Risques de la tokenisation immobilière et moyens de les réduire

L’article original indiquait qu’en novembre 2021 la capitalisation de l’immobilier tokenisé dépassait 29,9 millions de dollars, pour un volume d’échanges d’environ 75 000 dollars. Il s’agissait d’estimations historiques ; la période de mesure du volume n’était pas précisée. La tokenisation peut ouvrir de nouvelles façons d’investir dans l’immobilier, mais ne rend pas à elle seule un placement sûr ou peu risqué. L’équipe de Stobox, qui accompagne la tokenisation d’actifs, examine ici les risques et les moyens de les réduire.

Risques des tokens immobiliers

Tout d’abord, définissons les types de risques auxquels les sociétés émettrices à la recherche d’investissements peuvent être confrontées.

Immobilier de mauvaise qualité ou gestion peu fiable

Si le propriétaire du bien n’investit pas suffisamment dans son entretien adéquat, celui-ci devient peu attractif et perd de la valeur avec le temps. L’emplacement du bien, les infrastructures et d’autres aspects sont également très importants, car personne ne souhaite investir dans un bien qui ne semble pas prometteur. Les propriétaires doivent mieux se préparer aux STO et proposer des biens capables de générer réellement des revenus pour les investisseurs.

Modèle économique faible

Un bien prometteur ne suffit pas. Le modèle économique doit aussi expliquer comment l’entreprise entend générer des bénéfices et les distribuer aux investisseurs. La location de locaux commerciaux comporte, par exemple, des conditions contractuelles et des considérations différentes de la location résidentielle. Il faut définir le modèle avant la tokenisation et l’expliquer clairement aux investisseurs potentiels.

Risques liés aux fluctuations du marché

Le marché immobilier est influencé par les évolutions macroéconomiques et microéconomiques mondiales et locales. Un exemple est la crise financière de 2007-08, après la hausse puis la chute du marché résidentiel américain. Pendant la Grande Récession, de nombreux titres adossés à des prêts hypothécaires (MBS) et produits dérivés ont fortement perdu de leur valeur. Les crises peuvent être mondiales ou locales. Investisseurs et émetteurs doivent donc suivre les informations pertinentes et analyser les tendances du marché.

Faible liquidité

La tokenisation peut faciliter le fractionnement et le transfert de participations, mais ne crée pas automatiquement un marché plus liquide. Les investisseurs peuvent conserver leurs tokens à long terme, tandis que les vendeurs ne trouvent pas d’acheteurs. C’est alors la vente des tokens qui devient difficile, ce qui doit être distingué de la vente du bien lui-même. Un faible volume d’échanges ou des fonds limités dans un éventuel pool de liquidité peuvent amplifier l’effet de la vente d’un gros investisseur sur le prix du token.

Comment réduire les risques associés aux tokens immobiliers ?

Maintenant que nous connaissons les principaux risques liés à l’immobilier tokenisé, nous pouvons identifier des moyens de les atténuer.

Vérifications approfondies

Des vérifications approfondies sont importantes avant d’investir dans l’immobilier tokenisé comme traditionnel. L’émetteur doit pouvoir fournir des informations documentées sur son équipe, son expérience, la gestion du bien, le modèle économique et les autres éléments importants. Il doit aussi prévoir que les investisseurs examineront les conditions avec attention et auront besoin de temps pour décider.

Conformité réglementaire

Avant la tokenisation, il faut déterminer les règles applicables à la structure juridique et à la juridiction concernées. Des conseillers compétents peuvent aider à identifier les autorisations et obligations déclaratives. Les exigences applicables de connaissance du client (KYC) et de lutte contre le blanchiment (AML) doivent être respectées. Les prêteurs et autres cocontractants doivent comprendre la structure, et les consentements nécessaires doivent être obtenus.

Proposition de valeur

Comme pour les autres placements, l’offre doit présenter une valeur concrète pour les investisseurs potentiels. Un modèle économique clair, un bien entretenu, un plan de gestion des crises et un marketing compétent peuvent renforcer la proposition. Le plan de redressement ne garantit toutefois pas la valeur du token. L’auteur souligne que des sociétés spécialisées comme Stobox peuvent aussi accompagner le marketing.

Résumé

La tokenisation peut ouvrir de nouvelles possibilités de financement immobilier, mais investisseurs et émetteurs doivent en évaluer les risques. Une bonne préparation, la compréhension des exigences juridiques et une offre solide peuvent améliorer les chances de réunir des capitaux pour de nouvelles constructions ou des rénovations. Elles ne garantissent ni financement ni rendement.