Blackstone’s BXREX Program schließt das erste 1031‑DST-Angebot ab

Blackstone Real Estate gab am 21. September 2026 die vollständige Zeichnung seines ersten Delaware Statutory Trust (DST)-Angebots bekannt, einer Struktur, die für Eigentümer von Gewerbeimmobilien konzipiert ist, die Verkaufserlöse in eine andere „gleichartige“ Immobilie über einen 1031‑Austausch reinvestieren und dabei Kapitalertragssteuern aufschieben möchten.

Das Portfolio dieses ersten Angebots besteht aus zwei Class‑A‑Mehrfamilienimmobilien mit hoher Ausstattung im Sunbelt, die zusammen mehr als 600 Einheiten umfassen, laut Blackstone‑Ankündigung. Die Vermögenswerte wurden von Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT) identifiziert, das laut der Ankündigung ein institutionelles Qualitätsportfolio von über $120 billion besitzt, das sich auf Rechenzentren, Industrieimmobilien und Mietwohnungen konzentriert. In der Ankündigung wurde weder die Dollar‑Größe des abgeschlossenen Angebots noch der spezifische Trust genannt.

“Wir freuen uns, unser erstes DST‑Angebot vollständig gezeichnet zu haben und unseren Investoren zu helfen, ihre 1031‑Ziele zu erreichen. Das Blackstone Real Estate Exchange‑Programm (\”BXREX\”) wird durch die vollen Ressourcen der Immobilienplattform von Blackstone unterstützt, und wir sind überzeugt, dass wir in diesem Bereich einzigartig positioniert sind”, sagte Katie Keenan, Global Head of Blackstone’s Core+ Real Estate business und Chief Executive Officer von BREIT.

Angebotsbedingungen in SEC‑Einreichungen

Ein am 31. Oktober 2025 bei der Securities and Exchange Commission eingereichtes Formular D bezieht sich auf BXREX Portfolio I DST, einen 2025 gegründeten Delaware Statutory Trust, der zuvor unter dem Namen BR‑X Portfolio I DST firmierte. Die Einreichung führt Blackstone Real Estate Exchange LLC als Sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC als Trust‑Manager und BXREX Portfolio I Depositor LLC als übergeordnete Depotgesellschaft auf, jeweils in der 345 Park Avenue, New York. Sie beschreibt ein nach Rule 506(b) befreites Eigenkapitalangebot in der Wohnimmobilien‑Branche mit einem Gesamtnominierungsbetrag von $175,555,053 und einer Mindestinvestition von $1,000,000. In der Einreichung wurden keine nicht‑akkreditierten Investoren und keine Verkäufe gemeldet; das Datum des ersten Verkaufs steht noch aus.

In der Einreichung wird Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) als Empfänger der Vertriebsvergütung genannt, die in allen Bundesstaaten tätig ist, mit geschätzten Vertriebskommissionen von $6,144,427 und geschätzten Bruttoerlösen von $1,755,551, die für Gebühren und Auslagen verwendet werden, einschließlich einer Vermittlungsgebühr, die einer oder mehreren verbundenen Personen zugutekommen kann. Unterzeichnet wurde das Dokument von Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Ein zweites Formular D, eingereicht am 11. Mai 2026, bezieht sich auf BXREX Portfolio II DST, einen Trust, der 2026 unter derselben Sponsor‑, Manager‑ und Depositor‑Struktur sowie derselben Rule 506(b)-Befreiung in der kommerziellen Branche gegründet wurde. Diese Einreichung gibt einen Gesamtnominierungsbetrag von $187,308,863 und eine Mindestinvestition von $500,000 an, mit geschätzten Vertriebskommissionen von $6,555,810 und geschätzten $1,873,089 für Gebühren und Auslagen, einschließlich einer Vermittlungsgebühr. Auch hier wurden keine Verkäufe gemeldet; der erste Verkauf steht noch aus, und das Dokument wurde von Volchyok unterzeichnet.

Mechanik von 1031‑ und 721‑Austausch

Wie Blackstone die Struktur auf der BXREX‑Programmseite beschreibt, verkauft ein Immobilieneigentümer eine Immobilie und die Erlöse gehen direkt an einen Qualified Intermediary, einen spezialisierten Treuhand‑Agenten. Der Investor identifiziert innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkaufsdatum eine „gleichartige“ Ersatzimmobilie und schließt den Erwerb innerhalb von 180 Tagen ab. Begünstigte Anteile an einem DST fungieren als die „gleichartige“ Ersatzimmobilie; ein DST ist ein passiver Trust, der institutionelle Qualitäts‑Immobilien mit Ertragscharakter besitzt, und Investoren erhalten in der Regel Einkommen, solange sie investiert sind, so das Unternehmen.

Nach einer Haltefrist von mindestens zwei Jahren hat die REIT Operating Partnership die Möglichkeit, jedoch nicht die Verpflichtung, die DST‑Immobilien über einen 721‑Austausch nach Section 721 des Internal Revenue Code zu erwerben, wobei Operating‑Partnership‑Einheiten ausgegeben werden, während die Investoren ihre steuerlich aufgeschobene Basis beibehalten. Wird die Option nicht ausgeübt, kann der DST seine Immobilien verkaufen und seinen Investoren zukünftige 1031‑Austausch‑Möglichkeiten bieten, heißt es in den Programmmaterialien.

Blackstone gibt an, dass Immobilieneigentümer bei Nichtdurchführung eines 1031‑Austauschs mit kombinierten Bundes‑ und Landessteuern von über 35 % rechnen müssen. Das Unternehmen veranschaulicht dies anhand einer hypothetischen unbelasteten Immobilie, die für $1 Million gekauft und für $3 Million verkauft wird; ein Austausch könnte dem Eigentümer ermöglichen, über 50 % mehr zusätzliche Nettoerlöse zu behalten. Die genannten Annahmen umfassen $700,000 Abschreibung, eine Kapitalertragssteuer von 20 %, eine Nettokapitalertragssteuer von 3.8 %, eine Abschreibungsrückgewinnungssteuer von 25 % und einen kalifornischen Staatsteuersatz von 13.3 %.

BREIT gab den Start des Programms in seinem Aktionärsbrief für das zweite Quartal 2026 vom 23. Juli 2026 bekannt und erklärte, dass Blackstone und BREIT kürzlich BXREX als Möglichkeit zur Erweiterung und Diversifizierung von Kapitalbeschaffungsstrategien eingeführt hätten. Der Brief beschreibt BXREX als ein Instrument, das Immobilieneigentümern ermöglicht, berechtigte Immobilien gegen institutionelle Qualitätsimmobilien auszutauschen, die von Blackstone Real Estate über eine DST‑Struktur identifiziert und verwaltet werden.

Im selben Schreiben berichtete BREIT, dass zum 30. Juni 2026 ein Nettovermögen von 57 Milliarden US‑Dollar, ein Gesamtvermögen von 104 Milliarden US‑Dollar, 4.531 Immobilien, eine Belegungsquote von 94 %, ein Verschuldungsgrad von 44 % und ein Festzinsfinanzierungsanteil von 83 % vorlagen, wobei das Portfolio zu etwa 90 % auf Mietwohnungs‑, Industrie‑ und Datenzentrumsimmobilien konzentriert sei und zu etwa 65 % auf Sunbelt‑Märkte. BREIT gab eine nachlaufende zwölf‑Monats‑Klasse‑I‑Netto­rendite von 10,3 % sowie eine annualisierte Klasse‑I‑Netto­rendite von 9,4 % seit seiner Gründung im Januar 2017 an und erklärte, dass das zweite Quartal 2026 das erste Quartal mit positiven Nettoflüssen seit fast vier Jahren war.

Die Programmseite nennt einen globalen Immobilienportfoliowert von 618 Milliarden US‑Dollar und 12.500 Vermögenswerte zum 31. Dezember 2025 sowie eine Erfolgsbilanz von mehr als 30 Jahren. Sie beschreibt Blackstone als den weltweit größten Eigentümer von Gewerbeimmobilien nach geschätztem Marktwert laut Real Capital Analytics zum 31. März 2026 und als den weltweit größten Kreditnehmer im Gewerbeimmobilienbereich laut Green Street Advisors zum 31. Dezember 2025.