Comment les titres numériques perturbent les places de marché immobilières privées – Thought Leaders

Vue d’ensemble: l’immobilier en tant que classe d’actifs

À l’échelle mondiale, l’immobilier a historiquement affiché des performances similaires à celles des actions publiques (7,05% contre 6,89%). Non seulement cette classe d’actifs offre des rendements constants avec une volatilité moindre, mais ces dernières années, il est devenu relativement fréquent de voir des investissements immobiliers rapporter plus de 10%. L’immobilier dans son ensemble tend à être assez cyclique — il monte lorsque les temps sont favorables et descend lorsque les temps sont difficiles. À un niveau plus granulaire, cependant, l’immobilier multifamilial est souvent considéré comme un investissement défensif, contrairement au segment immobilier commercial plus volatil. Le contexte actuel de faibles taux d’intérêt crée également le cadre idéal pour les caractéristiques de flux de trésorerie stables, similaires à des revenus fixes, de cet investissement. Historiquement, cette classe d’actifs était réservée aux promoteurs immobiliers, aux individus fortunés et aux investisseurs institutionnels. Mais à mesure que les gestionnaires de fonds et les promoteurs immobiliers cherchent à regrouper du capital auprès d’un plus grand groupe d’investisseurs, et que les plateformes et options pour les investisseurs individuels s’ouvrent, les places de marché immobilières deviennent de plus en plus répandues dans le domaine des investissements privés.

Les plus grands obstacles à l’entrée dans le monde de l’investissement immobilier sont les tickets élevés et les coûts juridiques et transactionnels importants. Investir dans l’immobilier physique peut être extrêmement exclusif, surtout dans l’économie actuelle. Les personnes qui souhaitent financer leurs investissements doivent souvent subir des vérifications de crédit approfondies et démontrer des revenus ou une richesse substantiels. De plus, le marché immobilier est relativement opaque, et l’asymétrie d’information peut souvent conduire à des sous‑ou surévaluations importantes.

Les fonds de placement immobilier (REIT) ont été la toute première itération d’une « solution » aux problèmes susmentionnés. Ces fonds regroupent essentiellement le capital des marchés publics et redistribuent les revenus des propriétés aux investisseurs sous forme de dividendes. Les investisseurs peuvent également profiter de l’appréciation des actifs. Mais les investisseurs ne peuvent pas choisir les propriétés ou les projets dans lesquels ils souhaitent investir — leurs rendements et leur appétit pour le risque sont laissés à la discrétion des gestionnaires de fonds. En essence, les REIT limitent les options des investisseurs.

Les places de marché immobilières privées, cependant, permettent aux individus d’adopter une approche plus sélective pour constituer leur propre portefeuille, en ayant davantage de pouvoir sur la façon dont ils allouent les fonds et sélectionnent les biens. Au cours de la dernière décennie, les places de marché immobilières privées les plus en vue ont généré un rendement annuel moyen de 12,16%, tandis que le S&P 500 a affiché une moyenne de 10,88%. En termes de niveau de risque, l’immobilier est reconnu pour produire des flux de trésorerie fiables et constants, la plupart des dividendes provenant des revenus locatifs des propriétés. Les opérations de développement peuvent être légèrement plus risquées, mais offrent généralement des rendements plus élevés. Les émissions de dette sont également courantes dans le crowdfunding immobilier, bien que plus des deux tiers des offres soient classées comme actions ou partage de revenus.

Certaines des principales places de marché immobilières américaines ont levé plus d’un milliard de dollars et ont distribué d’importants retours en espèces aux investisseurs. Voir ci‑dessous:

Le marché total des places de marché immobilières en ligne est estimé à près de 90 milliards de dollars, contre 80 milliards à la mi‑2018.

Avantages pour les investisseurs

Avec des exigences minimales plus faibles et une plus grande granularité, les places de marché immobilières transforment la façon dont l’investisseur moyen peut allouer des fonds à la propriété. Cela conduit à une démocratisation du marché immobilier. En choisissant des propriétés individuelles, les investisseurs peuvent mieux adapter leurs investissements à leur appétit pour le risque. Puisque les individus contrôlent directement les propriétés incluses dans leurs portefeuilles, les investisseurs averses au risque peuvent sélectionner des transactions à faible risque tandis que les investisseurs recherchant le risque ont la possibilité de viser des profils plus risqués en échange de rendements supérieurs. Voir ci‑dessous:

Pour chaque unité incrémentale de rendement, l’utilité d’un investisseur avers au risque augmentera de moins en moins (utilité décroissante). Pour un investisseur recherchant le risque, elle augmente de façon incrémentale. Puisqu’un REIT public se situe quelque part entre les deux, les deux types d’investisseurs seront insatisfaits du niveau de risque du fonds. Un investisseur avers au risque ne sera pas suffisamment compensé pour le risque qu’il prend, tandis qu’un investisseur recherchant le risque voudra des rendements supérieurs à ce que le fonds peut offrir.

Avec les places de marché immobilières privées, les investisseurs disposent d’un menu de projets et peuvent choisir ceux qu’ils trouvent attractifs à leur propre discrétion. Cela permet une répartition plus efficace de la tolérance au risque, les investisseurs pouvant choisir les transactions qui leur conviennent le mieux selon leurs circonstances particulières.

Bien que les places de marché immobilières permettent aux participants d’investir dans des transactions individuelles, les investisseurs peuvent être exposés à un risque d’actif unique (c’est‑à‑dire que leur investissement dépend excessivement d’un seul projet). Pour répondre correctement à cette préoccupation, les places de marché doivent encourager les investisseurs à constituer des portefeuilles hautement diversifiés. Crowdstreet, par exemple, offre aux investisseurs la possibilité d’acheter dans un portefeuille sur‑mesure adapté à leur appétit pour le risque. Il est également important de sélectionner les transactions le plus soigneusement possible afin de minimiser le risque de contrepartie pour les investisseurs.

Il existe toutefois des défis lorsqu’il s’agit de trouver le moyen le plus efficace de rationaliser ce processus d’investissement particulier. Les places de marché immobilières doivent vérifier les participants provenant de diverses juridictions, ainsi que s’assurer que leurs transactions offrent une pleine transparence aux investisseurs. De plus, les distributions de dividendes et les règlements de transaction sont presque toujours manuels, car ils sont généralement effectués via des voies financières dépassées. Ainsi, d’énormes opportunités s’offrent aux places de marché immobilières pour exploiter les titres numériques.

Un nouveau marché: places de marché immobilières utilisant des titres numériques

Il ne fait aucun doute qu’une plateforme d’investissement immobilier du futur devra exploiter la technologie des registres distribués. Ces plateformes ont la capacité d’offrir aux investisseurs les mêmes avantages que les places de marché immobilières traditionnelles, avec la valeur ajoutée des titres numériques. À ce jour, environ 16 plateformes d’investissement immobilier utilisant des titres numériques existent dans le monde. Elles sont concentrées aux États‑Unis et en Europe, mais très peu ont leurs actifs listés sur des marchés secondaires.

Certaines de ces places de marché (notamment au Moyen‑Orient et en Europe) sont des plateformes d’émission de titres numériques à usage multiple qui proposent également des offres immobilières. D’autres sont exclusivement dédiées à l’émission de titres numériques adossés à l’immobilier. À mesure que davantage d’émetteurs commencent à tokeniser des propriétés multifamiliales, l’adoption des titres numériques dans le marché immobilier devrait augmenter de façon substantielle au cours de l’année à venir.

Les titres numériques offrent une solution innovante à un mécanisme obsolète. En numérisant l’immobilier, les émetteurs peuvent rationaliser le processus de visualisation des avoirs et d’analyse des performances des actifs. Le concept d’une plateforme en ligne où des actifs numériques transférables peuvent être stockés en toute sécurité est destiné à transformer la manière dont les gens possèdent des parts fractionnées d’équité.

Les réseaux de courtiers‑dépositaires sont au cœur de ce qui rend la numérisation si importante. La blockchain et la technologie des registres distribués fournissent l’infrastructure sous‑jacente à la transférabilité des titres numériques. En créant un système qui permet le flux fluide des titres entre plateformes, les courtiers‑dépositaires peuvent se connecter les uns aux autres et offrir aux investisseurs une gamme plus large d’actifs. Cela améliore la distribution des transactions en éliminant l’opacité du marché et en éradiquant les barrières entre les entités. Puisque les investissements sont sourcés en ligne, le nombre total d’opportunités disponibles pour les investisseurs est bien plus élevé qu’avec les titres privés traditionnels.

De plus, des niveaux de transparence plus élevés peuvent entraîner des barrières d’entrée plus faibles pour les investisseurs, grâce à une tarification plus précise des titres et à une évaluation du risque plus fiable, ainsi qu’à des coûts d’intermédiaires réduits. À l’avenir, les investisseurs pourront obtenir de la liquidité en accédant à des lieux de négociation agréés, augmentant ainsi considérablement la vitesse à laquelle ces titres privés circulent et deviennent accessibles aux investisseurs.

Les places de marché immobilières sont au centre d’une tendance d’accès accru à l’investissement immobilier et les titres numériques sont le véhicule idéal pour élargir et accélérer cette tendance.

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1. Source: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Source: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Source: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Source: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf