Programa BXREX da Blackstone conclui a primeira oferta DST 1031

A Blackstone Real Estate anunciou em 21 de setembro de 2026 a subscrição total de sua primeira oferta de Delaware Statutory Trust (DST), uma estrutura projetada para proprietários de imóveis comerciais que desejam reinvestir o produto da venda em outra propriedade “de mesma natureza” por meio de uma troca 1031 e adiar os impostos sobre ganhos de capital no processo.

O portfólio desta oferta inicial é composto por duas propriedades multifamiliares Classe A, altamente amenizadas, no Sunbelt, totalizando mais de 600 unidades, de acordo com anúncio da Blackstone. Os ativos foram identificados pela Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), que o anúncio descreve como detentora de um portfólio de qualidade institucional de mais de $120 billion concentrado em data centers, industrial e rental housing. O anúncio não divulgou o valor em dólares da oferta concluída nem nomeou o trust específico.

“Estamos entusiasmados por ter subscrito integralmente nossa primeira oferta DST e por ajudar nossos investidores a alcançar seus objetivos 1031. O programa Blackstone Real Estate Exchange (\”BXREX\”) conta com todos os recursos da plataforma imobiliária da Blackstone, e acreditamos que estamos posicionados de forma única neste segmento,” disse Katie Keenan, chefe global da área Core+ Real Estate da Blackstone e diretora executiva da BREIT.

Condições da Oferta nas Declarações à SEC

Um Form D apresentado à Securities and Exchange Commission em 31 de outubro de 2025 abrange BXREX Portfolio I DST, um Delaware statutory trust criado em 2025 sob o nome anterior BR‑X Portfolio I DST. O documento lista a Blackstone Real Estate Exchange LLC como patrocinadora, a BXREX Portfolio I Manager LLC como gestora do trust e a BXREX Portfolio I Depositor LLC como depositária principal, todas localizadas em 345 Park Avenue, New York. Descreve uma oferta de ações isenta sob a Regra 506(b) no grupo de indústria residencial, com valor total da oferta de $175,555,053 e investimento mínimo de $1,000,000. O registro informou que não houve investidores não credenciados nem vendas, e que a data da primeira venda ainda não ocorreu.

O documento nomeia a Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) como destinatária da remuneração de vendas, solicitando em todos os estados, com comissões de vendas estimadas em $6,144,427 e receitas brutas estimadas de $1,755,551 a serem usadas para taxas e despesas, incluindo uma Taxa de Facilitação que pode ser atribuída a uma ou mais partes relacionadas. Foi assinado por Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Um segundo Form D, apresentado em 11 de maio de 2026, abrange BXREX Portfolio II DST, um trust criado em 2026 sob a mesma estrutura de patrocinador, gestor e depositário e com a mesma isenção da Regra 506(b), no grupo da indústria comercial. Esse documento indica um valor total da oferta de $187,308,863 e investimento mínimo de $500,000, com comissões de vendas estimadas em $6,555,810 e despesas estimadas de $1,873,089, incluindo uma Taxa de Facilitação. Também informou que não houve vendas, que a primeira venda ainda não ocorreu, e foi assinado por Volchyok.

Mecânica das Trocas 1031 e 721

Conforme a Blackstone descreve a estrutura na página do programa BXREX, um proprietário vende um imóvel e o produto vai diretamente a um Intermediário Qualificado, um agente de custódia especializado. O investidor identifica uma propriedade de “mesma natureza” de substituição dentro de 45 dias da data da venda e conclui a aquisição em até 180 dias. Os direitos beneficiários em um DST funcionam como a propriedade de “mesma natureza” de substituição; um DST é um trust passivo que possui imóveis institucionais geradores de renda, e os investidores geralmente recebem rendimentos enquanto mantêm o investimento, segundo a empresa.

Após um período de retenção de pelo menos dois anos, a REIT Operating Partnership tem a opção, mas não a obrigação, de adquirir os imóveis do DST por meio de uma troca 721 conforme a Section 721 do Internal Revenue Code, entregando unidades da parceria operadora enquanto os investidores mantêm sua base tributária adiada. Caso a opção não seja exercida, o DST pode vender seus imóveis e oferecer futuras oportunidades de troca 1031 aos seus investidores, conforme afirmam os materiais do programa.

A Blackstone afirma que proprietários podem enfrentar impostos federais e estaduais combinados superiores a 35% se não realizarem uma troca 1031. A empresa ilustra o ponto com um imóvel hipotético sem ônus adquirido por $1 million e vendido por $3 million, em que a realização da troca poderia permitir ao proprietário reter mais de 50% a mais de receita líquida incremental; as premissas declaradas incluem $700,000 de depreciação, imposto sobre ganhos de capital de 20%, imposto sobre renda de investimento líquido de 3.8%, imposto de recaptura de depreciação de 25% e taxa estadual da Califórnia de 13.3%.

A BREIT divulgou o lançamento do programa em sua carta aos acionistas do segundo trimestre de 2026, datada de 23 de julho de 2026, afirmando que a Blackstone e a BREIT haviam recentemente lançado o BXREX como uma oportunidade para expandir e diversificar estratégias de captação de recursos. A carta descreve o BXREX como permitindo que proprietários de imóveis troquem propriedades elegíveis por imóveis de qualidade institucional identificados e geridos pela Blackstone Real Estate por meio de uma estrutura DST.

Na mesma carta, a BREIT informou, em 30 de junho de 2026, $57 bilhões de valor líquido dos ativos, $104 bilhões de valor total dos ativos, 4.531 propriedades, 94% de ocupação, um índice de alavancagem de 44% e financiamento a taxa fixa de 83%, com o portfólio aproximadamente 90% concentrado em habitação para aluguel, industrial e data centers e aproximadamente 65% concentrado nos mercados Sunbelt. A BREIT relatou um retorno líquido da Classe I de 10,3% nos últimos doze meses e um retorno líquido anualizado da Classe I de 9,4% desde sua criação em janeiro de 2017, e afirmou que o segundo trimestre de 2026 foi seu primeiro trimestre de fluxos líquidos positivos em quase quatro anos.

A página do programa cita um valor de portfólio imobiliário global de $618 bilhões e 12.500 ativos em 31 de dezembro de 2025, e um histórico de mais de 30 anos. Ela descreve a Blackstone como a maior proprietária mundial de imóveis comerciais com base no valor de mercado estimado pela Real Capital Analytics em 31 de março de 2026, e o maior tomador de empréstimos imobiliários comerciais do mundo segundo a Green Street Advisors em 31 de dezembro de 2025.