Nick Bhargava, Co-Fundador da GROUNDFLOOR – Série de Entrevistas

Nota do Editor: Esta entrevista reflete as opiniões e os recursos da plataforma da GROUNDFLOOR no momento em que foi realizada. Estruturas regulatórias, ofertas de produtos, disponibilidade geográfica e números históricos de retorno referenciados aqui podem ter mudado. Para informações atuais sobre crowdfunding de ações, Regulação A+ e investimento em crédito privado, os leitores devem consultar nossos guias atualizados e as divulgações oficiais da empresa.

GROUNDFLOOR é um marketplace americano de empréstimos imobiliários. Foi a primeira empresa de crowdfunding imobiliário a obter qualificação da SEC utilizando a Regulação A+ desde que a regulação se tornou operável através do JOBS Act. A GROUNDFLOOR foi criada intencionalmente para atender investidores autônomos em vez de institucionais

Você é tanto diretor quanto um dos co-fundadores da GROUNDFLOOR. Qual foi a inspiração por trás do lançamento desta plataforma de crowdfunding?

Meu co-fundador, Brian Dally, tinha anos de experiência em tornar serviços de telecomunicações mais acessíveis ao público em geral. Enquanto isso, eu tinha muita experiência nas indústrias de valores mobiliários e regulatórias. Queríamos combinar nossas respectivas forças de maneira que abrisse oportunidades de investimento de alto rendimento para todos, não apenas para 1% da população. Eventualmente, começamos com moradias residenciais unifamiliares porque a maioria das pessoas está familiarizada com esse tipo de ativo por serem proprietárias de casas.

Quando a ideia foi concebida, não tínhamos ideia se haveria um mercado para ela. Primeiro precisávamos encontrar um marco regulatório acessível que nos permitisse testar o conceito de negócio. Descobrimos a Isenção Invest Georgia (IGE), criada em 2011 para ajudar pequenas empresas a acessar capital. Sendo uma regra de oferta intrastatal, estava disponível apenas para empresas da Geórgia, então ambos nos mudamos para Atlanta para lançar a GROUNDFLOOR. Por causa da IGE, conseguimos financiar $2 million em empréstimos na Geórgia, demonstrando claramente a demanda pela plataforma da GROUNDFLOOR.

Com o tempo, a GROUNDFLOOR cresceu consideravelmente e agora está aberta a investidores em todos os 50 estados.

Você pode explicar como a GROUNDFLOOR conecta investidores com desenvolvedores imobiliários?

Estamos focados em oferecer aos investidores de varejo oportunidades de investimento de alto rendimento. Um tomador imobiliário, alguém que desenvolve imóveis como profissão, obtém um empréstimo através da GROUNDFLOOR em vez de um banco tradicional ou de um credor de dinheiro duro para financiar um projeto residencial. Esse tomador envia uma solicitação de empréstimo, e nós avaliamos o indivíduo e o projeto para determinar se devemos originar um empréstimo. Nossa análise de crédito baseia‑se em experiências passadas, na quantidade de capital próprio investido e em muitos outros fatores. Se aprovado, o empréstimo recebe uma classificação de A a G e uma taxa correspondente, onde os empréstimos de classificação A são os menos arriscados, com a menor taxa de retorno, e os empréstimos de classificação G são os mais arriscados, com a maior taxa de retorno.

Nós apresentamos uma oferta à Securities Exchange Commission (SEC) através da qual vendemos valores mobiliários. O recurso desses valores mobiliários é usado para financiar os empréstimos que originamos. O desempenho desses valores e a taxa de retorno correspondente estão vinculados ao empréstimo subjacente. Os investidores podem escolher em quais valores mobiliários, e, portanto, em quais empréstimos subjacentes, desejam investir.

Os investidores podem escolher investir em incrementos de até $10 para financiar o empréstimo. Uma vez que o empréstimo esteja totalmente financiado, o tomador retira dinheiro de acordo com um cronograma de saques e conclui a nova construção, renovação ou projeto de reabilitação. A propriedade é então tipicamente listada para venda. Quando o projeto é vendido ou refinanciado, o que geralmente ocorre de 6-12 meses após o investimento do investidor, o empréstimo é reembolsado. O principal do investimento do investidor, mais todos os juros acumulados, é depositado na Conta de Investidor da GROUNDFLOOR. O saldo em dinheiro na Conta de Investidor da GROUNDFLOOR pode ser retirado ou reinvestido em outros projetos.

Existem tipos de restrições ou controles de qualidade em vigor para garantir que os desenvolvedores imobiliários possam pagar os empréstimos?

Quando o tomador envia a solicitação de empréstimo, nossa equipe de análise trabalha de perto para avaliar os projetos e o tomador. Também levamos em conta o mercado imobiliário local. Não concedemos empréstimos em mercados que não gostamos. Quando um empréstimo é originado, mantemos contato regular com o tomador para garantir que o projeto esteja cumprindo os prazos, e compartilhamos atualizações regulares com os investidores. Os saques não são liberados se o tomador não estiver progredindo suficientemente ou se desviou do plano. Se acreditarmos que podem haver atrasos ou se o tomador violar os termos do acordo, podemos decidir intervir e colocar proativamente o empréstimo em inadimplência, o que pode resultar em um resultado mais favorável para o investidor, pois repassamos juros de penalidade. A maioria dos empréstimos da GROUNDFLOOR está em posição de primeiro ônus, portanto o empréstimo é garantido por um ativo físico, que é o terreno e a estrutura.

Quais são alguns dos tipos de retornos que os investidores podem esperar?

Nos últimos seis anos, os participantes dos empréstimos imobiliários da GROUNDFLOOR obtiveram retornos anualizados médios de 10 a 12% em um período de 6 a 12 meses.

Todos os investimentos estão atualmente nos Estados Unidos? Existe preferência por certas cidades ou estados? Em caso afirmativo, poderia descrevê‑los.

Embora qualquer pessoa no país possa investir na GROUNDFLOOR com apenas $10, a empresa concentra seus empréstimos em 30 estados.

Você foi um defensor precoce do JOBS Act, ficou satisfeito com a forma como o JOBS Act foi redigido? Havia algo que deveria ter sido deixado de fora?

Estou geralmente satisfeito com o resultado do ato. As diferentes disposições foram projetadas para ajudar empresas de diferentes tamanhos, e cada uma oferece valor para empresas em diferentes situações. Não acho que alguma disposição específica deveria ter sido deixada de fora.

O que você gostaria de ver alterado em uma versão futura do JOBS Act?

Temos visto a Reg. A ser usada intensamente em emissões imobiliárias. Acho que há valor além desse caso de uso, particularmente para empresas privadas de médio porte que desejam acessar capital de mercado público. O limite para a Regulação A mudará em breve para $75M, o que será mais atraente para empresas desse tamanho. Acho que poderemos ver ofertas inovadoras nesse espaço.

Há algo mais que você gostaria de compartilhar sobre a GROUNDFLOOR?

Não há outra empresa que ofereça o que a GROUNDFLOOR faz para investidores individuais e tomadores. Criamos uma nova categoria e oferecemos produtos completamente novos.

Por que ninguém nos copiou? Uma razão é a inovação regulatória. Oferecer investimentos diretamente vinculados a esse tipo de crédito imobiliário de alta qualidade e alto rendimento não é algo que tenha sido feito para o investidor de varejo. A GROUNDFLOOR foi a primeira empresa qualificada pela Securities & Exchange Commission a oferecer esse tipo de investimento via Reg A para investidores não credenciados e credenciados, e, devido à enorme quantidade de infraestrutura que implementamos, podemos continuar a iterar nosso produto onde outros não podem.

Eu realmente gostei de aprender sobre sua empresa, leitores e/ou investidores que desejam saber mais podem visitar GROUNDFLOOR.