvestierter Dividenden zum Jahresende 2022 von ca. 15 %“ erzielt und seine Dividende seit der Umwandlung in einen REIT im Jahr 2015 über acht Jahre hinweg erhöht.

Equinix weist ein Nettoverschuldungs‑Verhältnis von 3,6‑fach auf, wobei die Schulden im Durchschnitt in 8,1 Jahren fällig werden und die Fremdkapitalkosten bei 2,18 % liegen, wobei nur ein Zwanzigstel nicht zu Festzinsen läuft.

Das Argument für die Equinix‑Aktie ist dasselbe wie für die gesamte Cloud‑Branche, da Equinix ein Schlüsselpartner beim Aufbau von „virtuellen“ Immobilien für fast alle großen Unternehmen ist, direkt oder indirekt über die wichtigsten Cloud‑Anbieter wie Amazons AWS. Seine Expertise ermöglichte es zudem, Top‑Talente anzuziehen und Rechenzentren in großem Maßstab zu bauen, wodurch die Betriebsabläufe und die Lieferkette maximal optimiert werden.

4. Welltower Inc.

WELL Preisdiagramm

Welltower besitzt Immobilien im Gesundheitswesen, wie Arztpraxen, Seniorenwohnanlagen und Rehabilitationszentren (medizinische Versorgung außerhalb von Krankenhäusern). Welltower verwaltet 1.400 Objekte in den USA, Kanada und dem Vereinigten Königreich.

Demografische Veränderungen mit einer alternden Bevölkerung stärken die Aktivität des Unternehmens, wobei die Belegung im 2. Quartal 2023 im Jahresvergleich um 1,9 % gestiegen ist und das Nettoeinkommen um 24,2 % gewachsen ist. Dies wird durch einen Rückgang des Wachstums von Seniorenwohnanlagen trotz steigender Nachfrage unterstützt.

Quelle: Welltower

Welltower expandiert schnell durch Akquisitionen, wobei im Jahr 2023 bereits Vermögenswerte im Wert von 3 Mrd. $ erworben oder in Bearbeitung sind. Dies folgt auf frühere aggressive Expansionspläne, bei denen seit Ende 2020 nicht weniger als 11 Mrd. $ Kapital eingesetzt wurden. In diesem Kontext versucht Welltower, von vorübergehenden Schwierigkeiten bei Immobilien zu profitieren und diese zu einem Abschlag von großen Finanzinstituten wie Fannie Mae zu erwerben.

Das Unternehmen verfolgt zudem aggressive Entschuldungspläne, obwohl die aktuelle Verschuldung im Verhältnis zum EBITDA mit 5,5‑fach noch hoch ist, wobei variable Schulden 13,2 % der Gesamtverschuldung ausmachen.

Welltower ist ein Nischen‑REIT, der in einem Sektor tätig ist, der dauerhaft durch das Altern der Baby‑Boomer‑Generation unterstützt wird, die nun ihr Haus verkauft, in Seniorenanlagen zieht und mehr Gesundheitsversorgung benötigt. Dies stärkt Welltower, da der Markt wächst und die Wirtschaftlichkeit pro vermietetem Zimmer verbessert wird. Das Unternehmen verfügt über eine lange Akquisitionsgeschichte und wird voraussichtlich zu einem der größten Akteure im wachsenden REIT‑Sektor für Gesundheits‑ und Seniorenanlagen werden.

5. VICI Properties Inc.

VICI Preisdiagramm

VICI ist ein REIT, der sich auf Casinos, andere Glücksspiel‑Immobilien und Golfplätze konzentriert.

Es verwaltet 124 Millionen Quadratfuß, 60.300 Hotelzimmer sowie über 450 Bars, Restaurants, Nachtclubs und Wettbüros. Zu den Kronjuwelen von VICI gehören drei Casinos am Las‑Vegas‑Strip: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand und das Venetian Resort Las Vegas. Etwa die Hälfte der Immobilien befindet sich in Las Vegas, der Rest verteilt sich auf zahlreiche Standorte in den USA und Kanada.

VICI war 2018 der viertgrößte REIT‑Börsengang und hat sein EBITDA seitdem vervierfacht. VICI wurde im Juni 2022 zudem in den S&P 500‑Index aufgenommen, wodurch es zu einer der Aktien gehört, die von passiven Investoren in diesen sehr populären US‑Index automatisch gekauft werden.

Einer der größten Teile der Unternehmensverschuldung ist eine Investment‑Grade‑Anleihe über 5 Mrd. $ mit Fälligkeit 2032. Obwohl die Verschuldung relativ hoch ist, sollte der Tilgungsplan sie relativ kurz‑ bis mittelfristig sicher machen.

Quelle: VICI

VICI plant eine internationale Expansion, konzentriert sich jedoch derzeit hauptsächlich auf Nordamerika. Offensichtlich sind die Gewinne des Unternehmens eng mit der Gesundheit der Glücksspiel‑Industrie und dem Luxus‑Konsum im Allgemeinen verknüpft. Während es also von internationalem Tourismus und dem wachsenden Wohlstand der obersten 1 % profitiert hat, könnte es gleichermaßen unter Druck geraten, wenn die Wohlstandsschere sich verringert.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Preisdiagramm

AvalonBay ist ein REIT, das Wohnimmobilien besitzt und sich auf die dynamischsten Gegenden mit hoher Beschäftigungsrate, hoher Lebensqualität und „geringerer Wohnerschwinglichkeit“ konzentriert. Oder einfacher ausgedrückt: teure Regionen mit gut bezahlten Jobs und teuren Immobilien.

Es besitzt 88.659 Apartmenthäuser in 13 Bundesstaaten, verteilt auf 294 Apartmentgemeinschaften.

Quelle: Avalon

Die Belegung liegt bei 96 % und bleibt stabil, wobei die Mieteinnahmen im Jahresvergleich um 6,5 % gestiegen sind. Die Immobilien sind diversifiziert, mit einer Mischung aus städtischen und vorstädtischen Objekten, überwiegend Mittel- und Klein‑Mehrfamilienhäusern.

Der Premium‑Markt von AvalonBay hat sich als profitabel erwiesen, mit einer durchschnittlichen Jahreswachstumsrate (CAGR) von 11,3 % seit dem Börsengang und einem annualisierten Dividendenwachstum von 4,8 %.

Das Mietangebot des Unternehmens wird durch AvalonConnect ergänzt, einen vollständig integrierten Konnektivitätsservice mit Internet, WLAN und Smart‑Home‑Systemen, der die Attraktivität der Mietobjekte für Fachkräfte insbesondere im Zuge des Anstiegs von Home‑Office (WFH) erhöht.

Durch seine Standorte an den Küsten und den Fokus auf Hochverdiener hat AvalonBay wahrscheinlich vom Tech‑Boom des letzten Jahrzehnts und den Rekordkursen an den Aktienmärkten profitiert. Investoren sollten dies im Hinterkopf behalten, da ernsthafte Probleme in diesen Sektoren die Nachfrage nach AvalonBay‑Apartments verringern könnten.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Preisdiagramm

Alexandria entwickelt und vermietet Immobilien an die Life‑Science‑ und AgriTech‑Branche, wie Forschungslabore, Testeinrichtungen usw., die bereits komplett ausgestattet sind. Derzeit hat es rund 1.000 Mieter auf 74,6 Millionen Quadratfuß Immobilien, verteilt auf 432 Objekte.

Die Einrichtungen von Alexandria befinden sich in den wichtigsten Innovationsclustern der USA in Kalifornien, Seattle und an der Nordostküste.

Quelle: Alexandria Real Estate

Das Unternehmen profitiert vom Boom neuer Biotech‑Technologien wie RNA‑Therapien, Gentherapien und anderen Innovationen im Sektor. Die Bereitstellung flexibler Labor- und Forschungseinrichtungen ermöglicht es Pharma‑ und Biotech‑Unternehmen, ihren Platzbedarf je nach neuen Projekten und dem Erfolg ihrer F&E‑Aktivitäten anzupassen. Alexandria ist ein wichtiger Partner dieser Unternehmen, sodass diese ihr Kapital lieber in die Entwicklung und den Verkauf von Medikamenten als in Immobilien‑Capex investieren können.

Zudem weist Alexandria eine der höchsten EBITDA‑Margen in der REIT‑Branche auf, die 2022 bei 69 % lag.

Quelle: Alexandria Real Estate

Die Mieter stammen aus allen Bereichen der Life‑Science‑Industrie, wobei ein großer Teil aus großen Konzernen und institutioneller Forschung besteht, wodurch das Unternehmen nicht stark von der Verfügbarkeit von VC‑Kapital abhängig ist – ein möglicher Sorgepunkt in einem zyklischen Biotech‑Sektor.

Quelle: Alexandria Real Estate

Das Unternehmen verfolgt einen vorsichtigen Finanzierungsansatz, mit einem relativ hohen Verschuldungsgrad (5,1‑faches EBITDA), jedoch mit sehr langer Laufzeit; die verbleibende Schuld hat eine Restlaufzeit von 13,2 Jahren, keine Fälligkeit vor 2025 und wird mit einem Zinssatz von nur 3,53 % finanziert, nahezu vollständig zu Festzinsen.

Biotechnologie erntet jetzt die Früchte jahrzehntelanger Entwicklungen in Genomik und RNA‑Technologie. Daher ist es wahrscheinlich, dass die Biotech‑F&E‑Anstrengungen von hier an weiter zunehmen werden, was Alexandria zahlreiche Wachstumsmöglichkeiten bietet.

8. Vornado Realty Trust

VNO Preisdiagramm

Ein Sektor der Immobilien, der während und nach der Pandemie schlecht abgeschnitten hat, ist das Bürogebäude. Lockdowns und anschließendes Home‑Office (WFH) haben die Büronachfrage scheinbar dauerhaft reduziert.

Vornado ist ein REIT, das sich auf Büroflächen spezialisiert hat, hauptsächlich in Manhattan, aber auch in geringerem Umfang in San Francisco und Chicago. Vornado besitzt 19,9 Millionen Quadratfuß Bürofläche in 30 Objekten sowie 2,5 Millionen Quadratfuß Einzelhandelsfläche an der Straße und 1.663 Wohneinheiten.

Obwohl der Sektor eine Krise durchlebt, ist unklar, ob Premium‑Immobilien wie das Stadtzentrum von New York auf dieselbe Weise betroffen sein werden wie Büros in sekundären Lagen. Da die Aktie um fast 75 % gefallen ist, könnte dies bereits vollständig eingepreist sein.

Ein wesentlicher Wachstumstreiber für Vornado wird die fortlaufende Neuentwicklung des Penn‑Gebiets sein, das um den Penn‑Bahnhof und die Madison Square Garden kreist. Es entwickelt sich kürzlich zu einem neuen Technologie‑Cluster, in dem Unternehmen wie Amazon, Meta, Apple (AAPL ) und Samsung Büros eröffnen.

Quelle: Vornado

Vornado ist eine Investition für konträre Anleger. Sie müssen sich weiterhin auf solide FFO (Funds From Operations), den Erfolg der Penn‑Neuentwicklung konzentrieren und auf die These setzen, dass Büroflächen im wichtigsten Finanzzentrum der USA künftig weiterhin stark nachgefragt werden.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Preisdiagramm

Manchmal besteht der Hauptreiz von REITs für ihre Kunden darin, Zugang zu günstigem Kapital für den Bau oder Kauf von Immobilien zu erhalten, die dann vermietet werden können. Das ist bei IIPR der Fall, da es die legale Cannabis‑Industrie in den USA bedient.

Cannabis ist auf Bundesebene weiterhin eine illegale Droge, und fast alle Cannabis‑Unternehmen können kein Kapital von Banken und institutionellen Investoren erhalten. Das bedeutet, dass sie häufig Zinsen von bis zu 10‑15 % für die Kredite zahlen müssen, die sie erhalten können.

Moderne legale Cannabisanbau ist jedoch eine stark kapitalintensive Branche, die Millionen Quadratfuß hochentwickelter Gewächshäuser erfordert. IIPR stellte ihnen also Gewächshäuser zur Verfügung, die sonst viel teurer gewesen wären. Würden die Cannabis‑Unternehmen sie selbst bauen müssen?

Quelle: IIPR

Darüber hinaus ermöglichen IIPR’s Größe und Fachwissen den Bau zu geringeren Kosten und bieten wertvolle technische Expertise in Bereichen der Indoor‑Landwirtschaft wie Feuchtigkeitsmanagement, Schädlingsbekämpfung, Luftreinigung und chemische Extraktion.

IIPR ist in 19 US‑Bundesstaaten präsent und zeichnet sich durch sehr lange Mietlaufzeiten von 15‑20 Jahren aus. Seit 2016 hat das Unternehmen aggressiv expandiert, wobei das operative Ergebnis ein dreistelliges CAGR‑Wachstum verzeichnete.

Quelle: IIPR

IIPR weist zudem ein bemerkenswert niedriges Schuldenniveau für einen REIT auf, mit nur einer 330‑Mio.-$‑Anleihe zu 5,5 % mit Rückzahlung 2026. Das macht es im Kontext von Inflation und steigenden Zinsen deutlich sicherer als die meisten REITs.

Der Cannabissektor befindet sich seit 2021 in einer Art Krise aufgrund von Verzögerungen bei Änderungen der bundesweiten Drogenregulierung, obwohl mittlerweile mehr als die Hälfte der US‑Bundesstaaten die Substanz legalisiert haben. Dies wirkte sich auch auf die IIPR‑Aktienkurse aus und trieb die Dividendenrendite fast in zweistellige Bereiche, wodurch sie zu einer der höchsten Renditen in der REIT‑Branche gehört.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Preisdiagramm

Eine Art von Immobilien, die Erträge liefert, die nicht mit den Immobilien‑ und Mietpreisen korrelieren, ist Ackerland. Diese Asset‑Klasse korreliert stärker mit internationalen Rohstoffpreisen.

Ackerland ist zudem der größte Immobiliensektor in den USA, gleich groß wie Wohnungen und doppelt so groß wie Industrieimmobilien. Trotz dieser Größe besitzen Finanzinstitute es kaum.

Quelle: Farmland Partners Inc [securities_stock_price_tag symbol="FPI" exchange="NYSE"]

Farmland Partners ist der größte US‑Ackerland‑REIT mit 190.000 Acres in 20 Bundesstaaten.

Der Wert der Unternehmensimmobilien wird durch mehrere Trends gestützt, vor allem durch eine wachsende Weltbevölkerung in Kombination mit einem stetigen Rückgang der Ackerflächen. Die bemerkenswerte 0 %‑Belegungsrate im Portfolio von Farmland Partners verdeutlicht die hohe Nachfrage nach solchen Immobilien.

Quelle: Farmland Partners Inc

10 % des Portfolios des Unternehmens sind langfristige Investitionen, oft schwer für einzelne Landwirte umzusetzen, wie angelegte Obstgärten (Zitrusfrüchte, Avocados, Nüsse) und Weinberge, die mehrere Jahre Aufwand und Investitionen benötigen, bevor sie Erträge bringen. Dennoch können Investition und Geduld sich auszahlen, da diese Immobilien 30 % des Vermögens von Farmland Partners nach Wert ausmachen.

Einkünfte aus Ackerland stammen aus Mieten, doch das Unternehmen profitiert auch von der langfristigen Wertsteigerung von Agrarland, meist auf oder über der Inflationsrate. Seit 1970 haben Ackerflächen mit einer CAGR von 5,9 % an Wert gewonnen.

Quelle: Farmland Partners Inc

Ein weiteres Ertragspotenzial für Farmland Partners besteht darin, dass einzelne Parzellen durch den Bau von Solar‑ oder Windparks oder durch den Verkauf an Immobilienentwickler rentabler gemacht werden können. Derzeit hat Farmland Partners über 250 MW an Solar‑ und Windenergie in Entwicklung in 9 Projekten, mit weiteren 18 Projekten in Option.

Der Hauptanziehungspunkt von Farmland Partners für Investoren ist die relativ geringe Korrelation zu den anderen Immobilienmärkten. Angesichts von Diskussionen über einen neuen Rohstoff‑Superzyklus könnte das Hinzufügen einer unkorrelierten Asset‑Klasse mit einer nachweislichen Rendite von 5‑10 % zu einem Portfolio eine interessante Option sein.