Qu’est‑ce que l’investissement immobilier passif et comment ça fonctionne ?

Investissement immobilier passif est une approche simple mais intrigante pour renforcer le portefeuille de quelqu’un.  La pratique, qui continue de gagner en popularité grâce aux nouvelles technologies, consiste à investir stratégiquement du capital dans l’immobilier résidentiel ou commercial tout en confiant les engagements d’un propriétaire à un gestionnaire immobilier tiers.  Ci-dessous, nous examinons de plus près l’attrait de cette approche et son fonctionnement.

Pourquoi l’immobilier passif ?

• Flux de trésorerie: Les investissements immobiliers peuvent générer un flux de trésorerie stable grâce aux revenus locatifs.  Cela est particulièrement attrayant pour les investisseurs recherchant un revenu régulier en plus du potentiel d’appréciation de leur investissement.
• Appréciation: Les valeurs immobilières augmentent généralement avec le temps, offrant aux investisseurs la possibilité de gains en capital lorsqu’ils vendent des propriétés.  Cette appréciation à long terme peut augmenter considérablement les rendements de l’investissement.
• Effet de levier: L’immobilier permet également aux investisseurs d’utiliser l’effet de levier plus largement que de nombreux autres types d’investissement.  Par exemple, en utilisant des fonds empruntés pour financer une partie du prix d’achat du bien, les investisseurs peuvent obtenir un rendement plus élevé, à condition que le bien s’apprécie en valeur.
• Diversification: Ajouter l’immobilier à un portefeuille d’investissement améliore également la diversification, réduisant le risque global.  Cela est possible car l’immobilier a souvent une faible corrélation avec les autres classes d’actifs, ce qui lui permet de bien performer lorsque d’autres investissements peinent.
• Avantages fiscaux: L’investissement immobilier peut également offrir divers avantages fiscaux aux investisseurs.  Ceux‑ci comprennent des déductions pour les intérêts hypothécaires, les dépenses d’exploitation, les taxes foncières et l’amortissement.  Certaines stratégies plus avancées (échange 1031) permettent aux investisseurs de différer les impôts sur les gains en capital lorsqu’ils réinvestissent le produit d’une vente dans un autre bien immobilier.
• Couverture contre l’inflation: Historiquement, les prix de l’immobilier et les loyers augmentent généralement avec l’inflation.  Ainsi, l’immobilier constitue une bonne protection contre l’inflation, car la hausse des prix peut entraîner des revenus locatifs et des valeurs de biens plus élevés, protégeant le pouvoir d’achat des investisseurs.

Alors, que peut apporter l’investissement immobilier passif que les investisseurs ne bénéficient pas déjà ? Les réponses sont simples : le temps, la tranquillité d’esprit, l’opportunité et la commodité.

En déléguant les tâches de gestion immobilière à un tiers, les propriétaires n’ont plus besoin d’allouer du temps et des ressources à la maintenance et à la supervision des locataires.  Bien que ce type de service ne soit généralement pas gratuit, il est très pratique car il permet aux propriétaires d’envisager des investissements tant localement qu’à distance.  Il ouvre également la porte aux investisseurs intéressés par l’immobilier qui, même s’ils disposent du temps, n’ont pas nécessairement les compétences requises pour assumer ces responsabilités.

Accessibilité de l’investissement passif

En gardant à l’esprit ses avantages, diverses approches pour accéder à l’investissement passif existent.  Examinons de plus près ces options et leur fonctionnement.

Fiducies de placement immobilier (REIT)

Une fiducie de placement immobilier (REIT) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus.  Les REIT, structurés de façon similaire aux fonds communs de placement, offrent aux investisseurs individuels la possibilité de percevoir une part des revenus produits par la propriété immobilière commerciale sans avoir à acheter, gérer ou financer eux‑mêmes des biens.

Les REIT sont tenus par la loi de distribuer un pourcentage élevé de leurs revenus (généralement 90 % ou plus) aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs à la recherche de revenus.  L’objectif est d’offrir les avantages de l’investissement immobilier combinés à la facilité et à la liquidité d’un investissement en actions.

Il convient de noter qu’il existe plusieurs approches parmi les REIT. Celles‑ci comprennent :

• REITs de capitaux propres: Ce sont les types les plus courants et ils possèdent et gèrent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les revenus proviennent principalement de la location d’espaces et de la perception des loyers.
• REIT hypothécaires (mREIT): Ils offrent un financement pour l’immobilier productif en achetant ou en émettant des hypothèques et des titres adossés à des hypothèques. Ils perçoivent des revenus d’intérêts sur ces actifs financiers.
• REIT hybrides: Les REIT hybrides combinent les stratégies des REIT de capitaux propres et des REIT hypothécaires pour posséder des biens et fournir un financement immobilier.

Les REIT peuvent être cotés en bourse sur les principales places financières, être enregistrés publiquement mais non cotés, ou être privés. Les REIT cotés offrent l’avantage de la liquidité, similaire aux actions, permettant aux investisseurs d’acheter et de vendre facilement des parts via le marché boursier. Les REIT non cotés et privés peuvent offrir moins de liquidité mais permettent toujours d’accéder à des investissements immobiliers diversifiés.

Dans l’ensemble, les REIT permettent aux investisseurs d’obtenir une exposition aux secteurs immobiliers tels que le résidentiel, le commercial (bureaux, centres commerciaux, entrepôts), les établissements de santé, etc., sans les complexités et les exigences de capital importantes liées à la propriété directe.  Ils peuvent également offrir des avantages fiscaux potentiels, car ils ne sont généralement pas imposés au niveau de l’entreprise s’ils respectent certaines exigences réglementaires, notamment la distribution de la majeure partie de leurs revenus imposables aux actionnaires. Cette structure aide les investisseurs à obtenir un flux de revenus stable ainsi qu’une appréciation du capital à long terme.

Plateformes de financement participatif

Une autre façon courante d’accéder aux opportunités d’investissement immobilier passif est via les plateformes de financement participatif.  Les plateformes de financement participatif immobilier passif sont des places de marché en ligne permettant aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers sans acheter, gérer ou financer directement les biens.  Voici quelques exemples de ces plateformes :

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Bien que l’idée soit similaire à celle d’un REIT, ces plateformes exploitent le financement participatif pour regrouper les fonds de plusieurs investisseurs, leur permettant de participer à des investissements immobiliers avec des exigences de capital potentiellement plus faibles.

En réduisant les exigences de capital, les investisseurs en bénéficient de plusieurs manières.  Non seulement les petits investisseurs peuvent désormais accéder au marché immobilier, mais ceux qui en ont les moyens peuvent répartir leur capital sur un éventail plus large d’opportunités (commercial, résidentiel, entrepôt, etc.).

De plus, les plateformes qui rendent cet investissement possible offrent généralement une transparence accrue sur les projets ainsi que des services de gestion professionnelle qui rendent l’investissement immobilier passif si attrayant.

Syndications immobilières et groupes d’investissement immobilier (REIG)

Enfin, il existe les syndications immobilières et les groupes d’investissement immobilier (REIG). Ce sont des formes d’investissement collectif dans l’immobilier, permettant aux investisseurs de regrouper leurs ressources pour investir dans des biens qui pourraient dépasser leurs capacités financières ou leur expertise individuelles. Cette approche ressemble superficiellement au financement participatif, mais offre moins d’autonomie/contrôle sur le choix de l’allocation du capital. Au lieu de permettre à l’investisseur de sélectionner spécifiquement un bien parmi un ensemble d’annonces, ces choix sont laissés à des professionnels chargés d’évaluer le rendement potentiel et les risques associés.

Les syndications immobilières sont des partenariats temporaires, spécifiques à un projet, créés pour investir dans une seule opportunité immobilière. Dans une syndication immobilière, un sponsor (ou syndicateur) identifie une opportunité d’investissement et est chargé de l’acquisition, de la gestion et de la vente éventuelle du bien. Pour faciliter ce processus, les investisseurs potentiels (commanditaires) sont invités à fournir le capital nécessaire. Bien que le sponsor apporte une part plus petite du capital et assume la majeure partie des responsabilités de gestion du projet, les investisseurs fournissent généralement la majorité du financement avec une implication minimale dans les opérations quotidiennes, rendant leur contribution davantage passive. La répartition des bénéfices est définie à l’avance, les sponsors percevant souvent des frais de gestion et des incitations basées sur la performance, comme une part des profits dépassant un seuil prédéfini, assurant ainsi l’alignement des intérêts et le potentiel de rendements substantiels.

Parallèlement, les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont des entités plus permanentes qui investissent dans un portefeuille de biens immobiliers. Ils sont généralement organisés comme des sociétés qui possèdent et gèrent des propriétés résidentielles ou commerciales. En achetant des actions ou des parts de ces groupes, les investisseurs peuvent participer indirectement à des projets immobiliers, bénéficiant d’une exposition au marché immobilier sans les responsabilités liées à la propriété directe.

• Portée et durée: Les syndications sont généralement centrées sur un seul projet et se dissolvent une fois le projet vendu ou l’objectif d’investissement atteint. Les REIG, en revanche, sont plus permanents et peuvent investir dans plusieurs propriétés sur le long terme.
• Implication de l’investisseur: Bien que les deux options soient passives, les investisseurs dans une syndication peuvent avoir l’opportunité d’investir dans des projets spécifiques correspondant étroitement à leurs critères. Les investisseurs REIG investissent dans une société avec un éventail plus large de propriétés, leur offrant moins de contrôle sur chaque investissement individuel.
• Rendements de l’investissement: Les rendements des syndications sont souvent directement liés à la performance d’un seul projet, ce qui peut offrir des récompenses plus élevées mais aussi des risques plus importants. Les REIG offrent un investissement plus diversifié, potentiellement plus stable mais possiblement avec des rendements inférieurs.

Les syndications immobilières et les REIG offrent des opportunités et des considérations uniques aux investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille vers l’immobilier avec une approche passive. Le choix entre les deux dépend des préférences de l’investisseur en matière d’implication, de tolérance au risque et d’objectifs d’investissement.

Acteurs du secteur

Alors, quels sont les acteurs notables du secteur qui offrent aux investisseurs un accès à des opportunités d’investissement passif ? Voici quelques exemples à considérer, représentant chacune des approches décrites précédemment.

*Les chiffres fournis ci‑dessous étaient exacts au moment de la rédaction et sont susceptibles d’évoluer. Tout investisseur potentiel doit vérifier les indicateurs*

1. Prologis

PLD Graphique du prix

Représentant un exemple de REIT, Prologis se spécialise dans l’immobilier industriel — notamment les installations de distribution pour la logistique et la gestion de la chaîne d’approvisionnement à l’échelle mondiale.  Il offre aux investisseurs des opportunités d’investissement immobilier passif en possédant et en gérant un vaste portefeuille d’entrepôts et de centres de distribution de haute qualité.

En investissant dans Prologis, les particuliers peuvent s’exposer aux secteurs en plein essor du commerce électronique et de la logistique sans avoir à gérer directement les biens, ce qui en fait une option attrayante pour ceux qui souhaitent diversifier leurs portefeuilles avec de l’immobilier industriel.

Au moment de la rédaction, PLD était classé par la majorité des analystes comme un « Achat fort ».

2. Upright

Par ailleurs, Upright se démarque comme un exemple parfait de ce qui peut être réalisé et offert lorsqu’on envisage l’investissement immobilier passif via des plateformes de financement participatif. Anciennement connu sous le nom de Fund That Flip, Upright propose aux investisseurs accrédités la possibilité d’investir passivement dans des projets immobiliers résidentiels avec des rendements potentiels allant jusqu’à 13 %. Les investisseurs peuvent choisir entre des propriétés individuelles, des fonds regroupés ou le Horizon Residential Income Fund, qui fonctionne avec les avantages fiscaux d’un REIT.

Avec un accent sur des critères de souscription stricts, Upright propose une sélection d’investissements de dette à court et à long terme dans plus de 35 États, développés par des milliers d’opérateurs, offrant diversification et contrôle sur les choix d’investissement avec des investissements minimums à partir de 1 000 $ pour les fonds regroupés et 5 000 $ pour les propriétés individuelles.

3. Brixmor Property Group Inc.

BRX Graphique du prix

Enfin, Brixmor Property (BRX ) Group est un groupe d’investissement immobilier (REIG) spécialisé dans l’immobilier de détail, se concentrant principalement sur la possession et la gestion d’un vaste portefeuille de centres commerciaux en plein air.  Il offre également aux investisseurs des opportunités d’investissement immobilier passif via sa structure REIT cotée en bourse, permettant aux actionnaires de profiter des revenus générés par ses propriétés sans les complexités de la gestion directe.

L’accent de Brixmor sur des emplacements de détail centrés sur la communauté le positionne de façon unique sur le marché immobilier. Ces sites répondent aux besoins quotidiens des consommateurs et génèrent un trafic piéton constant.

Au moment de la rédaction, BRX était classé par la majorité des analystes comme un « Achat fort ».

Choisir le bon bien

Une autre étape cruciale de l’investissement immobilier passif consiste à choisir le bon bien pour vous. Rappelez‑vous, après tout, qu’il s’agit d’un investissement, pas d’un achat destiné à plaire à vos goûts personnels.  Cela signifie que, lorsqu’on choisit un bien à investir de façon passive, l’investisseur doit d’abord clarifier ses objectifs d’investissement, incluant les rendements attendus, la tolérance au risque et l’horizon d’investissement.

Ensuite, une due diligence complète est requise, impliquant une analyse approfondie du marché du bien, du potentiel de localisation et de la crédibilité de l’équipe de gestion ou de la plateforme facilitant l’investissement.

Évaluer les aspects financiers de l’opération, tels que les flux de trésorerie projetés, les dépenses et la structure de l’investissement, est essentiel pour comprendre sa viabilité et son alignement avec les objectifs d’investissement. De plus, comprendre la structure juridique de l’investissement et ses implications fiscales est indispensable.

Enfin, envisager la diversification au sein du portefeuille immobilier afin de réduire le risque doit guider la décision de poursuivre ou non l’investissement.

Une approche sans intervention vous convient‑elle ?

À première vue, l’investissement immobilier passif peut sembler compliqué. Cependant, une fois que vous avez choisi une approche qui vous convient, ce n’est plus le cas. L’objectif est de remplacer les charges opérationnelles par la commodité.

Pour l’investisseur avisé, les initiatives d’immobilier passif ont le potentiel d’ouvrir de nouvelles voies pour générer des revenus et constituer des capitaux propres dans une classe d’actifs qui ne semble jamais se démoder.

En fin de compte, les initiatives d’immobilier passif ont le potentiel d’ouvrir de nouvelles voies pour générer des revenus et constituer des capitaux propres dans une classe d’actifs qui ne semble jamais se démoder.