Le processus de développement immobilier : risques et récompenses

Avec un marché immobilier à court d'offre, des valorisations en hausse et des opportunités d'investissement rendues plus accessibles que jamais grâce à l'équité crowdfunding plateformes, il est crucial que les investisseurs prennent en compte les risques et les récompenses associés. Pour ce faire, les investisseurs doivent d’abord acquérir une compréhension de base du processus de développement immobilier.

Les subtilités du développement immobilier : gérer les risques pour des gains potentiels

Le développement immobilier implique souvent un processus qui s’étend sur des années, avec une série d’étapes franchies tout au long du processus. En raison de la complexité de ce processus, les risques sont nombreux et il n’est pas rare de rencontrer des obstacles imprévus en cours de route. Il est donc crucial pour quiconque envisage de s’impliquer d’avoir une compréhension approfondie de la manière de naviguer dans les étapes de développement afin d’obtenir un jour les retours sur investissement (ROI) recherchés et copieux.

Comprendre les risques à travers les types et les phases de projets

Il est important de noter que tous les projets n'exposent pas un investisseur au même niveau de risque. Cela dépend en grande partie du stade de développement du projet (plus le risque est élevé, plus il est élevé) et de sa nature (commerciale ou résidentielle).

Phases clés du développement immobilier

1. Stade précoce : pré-développement

Cette phase fondatrice est la plus risquée, compte tenu de la multitude d’inconnues encore en jeu. Les tâches au cours de cette phase impliquent :

• Etude de marché et analyse de faisabilité
• Acquisition de terrains ou sécurisation des droits d’option
• Contrôles environnementaux
• Réalisation des plans de chantier et de construction
• Organiser les fonds de construction

Il convient de noter que l'obtention de financements de construction auprès de sources traditionnelles est complexe et que, si un promoteur y parvient, de nombreux défis importants ont probablement été relevés. Le principal obstacle dans la phase de pré-développement est sans doute l'obtention des permis de construire et d'exploitation foncière sur le territoire.

2. Étape intermédiaire : construction

Au cœur du projet, cette phase consiste à transformer les plans en structures concrètes. Une fois les tâches de pré-développement terminées, les risques s'atténuent, sans pour autant disparaître complètement. Les activités comprennent :

• Construction réelle
• Actions marketing
• Accéder au financement de la construction
• Activités de pré-location
• Assurer un financement permanent
• Gestion immobilière engageante

Durant cette phase, le financement provient généralement du promoteur du projet, d'investisseurs externes et de prêts à court terme pour la construction. L'aboutissement de cette étape est marqué par le certificat d'occupation, qui atteste de la capacité opérationnelle du bâtiment.

3. Étape finale : opération

Phase inaugurale de la vie fonctionnelle d'un bâtiment, cette étape est axée sur l'acquisition de locataires. Les tâches à accomplir durant cette phase comprennent :

• Efforts continus de marketing et de location
• Identifier les acheteurs potentiels
• Décider des stratégies de détention
• Intensification de la gestion immobilière
• Parvenir à la stabilisation

À ce stade, les modes de financement typiques sont la construction ou le financement « relais » à court terme jusqu’à ce que le projet atteigne la stabilisation. Une fois stabilisés, les promoteurs peuvent accéder à des options de financement à long terme. En fonction des volumes de prélocation réalisés pendant la construction, cette phase peut être considérée comme la phase présentant le risque le plus faible, offrant ainsi le moins de rendement.

Bien que cet aperçu donne une idée de l'évolution de la dynamique des risques dans les projets de développement, il est essentiel de souligner que l'achat ou le refinancement de bâtiments existants comporte des risques similaires. Des facteurs tels que la crédibilité et l'expertise du promoteur, le contexte économique actuel et la dynamique du marché jouent un rôle crucial à tous les niveaux.

Même si le développement immobilier peut présenter aux investisseurs une multitude de risques potentiels, ceux-ci peuvent être considérablement réduits, voire complètement évités, simplement en comprenant le processus dans son ensemble et en l’abordant de manière structurée. Si cela est fait correctement, les retours sur investissement qui en résultent rendent souvent de telles initiatives très lucratives et attrayantes pour le deuxième tour.

Maintenant que vous en savez un peu plus sur ce qu'implique le processus de développement immobilier, prenez le temps de parcourir et d'examiner une liste croissante d'opportunités d'investissement immobilier rendues accessibles sur des plateformes d'actions telles que les suivantes.

1. Fundrise

Fundrise est une plateforme basée aux États-Unis qui permet aux investisseurs individuels d'investir dans des projets immobiliers commerciaux, y compris des logements construits pour la location. La plateforme est connue pour ses eREIT (Electronic Real Estate Investment Trusts), qui sont des portefeuilles diversifiés de projets immobiliers.

Fondée en 2012 par Ben Miller et son frère Dan Miller, la société cherchait à démocratiser l'investissement immobilier en proposant une alternative aux méthodes d'investissement traditionnelles. Au lieu de s'appuyer sur des fiducies de placement immobilier (REIT) ou sur la propriété immobilière directe, Fundrise propose des eREIT et des eFunds, qui sont des véhicules d'investissement spécialement conçus qui mettent en commun l'argent de plusieurs investisseurs pour investir dans l'immobilier.

La plateforme donne aux investisseurs ordinaires la possibilité d'accéder à des transactions immobilières avec des investissements minimum relativement faibles, commençant souvent à seulement 500 $. Grâce à son approche technologique, Fundrise vise à offrir transparence, diversification et facilité d'utilisation, permettant aux utilisateurs de suivre leurs investissements, de consulter les mises à jour des projets et de recevoir des dividendes via le tableau de bord en ligne. Au fil des années, Fundrise a considérablement gagné en popularité, s'adressant à un large éventail d'investisseurs à la recherche d'une approche plus pratique de l'investissement immobilier. Son modèle innovant et son interface conviviale ont positionné Fundrise comme un acteur majeur du secteur du financement participatif immobilier.

2. RealtyMogul

RealtyMogul est une autre plateforme américaine de premier plan proposant des opportunités d'investissement immobilier financées par le crowdfunding. La plateforme permet aux investisseurs accrédités et non accrédités d'investir dans une variété d'entreprises immobilières commerciales.

Lancé en 2013 par Jilliene Helman et Justin Hughes, RealtyMogul visait à fournir aux investisseurs individuels un accès à des transactions immobilières de qualité institutionnelle, qui étaient auparavant principalement réservées aux grandes institutions ou aux particuliers fortunés. La plateforme propose une combinaison de véhicules d'investissement, notamment des placements privés, des fiducies de placement immobilier (REIT) et 1031 échanges.

Grâce à son approche centrée sur la technologie, RealtyMogul privilégie la transparence et un contrôle rigoureux des transactions. Les utilisateurs peuvent choisir des biens spécifiques dans lesquels investir ou opter pour la diversification grâce aux portefeuilles soigneusement sélectionnés de l'entreprise. En alliant technologie et expertise immobilière, RealtyMogul est devenu un acteur incontournable du financement participatif immobilier, s'adressant aussi bien aux investisseurs novices qu'aux investisseurs expérimentés.

3. FouleRue

CrowdStreet connecte les investisseurs avec des investissements immobiliers commerciaux de qualité institutionnelle. Sa plate-forme est davantage orientée vers l'offre d'un large éventail de types d'investissement immobilier, incluant souvent des opportunités de construction pour louer (BTR).

Cette plateforme a été fondée en 2013 par Tore Steen et Darren Powderly. Contrairement à certains concurrents, CrowdStreet se concentre principalement sur les investisseurs individuels accrédités et leurs besoins spécifiques. La plateforme propose des investissements directs dans des biens immobiliers individuels, permettant aux investisseurs de sélectionner des transactions spécifiques en adéquation avec leurs objectifs d'investissement. L'une des particularités de CrowdStreet est sa place de marché, où divers promoteurs immobiliers proposent leurs offres, permettant aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles selon les types de biens, les zones géographiques et les stratégies d'investissement. En proposant des outils, des ressources pédagogiques et un processus d'investissement simplifié, CrowdStreet s'est imposée comme une plateforme leader dans le domaine du financement participatif immobilier, permettant à un public plus large de s'engager dans l'investissement immobilier commercial.