Tokeny presenta un estudio sobre la tokenización de inversiones inmobiliarias

La tokenización de activos inmobiliarios puede facilitar el acceso a la inversión y la transmisión de participaciones. La plataforma Tokeny presentó un estudio que explica cómo emitir y administrar valores vinculados a inmuebles mediante tokens en una cadena de bloques.

Tokeny explica las ventajas de la tokenización inmobiliaria

La tokenización es una aplicación importante de la tecnología de cadenas de bloques, aunque recibe menos atención que las finanzas descentralizadas (DeFi) o los tokens no fungibles (NFT). Los tokens de valores representan derechos financieros cuyo alcance depende del instrumento emitido y de sus documentos legales. No todos conceden la propiedad directa de un inmueble.

Además de las acciones tokenizadas, los valores vinculados a inmuebles atraen interés por la posibilidad de crear unidades de inversión más pequeñas y simplificar su administración.

El estudio de Tokeny, con sede en Luxemburgo, expone las posibles ventajas de tokenizar inversiones inmobiliarias y describe un ejemplo de emisión de valores.

El mercado mundial de inversiones inmobiliarias gestionadas profesionalmente supera los 10 billones de dólares. Esta cifra no equivale al valor de todos los inmuebles del mundo. Las elevadas inversiones iniciales y los procesos complejos dificultan el acceso a este mercado. El estudio plantea cómo mejorar algunos de esos procedimientos.

Tokeny identifica tres problemas principales:

• Mercados locales y activos inmuebles – Los edificios no pueden trasladarse y sus mercados suelen ser locales. Las dificultades para llegar a inversores internacionales reducen el número de compradores potenciales y pueden afectar a la formación de precios.
• Baja liquidez – Comprar o vender un inmueble o una participación puede requerir tiempo y dinero. Un inversor que quiera vender necesita encontrar comprador y completar los trámites. El estudio cita ejemplos con comisiones de intermediación de hasta el 10 %, no una tarifa fija para todas las operaciones. Los costes elevados dificultan operar con frecuencia y diversificar la cartera.
• Datos y sistemas informáticos aislados – Los sistemas de los distintos proveedores no siempre se comunican entre sí. La incorporación de inversores puede ser lenta y exigir documentación en papel.

Representar derechos financieros mediante tokens puede mejorar estos procesos. Los emisores pueden llegar a inversores internacionales elegibles y ofrecer unidades de inversión más pequeñas. Facilitar la transmisión de participaciones no garantiza encontrar compradores ni disponer de liquidez inmediata. Los derechos dependen de la estructura jurídica. Los registros compartidos pueden dar a reguladores, inversores e intermediarios acceso a la información que les corresponda; no hacen públicos automáticamente todos los datos ni vuelven interoperables todas las cadenas de bloques.

El ejemplo hipotético de Tokeny describe a un promotor que capta fondos mediante deuda inmobiliaria tokenizada destinada a inversores institucionales de la Unión Europea. El inversor adquiere los derechos de crédito definidos en la emisión, no necesariamente la titularidad del inmueble.

• Antes de la oferta – Los asesores jurídicos y financieros preparan la estructura y la documentación. El estudio menciona el marco de Luxemburgo para transferir valores mediante cadenas de bloques. Siguen siendo aplicables las normas sobre valores y la elegibilidad de los inversores; la tecnología no concede una autorización automática en toda la UE.
• Emisión – Productos de Tokeny como ONBOARD y ONCHAINID ayudan con el registro, la identificación, las comprobaciones de conocimiento del cliente (KYC), la prevención del blanqueo de capitales (AML) y la elegibilidad de los inversores.
• Después de la oferta – La administración de los tokens y las transmisiones secundarias pueden incorporar controles de cumplimiento. Registrar técnicamente una operación no demuestra por sí solo que se hayan satisfecho todas las obligaciones legales.

El ejemplo plantea instalar técnicamente la plataforma en menos de dos semanas. No garantiza que la documentación, las autorizaciones y la captación de fondos de cualquier proyecto se completen en ese plazo.

Plataformas inmobiliarias que utilizan Tokeny

Las plataformas de inversión inmobiliaria utilizan soluciones de Tokeny para emitir valores tokenizados y digitalizar la incorporación y administración de inversores.

BlocHome, con sede en Luxemburgo, busca facilitar inversiones de menor importe. El caso de cliente publicado por Tokeny afirma que T-REX redujo hasta un 90 % el tiempo y los costes administrativos de incorporación y cumplimiento. Es una afirmación de ese caso, no un ahorro garantizado sobre el coste total de cualquier operación. La inversión inicial anunciada era de 1.000 euros. El cofundador Jean-Paul Scheuren explicó en este caso de cliente que:

La plataforma permite dividir la inversión inmobiliaria en unidades pequeñas y administrarlas de forma eficiente. Según Scheuren, el objetivo es simplificar la experiencia del usuario y mejorar la transmisión de las participaciones.

BlocHome comenzó con CLAPTON Residence, una propiedad de lujo de ocho unidades en el centro de Luxemburgo.

En 2020, WeInvest Capital Partners eligió Tokeny para tokenizar un fondo inmobiliario luxemburgués. Tokeny lo presentó como el primero de este tipo en el país y proporcionó servicios digitales para la incorporación y administración de inversores conforme a las reglas aplicables.

Iniciativas internacionales de tokenización inmobiliaria

Distintas jurisdicciones estaban desarrollando marcos para los valores tokenizados y nuevos proyectos inmobiliarios. Los ejemplos siguientes corresponden a las propuestas y anuncios disponibles cuando se publicó este artículo, en noviembre de 2022.

Según una noticia de finales de octubre de 2022, el banco español Santander propuso un proyecto para facilitar operaciones con inmuebles y automóviles mediante tokenización y el real digital brasileño, una moneda digital entonces propuesta. La iniciativa formaba parte de LIFT Challenge; no era un sistema de transmisión inmobiliaria ya implantado en todo Brasil.

Hong Kong también estaba desarrollando su política sobre activos digitales. El comunicado oficial del 31 de octubre de 2022 expresó apertura a consultar sobre el acceso minorista y a revisar los derechos de propiedad de los activos tokenizados y la situación jurídica de los contratos inteligentes. No anunció la aprobación inmediata de todos los tokens o de todas las ofertas de valores inmobiliarios.

El secretario de Finanzas de Hong Kong, Paul Chan, señaló, según la información publicada, que:

El Gobierno quería explicar su orientación política al mercado internacional y mostrar su compromiso de explorar posibilidades con el sector de tecnología financiera y la comunidad de activos virtuales.

Un informe conjunto de Deloitte, HKbitEX, Colliers y Baker McKenzie estudió las ofertas de tokens de valores inmobiliarios (STO) como posible vía de financiación en Hong Kong y otros mercados. Lau Chun-kong, director general de Colliers Hong Kong, explicó que:

Los inversores y promotores pueden utilizar estas ofertas en distintas etapas, desde proyectos de nueva construcción hasta inmuebles terminados que generan ingresos. Los derechos del inversor y las obligaciones del emisor dependen de la estructura de cada oferta.

En Estados Unidos, Johnney Zhang, consejero delegado de la promotora y gestora inmobiliaria Primior, estaba desarrollando un token de valores vinculado a inmuebles llamado United States Property Coin (USPC). En noviembre de 2022 se anunciaba su lanzamiento para más adelante ese mismo mes. La cartera prevista incluiría inmuebles residenciales multifamiliares y una propiedad de unos 10 millones de dólares en Venice Beach, California. Se trata del plan comunicado entonces, no de una confirmación de disponibilidad o valor actuales.

Zhang destacó la volatilidad de las criptomonedas y la dificultad de convertir una inversión inmobiliaria en efectivo. El propósito de abordar ambos problemas fue explicado en el anuncio del proyecto; no constituye una garantía de precio estable o de reembolso inmediato.

La tokenización de valores inmobiliarios puede mejorar el registro, la administración y la transmisión de participaciones. Mercados de capitales consolidados como Singapur, Hong Kong y Luxemburgo pueden albergar estos proyectos. Su éxito depende de la claridad de los derechos legales, la elegibilidad de los inversores, el rendimiento de los inmuebles y la existencia de compradores.