Valores digitales
Tokenización de Bienes Raíces: La Carrera por Poseer el Futuro de la Propiedad ha Comenzado
Dubái ha dado un gran paso hacia su plan de tokenización inmobiliaria de un billón de dólares.
La semana pasada, el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) y Ctrl Alt, un proveedor de infraestructura de tokenización, presentaron capacidades de negociación en el mercado secundario para activos inmobiliarios tokenizados, marcando el lanzamiento de la Fase Dos del Proyecto Piloto de Tokenización Inmobiliaria de Dubái.
Con este mercado secundario para tokens respaldados por propiedades, DLD y Ctrl Alt están permitiendo la reventa de más de 5 millones de dólares en tokens inmobiliarios, lo que permite la propiedad fraccionada.
Esta fase se basa en la exitosa etapa piloto, durante la cual se tokenizaron diez propiedades de Dubái, representando 18,5 millones de AED en valor inmobiliario.
Se emitieron cerca de 8 millones de tokens en esa etapa, que ahora son elegibles para la reventa en un entorno controlado. Este movimiento ampliará la accesibilidad para los inversores en el sector inmobiliario de Dubái, que ha estado experimentando un auge, alcanzando un récord de 916 mil millones de AED (más de 249 mil millones de USD) en transacciones inmobiliarias totales en 2025.
Las negociaciones se llevarán a cabo dentro de un marco regulado en la plataforma de distribución del proyecto para garantizar la integridad de las transacciones.
Para este proyecto, Ctrl Alt ha elegido la cadena de bloques XRP Ledger, que recientemente activó una nueva actualización que permite a entidades reguladas operar intercambios descentralizados (DEX) restringidos. Todas las transacciones se ejecutarán y registrarán en el XRP Ledger, con todos los fondos asegurados por Ripple Custody.
“Nos enorgullece trabajar con el Departamento de Tierras de Dubái y VARA en la Fase Dos del proyecto, demostrando lo que es posible cuando los gobiernos y la innovación de nivel institucional se unen para construir infraestructuras digitales líderes en el mercado,” dijo Robert Farquhar, CEO, MENA en Ctrl Alt. “La tokenización nativa solo alcanza su máximo potencial cuando los activos pueden moverse eficientemente después de su emisión, y la negociación en el mercado secundario es esencial para ese resultado.”
Con este esfuerzo, Dubái aspira a convertirse en un centro global de tokenización inmobiliaria, el proceso de convertir los derechos de propiedad de un bien físico en tokens digitales que pueden comprarse, venderse y negociarse en una plataforma de cadena de bloques. Al representar una participación fraccionada en la propiedad, cada token reduce significativamente la barrera de entrada.
La inversión mínima es bastante baja aquí en comparación con las inversiones inmobiliarias tradicionales, lo que abre el mercado a una gama más amplia de inversores y, a su vez, aumenta la liquidez, facilitando la entrada y salida de inversiones, incluso en cualquier momento del día o de la semana.
La tecnología de cadena de bloques, descentralizada, inmutable y sin fronteras, mientras tanto, proporciona una forma transparente y segura de registrar la propiedad y las transacciones, agilizando los registros y la liquidación. Al eliminar a los intermediarios, la tecnología permite transacciones más rápidas y rentables.
Estos beneficios han captado la atención de instituciones financieras tradicionales; sin embargo, la falta de claridad regulatoria y los enfoques jurisdiccionales inconsistentes siguen siendo cuellos de botella para la tendencia de tokenización. Un comercio secundario limitado, que restringe la liquidez, es otro factor que obstaculiza el crecimiento.
La propia cadena de bloques presenta riesgos únicos, como estafas de phishing y errores en contratos inteligentes, que requieren medidas robustas de ciberseguridad. A pesar de estos desafíos, la tokenización de activos del mundo real sigue ganando impulso.
- Dubái ha lanzado la Fase Dos de su Proyecto de Tokenización Inmobiliaria, habilitando la negociación regulada en el mercado secundario de tokens respaldados por propiedades.
- Ctrl Alt y el Departamento de Tierras de Dubái están utilizando el XRP Ledger para sincronizar la propiedad en cadena de bloques con los registros oficiales del registro de tierras.
- El impulso global está creciendo, con Arabia Saudita, Kazajistán y actores del sector privado avanzando en pilotos de propiedad tokenizada.
- Perspectiva a largo plazo: Deloitte proyecta 4 billones de dólares en tokenización inmobiliaria para 2035, aunque la liquidez y la fragmentación regulatoria siguen siendo riesgos clave.
Impulso de Propiedad Tokenizada de Dubái
El sector inmobiliario es un mercado masivo, y se anticipa que alcance la asombrosa cifra de 673 billones de dólares para 2026, mientras que el volumen del mercado se espera que suba a 727 billones de dólares para 2029, según Statista.
Entre los mercados de rápido crecimiento, Portugal, Corea del Sur, Arabia Saudita y Dubái están experimentando auges significativos.
Dada la capacidad de la tokenización inmobiliaria para desbloquear un nuevo paradigma de inversión y el enfoque creciente de Dubái en la digitalización, la metrópolis más grande y poblada de los Emiratos Árabes Unidos ha estado incorporando activamente la tokenización en su marco regulatorio y en la infraestructura inmobiliaria pública.
El año pasado, DLD, la agencia gubernamental responsable del registro, organización y promoción de inversiones inmobiliarias en Dubái, presentó una hoja de ruta para tokenizar el 7 % del mercado inmobiliario de la ciudad para 2033, valorado en aproximadamente 16 billones de dólares.
En línea con esa hoja de ruta, la agencia primero desarrolló una plataforma llamada Prypco Mint, en asociación con Ctrl Alt y la fintech inmobiliaria Prypco, para tokenizar escrituras de propiedad en el XRP Ledger, con Zand Bank como socio bancario.
La plataforma permite a los inversores comprar participación fraccionada en propiedades locales usando la moneda local, comenzando en solo 2 000 dírhams (aproximadamente 544 USD). Aunque inicialmente disponible solo para titulares de identificación de los Emiratos Árabes Unidos y solo con transacciones en dírhams, DLD planea expandir el acceso a nivel global y, más adelante, integrar más plataformas.
En mayo, la agencia lanzó con éxito su primera propiedad tokenizada, la cual se suscribió completamente en 24 horas. Un mes después, DLD vendió su segundo proyecto inmobiliario tokenizado a través de Prypco Mint en menos de 2 minutos. Generó una lista de espera de más de 10 700 compradores potenciales.
Esta fuerte respuesta de los inversores fue descrita por la fundadora y CEO de Prypco, Amira Sajwani, como una señal de que “los inversores están listos para una forma más inteligente y accesible de invertir en bienes raíces”.
Con la negociación en el mercado secundario ahora en marcha, el gobierno ha iniciado la segunda fase del piloto, que busca evaluar la eficiencia del mercado, la preparación operativa y la alineación con las leyes de propiedad actuales, al tiempo que refuerza la transparencia y la protección de los inversores.
El socio de infraestructura del proyecto, Ctrl Alt, que acuñó los tokens que representan la propiedad de la escritura durante la Fase Uno, ahora también está ayudando a desplegar la funcionalidad del mercado secundario para la Fase Dos.
La plataforma se ha integrado directamente con el sistema DLD, permitiendo que los tokens de escrituras de título sean emitidos, gestionados y transferidos en cadena. También asegura que los registros de la cadena de bloques estén sincronizados con el registro inmobiliario del gobierno.
“Nuestro objetivo era construir una infraestructura de mercado secundario que sea eficiente para todo el ecosistema mientras mantenemos los controles y la gobernanza requeridos por DLD y VARA,” dijo Matt Acheson, CPO de Ctrl Alt, un Proveedor de Servicios de Activos Virtuales (VASP) licenciado, que ha tokenizado más de 850 millones de dólares en activos, no solo en bienes raíces sino también en crédito privado, fondos, materias primas y más.
En la actual Fase Dos, los tokens también están emparejados con tokens de Activos Virtuales Referenciados a Activos (ARVA) para habilitar transferencias reguladas en el mercado secundario. Esta segunda capa regula quién puede negociar tokens y bajo qué condiciones, asegurando que todas las operaciones cumplan.
“Para lograr esto, Ctrl Alt diseñó un marco técnico sofisticado para facilitar la operación dual de tokens de gestión ARVA y tokens de propiedad de manera fluida en cadena.”
– Acheson
Así, Ctrl Alt gestiona la complejidad subyacente de la tecnología de tokenización, mientras que plataformas de distribución como PRYPCO se centran únicamente en ofrecer experiencias inmobiliarias fraccionadas y fluidas a los usuarios finales.
La Tokenización se Globaliza
En Dubái, la tokenización inmobiliaria está evolucionando rápidamente de programas piloto a un mercado regulado y de alto crecimiento. Pero la tendencia no se limita solo a los Emiratos Árabes Unidos; gobiernos, instituciones financieras y desarrolladores privados en Oriente Medio, Asia, Europa y Norteamérica están explorando cada vez más modelos de propiedad basados en cadena de bloques.
Más recientemente, Arabia Saudita ejecutó con éxito una transferencia tokenizada de una escritura de propiedad. Con este hito, el estado soberano árabe islámico ha dado un paso sólido hacia sus objetivos de transformación digital delineados en la Visión Saudí 2030.
La transacción se realizó entre el Fondo de Desarrollo Inmobiliario (REDF) y el desarrollador de soluciones de vivienda asequible respaldado por el gobierno, la Compañía Nacional de Vivienda (NHC).
Para esta transacción, utilizaron la infraestructura de grado soberano de droppRWA, que proporcionó todo, desde el estándar de token, la lógica de cumplimiento y el marco de emisión hasta un mecanismo estable de entrega contra pago.
“Hemos ejecutado con éxito la primera transacción inmobiliaria verificada en cadena de bloques de extremo a extremo del Reino, usando los primeros estándares gubernamentales para tokenizar la propiedad inmobiliaria. Al vincular las transacciones directamente con los registros oficiales desde el principio, esto ampliará la participación, fortalecerá la confianza de la IED, mejorará la liquidez, acelerará la financiación del desarrollo y permitirá nueva innovación PropTech.”
– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Ministro de Asuntos Municipales, Rurales y Vivienda
Incluso el banco central de Kazajistán ha lanzado un piloto de tokenización inmobiliaria.
Según el proyecto, se emitirán tokens respaldados por propiedades comerciales, cada uno representando 1 m² de una propiedad. Por ahora, el piloto se está llevando a cabo dentro de un sandbox regulatorio bajo una supervisión cuidadosa para ayudar a crear un mecanismo claro de participación y sentar las bases para una adopción más amplia.
La tendencia de tokenización también llevó a Bed Bath & Beyond (BBBY ) a anunciar planes para lanzar una plataforma de tokenización de activos. Esto comenzará con bienes raíces, permitiendo a las personas ver el valor de lo que poseen y acceder a financiamiento en un solo lugar.
“Proveer rutas de liquidez responsables y compatibles para propietarios de viviendas y tenedores de activos del mundo real es nuestra estrategia y visión a largo plazo,” dijo el CEO Marcus Lemonis. El minorista de comercio electrónico también está interesado en adquirir la empresa de tecnología blockchain Tokens.com, lo que ampliará su portafolio que ya incluye tZERO y GrainChain.
Mientras tanto, en el sur de Asia, World Liberty Financial (WLFI), una empresa cripto parcialmente propiedad de la familia del presidente de EE. UU. Donald Trump, y el desarrollador inmobiliario de lujo DarGlobal anunciaron planes para tokenizar un resort de marca Trump en las Maldivas.
La tokenización, según el CEO de DarGlobal, Ziad El Chaar, hará que la inversión inmobiliaria sea accesible para muchos más inversores que hoy no pueden acceder a ella.
“Esto marca un avance importante para la inversión inmobiliaria,” dijo Chaar. “Juntos, estamos replanteando cómo los inversores calificados pueden acceder, negociar y, en última instancia, obtener liquidez en intereses de ingresos de préstamos en bienes raíces de alta calidad mientras se desarrollan.”
El acuerdo se anunció en un foro de World Liberty Financial celebrado en Mar-a-Lago, al que asistieron actores de finanzas tradicionales (TradFi) como la CEO de Franklin Templeton, Jenny Johnson, y la CEO de Goldman Sachs (GS ) David Solomon; representantes de la industria cripto incluyeron al CEO de Coinbase (COIN ) Brian Armstrong, y el fundador de Binance, Changpeng Zhao, junto con los senadores Ashley Moody y Bernie Moreno, el magnate hotelero Barry Sternlicht, el presidente de la FIFA Gianni Infantino y la rapera Nicki Minaj.
El plan es tokenizar los intereses de ingresos de préstamos en el Trump International Hotel & Resort, Maldivas, una propiedad hotelera de lujo que cuenta con alrededor de 100 playas ultra lujosas y villas sobre el agua. Se prevé que esté completado en 2030.
La oferta de tokens ofrecerá a los inversores elegibles tanto un rendimiento fijo como flujos de ingresos de préstamos provenientes de la propiedad.
Más específicamente, se ofrecerán en una colocación privada y se venderán solo a inversores acreditados verificados. El acceso a la oferta inicial se habilitará a través de carteras seleccionadas y socios externos. Los tokens pueden incluir utilidades adicionales en cadena, como la capacidad de usar las tenencias como colateral de préstamo a través de WLFI Markets.
“Construimos World Liberty Financial para abrir las finanzas descentralizadas al mundo,” y con este anuncio, “ahora estamos extendiendo ese acceso a la tokenización inmobiliaria,” dijo el cofundador de World Liberty Financial, Eric Trump. “Por primera vez, los participantes elegibles pueden ser parte de una propiedad icónica.”
La tokenización del resort, actualmente en desarrollo, se realizará en asociación con Securitize, una firma de tokenización que brinda la infraestructura para convertir activos tradicionales en tokens en cadena.
La plataforma es utilizada por BlackRock para su fondo del mercado monetario en dólares estadounidenses on‑chain, BUIDL, que posee $2.46 mil millones en valor total.
“El sector inmobiliario ha sido una de las clases de activos más difíciles de tokenizar eficazmente,” dijo Carlos Domingo, cofundador y CEO de Securitize. “Creemos que los productos inmobiliarios on‑chain escalables emitidos con cumplimiento, gobernanza y estructura de mercado en mente serán demandados globalmente.”
La empresa de tecnología financiera informó recientemente un aumento del 841 % en ingresos durante los primeros nueve meses de 2025, alcanzando 55,6 millones de dólares.
Esto se compartió como parte de la presentación de la SEC de la compañía para salir a bolsa en Nasdaq bajo el ticker SECZ, mediante una fusión con Cantor Equity Partners II (CEPT), una compañía de cheque en blanco respaldada por Cantor Fitzgerald, que aún debe ser aprobada por accionistas y reguladores.
El Punto de Inflexión
Es bastante claro que la tendencia de tokenización de activos del mundo real (RWA) se está extendiendo gradualmente por todas partes.
La tokenización ha estado en desarrollo durante una década, pero fueron los últimos años los que le dieron tracción en las finanzas tradicionales. Desde bancos globales como JPMorgan (JPM ) hasta grandes gestores de activos como BlackRock (BLK ), los gigantes TradFi están incorporando cada vez más activos tokenizados en sus ofertas.
Esta adopción ocurre en el contexto de una demanda acelerada de infraestructura de liquidación basada en cadena de bloques, la necesidad creciente de modernizar la infraestructura financiera obsoleta y proyecciones crecientes de que los activos tokenizados podrían convertirse en un mercado de varios billones de dólares en la próxima década.
Un informe de Boston Consulting Group (BCG) y Ripple estima que el mercado de activos tokenizados, incluidos los stablecoins, alcanzará los 19 billones de dólares para 2033 a medida que el crecimiento de la tecnología se acerque a un “punto de inflexión”.
Este crecimiento se sitúa entre la previsión moderada de 12 billones de dólares y una proyección más optimista de 23,4 billones de dólares en los próximos siete años.
Mientras que los Bonos del Tesoro de EE. UU. tokenizados ya han tenido un éxito temprano, permitiendo a los tesoreros corporativos mover su efectivo inactivo a bonos gubernamentales a corto plazo tokenizados sin intermediarios, el informe también destacó la tokenización de crédito privado y emisiones de carbono como casos de uso, donde la cadena de bloques puede proporcionar transparencia, trazabilidad y propiedad fraccionada a mercados tradicionalmente opacos e ilíquidos.
Ya, la tokenización de RWA ha superado los 25 billones de dólares en valor, abarcando deuda del Tesoro de EE. UU., materias primas, crédito privado, bonos corporativos, capital público y privado, fondos alternativos institucionales y bienes raíces, según datos de rwa.xyz. Este valor ha crecido aproximadamente 10 veces en los últimos 2 años.
Entre todos los activos, el sector inmobiliario es uno de los más lentos en migrar a cadena. Hasta ahora, solo 64 propiedades, por un valor combinado de $372 millones, han sido tokenizadas a nivel global, aunque esa cifra ha crecido más de 13 veces desde los 27 millones de dólares a principios del año pasado.
La tokenización inmobiliaria también representa una pequeña fracción del mercado inmobiliario global. Pero según las proyecciones de Deloitte, se espera que 4 billones de dólares en bienes raíces estén tokenizados para 2035.
“Los bienes raíces tokenizados no solo pueden allanar el camino para nuevos mercados y productos, sino también ofrecer a las organizaciones inmobiliarias la oportunidad de superar desafíos relacionados con la ineficiencia operativa, los altos costos administrativos cobrados a los inversores y la limitada participación minorista,” dijo Deloitte en su informe del año pasado.
El crecimiento proyectado por la firma de consultoría en el ecosistema global de bienes raíces tokenizados se espera que se distribuya en tres componentes principales.
La propiedad tokenizada de préstamos y titulizaciones es uno de los componentes que, según el informe, representará la mayor parte del mercado inmobiliario tokenizado, alcanzando 2,39 billones de dólares para 2035, con una tasa de penetración total del 0,55 %.
Estos pueden no ser candidatos probables para la tokenización debido a su papel en la crisis financiera global de 2008 y la posterior supervisión regulatoria, pero el informe señala que los valores respaldados por activos en cadena están atrayendo un interés significativo de los inversores.
Los fondos inmobiliarios privados, sin embargo, tienen el mayor potencial, con una tasa de penetración de mercado del 8,5 % y se espera que alcancen 1 billón de dólares en 9 años.
Estos fondos, que pueden tokenizarse mediante la emisión de nuevos fondos en cadena o tokenizando un fondo fuera de cadena, Deloitte señaló, podrían ser un caso de uso adecuado para tokenizar activos inmobiliarios al reducir el papel de los intermediarios, creando así un fondo más eficiente. Aquí, plataformas únicas e interconectadas pueden ofrecer una forma fluida de manejar la emisión de intereses patrimoniales, el servicio de activos y la negociación, según el informe.
Mientras tanto, la propiedad tokenizada de proyectos en construcción o terrenos no desarrollados se anticipa que alcance los 50 mil millones de dólares durante este período, con una tasa de penetración del 0,80 %.
Con centros de datos y proyectos de infraestructura recibiendo un renovado interés, la propiedad fraccionada mediante tokenización podría permitir a los inversores poseer proyectos de desarrollo intensivo en capital con rendimientos atractivos.
La tokenización de activos inmobiliarios, según Deloitte, “puede permitir a los inversores institucionales crear carteras personalizadas con tokens que coincidan con su tesis de inversión. Y mientras los instrumentos financieros tradicionales carecían de hiper‑personalización, la tokenización puede hacerlo posible.”
Según un informe de EY, se espera que los inversores aumenten su asignación de cartera a activos tokenizados en un 2 % para 2027. Curiosamente, la asignación de activos tokenizados en carteras inmobiliarias se proyecta que crezca de manera más agresiva, en un 4,7 %, hasta un 6 % para 2027 y más allá.
El informe también reveló que los bienes raíces se ubicaron como la primera o segunda alternativa tokenizada preferida entre el 49 % de los HNWI y el 56 % de los inversores institucionales.
Todos estos hallazgos reflejan una creciente confianza en el potencial de la cadena de bloques para transformar el mercado inmobiliario.
Según Sternlicht, cuya Starwood Capital gestiona más de 120 mil millones de dólares en activos bajo gestión, la tokenización puede revolucionar la industria. “La tecnología es superior,” y “el futuro,” dijo Sternlicht. De hecho comparó el estado actual de la tokenización con la IA, diciendo: “Esto es incluso más temprano en el mundo físico que la IA.” Añadió:
“Es una cosa fantástica para el mundo, el mundo solo tiene que ponerse al día con ella.”
Conclusiones para los inversores
- Dubái ha pasado de pilotos de tokenización a negociación regulada en el mercado secundario, posicionándose como uno de los primeros gobiernos en operacionalizar mercados inmobiliarios on‑chain a gran escala.
- La integración directa con el Departamento de Tierras de Dubái y los controles de cumplimiento en el XRP Ledger otorgan al modelo un respaldo legal más sólido que la mayoría de las iniciativas privadas de RWA.
- Debido a que los bienes raíces siguen representando una participación insignificante del mercado de activos on‑chain en relación con su tamaño global, la formación exitosa de liquidez en Dubái podría señalar un potencial de expansión a largo plazo significativo.
- La fuerte demanda temprana, incluidas ventas rápidas y listas de espera extensas, sugiere que el acceso fraccionado está resonando con los inversores minoristas.
- Los riesgos clave incluyen volúmenes de negociación secundaria escasos, vulnerabilidades de ciberseguridad y fragmentación regulatoria que podrían limitar la escalabilidad transfronteriza.
Conclusión
El futuro de la tokenización inmobiliaria es claramente brillante, ganando una tracción significativa entre desarrolladores, inversores, proveedores de tecnología y gobiernos. A medida que la tecnología avanza, la infraestructura madura y la claridad regulatoria mejora, los bienes raíces tokenizados crecerán y conducirán a una mejor valoración y estrategias de inversión.
