Top 10 REITs (Immobilien)-Aktien, in die Sie investieren sollten (März 2026)

Die andere große Anlageklasse

Immobilien sind eine größere Anlageklasse als Aktien oder Anleihen. Es handelt sich außerdem um eine Kategorie, in der Investitionen als schwierig gelten, da der Besitz von Immobilien in der Regel bedeutet, Mieter zu finden und zu verwalten, sich um Renovierung und Instandhaltung zu kümmern, eine Hypothek bei einer Bank aufzunehmen usw. Es kann auch Monate oder Jahre dauern, bis dies der Fall ist es schaffen, eine Immobilie zu verkaufen. Eine Alternative ist REITs (Real Estate Investment Trusts), börsennotierte Aktien von Unternehmen, die Tausende oder sogar Zehntausende Immobilienvermögen verwalten.

REITs bieten eine viel höhere Liquidität, die Möglichkeit, ihre Anteile an einem Tag zu kaufen oder zu verkaufen, und eine Diversifizierung. REITs sind gesetzlich dazu verpflichtet, 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividende an ihre Aktionäre auszuschütten. Daher sind sie auch eine gute Option für den Aufbau eines ertragsorientierten Portfolios.

Wohnungen, Häuser, Einkaufszentren und andere

Viele REITs besitzen das, woran die meisten zuerst denken, wenn sie von Immobilieninvestitionen hören: Wohnungen, Häuser oder vielleicht auch Gewerbeimmobilien wie Geschäfte und Einkaufszentren. Während dies einen großen Teil des REIT-Angebots ausmacht, gibt es auch viele spezialisiertere REITs.

Einige sind auf Industrieimmobilien, Logistik oder technische Dienstleistungen wie Mobilfunkmasten und Rechenzentren spezialisiert. Andere besitzen überwiegend Land, das land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Investitionen in REITs können also auch den Zugang zu Arten von Immobilienvermögen ermöglichen, die für die meisten Anleger nicht direkt investierbar wären.

Steigende Zinsen

Eine Frage, die über den Immobilienmärkten schwebt, sind die steigenden Zinsen. Theoretisch gilt: Je höher die Zinssätze, desto niedriger der Immobilienpreis. In der Praxis kann es viel komplizierter sein, insbesondere da die Inflation die Wiederbeschaffungskosten bestehender Gebäude drastisch erhöht hat.

Quelle: Handelsökonomie

Höchstwahrscheinlich sind es REITs und Immobilienunternehmen, die einen massiven Refinanzierungsbedarf haben und unter den höheren Zinsen leiden werden. Unternehmen, die sich billiges Kapital gesichert haben, könnten im Gegenteil einen Teil ihrer Schulden durch die Inflation „zurückgezahlt“ sehen und vom neuen Inflationsumfeld profitieren.

Top 10 REITs (Immobilien) Aktien Zum Investieren

1. Prologis, Inc.

Prologis, Inc. (PLD -0.08 %)

Prologis ist ein riesiges Logistikunternehmen, das mit dem E-Commerce und dem daraus resultierenden Bedarf an Lagern gewachsen ist (dreimal mehr als der stationäre Einzelhandel). Mit 3 % der vermieteten Kapazität verzeichnet es derzeit eine Rekordauslastung.

Irgendwann fließen 2.8 % des weltweiten BIP über die Lager und Vertriebszentren von Prologis mit einer Gesamtfläche von 1,213 Millionen Quadratfuß, in denen 6,600 Kunden bedient werden.

Das Unternehmen beliefert nahezu alle großen Weltkonzerne nahezu aller Branchen mit Logistikressourcen.

Ein großer Vorteil von Prologis besteht darin, dass Lager nur 3–6 % der Lieferkettenkosten ausmachen. Für seine Kunden steht dies also nie im Mittelpunkt der Kostensenkung, sondern wird am besten an Subunternehmer vergeben, während das Kapital für strategischere Bedürfnisse verwendet werden kann.

Dank seiner enormen Größe und früheren Investitionen in skalierbare Technologien ist Prologis bemerkenswert effizient: Die allgemeinen Verwaltungskosten (G&A) betragen nur 0.3 %.

Quelle: Prologis 

Es ist der 2^nd größtes Unternehmen mit Solarproduktion vor Ort in den USA, mit einer installierten Gesamtkapazität von 410 MW. Prologis verfügt außerdem über eine Grundstücksbank (unbebautes Land), die für Investitionen in Höhe von 38 Milliarden US-Dollar ausreicht.

Es ist unwahrscheinlich, dass das Unternehmen unter steigenden Zinsen oder Inflation leiden wird, da seine Verschuldung im Verhältnis zum bereinigten EBITDA bei 4.3 lag, die Liquidität bei 5.7 Milliarden US-Dollar lag und die durchschnittliche Verzinsung seiner Schulden bei 2.6 % und 9/10 lag^th davon zu Festpreisen.

Prologis ist eine Aktie für Anleger, die ein Engagement in der Gesamtwirtschaft und im Handel anstreben. Die Größe des Unternehmens verschafft ihm einen Vorteil sowohl hinsichtlich der Effizienz als auch hinsichtlich der Fähigkeit, Kapital zu möglichst geringen Kosten zu beschaffen.

2. American Tower Corporation

American Tower Corporation (AMT + 1.15%)

Heutzutage sind Mobilfunkmasten im Besitz Dritter, die den Turm an mehrere Telekommunikationsbetreiber vermieten. Dadurch können sich die Telekommunikationsunternehmen die Kosten für den Turm teilen, was die gesamte Branche effizienter macht.

American Tower ist der größte Betreiber solcher Einrichtungen mit 226,000 Kommunikationsstandorten, 42,000 in den USA und Kanada und 184,000 weltweit. Die größten internationalen Märkte liegen in Indien (mehr Türme als in jedem anderen Land, einschließlich der USA), Deutschland, Spanien, Lateinamerika und Afrika.

Quelle: American Tower Corporation

Das Unternehmen profitiert von der wachsenden Nachfrage nach mobiler Bandbreite, wobei der 5G-Einsatz und das Aufkommen des IoT (Internet der Dinge) diesen Trend voraussichtlich fortsetzen werden. Insgesamt prognostiziert American Tower, dass sich die gesamte mobile Datennutzung in den USA zwischen 2023 und 2028 fast verdreifachen wird, mit einem ähnlichen Trend im Rest der Welt.

Quelle: American Tower Corporation

Mit American Tower erhalten Anleger Zugang zu einer wichtigen Telekommunikationsinfrastruktur mit einem starken Wirtschaftsgraben und einem Markt, der immer noch ein aggressives Wachstum verzeichnet.

Auch die internationale Präsenz von American Tower ist attraktiv, da das Unternehmen dadurch die zunehmende Verbreitung des Internets in Entwicklungsländern nutzen kann. Langfristig dürfte die langjährige Erfolgsgeschichte von American Tower auch die Erschließung neuer Märkte erleichtern.

3. Equinix, Inc.

Equinix, Inc. (EQIX + 0.12%)

Equinix stellt digitale Infrastruktur in Form von Rechenzentren und zugehörigen Diensten bereit. Insgesamt verwaltet das Unternehmen 250 Rechenzentren und plant die Eröffnung von 57 weiteren.

Nahezu jedes Unternehmen mit einem massiven Bedarf an Cloud-Diensten oder dem Weiterverkauf von Cloud-Diensten arbeitet mit Equinix zusammen, darunter Amazon, Microsoft, Google und Netflix. Dies ist größtenteils auf die branchenführende Betriebszeitleistung (Zeitraum ohne Dienstunterbrechung) von 99.9999 % zurückzuführen.

Quelle: Equinix

Equinix verzeichnete ein stetiges Wachstum mit einem Umsatzwachstum von 14 % im Vergleich zum Vorjahr im zweiten Quartal 2. Das Unternehmen erzielt seine Umsätze in Nordamerika (2023 USD im zweiten Quartal 890), EMEA (2 Mio. USD) und Asien (2023 Mio. USD).

Equinix hat eine „10-jährige jährliche Gesamtkapitalrendite einschließlich reinvestierter Dividenden ab dem Jahr 2022 von ~15 %“ erzielt und seit der Umwandlung in einen REIT im Jahr 8 auch seine Dividende in den letzten acht Jahren erhöht.

Equinix hat eine 3.6-fache Nettoverschuldungsquote, aber bei Schulden mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 8.1 Jahren und Kreditzinsen von 2.18 %, also nur 1/20^th keine festverzinslichen Schulden.

Für die Equinix-Aktie gelten dieselben Argumente wie für die gesamte Cloud-Branche: Equinix ist ein wichtiger Partner bei der Schaffung „virtueller“ Immobilien für fast alle großen Unternehmen, entweder direkt oder indirekt über alle großen Cloud-Anbieter wie Amazons AWS. Dank seiner Expertise konnte Equinix zudem Top-Talente anwerben und Rechenzentren in großem Maßstab aufbauen, wodurch Betriebsabläufe und Lieferketten maximal optimiert wurden.

4. Welltower Inc.

Welltower Inc. (WELL -1.49 %)

Welltower-Immobilien bestehen aus Gesundheitseinrichtungen wie Arztpraxen, Seniorenwohnungen und Rehabilitationszentren (medizinische Versorgung durch Krankenhäuser). Welltower verwaltet 1,400 Immobilien in den USA, Kanada und Großbritannien.

Der demografische Wandel mit einer alternden Bevölkerung beflügelt die Geschäftstätigkeit des Unternehmens: Die Auslastung stieg im zweiten Quartal 1.9 im Jahresvergleich um 2 % und das Nettobetriebsergebnis stieg um 2023 %. Dies wird durch einen Rückgang des Seniorenwohnungswachstums trotz der wachsenden Nachfrage unterstützt.

Quelle: Welltower

Welltower expandiert schnell durch Akquisitionen, wobei im Jahr 3 bereits Vermögenswerte im Wert von 2023 Milliarden US-Dollar erworben oder in Arbeit sind. Dies folgt früheren aggressiven Expansionsplänen, bei denen seit Ende 11 nicht weniger als 2020 Milliarden US-Dollar an Kapital eingesetzt wurden. In diesem Zusammenhang ist Welltower auf der Suche von der vorübergehenden Notlage bei Immobilien zu profitieren und zu versuchen, diese mit einem Abschlag von großen Finanzinstituten wie Fannie Mae zu kaufen.

Das Unternehmen geht auch bei seinen Entschuldungsplänen aggressiv vor, auch wenn die aktuelle Verschuldung/EBITDA mit 5.5x immer noch hoch ist und die variable Verschuldung bei 13.2 % der Gesamtverschuldung liegt.

Welltower ist ein Nischen-REIT, der in einem Sektor tätig ist, der dauerhaft von der Alterung der Babyboomer-Generation gestützt wird, die nun in das Alter kommt, in dem sie ihr Haus verkauft, in Senioreneinrichtungen zieht und mehr Gesundheitsversorgung benötigt. Dies unterstützt Welltower durch das Wachstum des Marktes und die Verbesserung der wirtschaftlichen Einheit pro gemietetem Zimmer. Das Unternehmen blickt auf eine lange Akquisitionsgeschichte zurück und dürfte sich zu einem der größten Akteure im wachsenden REIT-Sektor für Gesundheits- und Senioreneinrichtungen entwickeln.

5. VICI Properties Inc.

VICI Properties Inc. (VICI -0.43 %)

VICI ist ein REIT, der sich auf Casinos, andere Glücksspielimmobilien und Goldplätze konzentriert.

Es verwaltet eine Fläche von 124 Millionen Quadratmetern, 60,300 Hotelzimmer und mehr als 450 Bars, Restaurants, Nachtclubs und Sportwetten. Zu den Kronjuwelen von VICI gehören drei Casinos am Las Vegas Strip: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand und das Venetian Resort Las Vegas. Etwa die Hälfte der Immobilien befindet sich in Las Vegas, der Rest befindet sich an vielen Standorten in den USA und Kanada.

VICI war der 4^th Der größte REIT-Börsengang im Jahr 2018 hat sein EBITDA seitdem um das Vierfache gesteigert. VICI wurde im Juni 4 auch in den S&P500-Index aufgenommen und gehört damit zu den automatisch von passiven Anlegern gekauften Aktien in diesem sehr beliebten US-Index.

Einer der größten Schuldenposten des Unternehmens ist eine Investment-Grade-Anleihe im Wert von 5 Milliarden US-Dollar mit Fälligkeit im Jahr 2032. Obwohl die Unternehmensverschuldung also recht hoch ist, sollte der Zahlungsplan sie kurz- und mittelfristig relativ sicher machen.

Quelle: VICI

VICI hat Pläne, international zu expandieren, konzentriert sich jedoch derzeit hauptsächlich auf Nordamerika. Offensichtlich stehen die Unternehmensgewinne in engem Zusammenhang mit der Gesundheit der Glücksspielbranche und den Luxusausgaben im Allgemeinen. Während das Land also vom internationalen Tourismus und dem wachsenden Wohlstand des obersten 1 % profitiert hat, könnte es gleichermaßen unter Druck geraten, wenn die Wohlstandslücke kleiner wird.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AvalonBay Communities, Inc. (AVB -0.52 %)

AvalonBay ist eine REIT-eigene Wohnimmobilie mit einer Vorliebe für die dynamischsten Gebiete mit hohem Beschäftigungsniveau, hoher Lebensqualität und „geringerer Erschwinglichkeit von Wohnraum“. Oder einfacher gesagt: teure Gegenden mit gut bezahlten Arbeitsplätzen und teuren Immobilien.

Das Unternehmen besitzt 88,659 Mehrfamilienhäuser in 13 Bundesstaaten in 294 Wohngemeinschaften.

Quelle: Avalon

Die Auslastung liegt bei 96 % und bleibt stabil, wobei die Mieteinnahmen im Jahresvergleich um 6.5 % gestiegen sind. Die Immobilien sind vielfältig, mit einer Mischung aus städtischen und vorstädtischen Gebäuden und überwiegend mittelgroßen und kleinen Mehrfamilienhäusern.

Der High-End-Markt von AvalonBay hat sich mit einer CAGR-Performance von 11.3 % seit dem Börsengang und einem jährlichen Dividendenwachstum von 4.8 % als profitabel erwiesen.

Das Mietangebot des Unternehmens wird durch AvalonConnect ergänzt, einen vollständig integrierten Konnektivitätsdienst mit Internet-, WLAN- und Smart-Home-Systemen, der den Mietkomfort für Büroangestellte erhöht, insbesondere angesichts der zunehmenden Zahl von Homeoffice-Arbeitsplätzen.

Mit seinen Standorten an den Küsten und seinem Fokus auf Gutverdiener hat AvalonBay wahrscheinlich vom Tech-Boom des letzten Jahrzehnts und den Rekordkursen an den Aktienmärkten profitiert. Anleger sollten dies also im Hinterkopf behalten, da ernsthafte Probleme in diesen Sektoren zu einer geringeren Nachfrage nach AvalonBay-Wohnungen führen könnten.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE + 2.5%)

Alexandria entwickelt und vermietet dann Immobilien an die Life-Science- und AgriTech-Branche, wie Forschungslabore, Testeinrichtungen usw., die bereits komplett ausgestattet sind. Das Unternehmen hat derzeit rund 1,000 Mieter auf seinem 74.6 Millionen Quadratmeter großen Grundstück, verteilt auf 432 Objekte.

Die Anlagen in Alexandria befinden sich in den wichtigsten amerikanischen Innovationsclustern in Kalifornien, Seattle und an der Nordostküste.

Quelle: Immobilien in Alexandria

Das Unternehmen profitiert vom Boom neuer Biotech-Technologien wie RNA-Therapien, Gentherapien und anderen Innovationen in der Branche. Durch die Bereitstellung flexibler Labor- und Forschungseinrichtungen können Pharma- und Biotechunternehmen ihre Präsenz je nach neuen Projekten und dem Erfolg ihrer Forschungs- und Entwicklungsbemühungen variieren. Alexandria ist ein wichtiger Partner dieser Unternehmen und konzentriert ihr Kapital gerne auf die Entwicklung und den Verkauf von Medikamenten statt auf Immobilieninvestitionen.

Es beschert Alexandria außerdem eine der höchsten EBITDA-Margen in der REIT-Branche, die im Jahr 69 bei 2022 % liegt.

Quelle: Immobilien in Alexandria

Die Mieter kommen aus allen Sektoren der Life-Science-Branche, wobei ein großer Teil aus großen Unternehmen und institutioneller Forschung besteht. Dadurch ist das Unternehmen nicht sehr anfällig für die Verfügbarkeit von VC-Kapital, was in einem Biotech-Sektor, der für seine Zyklizität bekannt ist, ein Problem hätte darstellen können.

Quelle: Immobilien in Alexandria

Das Unternehmen hat bei der Finanzierung einen vorsichtigen Ansatz verfolgt, mit einem relativ hohen Verschuldungsgrad (5.1x des EBITDA), aber auch einer sehr langen Laufzeit, wobei die verbleibende Schuldenlaufzeit 13.2 Jahre beträgt, keine Fälligkeit vor 2025 besteht und die Finanzierung mit nur 3.53 % erfolgt. Zinssatz, praktisch alles zu festen Zinssätzen.

Die Biotechnologie erntet nun die Früchte jahrzehntelanger Entwicklung der Genomik und RNA-Technologie. Daher ist es wahrscheinlich, dass die biotechnologischen Forschungs- und Entwicklungsbemühungen von hier aus nur noch intensiviert werden, was Alexandria zahlreiche Wachstumschancen bietet.

8. Vornado Realty Trust

Vornado Realty Trust (VNO + 0.24%)

Ein Immobiliensektor, der sich während der Pandemie und danach nicht gut entwickelt hat, sind Büroflächen. Lockdowns und dann Work From Home (WFH) haben die Büronachfrage scheinbar dauerhaft reduziert.

Vornado ist ein REIT, der sich auf Büroflächen spezialisiert hat, hauptsächlich in Manhattan, aber auch ein wenig in San Francisco und Chicago. Vornado besitzt 19.9 Millionen Quadratmeter Bürofläche in 30 Objekten sowie 2.5 Millionen Quadratmeter Straßenverkaufsfläche und 1,663 Wohneinheiten.

Während sich der Sektor in einer Krise befindet, ist unklar, ob erstklassige Immobilien wie die Innenstadt von New York in gleicher Weise betroffen sein werden wie Büros in sekundären Lagen. Da die Aktie um fast 75 % gefallen ist, ist es auch möglich, dass dies bereits mehr als eingepreist ist.

Ein wichtiger Wachstumstreiber für Vornado wird die laufende Neugestaltung des Bezirks Penn sein, der sich um den Bahnhof Penn und den Madison Square Garden dreht. In jüngster Zeit ist es zu einem neuen Technologiecluster geworden, in dem Unternehmen wie Amazon, Meta, Apple und Samsung Büros eröffnen.

Quelle: Vornado

Vornado ist eine Investition für kontroverse Anleger. Sie müssen sich darauf konzentrieren, immer noch solide zu sein FFO (Mittel aus dem operativen Geschäft), den Erfolg des Penn-Revelopments und setzen auf die These, dass Büroflächen im wichtigsten Finanzzentrum der USA auch in Zukunft stark nachgefragt sein werden.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR + 0.15%)

Manchmal liegt der Hauptanreiz von REITs für ihre Kunden darin, dass sie Zugang zu günstigem Kapital für den Bau oder Kauf von Immobilien haben, die dann vermietet werden können. Dies ist beim IIPR der Fall, da das Unternehmen die legale Cannabisindustrie in den USA bedient.

Cannabis ist auf Bundesebene immer noch eine illegale Droge und fast alle Cannabisunternehmen haben keinen Zugang zu Kapital von Banken und institutionellen Anlegern. Das bedeutet, dass sie häufig bis zu 10-15 % Zinsen für alle Kredite zahlen müssen, die sie aufnehmen können.

Doch der moderne legale Cannabisanbau ist eine äußerst kapitalintensive Industrie, die Millionen Quadratmeter hochmoderner Gewächshäuser erfordert. Deshalb stellte ihnen das IIPR Gewächshäuser zur Verfügung, die viel teurer gewesen wären. Hätten die Cannabisunternehmen sie selbst bauen müssen?

Quelle: IIRP

Darüber hinaus ermöglichen Größe und Fachwissen des IIPR einen kostengünstigeren Bau und die Bereitstellung wertvoller technischer Fachkenntnisse zu Themen der Indoor-Landwirtschaft wie Feuchtigkeitsmanagement, Schädlingsbekämpfung, Luftreinigung und chemischer Extraktion.

IIPR ist in 19 US-Bundesstaaten vertreten und zeichnet sich durch sehr lange Mietlaufzeiten von 15 bis 20 Jahren aus. Seit 2016 ist das Unternehmen stark gewachsen und das Betriebsergebnis wuchs im dreistelligen CAGR.

Quelle: IIRP

IIPR zeigt auch eine bemerkenswert niedrige Verschuldung für einen REIT, da im Jahr 330 nur eine 5.5M-Anleihe zu 2026 % zurückgezahlt werden muss. Dies macht ihn im Kontext von Inflation und steigenden Zinssätzen viel sicherer als die meisten REITs.

Der Cannabissektor befindet sich seit 2021 aufgrund von Verzögerungen bei Änderungen der Bundesdrogenvorschriften in einer Art Krise, obwohl inzwischen mehr als die Hälfte der US-Bundesstaaten die Droge legalisiert haben. Dies wirkte sich auch auf die Aktienkurse von IIPR aus und ließ die Dividendenrendite fast zweistellig steigen, was sie zu einer der höchsten Renditen in der REIT-Branche machte.

10 Farmland Partners Inc.

Farmland Partners Inc. (FPI -2.59 %)

Eine Art von Immobilienvermögenswert, der unabhängig von den Grundstücks- und Mietpreisen Erträge liefern kann, ist Ackerland. Diese Art von Vermögenswerten korreliert viel stärker mit den internationalen Rohstoffpreisen.

Ackerland ist auch der größte Immobiliensektor in den USA, so groß wie Wohnungen und doppelte Industrieimmobilien. Trotz dieser Größe besitzen Finanzinstitute es fast überhaupt nicht.

Quelle: Farmland Partners Inc

Farmland Partners ist der größte US-amerikanische Agrarland-REIT mit 190,000 Acres in 20 Bundesstaaten.

Der Wert der Unternehmensimmobilien wurde durch mehrere Trends gestützt, insbesondere durch die steigende Weltbevölkerung bei gleichzeitigem stetigen Rückgang der Ackerflächen. Der bemerkenswerte Leerstand von 0 % im Portfolio von Farmland Partners verdeutlicht die hohe Nachfrage nach solchen Immobilien.

Quelle: Farmland Partners Inc

10 % des Portfolios des Unternehmens sind langfristige Investitionen, die für einzelne Landwirte oft schwer zu realisieren sind, wie z. B. angelegte Obstgärten (Zitrusfrüchte, Avocados, Nüsse) und Weinreben, die mehrere Jahre an Aufwand und Investitionen erfordern, bevor sie eine Ernte bringen. Dennoch können sich Investitionen und Geduld auszahlen, da diese Immobilien wertmäßig 30 % des Vermögens von Farmland Partners ausmachen.

Das Einkommen aus landwirtschaftlichen Flächen wird durch Pachteinnahmen erzielt, aber das Unternehmen profitiert auch von der langfristigen Wertsteigerung der landwirtschaftlichen Flächen, die in der Regel bei oder über der Inflation liegt. Seit 1970 verzeichnet die landwirtschaftliche Nutzfläche eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von 5.9 %.

Quelle: Farmland Partners Inc

Ein weiteres Verdienstpotenzial für Farmland Partners besteht darin, dass einzelne Grundstücke durch den Bau von Solar- oder Windparks oder den Verkauf an Immobilienentwickler ertragreicher werden können. Derzeit entwickelt Farmland Partners über 250 MW Solar- und Windenergie in 9 Projekten, wobei 18 weitere Projekte in der Option sind.

Die Hauptattraktion von Farmland Partner für Investoren ist seine relativ geringe Korrelation zu den anderen Immobilienmärkten. Mit spricht von einem neuen Rohstoff-Superzyklus, könnte das Hinzufügen einer unkorrelierten Anlageklasse mit einer Erfolgsbilanz von konstanten Renditen von 5–10 % zu einem Portfolio eine interessante Option sein.